Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable est l’une des décisions les plus importantes que vous prendrez en tant que propriétaire ou investisseur immobilier. La bonne nouvelle ? Ce n’est pas aussi compliqué qu’il y paraît une fois que vous comprenez les différences clés.
Décortiquons exactement ce que vous devez savoir pour faire le bon choix pour votre situation.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux fixe
Un prêt hypothécaire à taux fixe bloque votre taux d’intérêt pour une période déterminée – généralement d’un à dix ans, le choix le plus populaire étant de cinq ans.
L’avantage principal est simple : vous savez exactement ce que vous payez. Votre taux reste le même, peu importe ce qui se passe avec l’économie ou ce que la Banque du Canada décide. Votre paiement mensuel ne change jamais.
Pour les personnes qui ont besoin de savoir exactement quel sera leur budget chaque mois, cette certitude peut valoir beaucoup. Si vous êtes du genre à perdre le sommeil en vous inquiétant des augmentations de taux, un taux fixe vous apporte la tranquillité d’esprit.
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Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable montent et descendent en fonction du taux préférentiel fixé par la Banque du Canada. Voici ce que la plupart des gens ne réalisent pas : historiquement, les taux variables ont presque toujours été moins chers que les taux fixes.
La Banque du Canada ne change pas les taux du jour au lendemain ni ne fait de sauts importants. Elle examine les taux plusieurs fois par an et procède généralement par petits pas de 0,25 %. Elle est prudente, car de nombreux produits financiers – prêts hypothécaires, prêts automobiles, cartes de crédit, marges de crédit – sont liés à ce taux.
Oui, votre taux peut augmenter. Mais il peut aussi baisser. Et lorsque les taux baissent, ils tombent généralement plus vite qu’ils n’augmentent.
Si vous penchez pour le variable mais êtes inquiet des hausses de taux, la plupart des prêteurs vous permettent de convertir à un taux fixe à tout moment sans pénalité – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous expliquerons comment fonctionne cette option de conversion.
La vraie différence de coût
Examinons des chiffres concrets. Lorsque les taux sont bas, vous pourriez voir quelque chose comme ceci :
- Taux variable : 4,75 %
- Taux fixe de cinq ans : 4,99 %
Cette différence peut sembler minime, mais elle s’accumule sur toute la durée d’un prêt hypothécaire. Et si les taux baissent encore, les détenteurs de taux variables en bénéficient immédiatement tandis que les détenteurs de taux fixes restent bloqués.
Selon les données historiques, une étude portant sur 25 ans de taux hypothécaires a révélé que les taux variables étaient égaux ou inférieurs aux taux fixes pendant tous les mois, sauf sept, de cette période entière. Sur ces 25 ans, le taux fixe moyen était d’environ 5,75 % tandis que le taux variable moyen était d’environ 4,5 %.
Cette différence de 1,25 % représente une somme d’argent considérable sur la durée de vie d’un prêt hypothécaire. Même Comment analyser un bien locatif : flux de trésorerie et diligence raisonnable.
Les pénalités : Le facteur décisif
C’est là que les choses deviennent vraiment importantes, et où beaucoup de gens font des erreurs coûteuses.
Pénalités des taux fixes
Si vous devez rompre votre prêt hypothécaire à taux fixe avant terme, vous paierez soit trois mois d’intérêts, soit ce que l’on appelle la différence de taux d’intérêt (IRD), le montant le plus élevé étant retenu. Dans la plupart des cas, il s’agit de l’IRD, et il peut être énorme.
Le calcul de l’IRD varie selon le prêteur et peut facilement atteindre des dizaines de milliers de dollars selon la taille de votre prêt hypothécaire et le temps restant à votre terme.
Pénalités des taux variables
Les prêts hypothécaires à taux variable font simple : trois mois d’intérêts. C’est tout.
Cela fait une différence énorme si votre vie change et que vous devez vendre, refinancer ou accéder à votre capital propre avant la fin de votre terme.
La pénalité IRD sur un taux fixe peut coûter des dizaines de milliers de dollars si vous devez rompre avant terme, tandis que le taux variable ne coûte que trois mois d’intérêts – réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour déterminer quelle structure vous offre la flexibilité dont vous avez besoin.
Pourquoi c’est plus important que vous ne le pensez
Voici un fait essentiel : le Canadien moyen ne conserve son prêt hypothécaire que trois ans et demi avant qu’un changement de vie ne l’oblige à refinancer ou à apporter des ajustements.
C’est moins que le terme habituel de cinq ans que choisissent la plupart des gens. Les raisons courantes comprennent :
- Rénovations domiciliaires nécessitant des fonds supplémentaires
- Consolidation de dettes pour améliorer le flux de trésorerie
- Tirer du capital propre pour les mises de fonds de biens locatifs via un refinancement hypothécaire pour financer une unité locative
- Changements d’emploi ou déménagements
- Divorce ou changements familiaux
- Vente et amélioration plus tôt que prévu
Avantages supplémentaires des taux variables
Vous pouvez verrouiller votre taux à tout moment
La plupart des prêts hypothécaires à taux variable vous permettent de convertir à un taux fixe quand vous le souhaitez, sans pénalité. Si les taux commencent à grimper et que vous êtes nerveux, appelez simplement votre prêteur et verrouillez votre taux.
Ce service devrait être gratuit. Si votre prêteur essaie de vous facturer ce service de base, c’est un signal d’alarme.
Mais rappelez-vous : cela ne fonctionne que dans un sens. Une fois que vous avez verrouillé un taux fixe, vous ne pouvez pas revenir à un taux variable sans refinancer et payer la pénalité.
Meilleures options de remboursement anticipé
Les prêts hypothécaires à taux variable vous permettent généralement de rembourser 15 à 20 % du montant de votre prêt hypothécaire initial chaque année, contre 10 à 15 % pour les taux fixes.
Si vous recevez des primes, des héritages, ou si vous avez des revenus irréguliers et souhaitez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, ces 5 % de marge de remboursement anticipé supplémentaires peuvent faire une réelle différence.
Quand les taux fixes sont judicieux
Les taux variables ne conviennent pas à tout le monde. Envisagez un taux fixe si :
- Vous perdriez réellement le sommeil à vous inquiéter des changements de paiement
- Vous n’avez aucune flexibilité budgétaire et devez connaître votre paiement exact
- Vous êtes absolument certain de ne pas déménager, refinancer ou avoir besoin d’accéder à votre capital propre
- Vous privilégiez la prévisibilité par rapport aux économies potentielles
Il n’y a aucune honte à choisir la tranquillité d’esprit. Si l’anxiété concernant les changements de taux affectait votre qualité de vie, la prime que vous payez pour un taux fixe pourrait en valoir la peine.
Quand les taux variables sont judicieux
Les taux variables sont le meilleur choix si vous :
- Voulez le paiement le plus bas possible
- Êtes un investisseur immobilier qui a besoin de flexibilité
- N’êtes pas sûr de la durée pendant laquelle vous conserverez la propriété
- Avez une certaine marge budgétaire pour gérer des changements de paiement modestes
- Voulez rembourser votre prêt hypothécaire de manière agressive
- Appréciez d’avoir un accès facile au refinancement sans pénalités importantes
Pour les investisseurs explorant le financement de prêts hypothécaires de développement, en particulier, les taux variables sont généralement le choix judicieux. Vous avez besoin de la flexibilité de vendre, de refinancer ou de profiter de nouvelles opportunités sans être frappé par des pénalités.
Une stratégie hybride intelligente
Si vous souhaitez un taux fixe mais aussi de la flexibilité, envisagez cette approche :
Configurez votre prêt hypothécaire principal avec un taux fixe, mais structurez tout capital propre supplémentaire sous forme de ligne de crédit hypothécaire. Cela vous donne la stabilité de paiements fixes sur votre prêt hypothécaire, mais l’accès à des liquidités quand vous en avez besoin sans déclencher de pénalités.
Cela fonctionne très bien si vous avez plus de 20 % de mise de fonds et que vous souhaitez garder des liquidités pour les urgences ou les opportunités.
En résumé
Les taux variables ont historiquement été moins chers et offrent beaucoup plus de flexibilité avec des pénalités plus faibles. Pour la plupart des gens – en particulier les investisseurs – ils constituent le meilleur choix financier.
Mais si vous êtes une personne qui s’inquiéterait et stresserait vraiment des changements de taux, la tranquillité d’esprit d’un taux fixe pourrait valoir la peine de payer un supplément.
L’essentiel est d’être honnête avec vous-même concernant votre situation, votre calendrier et votre tempérament. Il n’y a pas de réponse universellement correcte, mais comprendre les vraies différences entre ces options vous donne le contrôle pour prendre la meilleure décision pour vos circonstances. Pour une approche structurée, consultez notre cadre de décision fixe vs variable pour les investisseurs et notre guide sur le choix du bon produit hypothécaire pour votre bien locatif. Parlez à un spécialiste hypothécaire canadien pour trouver la solution adaptée à votre situation.
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Questions fréquemment posées
Quelle est la principale différence entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable ?
Combien coûte la résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire à taux fixe ?
Quelle est la pénalité pour la résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire à taux variable ?
Puis-je passer d'un taux variable à un taux fixe pendant mon terme ?
Quel type de prêt hypothécaire est le meilleur pour les investisseurs immobiliers ?
Combien de temps la personne moyenne conserve-t-elle son prêt hypothécaire ?
Les taux variables augmentent-ils toujours ?
Quand un prêt hypothécaire à taux fixe est-il judicieux ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
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