L’Alberta est devenue discrètement le marché le plus attrayant du Canada pour les investisseurs multifamiliaux. Alors que la Colombie-Britannique et l’Ontario dominent les manchettes, Edmonton et Calgary offrent des taux de capitalisation plus élevés, une croissance démographique plus rapide, aucun contrôle provincial des loyers et des opportunités de financement simplement indisponibles dans les provinces côtières.
Si vous envisagez des immeubles d’appartements comme votre prochain investissement, l’Alberta offre une combinaison rare : des fondamentaux de marché qui rivalisent avec n’importe quel marché canadien, associés à des programmes de financement soutenus par le gouvernement (CMHC MLI Select) qui rendent un effet de levier de 95% possible pour les projets admissibles. Ce guide vous montre pourquoi l’Alberta fonctionne, à quoi ressemblent les conditions actuelles du marché et exactement comment financer votre première ou votre prochain projet.
Pourquoi l’Alberta est le point faible multifamilial du Canada
Le marché multifamilial de l’Alberta possède plusieurs avantages concurrentiels uniques qui le rendent distinctement attrayant comparé à d’autres provinces canadiennes.
La croissance démographique stimule la demande de locatifs
L’Alberta connaît l’un des taux de croissance démographique les plus rapides du Canada. Edmonton devrait croître d’environ 1,5 million (région métropolitaine) aujourd’hui à plus de 2 millions d’ici 2035. La région métropolitaine de Calgary, qui compte actuellement environ 1,6 million d’habitants, devrait atteindre près de 2 millions au cours de la même période. Ces taux de croissance surpassent la plupart des marchés canadiens et se traduisent directement par une demande de logements locatifs.
La croissance démographique signifie :
- Une demande accrue de logements locatifs à mesure que les nouveaux résidents ont besoin d’endroits où vivre
- Une offre limitée car les promoteurs ont historiquement sous-construit des appartements par rapport à la croissance démographique
- Un bassin de locataires en expansion réduisant le risque d’inoccupation
- Une croissance durable des loyers à mesure que la demande surpasse l’offre
Aucun contrôle provincial des loyers
Ce seul facteur change fondamentalement l’économie multifamiliale de l’Alberta comparée à la Colombie-Britannique, l’Ontario et d’autres provinces ayant une législation sur le contrôle des loyers.
En Colombie-Britannique, en Ontario et dans certaines provinces de l’Atlantique, une fois que vous signez un locataire, vos augmentations de loyer annuelles sont plafonnées (typiquement 2-3% indépendamment de l’inflation ou des conditions du marché). Cette contrainte limite votre capacité à augmenter les revenus locatifs, réduisant la valeur et le flux de trésorerie de votre propriété au fil du temps.
L’Alberta n’a aucun contrôle des loyers. Vous pouvez ajuster les loyers au taux du marché lorsque les unités se libèrent. Si l’inflation augmente ou que les loyers du marché augmentent de 5 à 7% annuellement, votre revenu locatif peut augmenter à ce taux—non à un plafond mandaté par le gouvernement de 2-3%.
Cette liberté a un impact dramatique sur les rendements à long terme :
- Années 1–5 : Croissance modeste des loyers en raison d’une offre abondante
- Années 5–10 : Accélération de la croissance des loyers à mesure que l’offre se resserre et que la demande s’accélère
- Années 10+ : Expansion significative des loyers à mesure que la croissance démographique s’aggrave
Un revenu net d’exploitation (NOI) annuel de 200 000 $ peut croître à 280 000 $–300 000 $ sur 10 ans en Alberta sans contraintes réglementaires. Le même immeuble en Ontario fait face à des plafonds de loyer artificiels limitant la croissance du NOI.
Accessibilité par rapport à Vancouver et Toronto
Les propriétés multifamiliales de l’Alberta coûtent considérablement moins cher à acquérir que les propriétés équivalentes en Colombie-Britannique ou en Ontario. Cet avantage de coût a deux effets :
Besoins en capital plus bas - Vous avez besoin de moins de capitaux propres pour financer un projet. Un immeuble d’appartements de 4 millions de dollars à Edmonton nécessite moins de capital qu’un immeuble de 3 millions de dollars à Vancouver.
Meilleurs taux de capitalisation - Les loyers de l’Alberta sont plus bas qu’à Vancouver ou Toronto, mais les prix des propriétés sont encore plus bas. Cela crée de meilleurs taux de capitalisation (NOI/Prix d’achat). Alors que Vancouver peut se négocier à 3-4% de capitalisation, Edmonton se négocie à 5-7% de capitalisation.
Les taux de capitalisation plus élevés signifient un meilleur flux de trésorerie dès le départ tandis que vous attendez une appréciation à long terme.
Un environnement provincial favorable au développement
Le gouvernement de l’Alberta encourage activement le développement résidentiel par :
- Zonage rationalisé rendant le rezonage résidentiel plus rapide et plus prévisible
- Réduction de la bureaucratie comparée aux municipalités de la Colombie-Britannique
- Des relations de prêt favorables avec les grandes banques et la SCHL
- Des incitations fiscales pour certains développements de logements
Ces facteurs accélèrent les calendriers de projet et réduisent les frictions de développement comparés aux juridictions plus restrictives.
Edmonton : La capitale de MLI Select
Edmonton représente le marché optimal pour le financement CMHC MLI Select. La dynamique du marché locatif de la ville la rend uniquement adaptée aux programmes soutenus par le gouvernement conçus pour soutenir les logements locatifs abordables.
Pourquoi les seuils d’accessibilité de la SCHL s’alignent sur la réalité du marché
C’est là qu’Edmonton devient spéciale pour les projets MLI Select : les seuils de « loyer abordable » de la SCHL sont au ou près du loyer actuel du marché pour les unités avec 1 et 2 chambres.
La SCHL publie les seuils annuels de « loyer médian du marché » (LMM) pour chaque ville canadienne. Les promoteurs gagnent des points d’accessibilité en louant les unités à ou en dessous de 80% du LMM local. Cet engagement « d’accessibilité » doit être maintenu pendant une période de 10 ou 20 ans.
L’avantage d’Edmonton :
Le LMM local pour les appartements d’une chambre est d’environ 2 080 $/mois (2025-2026). Le seuil d’accessibilité de 80% est d’environ 1 665 $/mois. Le loyer actuel du marché pour un studio standard à Edmonton est de 1 650 $–1 750 $/mois.
Cela signifie : Un promoteur peut s’engager à des loyers « abordables » de 1 665 $/mois—ce que les conditions du marché soutiennent de toute façon. Vous gagnez des points d’accessibilité pour quelque chose que vous feriez naturellement sans le programme.
Comparez ceci avec les villes à coûts plus élevés :
- Vancouver : LMM ~2 400 $/mois; seuil de 80% ~1 920 $; marché actuel ~2 200–2 500 $ (l’engagement nécessite de prendre des loyers sous le marché)
- Toronto : LMM ~2 150 $/mois; seuil de 80% ~1 720 $; marché actuel ~2 000–2 300 $ (engagement modeste sous le marché)
À Edmonton, vous obtenez gratuitement des points d’accessibilité car le loyer du marché s’adapte déjà aux seuils du programme. Cela améliore dramatiquement votre capacité à atteindre les 100+ points requis pour les avantages maximaux de MLI Select (financement à 95%, amortissement de 50 ans).
Taux de capitalisation solides et flux de trésorerie
Les fondamentaux actuels du marché d’Edmonton (2025-2026) :
| Métrique | Edmonton | Calgary | Vancouver |
|---|---|---|---|
| Loyer moyen 1 chambre | 1 480 $ | 1 531 $ | 2 400 $ |
| Loyer moyen 2 chambres | 1 900 $ | 1 844 $ | 3 355 $ |
| Taux de capitalisation typique | 5,5%–7% | 4,5%–6% | 3%–4% |
| Taux d’inoccupation | ~3,8% | ~3,3% | ~3,7% |
| Croissance démographique (moy. 5 ans) | 2,1% | 2,3% | 1,2% |
Les taux de capitalisation d’Edmonton de 5,5–7% offrent un flux de trésorerie actuel solide. Une propriété de 5 millions de dollars générant 300 000 $ de NOI annuel rapporte 300 000 $/5 000 000 $ = 6% de taux de capitalisation. Avec un financement CMHC MLI Select à 95% (4,75 millions de dollars), votre rendement en trésorerie sur les 250 000 $ de capitaux propres restants est excellent dès le départ.
Une économie diversifiée au-delà du pétrole et du gaz
Historiquement, l’économie d’Edmonton dépendait fortement du pétrole et du gaz—une perception qui créait une hésitation des locataires et des prêteurs. Cela change rapidement.
Edmonton se diversifie activement vers :
- Technologie et logiciels (les grandes sociétés de logiciels d’ingénierie sont basées ici)
- Soins de santé et recherche médicale (programmes médicaux de l’Université de l’Alberta, recherche clinique)
- Fabrication avancée et transformation alimentaire
- Finance et services aux entreprises (sièges sociaux régionaux pour les grandes entreprises canadiennes)
La diversification économique réduit le risque qu’un effondrement des prix du pétrole déclenchera des licenciements massifs et un effondrement de la demande de logements locatifs. Le ralentissement pétrolier de 2015–2016 a touché Edmonton, mais l’impact a été moins grave que communément supposé—et l’économie s’est depuis rétablie et diversifiée.
Pour les investisseurs multifamiliaux, cette diversification soutient la stabilité des locataires à long terme et la croissance des salaires.
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Calgary : Moteur de croissance pour les investisseurs en appartements
L’histoire multifamiliale de Calgary est légèrement différente de celle d’Edmonton. Tandis qu’Edmonton offre des coûts d’entrée plus bas, Calgary offre des dynamiques de croissance plus fortes et un élan du secteur technologique.
Boom démographique et accélération du secteur technologique
Calgary croît plus vite qu’Edmonton (2,3% contre 2,1% annuellement) en raison de :
Migration de l’industrie technologique - Des milliers de travailleurs technologiques ont migré de Vancouver et Toronto coûteux à Calgary au cours des 5 dernières années. De grandes sociétés comme Benevity, Symend et Helcim ont étendu leurs opérations ici. Les salaires technologiques moyens à Calgary sont maintenant de 95 000 $–130 000 $ annuels—comparables aux moyennes canadiennes mais avec des coûts de la vie 40% inférieurs à Vancouver.
Entrepreneuriat et activité de capital-risque - Calgary est devenue un foyer d’activité de démarrage. L’écosystème technologique de la ville, soutenu par le capital-risque provenant de Toronto et de la Colombie-Britannique, a généré des dizaines de sorties réussies et de sociétés en croissance.
Démographie jeune - Calgary a un profil démographique plus jeune que beaucoup de villes canadiennes, soutenant une demande de location plus élevée pour les unités avec 1 chambre et petites 2 chambres que les travailleurs en début de carrière préfèrent.
Loyers plus élevés avec des fondamentaux solides
Les loyers de Calgary sont 10–15% plus élevés qu’à Edmonton dans la plupart des types d’unités :
- 1 chambre : 1 531 $/mois moyen (vs 1 480 $ à Edmonton; les deux se sont adoucis en 2025-26)
- 2 chambres : 1 844 $/mois moyen (vs ~1 900 $ à Edmonton)
- 3 chambres : 2 600 $–2 900 $/mois moyen
Ces loyers plus élevés soutiennent un flux de trésorerie plus fort sur les investissements multifamiliaux. Un immeuble de 20 unités générant 310 000 $ de NOI annuel a un taux de capitalisation de 6,2%—mieux que la base conservatrice de 5,5% d’Edmonton pour des immeubles comparables.
Des loyers plus élevés signifient également que les engagements d’accessibilité MLI Select (80% du LMM ~1 520 $ pour les 1 chambres à Calgary) représentent une remise légèrement plus grande au marché. Cela nécessite que les promoteurs prennent des engagements d’accessibilité plus modestes pour maximiser le flux de trésorerie—mais c’est toujours économiquement viable.
La faiblesse du marché des condos stimule l’investissement en appartements
Le marché des condos de Calgary a lutté au cours des 5 dernières années (suroffre, prudence des investisseurs, appréciation plus lente). Cela a déplacé le capital et l’intérêt des développeurs vers les immeubles d’appartements à usage exclusif.
Les développeurs disposant de capital choisissent des appartements plutôt que des condos car :
- Le revenu d’exploitation est plus fiable que l’appréciation des terres ou le volume des ventes de condos
- Le capital institutionnel afflue vers les locations (fonds de pension immobiliers, investisseurs institutionnels)
- Les vents réglementaires favorables soutiennent les locations du gouvernement
Ce changement du côté de l’offre bénéficie aux investisseurs en appartements et devrait soutenir la croissance des loyers à long terme à mesure que l’offre reste limitée tandis que la demande (de croissance démographique) s’accélère.
L’avantage unique de l’Alberta pour MLI Select
Si vous évaluez spécifiquement le financement MLI Select pour un projet multifamilial, la combinaison unique de l’Alberta d’aucun contrôle des loyers, de seuils d’accessibilité favorables et de fondamentaux solides la rend le marché canadien optimal pour le programme.
Aucun contrôle des loyers = Aucun risque de contrainte de programme
MLI Select exige des engagements d’accessibilité pendant 10 ou 20 ans. Après cela, vos loyers sont libres de croître avec le marché.
Si vous êtes en Colombie-Britannique ou en Ontario avec le contrôle provincial des loyers, votre croissance des loyers post-engagement est toujours limitée par le gouvernement. Cela réduit la valeur à long terme de la période d’engagement abordable et crée un risque réglementaire (les gouvernements pourraient étendre le champ du contrôle des loyers).
En Alberta, après l’expiration de votre engagement d’accessibilité (année 10 ou 20), vous avez une liberté de tarification complète. Les loyers peuvent croître aux taux du marché indéfiniment.
Seuils d’accessibilité = Points gratuits
Comme discuté ci-dessus, le seuil d’accessibilité de la SCHL d’Edmonton s’aligne à la réalité du marché. Vous gagnez des points d’accessibilité substantiels en construisant simplement aux taux du marché.
Les marchés à coûts plus élevés (Vancouver, Toronto) nécessitent de prendre des loyers sous le marché pour gagner des points comparables. Cela réduit la viabilité financière de l’engagement d’accessibilité et rend les projets moins finançables.
En Alberta, l’alignement est quasi-parfait. Cela améliore dramatiquement les chances de qualification et rend les 100+ points réalisables sans sacrifier le flux de trésorerie.
Pipeline de nouvelle construction
L’Alberta (en particulier Edmonton et Calgary) a un pipeline significatif de développement multifamilial. Cela crée :
Offre d’affaires - De multiples opportunités signifient que vous ne concourez pas pour un projet doré unique. Les développeurs proposant activement des opportunités MLI Select vous donnent une sélection.
Validation institutionnelle - Quand plusieurs investisseurs institutionnels sont actifs sur un marché, cela confirme que les fondamentaux sont attrayants. Le capital institutionnel ne poursuit pas les opportunités spéculatives ou marginales.
Concurrence de financement - Plus d’affaires signifie plus de prêteurs concourant pour l’affaire, ce qui entraîne de meilleures conditions et des fermetures plus rapides.
Vos ratios d’endettement, le type de revenu et vos plans de propriété affectent tous ce pour quoi vous vous qualifiez — planifiez une session de stratégie gratuite avec nous afin que nous puissions élaborer une stratégie qui fonctionne pour vos objectifs.
Options de financement pour multifamilial en Alberta
Les projets multifamiliaux de l’Alberta peuvent être financés par plusieurs voies. Comprendre vos options vous aide à choisir la structure la plus efficace en capital.
CMHC MLI Select : Effet de levier maximum pour les projets admissibles
Programme : Financement soutenu par le gouvernement jusqu’à 95% du prêt-construction avec amortissement de 50 ans
Idéal pour : Nouvelle construction ou projets importants à valeur ajoutée où vous pouvez accumuler 100+ points grâce à des caractéristiques d’accessibilité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité
Conditions actuelles (avril 2026) :
- Ratio prêt-construction : Jusqu’à 95% (seulement 5% de capitaux propres requis)
- Amortissement : Jusqu’à 50 ans
- Recours : Limité (responsabilité personnelle plafonnée)
- Taux : ~4,25–5,00% (varie selon le prêteur; tarification basée sur le risque selon le cadre du 14 juillet 2025 avec surcharge de 0,25% pour 5 ans d’amortissement au-dessus de 25 ans et réductions de prime de 10–30% pour les résultats sociaux)
- Calendrier : 4–6 mois pour l’approbation et la fermeture
Capitaux propres requis (projets 100+ points) :
- Projet de 8 unités @ 2,2 millions $ : ~110 000 $ (5% du coût)
- Projet de 20 unités @ 9,1 millions $ : ~455 000 $ (5% du coût)
L’effet de levier extraordinaire transforme les rendements. Avec un financement à 95%, votre versement de 5% contrôle un actif beaucoup plus important, magnifiant les rendements en trésorerie.
Catégories de points :
- Accessibilité : Engager un pourcentage d’unités à des loyers en dessous du LMM pendant 10–20 ans
- Efficacité énergétique : Construire à 15–20% au-dessus du code énergétique national de base
- Accessibilité : Inclure les unités sans barrière et adaptables selon les normes de la SCHL
Lisez notre guide complet sur CMHC MLI Select pour les détails mécaniques des points et les étapes de qualification. Pour une étude approfondie du fonctionnement du système de notation, consultez notre guide du système de points MLI Select. Vous pouvez également utiliser la calculatrice de prêt maximum MLI Max de la SCHL pour modéliser des scénarios de financement et estimer votre montant de prêt maximum.
CMHC MLI Standard : Qualification plus simple, effet de levier plus faible
Programme : Financement soutenu par le gouvernement jusqu’à 85% LTV avec amortissement de 40 ans (aucun point requis)
Idéal pour : Acquérir des propriétés multifamiliales existantes et stabilisées ou des projets qui n’atteignent pas facilement 100 points MLI Select
Conditions actuelles (avril 2026) :
- Ratio prêt-valeur : Jusqu’à 85%
- Amortissement : Jusqu’à 40 ans
- Recours : Recours complet
- Taux : ~4,50–5,25%
- Calendrier : 4–6 semaines pour l’approbation
Efficacité en capital : Pour une acquisition de 4 millions de dollars, 85% LTV nécessite 600 000 $ de capitaux propres. Moins d’effet de levier que MLI Select, mais une souscription plus simple et une fermeture plus rapide.
MLI Standard est idéal pour les acquisitions stabilisées où les améliorations énergétiques ou les améliorations d’accessibilité ne font pas partie de votre stratégie.
Financement bancaire conventionnel : Vitesse et flexibilité
Programme : Prêts commerciaux traditionnels de la CIBC, RBC, TD, BMO, Banque Nationale, etc.
Idéal pour : Les emprunteurs ayant un bon crédit, un track record établi ou des projets qui ne correspondent pas aux critères du programme gouvernemental
Conditions actuelles (avril 2026) :
- Ratio prêt-valeur : 75–80% typiquement
- Amortissement : Jusqu’à 25 ans (certains prolongent à 35 ans)
- Taux : ~5,00–6,50% (caisses : 4,95–6,25%)
- Calendrier : 2–4 semaines pour l’approbation
- Recours : Recours complet (garantie personnelle typique)
Avantages : Approbation plus rapide, structure plus flexible, relation directe avec le prêteur
Inconvénients : Effet de levier plus faible (75–80% vs. 95%), amortissements plus courts, taux plus élevés, responsabilité personnelle plus élevée
Le financement conventionnel a du sens pour :
- Les opérateurs expérimentés ayant de bons dossiers
- Les acquisitions où l’évaluation bancaire soutient la valorisation
- Les emprunteurs mal à l’aise avec la complexité du programme gouvernemental
Prêts privés et alternatifs
Programme : Prêteurs non-bancaires (capital-investissement, fiducies de prêt, fournisseurs de prêts hypothécaires alternatifs)
Idéal pour : Les constructeurs ayant besoin d’un financement-relais intermédiaire, les projets entre la fermeture et la reprise de la SCHL, ou les emprunteurs ayant des problèmes de crédit/documentation
Conditions actuelles (avril 2026) :
- Ratio prêt-valeur : 60–75%
- Taux : 7–12% relais / 6,50–8,50% commercial B-lender (coût plus élevé pour vitesse/flexibilité)
- Calendrier : 1–2 semaines pour l’approbation
- Recours : Généralement complet
Cas d’utilisation typique : Un développeur ferme une acquisition en utilisant le financement privé (propriété de 2,5 millions de dollars, 60% LTV = 1,5 million de dollars), puis refinance à un financement permanent CMHC MLI Select après avoir atteint les points requis et les cibles d’occupation.
Tableau de comparaison : Options de financement pour multifamilial en Alberta
| Caractéristique | MLI Select | MLI Standard | Conventionnel | Privé |
|---|---|---|---|---|
| Max LTV/LTC | 95% | 85% | 75–80% | 60–75% |
| Amortissement | 50 ans | 40 ans | 25–35 ans | 2–5 ans |
| Taux (avr. 2026) | 4,25–5,00% | 4,50–5,25% | 5,00–6,50% | 7–12% |
| Points requis | 100+ | Aucun | Aucun | Aucun |
| Calendrier d’approbation | 4–6 mois | 4–6 semaines | 2–4 semaines | 1–2 semaines |
| Recours | Limité | Complet | Complet | Complet |
| Idéal pour | Nouvelle construction, valeur ajoutée | Acquisitions existantes | Opérateurs expérimentés | Financement-relais |
| Capitaux propres requis (exemple) | 5% (~110 000 $ sur 2,2 millions $) | 15% (~330 000 $) | 20–25% | 25–40% |
Pour une nouvelle construction ou une rénovation majeure à Edmonton ou Calgary, le CMHC MLI Select fournit presque toujours les meilleurs économies si votre projet se qualifie. Le financement à 95%, l’amortissement de 50 ans et le recours limité sont incomparables par d’autres prêteurs.
Conditions actuelles du marché à Edmonton et Calgary
Comprendre les fondamentaux actuels du marché vous aide à évaluer la viabilité des affaires et les rendements.
Gammes de loyer et tendances de croissance
Edmonton (2025–2026) :
- 1 chambre : 1 237 $–1 480 $/mois (meublé moy. : 1 480 $; non meublé moy. : 1 237 $)
- 2 chambres : 1 800 $–2 050 $/mois
- 3 chambres : 2 300 $–2 600 $/mois
- Croissance des loyers (YoY) : ~2–4% (le marché s’est refroidi; demande faible pour 1BR en particulier)
Calgary (2025–2026) :
- 1 chambre : 1 531 $/mois moyen (en baisse de 3,3% YoY)
- 2 chambres : 1 844 $/mois moyen (en baisse de 3,9% YoY)
- 3 chambres : 2 600 $–2 900 $/mois
- Croissance des loyers (YoY) : ~-3 à -4% (à mesure que l’offre record était absorbée; s’attend à stabiliser)
La croissance des loyers dans les deux villes dépasse l’inflation, stimulée par les afflux de population et l’offre nouvelle limitée.
Taux de capitalisation
Les immeubles d’appartements locatifs à usage exclusif en Alberta se négocient à :
Edmonton :
- Immeubles performants : Taux de capitalisation de 5,5–6,5%
- Classe A (plus récent, bien géré) : 5,0–5,8%
- Classe B (mi-âge, stable) : 5,8–6,8%
Calgary :
- Immeubles performants : Taux de capitalisation de 4,5–5,8%
- Classe A : 4,2–5,0%
- Classe B : 5,0–6,2%
Ces taux de capitalisation reflètent :
- Des fondamentaux locatifs solides et une croissance
- Une gestion stable et des flux de trésorerie établis
- Une demande d’investisseurs institutionnels poussant les prix à la hausse
- Une croissance démographique réduisant le profil de risque
Taux d’inoccupation
Les taux d’inoccupation actuels fournissent un contexte important pour les hypothèses de croissance des loyers :
Edmonton : environ 3,8% d’inoccupation globale (Rapport du marché locatif de la SCHL octobre 2025). Le prix moyen de la maison à Edmonton était de 426 000 $ en mars 2026 (-2,9% YoY).
- Locatif à usage exclusif : ~3,8%
- Condos locatifs : ~1,7% (forte demande pour les unités plus récentes)
Calgary : environ 3,3% d’inoccupation globale (CMHC octobre 2025; en hausse par rapport à la moyenne nationale de 2,2% en 2024 — l’inoccupation nationale est maintenant de 3,1%). Le prix moyen de la maison à Calgary était de 565 600 $ en mars 2026 (-4,2% YoY); prix de vente moyen ~641 844 $.
- Les achèvements d’offre locatifs records ont augmenté l’inoccupation tout au long de 2025
- Calgary et Edmonton avaient l’inoccupation la plus élevée à usage exclusif parmi les grands marchés canadiens en 2025
L’augmentation de l’inoccupation a déplacé une certaine puissance de fixation des prix vers les locataires, en particulier pour les nouveaux baux. Les deux villes restent en dessous des seuils d’oversupply historiques et s’attendent à se stabiliser à mesure que le pipeline de construction ralentit après 2026.
Activité de construction et pipeline d’offre
Edmonton :
- ~1 200–1 500 nouvelles unités d’appartements en construction (2025–2026)
- Taux d’achèvement attendu : 1 200–1 400 unités/an
- Absorption nette (demande moins nouvelle offre) : ~300–400 unités/an
- Implication : Offre limitée par rapport à la demande; les loyers continueront de croître
Calgary :
- Démarrages de construction locatifs record en 2025 — le plus élevé parmi les villes canadiennes
- Les démarrages de location à usage exclusif ont augmenté ~18% sur 12 mois en 2025
- L’inoccupation s’est modérée à ~3,3% en octobre 2025 à mesure que le marché absorbait la nouvelle offre
- Implication : Concurrence de location à court terme facilitée; le marché plus long terme devrait se resserer une fois que le pipeline de construction recule après 2026
Les deux villes ont vu une forte activité de construction en 2025. L’offre devrait se modérer après 2027, auquel point une inoccupation plus serrée s’attend à reprendre à mesure que la croissance démographique continue de stimuler la demande.
Comment commencer avec le multifamilial en Alberta
Si vous envisagez votre première ou votre prochain projet multifamilial en Alberta, voici la feuille de route pratique.
Étape 1 : Trouver le bon courtier
Tous les courtiers hypothécaires ne comprennent pas CMHC MLI Select ou le financement commercial multifamilial. Votre sélection de courtier affecte directement le succès de votre affaire.
Ce qu’il faut rechercher :
- Expérience démontrée avec les projets MLI Select (demandez les références)
- Relations avec les prêteurs agréés par la SCHL
- Compréhension du marché de l’Alberta et des exigences municipales
- Capacité à discuter du calcul des points et de la stratégie
Questions à poser :
- « Avez-vous fermé des projets MLI Select au cours des 12 derniers mois? »
- « Combien de projets multifamiliaux avez-vous financés à Edmonton ou Calgary? »
- « Pouvez-vous me présenter le système de points et comment mon projet pourrait se qualifier? »
- « Quels sont vos calendriers d’approbation typiques pour MLI Select? »
Votre courtier est votre partenaire tout au long du processus. Choisir le bon accélère les calendriers et améliore vos chances d’approbation.
Étape 2 : Analyser les affaires avec DSCR en tête
DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) est la métrique de souscription clé pour le financement multifamilial. Les prêteurs veulent s’assurer que le revenu net d’exploitation de votre propriété couvre votre paiement hypothécaire avec une marge de sécurité.
DSCR = NOI annuel / Service de la dette annuel
Les prêteurs exigent généralement :
- MLI Select : DSCR minimum de 1,10x (mise à jour juillet 2025)
- MLI Standard : DSCR minimum de 1,30x
- Conventionnel : DSCR de 1,25–1,35x (exigence plus stricte)
Exemple : Un immeuble de 20 unités générant 300 000 $ de NOI annuel avec un paiement hypothécaire de 220 000 $ annuel a un DSCR de 1,36x. La plupart des prêteurs financeraient cela confortablement.
Lisez notre guide sur les exigences DSCR pour les propriétés multifamiliales pour une analyse plus approfondie et des présentations de calcul. Vous pouvez également explorer les options de financement hypothécaire multifamilial pour un aperçu complet de tous les programmes disponibles.
Lors de l’évaluation d’une acquisition potentielle, exécutez le calcul DSCR :
- Déterminer les loyers du marché pour chaque type d’unité
- Calculer le revenu locatif brut (unités × loyer × 12 mois)
- Déduire l’inoccupation (3–4% pour Edmonton; 3–5% pour Calgary)
- Déduire les dépenses d’exploitation (typiquement 35–45% des loyers bruts)
- Calculer NOI = Revenu locatif brut − Perte d’inoccupation − Dépenses d’exploitation
- Diviser NOI par votre service de dette hypothécaire annuel projeté (paiement hypothécaire)
Si DSCR dépasse 1,20x, l’affaire est finançable selon la plupart des programmes. Pour MLI Select (DSCR minimum de 1,10x), les affaires au-dessus de 1,10x peuvent toujours être admissibles. Pour les prêteurs MLI Standard et conventionnels (DSCR minimum de 1,25–1,30x), viser au moins 1,25x. Si DSCR est inférieur à 1,10x, vous devrez négocier un prix d’achat plus bas ou restructurer l’affaire.
Étape 3 : Comprendre le zonage municipal et les exigences de développement
Le cadre de zonage de l’Alberta est plus favorable aux développeurs que la Colombie-Britannique ou l’Ontario, mais les exigences municipales importent toujours.
Avant d’engager du capital :
- Confirmer que le zonage permet le développement résidentiel multifamilial (habituellement « Résidentiel urbain » ou « Mixte commercial »)
- Vérifier les exigences de stationnement (généralement 1,0–1,5 espaces par unité)
- Vérifier les restrictions de hauteur et de densité
- Confirmer la capacité des infrastructures (eau, égouts, routes)
- Identifier les incitations municipales (exonération fiscale, délivrance de permis accélérée)
Edmonton et Calgary ont tous deux des plans communautaires officiels encourageant l’intensification résidentielle, ce qui favorise le développement d’appartements. C’est un vent favorable comparé aux municipalités de banlieue qui limitent la densité.
Étape 4 : Construire votre équipe
Les projets multifamiliaux réussis nécessitent des spécialistes :
Équipe principale :
- Courtier hypothécaire : Expérience CMHC MLI Select (comme discuté ci-dessus)
- Gestionnaire de propriété : Expérience avec immeubles de 10+ unités à Edmonton/Calgary
- Comptable : Expérience d’investisseur immobilier, optimisation de la structure fiscale
- Avocat : Transactions immobilières, structure corporative
- Courtier d’assurance : Responsabilité civile commerciale, assurance de propriété pour immeubles d’appartements
Pour la nouvelle construction/développement :
- Architecte : Design résidentiel multi-unités
- Entrepreneur général : Expérience en construction d’appartements
- Ingénieur en structure/mécanique : Design des systèmes de bâtiment
- Consultant énergétique : Conformité NECB et évaluations EnerGuide (pour MLI Select)
Les opérateurs expérimentés ont généralement déjà ces relations. Si vous êtes nouveau dans le multifamilial, votre courtier peut recommander des professionnels avec lesquels il a travaillé avec succès.
Étape 5 : Réservez un appel de stratégie
Avant de poursuivre, il vaut la peine d’avoir une conversation avec quelqu’un ayant de l’expérience dans les projets multifamiliaux de l’Alberta. Un bon courtier ou conseiller peut vous aider à :
- Évaluer si le financement MLI Select ou conventionnel a du sens pour votre situation
- Discuter des exigences réalistes en capitaux propres et en liquidité
- Présenter les rendements et hypothèses DSCR
- Identifier les considérations municipales et réglementaires
- Clarifier les prochaines étapes et calendriers
Réservez votre appel de stratégie
Foire aux questions
Pourquoi Edmonton et Calgary sont-elles meilleures pour l'investissement multifamilial que Toronto ou Vancouver?
Quelle est la différence entre MLI Select et MLI Standard pour les projets de l'Alberta?
Combien d'argent dois-je investir dans un projet multifamilial de l'Alberta?
Les loyers d'Edmonton sont-ils assez élevés pour soutenir un bon flux de trésorerie?
Puis-je utiliser MLI Select pour un achat de immeuble d'appartements existant?
Combien de temps le processus de financement prend-il pour les projets multifamiliaux de l'Alberta?
Points clés à retenir :
- Pourquoi l’Alberta est le point faible multifamilial du Canada
- Edmonton : La capitale de MLI Select
- Calgary : Moteur de croissance pour les investisseurs en appartements
- L’avantage unique de l’Alberta pour MLI Select
- Options de financement pour multifamilial en Alberta
Conclusion
Le marché multifamilial de l’Alberta—en particulier Edmonton et Calgary—offre aux investisseurs canadiens une combinaison rare : des fondamentaux solides (croissance démographique, demande de location, offre limitée), des programmes de financement favorables (CMHC MLI Select avec 95% d’effet de levier), et aucun contrôle provincial des loyers limitant les rendements à long terme.
Pour les investisseurs recherchant une exposition multifamiliale, l’Alberta offre de meilleurs taux de capitalisation, un meilleur potentiel de croissance des loyers et des mécaniques de programme plus simples que la Colombie-Britannique ou l’Ontario. L’absence de contrôle des loyers signifie que votre croissance des loyers reste liée aux conditions du marché plutôt qu’aux mandats du gouvernement. Les seuils d’accessibilité de la SCHL s’alignent avec les loyers réels du marché, ce qui rend facile de se qualifier pour les avantages de financement maximum.
Que vous finenciez votre première immeuble d’appartements ou que vous mettiez à l’échelle un portefeuille, comprendre les fondamentaux du marché de l’Alberta et les options de financement vous donne la clarté pour évaluer les projets en toute confiance. Le bon courtier, une analyse de projet ciblée et une équipe solide transforment l’opportunité multifamiliale de l’Alberta en rendements réels.
Prêt à explorer votre première ou votre prochain projet? Réservez votre appel de stratégie
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
26 février 2026
· Updated 9 juin 2026Temps de lecture
24 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Cap rate
Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.