Choisir le bon produit hypothécaire pour votre propriété d’investissement peut faire la différence entre un flux de trésorerie positif et des pertes financières chaque mois. Mais avec autant d’options – taux fixes vs variables, prêteurs A vs B, termes courts vs longs – comment savoir ce qui correspond réellement à votre situation ? Pour une évaluation personnalisée de quel programme de financement LendCity vous convient le mieux, nous avons créé un guide détaillé de comparaison des programmes. extractedKeywords:
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Choisir le bon produit hypothécaire pour une propriété d’investissement est l’une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez en tant qu’investisseur immobilier. Le mauvais choix peut coûter des milliers de dollars sur la durée du prêt, réduire le flux de trésorerie ou limiter votre capacité à développer votre portefeuille.
Pourtant, de nombreux investisseurs passent plus de temps à choisir la couleur de la peinture qu’à comparer les produits hypothécaires. C’est une erreur.
Ce guide examine les principales décisions relatives aux produits hypothécaires que vous devrez prendre lors du financement de propriétés d’investissement au Canada, vous aidant à comprendre les compromis et à adapter les produits à votre stratégie spécifique.
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Le cadre décisionnel principal
Chaque prêt hypothécaire pour une propriété d’investissement implique plusieurs décisions interdépendantes. Comprendre comment elles se rapportent les unes aux autres évite de prendre des décisions isolées qui entrent en conflit avec votre stratégie globale.
| Décision | Options | Principal compromis |
|---|---|---|
| Type de taux | Fixe vs Variable | Prévisibilité vs économies potentielles |
| Type de prêteur | Prêteur A vs Prêteur B | Meilleurs taux vs qualification plus facile |
| Assurance | CMHC MLI Select vs conventionnel | Taux plus bas (5+ unités) vs processus plus simple |
| Durée du terme | Court vs Long | Flexibilité vs sécurité des taux |
| Amortissement | 25 ans vs 30 ans | Coût plus bas vs meilleur flux de trésorerie |
Ces décisions interagissent. Le choix d’un prêteur B affecte vos options de taux. Le choix de CMHC MLI Select pour le multifamilial affecte votre amortissement et vos options de taux. La taille de votre portefeuille affecte les prêteurs qui travailleront avec vous. Et le type de propriété – location à famille unique ou immeuble multifamilial – modifie les produits qui sont même disponibles.
Hypothèques à taux fixe vs hypothèques à taux variable
C’est la décision qui retient le plus l’attention, et elle mérite une analyse approfondie.
Quand les taux fixes sont judicieux
Les hypothèques à taux fixe verrouillent votre taux d’intérêt pour toute la durée du terme. Votre paiement reste exactement le même chaque mois, quelles que soient les fluctuations des taux d’intérêt.
Les taux fixes conviennent bien lorsque vous avez besoin de prévisibilité des paiements pour la planification du flux de trésorerie, lorsque les taux sont historiquement bas et susceptibles d’augmenter, ou lorsque vos marges de flux de trésorerie sont minces et qu’une augmentation des taux vous entraînerait dans le territoire négatif.
L’inconvénient : les taux fixes sont généralement plus élevés que les taux variables au départ, et rompre une hypothèque à taux fixe tôt entraîne des pénalités plus importantes. Si vous envisagez de vendre ou de refinancer avant la fin du terme, ces pénalités comptent. Pour une comparaison plus approfondie, lisez nos informations sur les hypothèques à taux fixe vs variable pour les investisseurs canadiens.
Quand les taux variables sont judicieux
Les hypothèques à taux variable fluctuent avec le taux préférentiel du prêteur. Lorsque les taux baissent, vous payez moins. Lorsque les taux augmentent, vous payez plus.
Historiquement, les emprunteurs à taux variable ont payé moins au fil du temps que les emprunteurs à taux fixe. Cet avantage historique reflète la prime de risque intégrée aux taux fixes – les prêteurs facturent plus cher pour garantir un taux.
Les taux variables conviennent bien lorsque vous disposez d’une marge de trésorerie suffisante pour absorber les augmentations de taux, lorsque vous prévoyez de conserver l’hypothèque jusqu’à la fin du terme, et lorsque vous pensez que les taux sont plus susceptibles de diminuer que d’augmenter.
L’approche hybride
Certains investisseurs utilisent une combinaison : des taux fixes pour les propriétés aux marges serrées et des taux variables pour les propriétés au flux de trésorerie solide. Cela équilibre la prévisibilité là où vous en avez besoin avec les économies potentielles là où vous pouvez absorber la volatilité.
Que vous choisissiez des taux fixes pour les propriétés aux marges serrées ou des taux variables pour celles avec un flux de trésorerie plus important, votre type de taux façonne tout le reste – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour comparer les scénarios basés sur votre portefeuille réel.
Prêteurs A vs Prêteurs B
Le prêteur avec lequel vous travaillez affecte votre taux, vos conditions et vos exigences de qualification.
Prêteurs A
Les prêteurs A – les grandes banques et les caisses populaires – offrent les meilleurs taux et conditions. Ils ont également les exigences de qualification les plus strictes : des cotes de crédit solides, des revenus prouvés, des types de propriétés standards et des ratios d’endettement dans les limites définies.
Pour les investisseurs ayant des profils financiers simples et moins de quatre ou cinq propriétés locatives, les prêteurs A offrent généralement la meilleure économie.
Prêteurs B
Les prêteurs B acceptent les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères des prêteurs A. Les investisseurs autonomes, ceux qui ont des problèmes de crédit, les investisseurs ayant de nombreuses propriétés existantes, ou ceux qui achètent des propriétés non standard peuvent avoir besoin d’un financement auprès d’un prêteur B.
Les taux des prêteurs B sont plus élevés – parfois considérablement – et des frais peuvent s’appliquer. Mais l’accès à un financement qui permet une bonne affaire peut justifier la prime. Obtenir une propriété à un taux supérieur de 1 % vaut mieux que de ne pas l’obtenir du tout si les fondamentaux de l’affaire sont solides.
Quand accepter des taux plus élevés
La décision ne consiste pas toujours à obtenir le taux le plus bas. Parfois, accepter un taux de prêteur B est stratégiquement judicieux si les rendements de la propriété justifient le coût, si vous prévoyez de refinancer auprès d’un prêteur A une fois votre situation améliorée, ou si l’alternative est de manquer une opportunité.
Travaillez avec un courtier hypothécaire expérimenté en propriétés d’investissement qui peut vous présenter des options auprès de plusieurs types de prêteurs.
Résidentiel vs Multifamilial : Mondes de financement différents
Les produits hypothécaires qui vous sont disponibles dépendent fortement de savoir si vous financez une maison unifamiliale locative, une petite propriété résidentielle (2-4 unités) ou un immeuble multifamilial de cinq unités ou plus.
Propriétés d’investissement résidentielles (1-4 unités)
Les propriétés d’investissement résidentielles nécessitent une mise de fonds minimale de 20 % au Canada. Vous utiliserez des produits hypothécaires résidentiels standards – taux fixe ou variable, par l’intermédiaire de prêteurs A ou B – avec une qualification basée sur votre revenu personnel, votre crédit et vos ratios d’endettement. La plupart des investisseurs commencent ici.
Le processus de qualification ressemble à une hypothèque personnelle : les prêteurs évaluent votre capacité à supporter la dette en fonction de votre revenu d’emploi et de vos obligations existantes. Certains prêteurs utilisent des revenus locatifs compensatoires pour améliorer votre qualification, mais le revenu personnel reste le principal moteur.
Propriétés multifamiliales (5+ unités)
Les propriétés de cinq unités ou plus entrent dans le domaine du financement hypothécaire commercial. La qualification passe du revenu personnel au revenu de la propriété – spécifiquement, le revenu d’exploitation net (NOI) de la propriété et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
C’est un changement fondamental. Une propriété qui génère un revenu locatif solide peut se qualifier pour un financement, quelle que soit votre situation de revenu personnel. C’est ainsi que les investisseurs évoluent au-delà du plafond de quatre ou cinq propriétés imposé par la qualification personnelle.
Le financement multifamilial ouvre également l’accès à l’assurance CMHC MLI Select, à des périodes d’amortissement plus longues et à des prêteurs spécialisés dans le financement des propriétés multifamiliales.
Une fois que vous dépassez cinq unités, la qualification passe de votre revenu personnel au NOI de la propriété et au ratio de couverture du service de la dette – réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour voir si votre transaction est éligible aux conditions garanties par la SCHL.
CMHC MLI Select vs Financement conventionnel
Pour les propriétés d’investissement de cinq unités ou plus, la SCHL propose un programme appelé MLI Select qui modifie considérablement l’équation de financement.
CMHC MLI Select pour le multifamilial (5+ unités)
CMHC MLI Select est conçu spécifiquement pour les propriétés locatives multifamiliales de cinq unités ou plus. Contrairement à l’assurance hypothécaire résidentielle, ce programme est conçu pour les investisseurs et ne nécessite pas que vous occupiez la propriété.
MLI Select utilise un système basé sur des points qui récompense les propriétés répondant aux critères d’abordabilité, d’accessibilité et d’efficacité énergétique. Plus votre propriété obtient de points, meilleures sont vos conditions de financement – y compris des ratios prêt/valeur plus élevés (jusqu’à 95 % dans certains cas), des périodes d’amortissement plus longues (jusqu’à 50 ans) et des taux d’intérêt plus bas.
Pour les investisseurs qui se développent dans le multifamilial, MLI Select peut améliorer considérablement le flux de trésorerie en combinant des taux plus bas avec un amortissement prolongé. Un amortissement de 50 ans par rapport à un amortissement de 25 ans réduit substantiellement les paiements mensuels, même si la différence de taux est modeste. Apprenez-en davantage sur le fonctionnement de ce programme dans notre guide sur CMHC MLI Select et l’investissement multifamilial à fort effet de levier.
Financement multifamilial conventionnel
Le financement conventionnel pour les propriétés multifamiliales – sans assurance SCHL – nécessite généralement une mise de fonds de 20 à 25 % et offre des périodes d’amortissement standard allant jusqu’à 25 ou 30 ans. Les taux peuvent être légèrement plus élevés que les options garanties par la SCHL, mais le processus est plus simple et évite les primes d’assurance.
Le financement conventionnel est judicieux lorsque votre propriété n’est pas éligible aux critères MLI Select, lorsque vous souhaitez un processus d’approbation plus simple, ou lorsque la prime d’assurance l’emporte sur les économies de taux pour votre transaction spécifique.
Choisir entre les deux
Ne vous contentez pas de comparer les taux – comparez le coût total de l’emprunt. Tenez compte de la prime d’assurance SCHL par rapport à la réduction de taux et aux avantages de l’amortissement prolongé. Pour une grande propriété multifamiliale, la différence de flux de trésorerie mensuel entre un amortissement de 25 ans et un amortissement de 50 ans peut faire la différence entre une affaire qui fonctionne et une affaire qui ne fonctionne pas. Comprendre le test de résistance hypothécaire et son impact sur le pouvoir d’achat ajoute une autre dimension à cette analyse.
Sélection de la durée du terme
Les termes hypothécaires au Canada varient généralement d’un à cinq ans, certains prêteurs offrant des termes plus longs.
Termes courts (1-3 ans)
Les termes plus courts offrent de la flexibilité. Vous pouvez refinancer, vendre ou restructurer plus tôt sans pénalités. Les taux sur les termes plus courts sont souvent inférieurs aux taux de cinq ans.
Les termes courts conviennent aux investisseurs dont la situation est susceptible de changer – amélioration du crédit, augmentation des revenus, ou planification de vente ou de refinancement. Ils conviennent également lorsque vous pensez que les taux actuels sont temporairement élevés et que vous souhaitez renouveler à des taux potentiellement plus bas.
Termes longs (5+ ans)
Les termes plus longs verrouillent les taux pour des périodes prolongées. Vous sacrifiez la flexibilité pour la certitude. Les termes de cinq ans sont le choix le plus courant au Canada et offrent un équilibre entre sécurité et flexibilité.
Les termes longs conviennent aux investisseurs qui privilégient la stabilité des paiements, qui ont des marges serrées qui ne peuvent pas absorber les augmentations de taux, ou qui préfèrent la simplicité à l’optimisation.
Période d’amortissement
La période d’amortissement – combien de temps il faut pour que l’hypothèque soit entièrement remboursée – affecte à la fois vos paiements mensuels et le total des intérêts payés.
Amortissement de 25 ans
Standard pour la plupart des hypothèques. Équilibre les paiements raisonnables avec des coûts d’intérêts totaux gérables. Les propriétés sont remboursées dans un délai raisonnable tout en maintenant un flux de trésorerie acceptable.
Amortissement de 30 ans
Disponible pour certaines hypothèques de propriétés d’investissement, en particulier avec certains programmes de la SCHL pour les propriétés multifamiliales. Un amortissement plus long réduit les paiements mensuels, améliorant ainsi le flux de trésorerie. Cependant, vous payez considérablement plus d’intérêts sur la durée de l’hypothèque et accumulez des capitaux propres plus lentement.
Pour une comparaison détaillée, consultez notre analyse des périodes d’amortissement de 25 ans vs 30 ans.
Adapter les produits à la stratégie
Votre stratégie d’investissement devrait guider votre sélection de produits hypothécaires, et non l’inverse.
Les investisseurs qui achètent et conservent bénéficient de termes plus longs et de taux fixes qui offrent une stabilité. La prévisibilité du flux de trésorerie est plus importante que d’extraire le dernier point de base de votre taux.
Les investisseurs BRRRR ont besoin de termes plus courts ou d’options de remboursement anticipé flexibles, car ils prévoient de refinancer après rénovation. Payer une pénalité pour rompre un fixe de cinq ans va à l’encontre de l’économie de la stratégie.
Les investisseurs qui se développent devraient considérer comment chaque hypothèque affecte leur capacité à se qualifier pour la suivante. Certains produits traitent les revenus locatifs plus favorablement que d’autres, affectant vos ratios d’endettement et votre capacité de qualification.
Les investisseurs multifamiliaux qui investissent dans des propriétés de 5 unités et plus devraient explorer CMHC MLI Select pour un effet de levier et un flux de trésorerie maximum. Le passage de la qualification du revenu personnel à la qualification du revenu de la propriété change fondamentalement votre trajectoire de croissance. Comprendre comment forcer l’appréciation dans les propriétés multifamiliales vous aide à maximiser la valeur dans le cadre de ces structures de financement.
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Foire aux questions
Devrais-je toujours choisir le taux le plus bas ?
Combien de prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement puis-je avoir ?
Puis-je passer d'un taux variable à un taux fixe en cours de terme ?
Le produit hypothécaire affecte-t-il ma capacité à me qualifier pour d'autres propriétés ?
Devrais-je utiliser le même produit hypothécaire pour toutes mes propriétés ?
Prendre votre décision
Le bon produit hypothécaire dépend de votre situation financière, de votre stratégie d’investissement, de votre tolérance au risque et de vos projets de portefeuille. Il n’y a pas de choix universellement meilleur – seulement le meilleur choix pour vos circonstances.
Travaillez avec des professionnels de l’hypothèque qui comprennent le financement des propriétés d’investissement et qui peuvent vous présenter des options auprès de plusieurs types de prêteurs. Exécutez les chiffres sur plusieurs scénarios. Considérez comment le choix d’aujourd’hui affecte les options de demain.
L’hypothèque est un outil. Choisissez l’outil qui convient au travail que vous essayez de faire.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
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