Acheter des propriétés locatives aux États-Unis semble être une excellente décision pour les Canadiens. Les prix sont plus bas, les marchés locatifs sont plus dynamiques et vous pouvez y bâtir une richesse considérable. Mais voilà : si vous ne mettez pas en place vos impôts et votre structure juridique dès le départ, vous pourriez payer beaucoup plus cher que vous ne le devriez.
Carmen Da Silva est une CPA qui aide les Canadiens à acheter des propriétés locatives aux États-Unis depuis des années. Elle a commencé à acheter des maisons unifamiliales en 2008 pendant la crise hypothécaire, a bâti un portefeuille de plus de 75 propriétés et dirige maintenant une entreprise qui facilite la démarche pour d’autres Canadiens.
Ce guide se concentre sur la planification fiscale et les structures d’entreprise pour les Canadiens investissant dans l’immobilier américain — couvrant les pièges des LLC, les structures de sociétés holding, l’évitement de la double imposition et la conformité transfrontalière. Pour des détails complets sur le financement DSCR, consultez notre Guide sur la façon dont les Canadiens investissent dans des propriétés d’investissement américaines : Financement, qui explique les ratios de couverture de la dette, les taux et les stratégies d’apport personnel. Si vous recherchez des stratégies d’acquisition créatives au-delà des méthodes traditionnelles, lisez sur les transactions « subject-to » et le financement par le vendeur pour les investisseurs canadiens. Pour un aperçu complet du processus transfrontalier, consultez notre Hub d’investissement transfrontalier américain.
Les trois points essentiels à bien gérer
Avant d’acheter votre première propriété locative américaine, vous devez réfléchir à trois domaines critiques. Si vous manquez l’un d’eux, vous aurez des maux de tête pendant des années.
Comprendre le fonctionnement des impôts dans les deux pays
Vous devrez produire des déclarations de revenus dans les deux pays. Il n’y a pas d’autre moyen.
Aux États-Unis, vous paierez un impôt fédéral sur vos revenus locatifs. Certains États prélèvent également un impôt sur le revenu (comme la Californie), tandis que d’autres ne le font pas (comme le Texas ou la Floride). Vous devez savoir à quoi vous attendre avant d’acheter.
Au Canada, vous devez toujours déclarer ces revenus américains sur votre déclaration de revenus canadienne. La bonne nouvelle ? Vous bénéficiez généralement d’un crédit d’impôt étranger pour ce que vous avez payé aux États-Unis, vous ne payez donc pas réellement deux fois. Mais vous devez tout déclarer correctement, sinon vous aurez des problèmes.
La chose clé à retenir : votre lieu de résidence et l’emplacement de votre propriété sont tous deux importants pour les impôts. Découvrez-en plus sur les raisons pour lesquelles les investisseurs canadiens s’installent aux États-Unis et les avantages financiers qui stimulent cette tendance.
Mettre en place votre structure d’entreprise correctement
Vous ne pouvez pas simplement acheter une propriété américaine en votre nom personnel et considérer que c’est fait. Eh bien, vous pouvez, mais ce n’est généralement pas la décision la plus judicieuse.
La plupart des investisseurs créent une société holding — souvent dans le Wyoming en raison de la protection de la vie privée et des lois favorables aux entreprises. Ensuite, à partir de cette société mère, vous vous enregistrez dans chaque État où vous achetez une propriété.
Par exemple, si vous achetez des propriétés au Texas et en Caroline du Nord, vous pourriez avoir une société mère du Wyoming avec des filiales dans ces deux États. Cela permet de tout garder organisé et légal dans chaque endroit.
Chaque État exige que vous soyez correctement enregistré pour faire des affaires dans ce territoire. Il ne s’agit pas seulement d’impôts — il s’agit d’avoir le droit légal de posséder et d’exploiter des propriétés locatives dans cette juridiction.
Protéger vos actifs et planifier votre succession
Voici quelque chose auquel la plupart des gens ne pensent pas : votre testament canadien pourrait ne rien faire pour vos propriétés américaines.
Si quelque chose vous arrive, votre famille pourrait se retrouver dans un enfer de procédure successorale en essayant de gérer des propriétés outre-mer. La solution ? Créez un testament local dans l’État où vous possédez une propriété. Il n’a pas besoin d’être compliqué, mais il doit exister.
Une structure d’entreprise adéquate vous protège également de la responsabilité. Si quelque chose tourne mal avec une propriété, vous ne voulez pas que cela affecte vos autres propriétés ou vos actifs personnels.
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L’erreur du LLC qui coûte cher aux Canadiens
Voici un piège dans lequel presque tous les Canadiens tombent : vous parlez à un avocat ou à un comptable américain, et ils vous disent de créer une LLC (Limited Liability Company). C’est un conseil standard aux États-Unis.
Le problème ? Le Canada ne reconnaît pas les LLC de la même manière que les États-Unis. Ce sont ce qu’on appelle des « entités hybrides », et cela crée un décalage temporel quant à la reconnaissance des revenus dans chaque pays.
Ce qui se passe, c’est que vous ne pouvez pas réclamer correctement vos crédits d’impôt étrangers, et vous finissez par payer plus d’impôts que vous ne le devriez. C’est un casse-tête à régler plus tard.
Si vous n’êtes pas sûr si une LLC ou une structure de société holding appropriée est plus judicieuse pour vos propriétés américaines, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à éviter le décalage des crédits d’impôt étrangers.
Faut-il posséder des propriétés personnellement ou par l’intermédiaire d’une société ?
C’est là que ça devient intéressant. La réponse n’est pas la même pour tout le monde.
Pourquoi la propriété personnelle l’emporte généralement
La majeure partie de l’impôt que vous paierez sur l’immobilier ne provient pas du revenu locatif annuel. Elle provient des gains en capital lorsque vous vendez. Et les taux d’imposition sur les gains en capital personnels sont meilleurs que les taux d’imposition des sociétés dans les deux pays.
Votre revenu locatif annuel peut souvent être réduit à presque zéro grâce à la dépréciation et aux déductions d’intérêts hypothécaires. Parfois, vous afficherez même une perte sur papier alors que le flux de trésorerie reste positif. Ces pertes peuvent compenser votre revenu d’emploi ou d’autres gains.
C’est puissant pour les professionnels à revenu élevé qui ont besoin de déductions fiscales.
Quand la propriété d’entreprise est appropriée
Si vous avez une société canadienne avec des bénéfices non répartis, et que vous souhaitez déployer cet argent, la propriété d’entreprise peut fonctionner. Mais comprenez les compromis.
L’impôt des sociétés américain actuel est d’environ 21 % au niveau fédéral, plus les impôts d’État dans la plupart des endroits — disons 25 % au total. Mais en tant que résident canadien, vous suivez toujours les règles fiscales canadiennes, peu importe ce que font les États-Unis. Et le Canada traite assez sévagement les revenus passifs dans les sociétés.
Pour la plupart des investisseurs, une structure transparente où le revenu est directement sur votre déclaration de revenus personnelle est la meilleure solution.
Comment constituer votre portefeuille sans ajouter constamment de nouveaux fonds
Une fois que vous possédez quelques propriétés, vous pouvez commencer à les utiliser pour en acheter d’autres. Carmen a partagé comment elle a fait cela elle-même.
Elle a pris six propriétés qu’elle possédait déjà et les a utilisées comme garantie pour des prêts basés sur le flux de trésorerie (ratio de couverture du service de la dette — prêts basés sur le revenu de la propriété, pas sur votre revenu personnel). Avec ce financement, elle a acheté 2,3 millions de dollars de propriétés au Texas.
C’est ainsi que vous passez de l’épargne pour les mises de fonds à la constitution d’un portefeuille qui se développe par lui-même. Vous utilisez la valeur nette que vous avez accumulée dans les propriétés existantes pour financer de nouveaux achats.
La plupart des investisseurs ne savent pas que c’est possible. Ils pensent qu’ils ont besoin d’économiser 50 000 $ de plus chaque fois qu’ils veulent acheter une nouvelle propriété. Ce n’est pas le cas — il vous suffit de savoir comment accéder à la valeur nette que vous avez déjà accumulée.
Carmen a utilisé six propriétés existantes comme garantie pour acquérir 2,3 millions de dollars de locations américaines — si vous souhaitez apprendre comment les prêts DSCR peuvent vous aider à passer à l’échelle de la même manière, réservez un appel stratégique gratuit avec nous.
Le jeu des taxes foncières auquel vous devez jouer
Les États sans impôt sur le revenu compensent par des taxes foncières plus élevées. Vous devez rester vigilant à ce sujet, car les taxes foncières peuvent rapidement réduire votre flux de trésorerie.
Voici ce que la plupart des investisseurs manquent : lorsqu’une propriété passe d’un occupant principal à une propriété d’investissement, le taux d’imposition augmente généralement. Si vous utilisez le rôle d’imposition de l’occupant principal de l’année dernière pour estimer vos coûts, vous serez à court.
Les investisseurs avisés travaillent avec des spécialistes des taxes foncières qui recherchent constamment des opportunités pour obtenir des réévaluations et réduire votre facture. Ces spécialistes travaillent sur la base de frais de performance — ils ne sont payés que s’ils vous font réaliser des économies.
Ils suivent également toutes les dates limites de paiement dans différentes juridictions, ce qui est plus difficile qu’il n’y paraît lorsque vous possédez des propriétés dans plusieurs États.
Apprendre à vos enfants à bâtir leur richesse tôt
Carmen a vu trop de jeunes professionnels commettre la même erreur. Ils obtiennent leur diplôme, trouvent un bon emploi et achètent immédiatement un condo ou une maison coûteuse. Tout leur revenu va au paiement de l’hypothèque. Ils ne peuvent pas investir dans autre chose. Ils sont piégés.
Voici une meilleure approche : prenez cet apport de 500 000 $ pour un condo à Toronto et achetez plutôt cinq propriétés locatives américaines à 100 000 $ chacune.
Chaque propriété génère environ 1 000 $ par mois de flux de trésorerie. Cela fait 5 000 $ par mois au total. Vous pouvez louer n’importe où dans le centre-ville de Toronto avec ce revenu, vous possédez cinq actifs en appréciation au lieu d’un, et vous avez la flexibilité de déménager si une meilleure offre d’emploi se présente.
Vous bâtissez votre patrimoine tout en conservant la flexibilité de style de vie que les jeunes désirent réellement. Vous n’êtes pas un propriétaire surendetté, et vous n’êtes pas attaché.
Carmen a initié ses propres enfants à l’investissement dès leurs premiers stages. Ils ont bâti de la valeur nette tout en étant encore à l’école. Au moment où ils ont obtenu leur diplôme, ils avaient des actifs qui travaillaient pour eux au lieu de partir de zéro.
Gestion d’actifs vs gestion immobilière
La plupart des investisseurs ne comprennent pas la différence entre ces deux aspects. C’est important.
La gestion immobilière s’occupe des tâches quotidiennes : locataires, réparations, collecte des loyers, appels de maintenance. C’est important, mais ce n’est pas stratégique.
La gestion d’actifs concerne votre portefeuille dans son ensemble. Il s’agit d’examiner toutes vos propriétés ensemble et de prendre des décisions stratégiques. Devriez-vous refinancer ? Vos loyers sont-ils au prix du marché ? Quelles propriétés devriez-vous vendre ? Lesquelles devriez-vous conserver ?
Lorsque vous possédez des propriétés dans plusieurs États avec différents gestionnaires immobiliers, vous avez besoin de quelqu’un qui coordonne la stratégie globale. Sinon, chaque propriété fonctionne de manière isolée, et vous manquez des opportunités qui n’apparaissent que lorsque vous regardez l’ensemble.
C’est particulièrement important lorsque vous possédez 10, 20, ou 30 propriétés ou plus. La complexité augmente rapidement, et sans une gestion d’actifs appropriée, vous naviguez à l’aveugle.
En résumé
L’immobilier américain offre de réelles opportunités pour les investisseurs canadiens. Les marchés sont solides, les prix sont raisonnables et vous pouvez bâtir une richesse considérable.
Mais vous devez mettre les choses en place dès le départ. Assurez-vous que votre structure d’entreprise est correcte. Travaillez avec quelqu’un qui comprend les deux systèmes fiscaux. Pensez à la protection des actifs et à la planification successorale avant d’en avoir besoin.
Ne tombez pas dans le piège des conseils américains standard qui ne fonctionnent pas pour les Canadiens. Ne vous précipitez pas pour acheter une résidence principale coûteuse alors que des propriétés d’investissement pourraient vous offrir plus de flexibilité et de meilleurs rendements.
Les investisseurs qui réussissent sont ceux qui obtiennent un financement hypothécaire américain adéquat, et non pas un passe-temps. Ils obtiennent une aide professionnelle pour les aspects complexes, ils réfléchissent stratégiquement à l’ensemble de leur portefeuille et ils commencent tôt.
Votre moi futur vous remerciera d’avoir bien fait les choses dès le départ.
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Questions fréquemment posées
Dois-je produire des déclarations de revenus au Canada et aux États-Unis si je possède des biens locatifs américains ?
Dois-je créer une LLC pour détenir mes propriétés locatives américaines ?
Est-il préférable de posséder des propriétés locatives américaines personnellement ou par l'intermédiaire d'une société ?
Puis-je utiliser la valeur nette de mes propriétés existantes pour acheter d'autres propriétés locatives ?
Ai-je besoin d'un testament américain si je possède des biens locatifs aux États-Unis ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs immobiliers canadiens ?
Quelle est la différence entre la gestion immobilière et la gestion d'actifs ?
Dois-je faire appel à mon comptable canadien habituel pour mes propriétés locatives américaines ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
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