De plus en plus de Canadiens achètent des propriétés locatives aux États-Unis. Et cela se comprend. Le conseil de propriétaires et de locataires de l’Ontario peut prendre plus d’un an pour expulser un locataire problématique. Pendant ce temps, les États favorables aux propriétaires comme le Texas peuvent réaliser le même processus en environ trois semaines.
Mais se lancer dans l’immobilier américain sans la bonne structure peut vous coûter des milliers en taxes inutiles. Voici ce que vous devez savoir avant d’acheter.
Pourquoi les investisseurs de l’Ontario regardent vers le sud
Deux raisons principales expliquent cette tendance :
Premièrement, le conseil de propriétaires et de locataires rend l’expulsion des locataires problématiques presque impossible. Même après avoir gagné votre cas, le processus s’éternise. La police n’aide pas à faire appliquer les expulsions. Vous vous retrouvez souvent à payer les locataires pour qu’ils partent — ce qui ne devrait pas être ainsi.
Consultez notre guide complet sur l’investissement transfrontalier américain pour un aperçu de l’ensemble du processus.
Deuxièmement, les propriétés américaines offrent de meilleurs points d’entrée. Vous pouvez trouver des propriétés générant des flux de trésorerie à partir d’environ 200 000 $. Comparez cela à la région du Grand Toronto, où vous avez besoin d’un capital sérieux juste pour commencer.
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Commencez par vos objectifs d’investissement
Avant de mettre en place toute structure d’entreprise, posez-vous la question : quel est votre objectif ?
Vous achetez une ou deux propriétés principalement pour un usage personnel avec un peu de revenus locatifs ? Vous n’avez probablement pas besoin d’une structure complexe.
Vous bâtissez une entreprise immobilière avec plusieurs propriétés locatives et prévoyez de réinvestir les revenus américains ? Vous avez besoin d’une structure d’entreprise adéquate. Cela protège vos actifs et vous évite la double imposition.
Mettre en place une structure Triple C de la bonne manière — de votre société canadienne à la société C du Wyoming en passant par la LLC — demande de la coordination. Alors, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons à travers chaque étape.
La structure Triple C expliquée
Cette approche à trois niveaux est ce dont les investisseurs canadiens sérieux ont besoin. Voici comment cela fonctionne :
Niveau 1 : Société canadienne
Commencez par une société numérotée de l’Ontario (ou de votre province d’origine). Elle n’a pas besoin d’un nom fantaisiste car personne ne la verra. C’est juste une entité de détention. Sa mise en place prend environ une semaine.
Niveau 2 : Société C du Wyoming
Votre société canadienne détient une société C au Wyoming. Pourquoi le Wyoming ?
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Zéro impôt sur le revenu des sociétés
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Zéro impôt sur le revenu des particuliers
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Faibles frais d’enregistrement (des centaines, pas des milliers)
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Configuration rapide (2-3 jours si tout se passe bien)
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Solides protections de la vie privée
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Protection des actifs grâce aux lois sur les ordonnances de saisie
Si vous ne distribuez pas d’argent de votre société du Wyoming, les créanciers ne peuvent pas la pénétrer pour saisir vos actifs. Ils ne peuvent intercepter les distributions que lorsque l’argent quitte réellement la société.
Niveau 3 : La LLC
La LLC détient réellement le titre de propriété de votre bien. Votre société C du Wyoming possède cette LLC.
Vous achetez en Floride ? Mettez en place une LLC de Floride. Cette LLC est une “entité transparente” qui transfère les revenus à votre société C du Wyoming. Vous ne déposez qu’une seule déclaration de revenus américaine — celle de la société du Wyoming.
Pourquoi vous ne pouvez pas sauter la société C
Certains investisseurs pensent pouvoir simplement utiliser une LLC et économiser de l’argent. Mauvaise idée.
Si vous possédez directement une LLC en tant que Canadien, l’Agence du revenu du Canada ne vous permettra pas de demander des crédits d’impôt étrangers sur votre déclaration personnelle. Ils les considèrent comme des crédits d’impôt des sociétés provenant d’une entité d’entreprise. Cela crée une inadéquation qui est rejetée.
Le résultat ? Double imposition ou pire.
La société C résout ce problème. Elle se situe entre vous et la LLC, maintenant tout correctement aligné.
Si vous voulez éviter le piège de la double imposition qui frappe les Canadiens qui sautent la couche de la société C, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner la structure de votre entité avant votre achat.
Plusieurs propriétés nécessitent plusieurs LLC
Vous voulez des LLC séparées pour protéger vos actifs. Un procès contre une propriété ne devrait pas menacer tout votre portefeuille.
La règle générale : une fois que la valeur des propriétés d’une même LLC atteint 500 000 $ à 1 000 000 $, créez une autre LLC pour les nouvelles acquisitions.
Dix maisons unifamiliales séparées comportent moins de risques qu’un immeuble d’appartements de dix unités. Répartir les locataires sur différentes propriétés et différentes entités juridiques vous protège mieux.
Qu’en est-il des différents États ?
Vous n’avez pas besoin d’une nouvelle LLC pour chaque État. Si vous avez une LLC de Floride et que vous achetez en Ohio, vous pouvez utiliser la même LLC de Floride. Enregistrez-la simplement en Ohio comme une “société étrangère” — un processus simple coûtant 100 $ à 300 $.
Le timing est critique : Mettez en place avant d’acheter
Voici une erreur qui coûte cher aux investisseurs et leur fait perdre des transactions : attendre de trouver une propriété avant de mettre en place les entités.
Le problème ? Vous avez besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN) de l’IRS. Même sans employés, vous avez besoin de ce numéro. Et vous ne pouvez pas ouvrir de compte bancaire américain sans lui.
Combien de temps faut-il à l’IRS ? Deux à trois semaines normalement. Mais pendant la saison des impôts (mars à mai) ? Deux à quatre mois.
Imaginez trouver la propriété parfaite mais la perdre parce que vous attendez l’IRS. Mettez en place votre structure en premier si vous êtes engagé dans l’investissement.
Le calendrier se présente comme suit :
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Société canadienne : environ 1 semaine
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Société C du Wyoming et LLC : environ 2 semaines
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EIN de l’IRS : minimum 2-3 semaines (potentiellement des mois)
Les plus grandes erreurs à éviter
Prendre le titre en votre nom personnel
C’est la pire erreur. Acheter une propriété locative en votre nom personnel semble plus simple, mais la déplacer vers une LLC plus tard déclenche l’impôt sur les plus-values.
Un investisseur a acheté dans une zone de croissance en Floride. Un an plus tard, la propriété a pris plus de 100 000 $ de valeur. La déplacer vers une LLC aurait déclenché un impôt sur la moitié de ce gain — une facture énorme et inutile.
Omission des déclarations d’information
Le système américain exige diverses déclarations d’information qui n’impliquent pas d’impôts mais sont obligatoires de toute façon. Oubliez-en une et vous pourriez recevoir une lettre de demande de 10 000 $ de l’IRS.
Même si votre comptable a tout déposé correctement, l’IRS peut envoyer des demandes automatisées quand même. Sa main gauche ne sait pas toujours ce que fait sa main droite.
C’est pourquoi vous avez besoin de professionnels qui comprennent les exigences canadiennes et américaines.
Choisir le bon État
Avant de regarder les impôts ou l’appréciation, vérifiez d’abord une chose : l’État est-il favorable aux propriétaires ?
Évitez ces États favorables aux locataires :
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Californie
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New York
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New Jersey
Ces États reflètent les problèmes de l’Ontario. Les expulsions prennent un an ou plus.
Les États populaires favorables aux propriétaires comprennent :
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Texas (expulsions en 3 semaines)
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Floride
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Géorgie
Qu’en est-il des impôts ?
L’impôt fédéral sur les sociétés est de 21 % partout. Les impôts d’État varient de 0 % à environ 12 %.
Fait intéressant, les États les plus imposés sont les mêmes que ceux qui sont favorables aux locataires. Éviter les États favorables aux locataires signifie donc également éviter les impôts d’État élevés.
Pourquoi pas le Wyoming pour les propriétés ?
Le Wyoming n’a pas d’impôt sur le revenu d’État, alors pourquoi ne pas y acheter des propriétés ?
Le Wyoming est l’État le moins peuplé du pays. Il n’y a pas de demande. Une demande limitée signifie une appréciation limitée et des difficultés de vente.
Le Wyoming fonctionne parfaitement pour votre société de détention. Mais achetez vos propriétés locatives réelles là où les gens veulent vivre.
Ne le faites pas seul
La mise en place de structures transfrontalières n’est pas un projet à faire soi-même. Vous avez besoin d’une coordination entre professionnels canadiens et américains qui comprennent les deux systèmes.
Le coût d’une mise en place correcte est minime par rapport aux impôts et aux problèmes juridiques que vous rencontrerez sans elle.
À mesure que votre portefeuille s’agrandit, une comptabilité professionnelle devient également essentielle. Votre force est de trouver et de financer des propriétés. Laissez les professionnels s’occuper de la paperasserie afin que vous puissiez vous concentrer sur ce que vous faites le mieux.
Le résultat
L’immobilier américain offre de réelles opportunités pour les investisseurs canadiens frustrés par notre système favorable aux locataires. Mais le succès nécessite une structure adéquate dès le premier jour.
Mettez en place vos entités avant de commencer à chercher des propriétés. Choisissez des États favorables aux propriétaires. Travaillez avec des professionnels qui comprennent les deux systèmes fiscaux. Et ne prenez jamais, jamais le titre en votre nom personnel.
Mettez en place la bonne structure, et vous pourrez bâtir un portefeuille américain rentable tout en protégeant vos actifs et en obtenant un financement hypothécaire américain.
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Foire aux questions
Pourquoi les investisseurs immobiliers canadiens achètent-ils des propriétés locatives aux États-Unis ?
Quelle est la structure d'entreprise Triple C pour les investisseurs canadiens achetant de l'immobilier aux États-Unis ?
Pourquoi les investisseurs canadiens ont-ils besoin d'une société C au lieu d'une simple LLC ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Pourquoi devrais-je mettre en place ma structure d'entreprise avant de trouver une propriété américaine ?
Que se passe-t-il si j'achète une propriété locative américaine en mon nom personnel ?
Ai-je besoin d'une LLC distincte pour chaque propriété d'investissement américaine ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
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