Je parle chaque semaine à des investisseurs qui détiennent des centaines de milliers de dollars de capitaux propres dans leurs portefeuilles locatifs. Ils savent que ces capitaux propres sont là. Ils le sentent. Mais ils ne savent pas quand un refinancement est réellement judicieux financièrement, ni comment se préparer à obtenir les meilleurs résultats possible lorsqu’ils décident de passer à l’action.
Le fait est que, bien fait, le refinancement est l’une des manœuvres les plus puissantes que vous puissiez faire en tant qu’investisseur. Mal fait ou au mauvais moment, il vous coûte de l’argent et vous ralentit. Alors, décomposons cela et déterminons quand cela est judicieux pour vous et comment vous préparer exactement.
Deux types de refinancement : Taux et terme contre retrait de fonds
Avant d’aller plus loin, vous devez comprendre les deux principaux types de refinancement, car ils servent des objectifs complètement différents.
Un refinancement taux et terme signifie que vous remplacez votre hypothèque existante par une nouvelle qui offre de meilleures conditions. Peut-être que les taux ont baissé depuis que vous avez verrouillé votre taux, ou que votre terme arrive à échéance et que vous souhaitez chercher quelque chose de mieux. Le solde de l’hypothèque reste à peu près le même. Votre objectif est de réduire votre paiement, de raccourcir votre amortissement, ou les deux. Lorsque vous envisagez la durée du terme, comprenez pourquoi choisir un terme hypothécaire plus court pourrait ne pas être la bonne décision.
Un refinancement avec retrait de fonds signifie que vous contractez une nouvelle hypothèque plus importante et que vous retirez des capitaux propres sous forme de liquidités. Votre propriété vaut plus que ce que vous devez, et vous voulez accéder à cette différence. L’argent va dans votre poche pour financer des rénovations, acheter une autre propriété, ou rembourser des dettes à intérêt plus élevé.
Voici une comparaison rapide :
| Caractéristique | Taux et terme | Retrait de fonds |
|---|---|---|
| Objectif | Taux plus bas ou meilleures conditions | Accéder aux capitaux propres sous forme de liquidités |
| Montant de la nouvelle hypothèque | Identique ou inférieur | Supérieur |
| LTV maximal (la plupart des prêteurs) | 80 % | 80 % (locatif), parfois 65-75 % |
| Cas d’utilisation typique | Baisse de taux ou renouvellement de terme | Financement du prochain achat ou rénovation |
| Impact sur le flux de trésorerie | Améliore le flux de trésorerie mensuel | Peut réduire le flux de trésorerie |
| Qualification | Plus facile | Plus stricte - le prêteur veut s’assurer que vous pouvez gérer un paiement plus élevé |
La plupart des investisseurs avec qui je travaille sont intéressés par le refinancement avec retrait de fonds car ils veulent recycler leurs capitaux propres dans de nouvelles transactions. C’est judicieux. Mais ne négligez pas non plus le refinancement taux et terme. Si vous avez verrouillé à 5,8 % et que les taux actuels sont à 4,5 %, la différence de paiement sur un portefeuille de cinq ou six propriétés représente une somme d’argent réelle chaque mois. Travailler avec Residential Mortgage Financing vous garantit d’obtenir des taux de refinancement compétitifs sur l’ensemble de votre portefeuille.
Quand le refinancement est judicieux
Tous les moments ne sont pas propices au refinancement. Voici les situations où cela est réellement rentable.
Votre propriété a considérablement pris de la valeur. Si vous avez acheté il y a trois ans et que le marché a augmenté de 20 à 30 %, vous détenez des capitaux propres que vous pouvez accéder. Si vous avez effectué des rénovations qui ont entraîné une appréciation forcée, c’est encore mieux. Plus l’écart entre ce que vous devez et ce que vaut la propriété est grand, plus vous pouvez retirer.
Les taux ont baissé de manière significative. Je dis généralement aux investisseurs qu’une baisse de taux de 0,50 % ou plus justifie d’explorer le refinancement, en fonction de votre solde. Sur une hypothèque de 400 000 $, passer de 5,5 % à 4,9 % vous permet d’économiser environ 150 $ par mois. Sur cinq propriétés, cela représente 750 $ par mois ou 9 000 $ par an qui retournent dans votre poche ou dans votre prochaine transaction.
Votre terme hypothécaire arrive à échéance. C’est le moment le plus facile pour refinancer car il n’y a pas de pénalité de rupture. Vous allez déjà renégocier avec quelqu’un, autant passer par un courtier qui peut magasiner tous les prêteurs du pays pour vous.
Vous avez besoin de capital pour votre prochaine acquisition. Si vous avez une transaction en vue et que vous avez besoin d’une mise de fonds, retirer des capitaux propres d’une propriété existante est souvent moins cher que toute autre source de financement. Le taux d’intérêt de votre hypothèque refinancée sera presque toujours inférieur au coût des prêts privés ou d’une marge de crédit. C’est ainsi que de nombreux investisseurs Comment obtenir de l’argent pour constituer votre portefeuille de propriétés locatives.
Votre produit hypothécaire actuel ne vous convient plus. Peut-être avez-vous commencé avec un taux variable et souhaitez-vous le verrouiller. Peut-être êtes-vous avec un prêteur B et votre situation s’est améliorée au point de pouvoir vous qualifier auprès d’un prêteur A. Changer de produit peut vous faire économiser des milliers de dollars.
Si passer de 5,8 % à 4,5 % sur cinq propriétés vous semble une somme d’argent conséquente, c’est le cas – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous calculerons vos économies exactes et votre délai de rentabilité.
Quand le refinancement n’est PAS judicieux
Tout aussi important – voici quand vous devriez attendre.
Vous êtes en plein milieu de votre terme actuel avec une grosse pénalité. Si vous êtes à deux ans d’une hypothèque à taux fixe de cinq ans, la pénalité de rupture pourrait être énorme. J’ai vu des pénalités de 15 000 à 30 000 $ sur une seule propriété. À moins que votre refinancement ne vous rapporte plus que cette pénalité sur une période raisonnable, attendez.
Les chiffres ne changent que légèrement la donne. Le refinancement entraîne des coûts – frais juridiques, frais d’évaluation, parfois frais de radiation. Si vous n’économisez que 40 $ par mois, il pourrait falloir des années pour récupérer ces coûts. Assurez-vous que les calculs sont effectivement corrects.
Vous ne pouvez pas vous qualifier pour un meilleur produit. Si votre situation de revenu a changé – peut-être avez-vous quitté un emploi salarié pour devenir travailleur autonome – vous pourriez ne pas être admissible auprès d’un prêteur A en ce moment. Dans ce cas, le refinancement pourrait en fait vous mettre dans une position pire avec un taux plus élevé.
Vous êtes sur le point de vendre. Si vous prévoyez de vendre la propriété dans un délai d’un an, le refinancement est généralement une perte de temps et d’argent.
Comprendre les pénalités de rupture
C’est la partie qui confond de nombreux investisseurs. Si vous rompez une hypothèque avant la fin du terme, vous paierez une pénalité. La manière dont cette pénalité est calculée dépend du type d’hypothèque que vous avez.
Les hypothèques à taux variable ont généralement une pénalité équivalente à trois mois d’intérêts. Sur un solde de 350 000 $ à 5 %, cela représente environ 4 375 $. Pénible, mais gérable.
Les hypothèques à taux fixe utilisent le plus élevé entre trois mois d’intérêts OU la différence de taux d’intérêt (IRD). Et c’est l’IRD qui est problématique. L’IRD calcule combien le prêteur perd parce que vous remboursez de façon anticipée, en fonction de la différence entre votre taux et le taux actuel pour la durée restante. Si les taux ont considérablement baissé depuis que vous avez verrouillé votre taux, l’IRD peut être énorme.
Voici un exemple simplifié. Vous avez un solde de 400 000 $ à 5,5 % avec trois ans restants sur votre terme. Le taux actuel du prêteur pour trois ans est de 4,0 %. L’IRD est calculé sur cette différence de 1,5 % sur trois ans.
IRD approximatif : 400 000 $ x 1,5 % x 3 ans = 18 000 $
C’est un chiffre réel. Comparez cela à trois mois d’intérêts, soit environ 5 500 $. Le prêteur facture le plus élevé des deux – vous payez donc 18 000 $.
Avant de refinancer, appelez votre prêteur et obtenez la pénalité exacte par écrit. Ne devinez pas. N’estimez pas. Obtenez le vrai chiffre et intégrez-le dans votre analyse.
Astuce de pro : Certains prêteurs calculent l’IRD de manière plus favorable que d’autres. Lorsque vous contractez votre hypothèque initiale, cela a de l’importance. Demandez à votre courtier quels sont les prêteurs avec des pénalités plus clémentes, surtout si vous pensez refinancer avant la fin du terme. Comprendre comment vos ratios d’endettement affectent l’approbation est également essentiel avant de commencer.
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Une pénalité IRD de 18 000 $ peut anéantir entièrement vos gains de refinancement – réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions obtenir le montant exact de votre pénalité et vous dire si cette démarche est financièrement judicieuse dès maintenant.
Préparation de l’évaluation
Lorsque vous refinancez, le prêteur demande une évaluation pour confirmer la valeur marchande actuelle de la propriété. Cette valeur estimée détermine le montant des capitaux propres que vous pouvez accéder. Il est donc essentiel d’obtenir l’évaluation la plus élevée et la plus justifiable possible.
Voici comment je dis à mes clients de se préparer.
Nettoyez la propriété. Je sais que cela semble basique, mais une propriété propre et bien entretenue sera mieux évaluée qu’une propriété désordonnée. Si vous avez des locataires, donnez-leur un préavis et demandez-leur de ranger. Coupez l’herbe. Nettoyez les fenêtres. Les premières impressions comptent.
Faites une liste de toutes les améliorations que vous avez apportées. Avez-vous remplacé le toit ? Rénové la cuisine ? Ajouté une salle de bain ? Terminé le sous-sol ? Notez tout avec les dates et les coûts approximatifs. Donnez cette liste à l’évaluateur lorsqu’il arrive. Il ne fera peut-être pas d’ajustement pour tout, mais il doit en être informé.
Fournissez vos propres ventes comparables. Recherchez les ventes récentes de propriétés similaires dans le secteur. Trouvez les meilleures comparaisons – les propriétés similaires à la vôtre qui se sont vendues aux prix les plus élevés. Imprimez-les et remettez-les à l’évaluateur. Vous ne lui dites pas ce qu’il doit évaluer votre propriété, mais vous vous assurez qu’il voit les preuves les plus solides.
Réparez les problèmes évidents. Un robinet qui fuit, une vitre fissurée, de la peinture qui s’écaille – ces détails signalent un entretien négligé et peuvent nuire à votre évaluation. Passez un week-end et quelques centaines de dollars à réparer les petites choses avant que l’évaluateur ne se présente.
Si vous avez ajouté une suite secondaire légale, assurez-vous qu’elle est documentée. Un appartement légal au sous-sol ou une suite secondaire peut augmenter considérablement la valeur estimée de votre propriété car elle génère des revenus. Ayez les permis et certificats prêts à présenter. Apprenez comment refinancer votre maison pour ajouter une unité locative pour une extraction maximale des capitaux propres.
La liste de contrôle de la documentation
Lorsque vous demandez un refinancement, votre prêteur ou courtier aura besoin de documentation. Avoir tout prêt accélère le processus et évite les retards. Assurez-vous de comprendre Documents hypothécaires : ce dont votre courtier a vraiment besoin. Voici ce dont vous aurez généralement besoin :
Documents personnels :
- Pièce d’identité avec photo délivrée par le gouvernement
- Deux dernières années de déclarations de revenus T1 Général (toutes les pages)
- Avis de cotisation le plus récent de l’ARC
- Talons de paie récents ou preuve de revenu (si employé)
- T4 ou T4A des deux dernières années
- Si travailleur autonome : états financiers des deux dernières années, formulaires T2125 et statuts de la société
Documents de propriété :
- Dernier relevé hypothécaire indiquant le solde, le taux et la date d’échéance
- Facture de taxes foncières (la plus récente)
- Contrats de location actuels pour toutes les unités
- Preuve de revenu locatif (relevés bancaires montrant les dépôts)
- Certificat ou police d’assurance
- Certificat de statut de condo (le cas échéant)
Documents financiers :
- État des actifs et passifs (votre courtier vous aidera avec cela)
- Relevés bancaires montrant la mise de fonds ou les fonds de réserve
- Relevés de toute autre hypothèque ou dette
- Relevés de marge de crédit
Organisez tout cela avant de commencer la demande. Je ne saurais vous dire combien de transactions sont retardées parce qu’un investisseur ne trouve pas son avis de cotisation ou n’a pas de bail actuel à portée de main. Soyez l’investisseur qui se présente préparé.
Synchroniser votre refinancement avec les cycles de taux
Le timing est important, et je ne parle pas d’essayer de prédire exactement quand les taux atteindront leur point le plus bas. Personne ne peut faire cela de manière cohérente. Mais vous pouvez être malin.
Surveillez les annonces de la Banque du Canada. La BdC fixe le taux cible du financement à un jour huit fois par an. Les taux fixes sont davantage influencés par les rendements obligataires, mais les taux variables évoluent directement avec le taux cible du financement à un jour. Si la BdC a réduit son taux et signale d’autres réductions à venir, les taux variables continueront de baisser.
Comprenez le marché obligataire. Les taux fixes de cinq ans sont liés au rendement de l’obligation gouvernementale canadienne de cinq ans. Lorsque les rendements obligataires baissent, les taux fixes suivent – généralement avec un léger décalage. Vous pouvez suivre les rendements obligataires vous-même. Lorsque vous voyez une tendance à la baisse soutenue, c’est une bonne fenêtre pour verrouiller un refinancement à taux fixe.
N’attendez pas le creux parfait. Voici mon conseil honnête : si les chiffres sont bons aujourd’hui, faites-le aujourd’hui. J’ai vu des investisseurs attendre des mois pour que les taux baissent encore de 0,25 % et finir par payer plus parce que les taux ont évolué dans l’autre sens. Si le refinancement vous fait économiser de l’argent ou libère des capitaux pour une transaction judicieuse, passez à l’action.
Le moment du renouvellement est votre meilleur allié. Si votre terme arrive à échéance dans les 120 prochains jours, la plupart des prêteurs vous permettront de verrouiller un taux à l’avance sans pénalité. C’est une option gratuite. Saisissez-la.
Élaborer une stratégie de refinancement pour l’ensemble de votre portefeuille
Si vous possédez plusieurs propriétés, considérez le refinancement comme une stratégie à l’échelle du portefeuille, et non comme une décision concernant une seule propriété. Ceci est particulièrement important lorsque vous cherchez à acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada.
Échelonnez vos termes hypothécaires afin qu’ils ne soient pas tous renouvelés en même temps. Si vos cinq propriétés sont renouvelées la même année et que les taux sont élevés par hasard, vous êtes coincé. Mais si elles sont renouvelées sur différentes années, vous avez toujours des occasions de profiter des conditions favorables.
Considérez quelles propriétés ont le plus de capitaux propres et le meilleur flux de trésorerie. Refinancez-les d’abord. Le flux de trésorerie doit supporter le paiement plus élevé après un refinancement avec retrait de fonds, alors commencez par vos plus performants.
Gardez des réserves. Après avoir retiré des liquidités, ne déployez pas chaque dollar dans votre prochaine transaction. Gardez une marge de sécurité pour les vacances locatives, les réparations et les changements de taux. La pire situation est d’être entièrement investi sans liquidités.
Les calculs qui comptent
Avant de refinancer, effectuez ces calculs :
-
Analyse du point mort. Coût total du refinancement (pénalité + frais juridiques + frais d’évaluation + autres frais) divisé par les économies mensuelles = nombre de mois pour atteindre le point mort. Si vous prévoyez de conserver la propriété plus longtemps que cela, le refinancement est judicieux.
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Analyse du rendement du retrait de fonds. Si vous retirez 100 000 $ et que cela vous coûte 400 $/mois supplémentaires sur la propriété refinancée, ces liquidités doivent rapporter plus de 4 800 $/an pour justifier la démarche. Si vous les investissez dans une propriété qui génère 12 000 $/an de flux de trésorerie, c’est une victoire claire.
-
Ratios de service de la dette. Assurez-vous que vos ratios GDS et TDS sont toujours valides après le refinancement. Votre courtier calculera cela, mais vous devriez les comprendre. Si vos ratios sont serrés, un refinancement avec retrait de fonds pourrait vous disqualifier pour des achats futurs.
Refinancer votre portefeuille locatif ne consiste pas à chercher le taux le plus bas ou à retirer chaque dollar de capitaux propres. Il s’agit de faire des mouvements stratégiques au bon moment pour croître plus rapidement tout en maintenant vos finances solides.
Si vous détenez des capitaux propres et vous demandez si le moment est opportun, explorez les options de refinancement avec quelqu’un qui fait cela tous les jours. Nous examinerons votre portefeuille, effectuerons les calculs et vous dirons exactement ce qui est judicieux pour votre situation – même si la réponse est « attendez ».
Foire aux questions
Combien de capitaux propres dois-je avoir pour refinancer une propriété locative au Canada ?
Puis-je refinancer une propriété locative détenue par une société ?
Combien de temps prend le processus de refinancement ?
Dois-je payer des impôts sur l'argent que je retire d'un refinancement ?
Quelle est la différence entre refinancer et obtenir une marge de crédit hypothécaire (HELOC) sur ma propriété locative ?
Puis-je refinancer plusieurs propriétés en même temps ?
Le refinancement affectera-t-il ma capacité à obtenir de nouvelles hypothèques à l'avenir ?
Vaut-il la peine de refinancer si les taux n'ont baissé que de 0,25 % ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
IRD
Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
HELOC
Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.
Incorporation
Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
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