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La plupart des courtiers vous surfacturent pour les prêts privés
Voici quelque chose qui me met hors de moi.
J’ai vu des investisseurs et des acheteurs potentiels passer la porte avec des approbations de prêt hypothécaire privé à 9 %, 10 %, voire 12 % d’intérêt. Et regardez — ces taux ne sont pas inhabituels dans le monde du prêt privé. C’est à peu près la moyenne.
Mais voilà le truc. Nous obtenons des prêts privés à 5,99 %. Frais réduits. Même type d’accord.
Alors, qu’est-ce qui se passe ?
La réponse courte : beaucoup de courtiers empruntent le chemin le moins coûteux. Ils entendent « prêteur privé » et appellent le seul contact qu’ils connaissent pour que cela se fasse. Ils se concentrent sur l’approbation — et oui, l’approbation est importante — mais ils négligent quelque chose d’aussi crucial : le taux et les conditions.
L’écart entre 6 % et 12 % sur une hypothèque de 400 000 $ ? C’est environ 24 000 $ par an en intérêts. Sur un prêt privé à court terme, cette différence peut faire ou défaire votre position en capitaux propres au moment de la vente ou du refinancement.
Laissez-moi vous montrer comment faire les choses correctement.
Pourquoi le taux ET la stratégie de sortie comptent tous deux
Lorsque vous optez pour le privé, vous avez besoin de deux choses claires avant de signer quoi que ce soit :
- Le meilleur taux que vous pouvez obtenir. Pas juste une approbation — la meilleure approbation.
- Un plan de sortie clair. Comment allez-vous sortir de cette hypothèque privée et passer à une solution traditionnelle ?
Voici pourquoi les deux comptent autant.
Disons que vous êtes un acheteur de maison qui a besoin temporairement d’une hypothèque privée. Peut-être venez-vous de déménager dans une province et n’avez pas encore commencé votre nouvel emploi. Vous obtenez un prêt privé à 11 % avec des paiements d’intérêts seulement. Six mois plus tard, vous décrochez votre emploi et souhaitez refinancer — mais vous n’avez remboursé aucun capital, et vos capitaux propres n’ont pas bougé.
Comparez cela à l’obtention d’un prêt privé à 5,99 %. Vos paiements sont plus bas. Vous préservez plus de capitaux propres. Lorsque vous refinancerez vers une hypothèque traditionnelle six mois plus tard, vous serez dans une position bien plus solide.
Le taux n’est pas juste un chiffre sur le papier. Il affecte directement votre flexibilité financière à long terme.
Si vous regardez des taux privés supérieurs à 8 %, vous parlez probablement à un courtier paresseux — réservez un appel stratégique gratuit à réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quelles sont vos options réelles à des taux aussi bas que 5,99 %.
Façons créatives d’utiliser le prêt privé (au-delà du mauvais crédit)
La plupart des gens entendent « prêt privé » et pensent : mauvais crédit, dernier recours, situation désespérée.
C’est un cas d’utilisation, bien sûr. Mais voici des scénarios réels où le prêt privé est en fait la solution intelligente :
Déménager entre provinces
Vous êtes une infirmière déménageant de l’Alberta en Saskatchewan. Vous n’avez pas encore trouvé votre nouvel emploi, mais nous savons combien gagnent les infirmières en Saskatchewan. Nous utilisons des outils comme Glassdoor et même des recherches par IA pour trouver le revenu moyen pour votre poste dans la nouvelle région.
Ensuite, nous vous approuvons pour un prêt privé basé sur ce que vous gagnerez réellement — pas ce que vous gagnez actuellement (qui est rien, puisque vous venez de déménager). Une fois que vous décrochez le poste ? Nous vous transférons à un prêteur traditionnel. C’est fait.
Prêts-relais lorsque votre maison n’est pas encore vendue
Vous avez beaucoup de capitaux propres dans votre maison actuelle. Vous voulez acheter la suivante. Mais le marché est lent et votre propriété n’est pas vendue.
Une banque pourrait techniquement refinancer votre maison existante et financer le nouvel achat — mais que faire si vous ne vous qualifiez pas pour supporter les deux hypothèques ? La plupart des gens ne le font pas. Travailler avec Residential Mortgage Financing vous aide à explorer toutes vos options avant de recourir à un prêt-relais privé à des taux plus élevés.
Nous mettons donc en place un prêt global ou un prêt-relais avec un prêteur privé. Il couvre les deux propriétés. Vous achetez la nouvelle maison, vendez l’ancienne à votre rythme, remboursez le prêt privé, puis nous remplaçons tout par une hypothèque traditionnelle.
C’est ce genre de résolution créative de problèmes qui rend le prêt privé puissant.
Projets de rénovation et de création de valeur
Vous êtes un investisseur qui achète une propriété nécessitant des travaux importants. Les banques n’en veulent pas dans son état actuel. Un prêteur privé finance l’achat et la rénovation, et une fois la propriété stabilisée, vous la refinanciez avec une hypothèque conventionnelle à un taux bien meilleur.
C’est essentiellement La méthode BRRRR : construisez un portefeuille locatif rapidement — et le prêt privé en est le moteur.
Qu’en est-il des frais ? Parlons de chiffres réels
Les frais sont l’endroit où de nombreux emprunteurs se font avoir. Certains courtiers voient une transaction privée comme une aubaine parce que le client « n’a pas d’autres options ». Ils facturent 3 %, 4 %, parfois plus.
Voici ce qui est juste : une commission de courtier de 1 % à 2 %, selon la taille du prêt. Pour les gros prêts, elle descend à 1 %. Pour les petits prêts, elle peut être de 2 %. C’est tout.
Le prêteur a également ses propres frais — mais parfois, le prêteur paie directement le courtier. Lorsque cela se produit, les frais de courtier pour vous sont réduits ou disparaissent entièrement.
Donc, lorsque vous évaluez une offre d’hypothèque privée, posez ces questions :
- Quel est le taux d’intérêt ?
- Quels sont les frais du prêteur ?
- Quels sont les frais du courtier ?
- Est-ce à intérêts seulement ou amorti ?
- Quelle est ma stratégie de sortie et mon échéancier ?
Si votre courtier ne peut répondre clairement aux cinq, c’est un signal d’alarme.
Avant de signer une hypothèque privée, vous devez connaître votre stratégie de sortie — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous vous expliquerons exactement quand et comment vous refinancerez vers une hypothèque traditionnelle afin de ne pas être bloqué à payer des taux privés pour toujours.
Quand refuser un prêt hypothécaire privé
C’est la partie dont la plupart des gens ne parlent pas.
Nous avons en fait refusé une cliente récemment. Elle avait une grosse mise de fonds et voulait acheter une maison car elle avait des problèmes avec sa famille et devait déménager. Sur papier, cela semblait faisable.
Mais elle ne pouvait pas payer les mensualités. Pas du tout.
L’approuver l’aurait mise en situation d’échec. Six mois plus tard, elle serait en retard sur ses paiements avec un prêteur privé sur son dos. Cela n’aide personne.
Son agent immobilier était entièrement d’accord. Ils ont dit : « Je ne veux pas que ça porte mon nom. »
C’est l’état d’esprit idéal. Un bon professionnel hypothécaire ne fait pas que trouver des approbations — il protège les clients des mauvaises affaires. Et un bon agent immobilier veut la même chose.
La ligne du bas sur le prêt hypothécaire privé
Le prêt hypothécaire privé est un outil. Comme tout outil, il est incroyablement utile lorsque vous l’utilisez correctement et dangereux lorsque vous ne le faites pas.
Voici votre liste de contrôle :
- Comparez les taux. N’acceptez pas le premier prêteur privé que votre courtier appelle. Il existe des prêteurs à 5,99 % tandis que d’autres facturent 12 % pour la même affaire.
- Connaissez votre sortie. Chaque prêt privé devrait avoir un chemin clair vers une hypothèque traditionnelle.
- Surveillez les frais. Le juste prix est de 1 à 2 %. Tout ce qui est supérieur, demandez pourquoi.
- Soyez honnête sur la capacité de paiement. Si vous ne pouvez pas supporter les paiements, l’approbation ne vous rend aucun service.
- Travaillez avec un courtier qui fait le travail. Ceux qui sont paresseux vous coûtent des milliers.
Faites-le correctement, et le prêt privé devient un tremplin — pas un piège.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que le prêt privé au Canada ?
À quel taux d'intérêt dois-je m'attendre pour une hypothèque privée ?
Combien de temps durent généralement les hypothèques privées ?
Puis-je utiliser une hypothèque privée pour acheter une propriété locative ?
Quels frais dois-je attendre pour une hypothèque privée ?
Qu'est-ce qu'un prêt-relais et quand en aurais-je besoin ?
Puis-je obtenir une hypothèque privée si je viens de déménager dans une nouvelle province ?
Comment savoir si mon courtier me propose le meilleur taux de prêt privé ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
9 février 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
8 min de lecture
Prêt privé
Le prêt privé consiste à obtenir un financement hypothécaire auprès d'investisseurs individuels ou de prêteurs non institutionnels plutôt qu'auprès de banques ou de coopératives de crédit, généralement à des taux d'intérêt plus élevés mais avec des critères de qualification plus flexibles. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs privés offrent une source de financement alternative précieuse pour les transactions qui ne répondent pas aux exigences de prêt traditionnelles, telles que les propriétés nécessitant des rénovations importantes ou les situations exigeant des délais de clôture rapides.
Prêt-relais
Un prêt-relais est une solution de financement à court terme qui permet aux investisseurs immobiliers canadiens d'accéder à la valeur nette de leur propriété existante pour financer l'achat d'une nouvelle propriété avant que la propriété actuelle ne soit vendue. Il « comble » le fossé entre la date de clôture d'un nouvel achat et la vente d'une propriété existante, comportant généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée allant de quelques semaines à plusieurs mois.
Stratégie de sortie
Une stratégie de sortie est un plan prédéterminé décrivant comment un investisseur immobilier a l'intention de céder ou de sortir d'un investissement immobilier pour réaliser des profits ou minimiser les pertes, par exemple en vendant, en refinançant, en convertissant à un usage différent ou en transférant vers une détention à long terme. Pour les investisseurs canadiens, il est particulièrement important d'avoir une stratégie de sortie claire lorsqu'ils traitent avec des financements à court terme comme les prêts privés ou les prêts-relais, car les prêteurs exigent généralement des emprunteurs qu'ils démontrent un plan viable pour rembourser le prêt dans le terme.
Frais de courtier
Les frais de courtier sont les commissions ou les frais payés à un courtier hypothécaire pour l'organisation d'un financement au nom d'un emprunteur, généralement compris entre 0,5 % et 2 % du montant du prêt au Canada, bien qu'ils puissent être plus élevés pour des prêts complexes ou privés. Pour les investisseurs immobiliers, ces frais sont une dépense de financement déductible d'impôt et sont particulièrement courants lors de l'obtention de prêts hypothécaires non traditionnels pour des propriétés d'investissement qui ne se qualifieraient pas par les canaux de prêteurs standards.
Prêt global
Un prêt global est une hypothèque unique qui finance plusieurs propriétés dans le cadre d'un seul contrat de prêt, permettant aux investisseurs immobiliers canadiens de consolider le financement de plusieurs propriétés d'investissement plutôt que de maintenir des hypothèques distinctes pour chacune. Cela peut simplifier la gestion de portefeuille et potentiellement offrir de meilleures conditions, bien qu'une clause de libération soit généralement négociée pour permettre la vente de propriétés individuelles sans déclencher le remboursement intégral du prêt.
Prêteur traditionnel
Un prêteur traditionnel est une institution financière réglementée au niveau fédéral ou provincial, telle qu'une grande banque ou une coopérative de crédit, qui propose un financement hypothécaire avec des critères de qualification standardisés, y compris des tests de résistance, une vérification du revenu et généralement les taux d'intérêt les plus compétitifs. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs traditionnels offrent généralement les meilleurs taux, mais imposent des exigences plus strictes en matière de ratios d'endettement et de nombre de propriétés financées autorisées, ce qui peut limiter la croissance du portefeuille.
Taux hypothécaire privé
Un taux hypothécaire privé est le taux d'intérêt facturé par des prêteurs non institutionnels tels que des particuliers ou des sociétés de prêt privées, allant généralement de 8 % à 18 % au Canada, et il est nettement supérieur aux taux bancaires pour compenser le risque accru de prêter à des emprunteurs qui pourraient ne pas se qualifier pour un financement conventionnel. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêts hypothécaires privés peuvent fournir un financement relais à court terme ou financer des transactions rapidement lorsque les prêteurs traditionnels refusent, mais les coûts de possession plus élevés doivent être soigneusement pris en compte dans le rendement des investissements.
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