Obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR vous place dans une position fondamentalement différente que de vous présenter à une transaction avec seulement de bonnes intentions. Les vendeurs vous prennent au sérieux. Les agents immobiliers vous rappellent plus vite. Et vous arrêtez de perdre du temps à regarder des propriétés que vous ne pouvez pas vraiment conclure.
Si vous investissez dans des biens locatifs américains et que vous souhaitez éviter les maux de tête liés aux déclarations fiscales des financements conventionnels, les Prêts DSCR sont faits pour vous. Mais le processus de pré-approbation fonctionne différemment de ce à quoi vous pourriez être habitué avec les prêts hypothécaires traditionnels. Voici exactement ce dont vous avez besoin, à quoi vous attendre et comment vous positionner pour l’approbation la plus rapide possible.
Pourquoi la pré-approbation d’un prêt DSCR a réellement de l’importance
Certains investisseurs sautent complètement la pré-approbation. Ils trouvent une affaire, puis se démènent pour trouver un financement. Cette approche vous coûte des transactions et de l’argent. Voici pourquoi :
Exécutez vos calculs avec notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
Vous pouvez faire des offres compétitives immédiatement. Dans les marchés dynamiques comme Tampa, Charlotte et Dallas, les bonnes propriétés locatives reçoivent plusieurs offres en quelques jours. Une lettre de pré-approbation jointe à votre offre indique au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux qui peut réellement conclure. Sans cela, votre offre va au bas de la pile.
Vous connaissez votre budget réel. Les montants des prêts DSCR dépendent des ratios de couverture des revenus locatifs, de votre score de crédit et des réserves disponibles. La pré-approbation vous indique exactement dans quelle fourchette de prix et quelles conditions vous êtes éligible, afin que vous arrêtiez de deviner et commenciez à analyser les transactions avec des chiffres réels.
Vous concluez plus rapidement. Les emprunteurs pré-approuvés concluent généralement 7 à 14 jours plus rapidement que ceux qui commencent le processus de financement à partir de zéro. Lorsque votre prêteur a déjà vérifié votre crédit, vos réserves et la structure de votre entité, le processus de souscription progresse de manière significative une fois que vous avez trouvé une propriété.
Vous négociez avec force. Lorsqu’un vendeur voit une lettre de pré-approbation d’un prêteur réputé, il est plus susceptible d’accepter votre offre qu’une offre plus élevée d’un acheteur non vérifié. Confiance équivalente à celle d’un paiement en espèces, sans réellement payer en espèces.
Réservez votre appel stratégique
Pré-approbation vs. Pré-qualification : Connaître la différence
Ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable, mais ils signifient des choses très différentes dans le prêt DSCR.
La pré-qualification est une estimation rapide et informelle. Vous donnez au prêteur des informations de base, il effectue une vérification de crédit légère (ou parfois aucune), et il vous donne une estimation approximative. Cela a peu de poids auprès des vendeurs. Considérez cela comme une conversation, pas un engagement.
La pré-approbation est une évaluation vérifiée et documentée. Le prêteur vérifie votre crédit, examine vos relevés bancaires, vérifie les documents de votre entité et émet une lettre formelle indiquant le montant du prêt, le taux estimé et les conditions pour lesquelles vous êtes éligible. Cette lettre figure généralement sur papier à en-tête du prêteur et a un poids réel dans les négociations.
Pour les prêts DSCR spécifiquement, la distinction est encore plus importante car l’approbation finale dépend également fortement de la propriété elle-même. Votre pré-approbation confirme ce que vous apportez à la table. Les revenus locatifs et l’évaluation de la propriété complètent le tableau une fois que vous êtes sous contrat.
Documents exacts requis pour la pré-approbation d’un prêt DSCR
L’un des plus grands avantages des prêts DSCR est la documentation réduite par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels. Vous n’aurez pas besoin de déclarations fiscales, de formulaires W-2 ou de preuves d’emploi. Mais vous devez toujours fournir des documents spécifiques. Voici la liste complète :
Autorisation de crédit
Vous signerez un formulaire d’autorisation de crédit permettant au prêteur d’accéder à votre rapport de crédit. Pour les prêts DSCR, la plupart des prêteurs exigent un score FICO minimum de 620, bien que vous obtiendrez des taux significativement meilleurs à partir de 720. Si vous cherchez à savoir quels scores vous donnent les meilleures conditions, consultez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
Documentation de l’entité
La plupart des prêts DSCR exigent que vous déteniez la propriété dans une LLC ou une autre entité commerciale. Pour la pré-approbation, vous aurez besoin de :
- Statuts de constitution de votre LLC (déposés auprès de votre État)
- Pacte d’associés indiquant les membres et leurs pourcentages de propriété
- Lettre EIN de l’IRS confirmant le numéro d’identification fiscale de votre entité
- Certificat de bonne standing (certains prêteurs l’exigent ; il confirme que votre LLC est active)
Si vous n’avez pas encore formé votre entité, ne vous inquiétez pas. De nombreux prêteurs émettront une pré-approbation conditionnelle pendant que vous mettez en place votre LLC, mais vous devrez l’avoir en place avant la clôture.
Relevés bancaires pour les réserves
Les prêteurs DSCR veulent voir que vous avez suffisamment de réserves de trésorerie pour couvrir plusieurs mois de paiements hypothécaires si la propriété reste vacante. Attendez-vous à fournir :
- Deux à trois mois de relevés bancaires personnels ou d’entreprise montrant des réserves liquides
- Les réserves doivent généralement couvrir 3 à 6 mois de PITIA (Principal, Intérêts, Taxes, Assurance et cotisations de l’association)
- Pour une propriété avec un paiement PITIA mensuel de 2 000 $, cela signifie 6 000 $ à 12 000 $ de réserves liquides vérifiées
Les comptes de retraite, les actions et les autres investissements peuvent être comptés comme réserves à une valeur réduite (généralement 60-70 % de leur valeur nominale). La trésorerie sur les comptes chèques ou d’épargne compte à pleine valeur.
Détails de la propriété (si vous en avez une cible)
Si vous avez déjà une propriété spécifique en tête, fournir ces détails lors de la pré-approbation aide votre prêteur à vous donner des conditions plus précises :
- Adresse et type de propriété (maison individuelle, duplex, triplex, quadruplex ou petite copropriété)
- Prix d’achat estimé
- Revenu locatif mensuel estimé (provenant de locations comparables dans la région)
- Baux actuels si la propriété a des locataires existants
Même sans propriété spécifique, votre prêteur peut émettre une pré-approbation basée sur votre profil financier et le marché général que vous ciblez.
Vérification de l’acompte
Soyez prêt à montrer d’où provient votre acompte. La plupart des prêts DSCR exigent un acompte de 20 à 25 %, et les prêteurs veulent vérifier que ces fonds sont “saisonniers” (c’est-à-dire qu’ils sont sur votre compte depuis au moins 60 jours) ou qu’ils ont une piste d’audit documentée s’ils ont été déposés récemment.
Comment préparer votre crédit avant de postuler
Votre score de crédit a un impact direct sur le taux et les conditions de votre prêt DSCR. Une différence de 40 points peut signifier un changement de 0,5 % dans votre taux d’intérêt, ce qui s’ajoute à des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Voici comment optimiser votre crédit avant de postuler :
Vérifiez vos rapports 60 à 90 jours avant de postuler. Obtenez vos rapports des trois bureaux sur AnnualCreditReport.com. Recherchez les erreurs, les comptes obsolètes ou les éléments que vous pouvez contester. La correction des erreurs peut prendre 30 à 45 jours, alors donnez-vous du temps.
Remboursez vos soldes de cartes de crédit en dessous de 30 %. L’utilisation du crédit est le deuxième facteur le plus important de votre score. Si vos cartes sont à leur limite, les réduire à 30 % ou moins peut augmenter votre score de 20 à 50 points en un cycle de facturation.
N’ouvrez pas de nouveaux comptes. Chaque nouvelle demande de crédit déclenche une enquête approfondie et réduit l’âge moyen de vos comptes. Les deux nuisent à votre score. Évitez d’ouvrir de nouvelles cartes de crédit, prêts automobiles ou prêts personnels dans les 90 jours précédant votre demande de prêt DSCR.
Ne fermez pas d’anciens comptes. Même si vous ne les utilisez pas, les anciennes cartes de crédit contribuent à la durée de votre historique de crédit et au crédit disponible. Les fermer réduit les deux.
Devenez un utilisateur autorisé. Si un membre de votre famille possède une carte de crédit avec un long historique et une faible utilisation, être ajouté en tant qu’utilisateur autorisé peut améliorer votre score. Cette stratégie fonctionne mieux lorsqu’elle est appliquée 60 jours avant votre demande.
Configurez le paiement automatique sur tout. Un seul paiement en retard peut faire chuter votre score de 50 à 100 points. Le paiement automatique élimine entièrement ce risque.
Réservez votre appel stratégique
À quoi ressemble le processus de pré-approbation étape par étape
Voici le calendrier typique, du premier contact à la lettre de pré-approbation en main :
Jour 1 : Consultation initiale
Vous contactez un prêteur DSCR (comme LendCity) et discutez de vos objectifs d’investissement, de vos marchés cibles, des types de propriétés et de votre fourchette budgétaire. Le prêteur vous explique ses exigences spécifiques en matière de DSCR et vous donne une idée préliminaire de ce pour quoi vous seriez éligible. Si vous souhaitez comprendre l’intégralité du processus de demande de prêt DSCR, nous avons un guide détaillé couvrant chaque étape.
Jours 1-2 : Soumission des documents
Vous soumettez les documents énumérés ci-dessus : autorisation de crédit, documents de l’entité, relevés bancaires et tous les détails de la propriété. La plupart des prêteurs acceptent tout par voie électronique via un portail sécurisé.
Jours 2-3 : Vérification et examen du crédit
Le prêteur vérifie votre crédit et examine votre documentation. Ils vérifient vos réserves, confirment que votre entité est correctement structurée et évaluent votre profil d’emprunteur global.
Jours 3-5 : Pré-approbation émise
Si tout est en ordre, vous recevez une lettre de pré-approbation. Cette lettre indique généralement :
- Montant maximum du prêt pour lequel vous êtes éligible
- Fourchette de taux d’intérêt estimée
- Pourcentage d’acompte requis
- Toutes les conditions qui doivent être remplies (comme la formation de l’entité si elle n’est pas encore complète)
L’ensemble du processus prend 3 à 5 jours ouvrables pour la plupart des emprunteurs. Si vos documents sont organisés et votre crédit est clair, certains prêteurs peuvent le faire en 24 à 48 heures.
Quelle est la durée de validité de la pré-approbation ?
La plupart des pré-approbations de prêts DSCR sont valides pendant 60 à 90 jours. Après cela, le prêteur devra vérifier à nouveau votre crédit et s’assurer que votre situation financière n’a pas changé.
Quelques éléments peuvent invalider votre pré-approbation avant son expiration :
- Contracter de nouvelles dettes (prêt automobile, solde de carte de crédit, prêt personnel)
- Chutes importantes de votre solde bancaire en dessous du seuil de réserve requis
- Changements de votre score de crédit dus à des paiements manqués ou de nouvelles demandes
- Changements dans la structure de votre LLC (ajout ou suppression de membres)
Si votre pré-approbation expire avant que vous ne trouviez une propriété, le renouvellement est généralement rapide car le prêteur a déjà votre dossier. Vous aurez simplement besoin de relevés bancaires mis à jour et d’une nouvelle vérification de crédit.
Utiliser votre pré-approbation pour négocier de meilleures affaires
Votre lettre de pré-approbation est un outil de négociation. Voici comment les investisseurs expérimentés l’utilisent :
Attachez-la à chaque offre. Même si l’agent immobilier ne la demande pas, incluez votre lettre de pré-approbation. Elle vous distingue immédiatement des acheteurs qui n’ont pas fait leurs devoirs.
Demandez des périodes d’inspection plus courtes. Étant donné que votre financement est largement réglé, vous pouvez offrir une période de diligence raisonnable plus courte (7-10 jours au lieu de 14-21). Les vendeurs adorent les clôtures plus rapides.
Négociez le prix, pas les conditions. Lorsqu’un vendeur sait que votre financement est solide, il est plus disposé à négocier le prix d’achat. Vous pouvez souvent obtenir 5 000 $ à 15 000 $ de moins que le prix demandé simplement parce que vous représentez une transaction à moindre risque.
Faites des offres sur plusieurs propriétés simultanément. La pré-approbation n’est pas spécifique à une propriété, vous pouvez donc poursuivre plusieurs transactions en même temps et choisir la meilleure. Soyez simplement transparent avec votre prêteur sur le nombre de propriétés que vous poursuivez activement.
Erreurs courantes lors de la pré-approbation d’un prêt DSCR
Éviter ces pièges vous fait gagner du temps et de la frustration :
Erreur 1 : Attendre d’avoir trouvé une propriété. Au moment où vous obtenez la pré-approbation, l’affaire pourrait être passée. Obtenez d’abord la pré-approbation, puis commencez à magasiner.
Erreur 2 : Ne pas avoir votre LLC configurée. La plupart des prêteurs DSCR exigent une entité. La mise en place d’une LLC prend quelques jours à quelques semaines selon votre État. Faites-le avant de postuler.
Erreur 3 : Postuler auprès de plusieurs prêteurs simultanément. Chaque demande déclenche une enquête de crédit approfondie. Bien que plusieurs demandes de prêt hypothécaire dans une fenêtre de 14 jours comptent généralement comme une seule vérification, répartir les demandes sur plusieurs semaines aggrave les dommages. Si vous souhaitez comparer les prêteurs, faites-le dans un délai ciblé.
Erreur 4 : Sous-estimer les réserves. Si le prêteur exige 6 mois de réserves PITIA et que vous n’en avez à peine que 3, vous serez refusé ou obtiendrez de moins bonnes conditions. Constituez vos réserves au-delà du minimum avant de postuler.
Erreur 5 : Ne pas divulguer les propriétés d’investissement existantes. Votre portefeuille immobilier complet affecte votre profil d’emprunteur. Soyez transparent sur chaque propriété que vous possédez, même si elle est libre de toute charge. Cacher des propriétés peut entraîner des retards importants ou des refus lors de la souscription.
Erreur 6 : Ignorer l’exigence du ratio DSCR. La pré-approbation confirme votre profil d’emprunteur, mais la propriété doit toujours répondre au ratio DSCR minimum (généralement 1,0 à 1,25). Assurez-vous que toute propriété que vous ciblez peut réellement couvrir son service de la dette. Apprenez-en davantage sur les pièges qui peuvent faire échouer votre demande dans notre guide sur les erreurs à éviter avec les prêts DSCR.
Que se passe-t-il après la pré-approbation ?
Une fois que vous avez votre lettre de pré-approbation, le vrai travail commence. Voici ce qui suit :
- Trouvez votre propriété en utilisant votre budget pré-approuvé et les exigences DSCR comme filtres
- Faites une offre avec votre lettre de pré-approbation jointe
- Concluez le contrat et soumettez les détails de la propriété à votre prêteur
- Le prêteur commande une évaluation et une vérification des revenus locatifs
- L’examen de la souscription confirme que la propriété répond aux exigences DSCR
- Approbation conditionnelle émise avec les éléments restants à satisfaire
- Approbation finale une fois toutes les conditions remplies
- Clôture et financement du prêt
Le parcours de la pré-approbation à la clôture prend généralement 21 à 45 jours selon la propriété et le marché. Pour un aperçu complet de ce qui se passe après que vous ayez conclu un contrat, lisez notre guide sur le processus de clôture des prêts DSCR.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Quel score de crédit faut-il pour la pré-approbation d'un prêt DSCR ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR sans propriété spécifique ?
La pré-approbation d'un prêt DSCR nécessite-t-elle des déclarations fiscales ou une vérification de revenus ?
Combien faut-il avoir en réserves pour la pré-approbation d'un prêt DSCR ?
Combien de temps prend la pré-approbation d'un prêt DSCR ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR si je possède déjà des propriétés d'investissement ?
Ai-je besoin d'une LLC pour obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR ?
Une pré-approbation de prêt DSCR affectera-t-elle négativement mon score de crédit ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Triplex
Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.