Important — ces sujets dépassent le cadre du permis hypothécaire de LendCity. Les fonds distincts, les prêts de placement à effet de levier, les comptes sur marge et les garanties de protection du capital sont des produits d’assurance et de valeurs mobilières qui doivent être discutés avec un conseiller en assurance autorisé et/ou un courtier en placement inscrit, et mis en place par leur intermédiaire. La déductibilité des intérêts et tout traitement fiscal doivent être confirmés avec un fiscaliste — les règles varient selon la structure du prêt, l’utilisation des fonds et la situation globale de l’investisseur. LendCity Mortgages ne vend, n’offre, ne structure ni ne recommande ces produits, et rien dans cet article ne constitue un conseil en placement, fiscal ou juridique. La discussion ci-dessous est fournie à titre éducatif uniquement et aborde des sujets que des conseillers autorisés couvriraient en détail avec vous.
Et si vous pouviez acheter des actions avec un effet de levier, comme on l’utilise en immobilier ?
Les investisseurs immobiliers utilisent souvent l’effet de levier — une fraction du prix d’achat en mise de fonds, le reste emprunté, et votre rendement est calculé sur la valeur totale de l’actif. Les gains et les pertes sont tous deux amplifiés.
Dans un récent épisode du podcast LendCity, Erwin Szeto a décrit comment ce même cadre conceptuel est appliqué par certains conseillers autorisés en assurance et en placement à l’investissement boursier, à l’aide de programmes de fonds distincts à effet de levier. Cet article résume les sujets qu’il a soulevés afin que vous puissiez poser des questions éclairées à un conseiller dûment autorisé — il ne s’agit pas d’une recommandation, et les mécanismes ci-dessous sont simplifiés à titre illustratif uniquement.
Réservez votre appel stratégique
Pourquoi un professionnel de l’immobilier s’est intéressé aux actions
Erwin n’est pas un gars de la bourse qui essaie de vous vendre Wall Street. Il est dans le feu de l’action de l’immobilier en Ontario depuis plus d’une décennie. Il a possédé ou eu des parts dans plus de 40 propriétés. Son équipe a aidé des clients à acheter près d’un demi-milliard de dollars en propriétés d’investissement.
Mais voilà le truc. Son portefeuille à 8 chiffres a été “presque divisé par deux” ces dernières années. Ses clients se sentent bloqués. Et il a remarqué un schéma dangereux.
Plus de 90 % de ses clients ont l’intégralité de leur portefeuille d’investissement dans une seule chose : l’immobilier résidentiel local en Ontario. Comprendre la Diversification de votre portefeuille immobilier au Canada est essentiel. Une seule devise. Un seul pays. Un seul type d’actif. Pour des stratégies de levier éprouvées pour l’immobilier et l’investissement boursier, explorez stratégiquement les deux classes d’actifs.
Si plus de 90 % de votre portefeuille est concentré dans une seule classe d’actifs, comme celui des clients d’Erwin, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour discuter des stratégies de diversification qui utilisent toujours le levier que vous connaissez déjà.
Les fonds distincts à effet de levier — ce que les conseillers autorisés discutent
Les fonds distincts sont des produits d’investissement sous contrat d’assurance. Ils comportent généralement une garantie contractuelle de restituer un pourcentage minimum (souvent 75 % ou 100 %) du capital déposé — mais cette garantie s’applique uniquement à une date d’échéance définie (souvent 10 ou 15 ans) ou au décès du rentier, sous réserve des conditions précises du contrat, et est soutenue par la compagnie d’assurance émettrice. La garantie n’équivaut pas à une garantie en espèces ni à un plancher quotidien sur la valeur. Les frais des fonds distincts sont généralement plus élevés que ceux des fonds communs ou des FNB comparables, reflétant les caractéristiques d’assurance.
En raison de la garantie à l’échéance, certains prêteurs sont disposés à consentir des prêts de placement adossés à des fonds distincts — une stratégie qui ne peut être mise en place que par l’entremise d’un conseiller en assurance autorisé.
Montage simplifié (illustration uniquement)
- L’investisseur verse une partie du montant total du placement
- Un prêteur finance le reste, adossé au placement en fonds distinct
- Le montant total est investi dans le fonds
- Les gains et les pertes sont calculés sur le montant total investi, et non uniquement sur la contribution personnelle de l’investisseur
Il s’agit d’une illustration de la façon dont la structure est généralement décrite. Les ratios prêt/valeur réels, les taux d’intérêt, les engagements, les pourcentages de garantie, les dates d’échéance, les frais et les exigences de convenance varient selon le fournisseur et l’investisseur. Rien de tout cela ne constitue une offre, une recommandation ou un appui de la part de LendCity.
La mathématique de l’effet de levier, expliquée sur le plan conceptuel
Les rendements des indices à long terme varient selon la période et l’indice, et les rendements passés ne prédisent jamais les résultats futurs. Ce que l’effet de levier fait — en immobilier, dans les comptes sur marge ou dans les fonds distincts à effet de levier — c’est amplifier à la fois les gains et les pertes par rapport à la contribution personnelle de l’investisseur. Un rendement de marché positif modeste produit un rendement plus élevé sur les liquidités de l’investisseur; un rendement de marché négatif modeste produit une perte proportionnellement plus élevée sur les liquidités de l’investisseur, en plus du coût continu du prêt lui-même.
Cette asymétrie joue dans les deux sens, ce qui est la raison même pour laquelle les évaluations de convenance effectuées par un conseiller autorisé existent. La question de savoir si ce type de structure est approprié dépend de l’horizon temporel de l’investisseur, de sa tolérance au risque, de la stabilité de ses flux de trésorerie, de sa situation fiscale et de sa capacité à honorer ses obligations de prêt si le placement sous-jacent diminue — autant de facteurs qu’un conseiller autorisé (et non un courtier hypothécaire) est tenu d’évaluer. LendCity ne procède pas à cette évaluation et n’offre pas ces produits.
Comment cela se compare à l’immobilier direct, sur le plan opérationnel
Par rapport à l’immobilier locatif direct, les programmes de fonds distincts à effet de levier sont plus légers sur le plan opérationnel — pas de gestion des locataires, pas de réparations, pas de contrats de gestion immobilière — et l’avoir sous-jacent est généralement liquide dans des conditions normales de marché. L’exposition aux pertes sur un prêt de placement à effet de levier dépend du contrat de prêt précis et du contrat sous-jacent; les investisseurs peuvent être tenus de rembourser la totalité du solde du prêt même si le placement sous-jacent a diminué, de sorte que la notion simpliste selon laquelle « les pertes sont plafonnées » ne devrait pas être tenue pour acquise sans examiner les documents de prêt avec un conseiller autorisé et un avocat.
L’immobilier comporte ses propres risques (vacance, liquidité, renouvellement des taux d’intérêt, échec de projets de construction) qui se manifestent différemment — et les acheteurs de condos en préconstruction des dernières années en ont eu un aperçu de près. Aucune des deux approches n’est sans risque; les deux exigent des conseils professionnels adaptés au produit.
Une analogie « BRRRR » pour les programmes de prêt de placement
Les investisseurs immobiliers connaissent bien le schéma acheter-rénover-louer-refinancer-répéter consistant à retirer la valeur nette d’une propriété valorisée pour financer la transaction suivante. Une idée conceptuellement similaire — réemprunter sur un compte de placement valorisé — est parfois discutée par des conseillers autorisés dans le contexte des programmes de placement à effet de levier. La question de savoir si cela convient à un investisseur donné dépend des critères de souscription du prêteur, du risque de concentration, du risque de taux d’intérêt et des exigences réglementaires de convenance. Le crédit total disponible dans le cadre de ces programmes est régi par les politiques du prêteur et par l’évaluation de convenance du conseiller — non quelque chose à empiler entre conjoints, enfants et sociétés sans examen juridique, fiscal et de conformité.
Risque — au-delà de la « garantie » en manchette
Chaque placement comporte des risques. Les placements à effet de levier encore plus.
La caractéristique de garantie du capital d’un contrat de fonds distinct est une promesse contractuelle de la compagnie d’assurance qui s’applique à la date d’échéance de la police (souvent dans 10 ou 15 ans) ou au décès du rentier, sous réserve des conditions précises du contrat — notamment les exigences de période de détention, le moment des dépôts et les réductions potentielles en cas de retraits. Ce n’est pas un plancher sur la valeur de marché quotidienne, ce n’est pas un plafond sur les pertes si l’investisseur est contraint de vendre avant l’échéance, et ce n’est pas une libération de l’obligation de rembourser le prêt de placement ayant servi à acheter le fonds. La perte maximale réelle dépend de la combinaison de la performance du marché, des modalités de remboursement du prêt, des dispositions d’appel de marge et des mécanismes de garantie précis du contrat. Un conseiller en assurance autorisé est la bonne personne pour expliquer ces détails.
Le bonus de planification successorale
Erwin a obtenu sa licence d’assurance spécifiquement en raison de ce que font les fonds distincts pour la planification successorale pour investisseurs.
À votre décès, ces fonds contournent entièrement la succession. Vos bénéficiaires reçoivent des liquidités en quelques jours. Les fonds sont vendus, le prêt est remboursé et le reste va à votre famille.
Erwin a noté dans son travail avec des clients investisseurs immobiliers que de nombreux enfants adultes ne sont pas intéressés à hériter de propriétés locatives en raison de la charge de gestion et des liens locaux qu’elles impliquent.
La question de savoir si un portefeuille financier est un meilleur véhicule de planification successorale que l’immobilier locatif dépend de la situation fiscale particulière de l’investisseur, des besoins des bénéficiaires et du plan global — et elle relève d’un planificateur successoral autorisé, d’un fiscaliste et d’un conseiller en assurance, non d’un article de blogue.
Pour commencer
L’investissement minimum est de 50 000 $ au total, ce qui signifie que vous auriez besoin d’environ 17 000 $ de votre poche. C’est beaucoup plus accessible que d’acheter de l’immobilier canadien en ce moment.
Erwin recommande de s’en tenir aux fonds indiciels comme le S&P 500. Frais les plus bas. Meilleure performance historique. Même Warren Buffett dit que c’est la bonne décision.
Voici un cadre de départ pratique :
- Trouvez un conseiller en assurance autorisé qui offre des programmes de fonds distincts à effet de levier auprès d’un grand assureur canadien.
- Vérifiez la garantie du capital — confirmez que la garantie de 75 % s’applique et qu’elle est soutenue par un assureur coté, et non seulement par la société de fonds.
- Calculez votre marge — votre rendement net attendu après coûts d’emprunt et frais de gestion. Si les calculs ne fonctionnent pas avec des hypothèses prudentes, cela ne fonctionne pas du tout.
- Commencez plus petit que vous ne le pensez — le minimum total de 50 000 $ vous permet de comprendre les mécanismes avant de déployer un capital plus important.
- Consultez un fiscaliste — au Canada, les intérêts sur placements sont souvent déductibles, mais le traitement varie selon la structure du prêt.
Pour les investisseurs qui veulent garder un pied dans l’immobilier tout en se diversifiant, certains utilisent cette stratégie parallèlement au financement d’immeubles de placement — en conservant leur portefeuille immobilier tout en ajoutant une classe d’actifs liquide à effet de levier. Si vous êtes déjà investi dans des propriétés aux États-Unis, les prêts DSCR pour investisseurs vous permettent de vous qualifier sur le revenu locatif plutôt que sur le revenu personnel, ce qui peut préserver votre capacité d’emprunt pour des stratégies comme celle-ci.
Le verdict
Cet article n’est pas une recommandation pour ou contre l’une ou l’autre de ces stratégies. Il décrit des sujets qu’un conseiller autorisé en assurance et en placement pourrait aborder avec un investisseur qui envisage de se diversifier au-delà d’une seule classe d’actifs — et il souligne que l’effet de levier, les garanties à l’échéance, les frais et les règles de déductibilité des intérêts comportent tous des détails sous la manchette qui doivent être examinés attentivement avec les bons professionnels.
Si vous envisagez un produit de placement à effet de levier, la prochaine étape consiste à prendre rendez-vous avec un conseiller en assurance autorisé ou un conseiller en placement habilité à offrir ces produits, et à confirmer le traitement fiscal avec un fiscaliste et la structure juridique avec un avocat. Le rôle de LendCity est le financement hypothécaire — pas l’assurance, pas les valeurs mobilières, pas les conseils fiscaux.
Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, de placement, d’assurance, juridique ou fiscal. Les produits de placement à effet de levier, de fonds distincts et sur marge ne sont pas offerts par LendCity. Les caractéristiques de protection du capital des fonds distincts ne s’appliquent qu’à des dates d’échéance définies et sous réserve des conditions précises du contrat. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés et autorisés avant de prendre toute décision de placement.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Que sont les fonds distincts ?
Comment fonctionne l'effet de levier sur les actions ?
Quel est le montant minimum d'investissement requis ?
Quelle est la différence de risque par rapport à l'investissement immobilier ?
Peut-on utiliser la stratégie BRRRR avec les actions ?
Que deviennent ces investissements à votre décès ?
Dans quels fonds devriez-vous investir ?
Combien peut-on emprunter pour cette stratégie ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
12 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
12 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Effet de levier
Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.
Capital
Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Succession
Le processus légal de validation du testament d'une personne décédée et de distribution de son patrimoine. Les propriétés détenues à titre personnel doivent passer par une procédure de succession, entraînant des retards et des coûts. Les structures d'entreprise ou fiduciaires peuvent éviter la succession.
Planification successorale
Le processus consistant à anticiper et à organiser la gestion et la liquidation du patrimoine d'une personne de son vivant et après son décès, dans le but de minimiser les impôts et d'assurer une transition en douceur pour les héritiers.
Pré-construction
L'achat d'un bien immobilier avant ou pendant sa phase de construction, généralement auprès d'un promoteur. Les achats en pré-construction peuvent offrir un capital intégré si la valeur augmente à l'achèvement, mais comportent un risque d'achèvement, notamment des retards et l'insolvabilité du promoteur.
Copropriété
Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.