Si vous vivez à Windsor, vous pouvez voir Detroit de votre fenêtre. Traversez le pont Ambassador ou le tunnel, et vous voilà sur un marché immobilier complètement différent — un marché où les propriétés locatives génèrent des flux de trésorerie d’une manière presque impossible à trouver en Ontario.
Pour le guide complet de l’investissement transfrontalier, consultez notre centre d’investissement transfrontalier aux États-Unis. Les investisseurs de Windsor ont un avantage géographique énorme que la plupart des Canadiens n’ont pas. Vous pouvez acheter une propriété à Detroit, y aller pour la vérifier, rencontrer votre entrepreneur et être de retour chez vous pour le dîner. Cela change tout le profil de risque de l’investissement transfrontalier.
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Pourquoi les chiffres de Detroit conviennent aux investisseurs de Windsor
Examinons les mathématiques côte à côte :
| Métrique | Location à Windsor | Location à Detroit |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 $ - 450 000 $ | 80 000 $ - 150 000 $ (USD) |
| Loyer mensuel | 1 800 $ - 2 200 $ | 1 000 $ - 1 500 $ (USD) |
| Taux de capitalisation | 5-7% | 10-15% |
| Flux de trésorerie (après hypothèque) | Serré à point mort | 300 $ - 700 $/mois |
La différence est spectaculaire. Une propriété de 120 000 $ USD à Detroit louée 1 200 $/mois vous donne un taux de capitalisation de 12 %. Vous devriez acheter quelque chose à Windsor pour 180 000 $ pour atteindre ces chiffres — et bonne chance pour trouver cela.
Le marché de Detroit s’est considérablement redressé depuis sa faillite de 2013. Des quartiers comme Corktown, Midtown et Southwest Detroit connaissent une revitalisation authentique avec de nouvelles entreprises, des restaurants et de jeunes professionnels qui s’y installent. Les zones d’investissement offrent des ratios loyer/prix solides qui n’existent tout simplement pas sur les marchés canadiens.
Comment les Canadiens financent les propriétés américaines
C’est là que la plupart des gens butent. Les banques canadiennes ne prêtent pas sur des propriétés américaines, et la plupart des banques américaines ne prêteront pas aux Canadiens sans historique de crédit américain. Alors, que faire ?
Prêts DSCR
Les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio - Ratio de couverture du service de la dette) sont la solution idéale pour les investisseurs canadiens achetant aux États-Unis. Voici pourquoi :
- Aucune vérification de revenu aux États-Unis — la qualification est basée sur le revenu locatif de la propriété
- Aucun historique de crédit américain requis — votre crédit canadien est utilisé
- Aucune déclaration de revenus américaine requise — le flux de trésorerie de la propriété est ce qui compte
- Taux fixes de 30 ans disponibles — stabilité à long terme
- Clôture dans une LLC — protection contre la responsabilité dès le premier jour
Le prêteur ne regarde qu’une chose : le revenu locatif de la propriété couvre-t-il le paiement de l’hypothèque ? Si le ratio DSCR est de 1,0 ou plus (le loyer couvre le paiement), vous êtes qualifié. La plupart des propriétés locatives de Detroit atteignent facilement 1,2 à 1,5 fois.
Utilisez notre calculateur de prêt DSCR gratuit pour voir si des propriétés spécifiques à Detroit sont éligibles au financement en fonction de leur revenu locatif et de leur prix d’achat.
Recherchez dans les registres hypothécaires américains pour vous renseigner sur le financement existant des propriétés dans vos quartiers cibles de Detroit avant de faire une offre.
Notre équipe est basée à Windsor et spécialisée dans les prêts transfrontaliers — nous traitons ces transactions chaque semaine et savons exactement quels prêteurs américains conviennent le mieux aux acheteurs canadiens. Avant de traverser la frontière, assurez-vous d’obtenir les meilleurs taux hypothécaires à Windsor Ontario sur vos propriétés canadiennes également. Si vous établissez d’abord votre base d’habitation, lisez notre guide pour les premiers acheteurs d’une maison à Windsor Ontario.
Acompte
Attendez-vous à payer 20-25 % d’acompte sur une propriété d’investissement américaine en tant que Canadien. Sur une propriété de 120 000 $ USD, cela représente 24 000 $ - 30 000 $ USD. Converti en dollars canadiens, cela représente environ 33 000 $ - 41 000 $ CAD.
Comparez cela à l’achat d’une propriété locative en Ontario où vous avez besoin de 70 000 $ - 90 000 $ d’acompte pour quelque chose qui atteint à peine le point mort.
Taux d’intérêt
Les taux des prêts DSCR pour les ressortissants étrangers sont généralement supérieurs de 1 à 2 % à ce qu’un Américain paierait. Vous regardez entre 7 et 9 % sur un taux fixe de 30 ans. Cela semble élevé, mais faites le calcul — avec un taux de capitalisation de 12 % et un taux hypothécaire de 8 %, vous avez toujours un flux de trésorerie positif.
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Les prêts DSCR sont votre ticket pour le flux de trésorerie de Detroit, mais tous les prêteurs ne comprennent pas les emprunteurs canadiens — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous mettrons en contact avec les prêteurs américains avec lesquels nous travaillons chaque semaine et qui approuvent réellement les transactions transfrontalières.
Créer votre LLC
Chaque Canadien achetant une propriété aux États-Unis devrait clôturer l’achat dans une LLC. Voici pourquoi et comment.
Pourquoi une LLC ?
- Protection contre la responsabilité — si un locataire intente une action en justice, il ne peut cibler que les actifs de la LLC, pas vos actifs personnels canadiens
- Efficacité fiscale — les LLC transmettent les revenus à vous, évitant ainsi la double imposition
- Banque — vous avez besoin d’un compte bancaire américain pour collecter les loyers et payer les dépenses
- Exigence du prêteur — la plupart des prêteurs DSCR exigent (ou préfèrent) la propriété via une LLC
Comment en configurer une
- Choisir un état — Wyoming, Delaware, ou l’état où se trouve votre propriété (Michigan pour Detroit)
- Obtenir un EIN — le numéro d’identification fiscale de votre LLC de l’IRS
- Ouvrir un compte bancaire américain — vous en aurez besoin pour la collecte des loyers et les paiements hypothécaires
- Déposer votre accord d’exploitation — qui décrit la structure de propriété et de gestion
L’ensemble du processus prend 2 à 4 semaines et coûte entre 500 $ et 1 500 $, selon l’état et si vous utilisez un agent enregistré.
Vous aurez également besoin d’un comptable américain qui comprend les obligations fiscales transfrontalières. En tant que Canadien percevant des revenus locatifs américains, vous devrez déclarer dans les deux pays — mais le traité fiscal Canada-États-Unis empêche la double imposition.
Quartiers de Detroit pour les investisseurs de Windsor
Tout Detroit n’est pas propice à l’investissement. Tenez-vous-en à ces zones et vous éviterez la plupart des tracas.
Corktown — Le quartier le plus ancien de Detroit, maintenant entièrement revitalisé. Prix d’achat plus élevés mais forte appréciation et loyers premium. Le réaménagement de la Michigan Central Station par Ford stimule cette zone.
Southwest Detroit — Forte communauté hispanique, propriétés abordables, demande locative fiable. Bons chiffres de flux de trésorerie. Quartier accessible à pied avec des entreprises établies.
Brightmoor/Rosedale Park — Points d’entrée plus abordables, locataires solides de la classe ouvrière. Taux de capitalisation plus élevés mais nécessitent une diligence raisonnable accrue sur l’état de la propriété.
Midtown — Près de la Wayne State University et du Detroit Medical Center. La demande locative étudiante et professionnelle maintient les taux de vacance bas. Les prix ont grimpé mais les loyers les justifient.
Dearborn — Techniquement une ville séparée mais juste à côté de Detroit. Communauté forte, excellentes écoles, locataires fiables. La présence de Ford Motor Company ancre l’économie locale.
Zones à éviter
Évitez les pâtés de maisons avec des taux de vacance élevés, des maisons murées et aucun investissement visible. Detroit a encore des quartiers qui ne se sont pas redressés. Conduisez dans chaque rue avant d’acheter. Votre proximité avec Windsor signifie que vous pouvez réellement le faire en personne — utilisez cet avantage.
Votre emplacement à Windsor est votre avantage déloyal, mais la structure fiscale et la structure de la LLC peuvent devenir compliquées rapidement — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et assurons-nous que vous êtes correctement configuré avant de clôturer votre première propriété à Detroit.
L’avantage de Windsor : gérer des propriétés transfrontalières
La plupart des Canadiens achetant aux États-Unis investissent à plus de 3 200 kilomètres de distance. Ils n’ont jamais vu leur propriété, dépendent entièrement d’un gestionnaire immobilier et espèrent le meilleur.
Vous êtes à 5 minutes.
Cela change tout :
- Vous pouvez inspecter les propriétés vous-même avant d’acheter
- Vous pouvez rencontrer les entrepreneurs et vérifier la qualité du travail
- Vous pouvez surveiller votre gestionnaire immobilier et le tenir responsable
- Vous pouvez assister aux clôtures en personne
- Vous pouvez répondre aux urgences sans réserver de vol
Cette proximité réduit considérablement votre risque et vous donne un avantage sur les investisseurs à distance qui se font concurrence pour les mêmes propriétés.
Considérations fiscales
L’immobilier transfrontalier comporte une complexité fiscale. Voici le tableau général :
Aux États-Unis :
- Le revenu locatif est imposé à des taux fédéraux progressifs (10-37 %)
- Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l’assurance, les réparations et l’amortissement
- L’amortissement (27,5 ans pour les résidences) protège une grande partie de votre revenu
Au Canada :
- Vous déclarez vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs américains (convertis en CAD)
- Vous demandez un crédit d’impôt étranger pour les impôts payés aux États-Unis
- Le traité fiscal empêche la double imposition, mais vous devez déclarer correctement
En résumé : Vous ne paierez pas d’impôt deux fois sur le même revenu, mais vous avez besoin d’un comptable transfrontalier pour déclarer correctement. Budgétisez 1 500 $ - 3 000 $/an pour la préparation des impôts transfrontaliers. Ce n’est pas une option.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir une hypothèque pour acheter une propriété à Detroit en tant que Canadien ?
Ai-je besoin d'un crédit américain pour acheter une propriété dans le Michigan ?
De combien ai-je besoin pour un acompte sur une propriété locative à Detroit ?
Serai-je doublement imposé sur mes revenus locatifs américains ?
Pourquoi devrais-je acheter dans une LLC ?
Detroit est-il un endroit sûr pour investir ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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