Cet article est à titre informatif uniquement. LendCity n’est pas une société de fiscalité, de droit ou d’assurance. Les stratégies discutées impliquent des produits réglementés et des règles fiscales transfrontalières — coordonnez-vous avec des professionnels qualifiés avant d’agir.
Vous pouvez modéliser les flux de trésorerie, l’appréciation et le financement DSCR jusqu’à la décimale. Mais de nombreux investisseurs canadiens ne se demandent jamais ce qui se passe pour leur bien locatif américain s’ils décèdent — et cet angle mort peut forcer les héritiers à vendre la propriété simplement pour payer l’IRS.
Dave Penyuk de Westpac Wealth Partners a participé au The Wisdom Lifestyle Money Show pour expliquer comment l’impôt successoral américain s’applique aux Canadiens propriétaires d’actifs américains, et pourquoi une stratégie d’assurance-vie entière conçue pour les ressortissants étrangers peut protéger à la fois le bien et les personnes qui l’hériteront.
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Pourquoi l’impôt successoral américain prend les investisseurs canadiens par surprise
Au Canada, lorsque vous vendez une propriété d’investissement (ou que vous êtes réputé en disposer au décès), vous payez généralement une taxe sur le gain — l’augmentation de valeur depuis votre achat.
Aux États-Unis, l’impôt successoral pour les non-résidents peut être calculé sur la valeur totale des actifs situés aux États-Unis au décès (moins certaines déductions telles que les hypothèques ou les frais de vente). C’est un problème mathématique fondamentalement différent — et cela change la manière dont vous devriez évaluer votre véritable rendement sur un portefeuille locatif transfrontalier.
Les ressortissants étrangers reçoivent généralement seulement une petite exemption d’impôt successoral américain — souvent citée autour de 60 000 $ — comparée à l’exemption fédérale beaucoup plus importante disponible pour les domiciliaires américains. Le traité fiscal Canada-États-Unis peut améliorer les résultats lorsque les structures sont mises en place correctement avec des professionnels transfrontaliers, mais il n’y a aucune garantie que vos héritiers ne devront rien.
Un exemple simple : bien locatif du Michigan de 200 000 $
Supposons que vous achetiez une propriété d’investissement du Michigan pour 200 000 $ en espèces. Cinq ans plus tard, elle vaut 250 000 $ et vous décédez.
- L’impôt successoral américain peut s’appliquer à environ 250 000 $ moins les exemptions et déductions (non pas simplement le gain de 50 000 $).
- Après une exemption pour ressortissant étranger d’environ 60 000 $, environ 190 000 $ pourraient être exposés.
- À des taux qui peuvent atteindre 40 % à l’extrémité supérieure (selon la succession totale et les circonstances de présentation), la facture de l’IRS pourrait s’élever à environ 76 000 $ — en dollars américains, due avant que votre famille puisse confortablement hériter du bien.
En même temps, le Canada peut traiter la propriété comme une disposition présumée, déclenchant une taxe sur les gains en capital canadienne même si la propriété n’est pas vendue. Vos héritiers pourraient faire face à deux juridictions fiscales pendant une période de deuil.
Comment une stratégie d’assurance-vie entière peut protéger le portefeuille
Dave décrit ceci non pas comme une simple « vente de produit » mais comme une stratégie de protection holistique pour les entrepreneurs, propriétaires d’entreprise et investisseurs ayant un lien financier avec les États-Unis — généralement des biens immobiliers américains, une entreprise américaine ou des comptes américains substantiels.
Pour les ressortissants étrangers admissibles (y compris les Canadiens), une police d’assurance-vie entière correctement structurée auprès de sociétés comme Guardian (distribuée par Westpac Wealth Partners) peut fournir :
- Prestation de décès — Des produits exonérés d’impôt pour les bénéficiaires qui peuvent couvrir l’impôt successoral américain afin que la propriété n’ait pas besoin d’être vendue.
- Primes nivelées — Des montants de prime de base qui ne fluctuent pas avec les variations du marché.
- Valeur de rachat — Un portefeuille croissant en dollars américains qui peut recevoir des dividendes de la société (non garantis, mais historiquement payés par les assureurs établis de longue date).
- Emprunts sur police — Accès à la valeur de rachat pour les réparations ou les urgences sans nécessairement déclencher un impôt sur le revenu s’il est structuré comme des emprunts plutôt que des retraits.
Les montants de couverture dépendent de la valeur du bien, des attentes d’appréciation, de la période de détention et de l’espérance de vie. Dave note que les investisseurs pourraient être admissibles à des prestations de décès jusqu’à plusieurs fois la valeur du bien dans certains cas — mais le dimensionnement devrait refléter l’exposition réaliste à l’impôt successoral, non pas les limites de marketing maximales.
L’angle de la valeur de rachat que les investisseurs adorent
Parce que les primes sont payées en dollars américains, la valeur de rachat s’accumule en USD — utile lorsque le dollar canadien s’affaiblit et qu’une facture de toit de 10 000 $ au Michigan coûte plus en loonies.
Si la valeur de rachat a augmenté à 15 000 $–20 000 $, vous pouvez l’emprunter (les taux d’emprunt d’exemple près de 4,76 % ont été cités dans l’épisode) tandis que la valeur de rachat sous-jacente continue potentiellement de s’accumuler à un taux plus élevé — une forme d’arbitrage lorsque les chiffres s’alignent. Les emprunts non remboursés réduisent la prestation de décès nette au décès.
Qui devrait envisager ceci — et qui ne devrait pas
Cette stratégie tend à convenir à :
- Les détenteurs à long terme construisant un portefeuille américain (Michigan, Ohio, Texas, etc.), pas les retournements ponctuels
- Les investisseurs ayant plusieurs propriétés américaines ou une exposition totale américaine significative
- Les Canadiens ayant des EIN, entités ou fiducies déjà en place pour l’investissement américain
- Les familles qui veulent que les héritiers héritent sans vente en catastrophe pour payer la taxe
Il peut ne pas être judicieux si l’exposition américaine est une seule petite propriété et représente la plupart de votre valeur nette — le coût de mise en place et la complexité peuvent dépasser le bénéfice. Dave souligne l’importance d’examiner les objectifs à court terme par rapport à long terme, la période de détention attendue et le bilan transfrontalier total avant de procéder.
La plupart des clients investisseurs de LendCity ont déjà des EIN et entités américaines à des fins de prêt — ces mêmes structures peuvent s’intégrer à des conversations d’assurance et de planification successorale avec votre équipe transfrontalière.
Le financement transfrontalier n’est qu’une couche de la pile. Si vous achetez des biens locatifs américains en tant que Canadien, intégrez la protection des actifs et la planification successorale à votre souscription — pas comme une réflexion tardive une fois que la propriété est conclue.
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Travaillez avec les bons professionnels
Dave Penyuk est affilié à Westpac Wealth Partners (écosystème Guardian). Cet épisode est à titre informatif uniquement — non pas des conseils juridiques, fiscaux ou financiers personnalisés. Vous avez besoin de :
- Un CPA transfrontalier pour les élections du traité, les présentations et la disposition présumée canadienne
- Conseillers en impôt successoral américain pour le formulaire 706-NA et la planification du situs
- Un conseiller agréé en assurance/finances pour la conception de la police et l’adéquation
Contact : WestpacWealth.com · Bureau de Las Vegas · LinkedIn : Dave Penyuk
Foire aux questions
Les Canadiens doivent-ils payer l'impôt successoral américain sur les biens locatifs américains ?
L'impôt successoral américain est-il calculé sur les gains ou la valeur totale du bien ?
L'assurance-vie entière peut-elle payer l'impôt successoral américain pour les investisseurs canadiens ?
Ai-je besoin d'un numéro de sécurité sociale américain pour obtenir une couverture ?
Cela remplace-t-il la planification fiscale transfrontalière ?
Quand dois-je mettre cela en place par rapport à l'achat d'une propriété américaine ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
29 juin 2026
Temps de lecture
7 min de lecture
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