Quelque chose de grand se produit dans l’investissement immobilier canadien. L’argent quitte le Canada à une vitesse record, et il se dirige vers le sud, aux États-Unis.
Parlons de pourquoi cela se produit et de ce que cela signifie pour vous en tant qu’investisseur.
Les chiffres ne mentent pas : le capital quitte le Canada
Des données récentes de Statistique Canada montrent une tendance claire. Les dollars d’investissement qui affluaient autrefois vers le Canada s’en vont maintenant. Cela a commencé vers 2015, a culminé pendant la COVID, et s’accélère à nouveau.
Les États-Unis sont la principale destination de cet argent. Même les grands fonds de pension canadiens investissent désormais des milliards dans des maisons unifamiliales américaines plutôt que dans des propriétés canadiennes.
Lorsque les grands investisseurs institutionnels déplacent leur argent, vous devriez probablement y prêter attention. Notre centre d’investissement transfrontalier aux États-Unis détaille tout le processus, du financement à la mise en place de l’entité.
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L’incertitude fiscale sur les gains en capital
Les règles fiscales sur les gains en capital du Canada ont été une montagne russe pour les investisseurs. Le gouvernement précédent avait proposé d’augmenter le taux d’inclusion de 50 % à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers et sur tous les gains pour les sociétés. Cette proposition a créé une incertitude massive et a poussé de nombreux investisseurs à accélérer leurs ventes ou à réorienter leur capital vers les États-Unis.
L’augmentation a finalement été annulée en mars 2025 sous le premier ministre Carney, le taux d’inclusion restant à 50 %. Mais l’épisode a révélé à quelle vitesse les règles peuvent changer. Les investisseurs qui avaient déjà réorienté leur stratégie vers le sud ne se précipitent pas pour revenir — et la menace de futurs changements fiscaux plane toujours sur l’immobilier canadien.
L’instabilité politique à elle seule est une raison pour laquelle de nombreux investisseurs Propriété locative : société ou nom personnel en pensant à la diversification transfrontalière.
Même avec l’annulation de l’augmentation des gains en capital, l’instabilité politique a poussé de nombreux investisseurs à se diversifier vers le sud — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour explorer vos options de financement aux États-Unis.
Le Canada ne veut pas d’investissements étrangers (mais les États-Unis le veulent)
L’interdiction des acheteurs étrangers au Canada reste en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Le message est assez clair : nous ne voulons pas de votre argent étranger ici.
Les États-Unis adoptent l’approche opposée. Ils accueillent activement les investissements étrangers. Leurs politiques les encouragent. Leurs systèmes de prêt les facilitent.
Un pays déploie le tapis rouge. L’autre dresse des barrières.
Le cauchemar du tribunal des propriétaires et des locataires
Voici un exemple concret. Un investisseur a accepté un loyer 400 $ inférieur au prix du marché pour des locataires qui avaient promis d’entretenir la propriété comme si c’était la leur. Des années plus tard, le loyer est de 1 460 $ par mois. Le paiement de l’hypothèque est de 3 000 $.
L’investisseur décide de vendre et de redéployer le capital ailleurs. Les locataires refusent de partir.
Le processus du tribunal prend 6 à 8 mois. Si l’acheteur se retire parce qu’il ne peut pas prendre possession, vous recommencez à zéro avec un nouvel acheteur. Aucun acheteur n’attendra 9 mois.
Les locataires ont trouvé une faille pour rester indéfiniment pendant que la propriété perd de l’argent chaque mois.
Aux États-Unis ? Le processus d’expulsion prend 2 à 4 semaines. Maximum deux mois. Problème résolu, on passe à autre chose.
Cela seul est l’une des plus grandes raisons d’envisager les propriétés américaines. Le risque est beaucoup plus faible lorsque vous avez des lois équitables entre propriétaires et locataires.
Les expulsions aux États-Unis prennent 2 à 4 semaines contre 6 à 8 mois au Canada — si les lois favorables aux propriétaires vous attirent vers le sud, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à mettre en place le financement en tant qu’étranger.
Le contrôle des loyers tue les investisseurs canadiens
Votre paiement hypothécaire augmente parce que les taux ont monté. Pouvez-vous augmenter le loyer pour couvrir cela ? Pas vraiment. Vous êtes limité à de petites augmentations annuelles, et vous devez suivre des procédures formelles.
Aux États-Unis, vous pouvez vous approcher de votre locataire et lui expliquer que les taux ont augmenté. Vous devez augmenter le loyer au prix du marché. S’il ne veut pas le payer, il peut déménager. Vous trouvez un nouveau locataire aux tarifs actuels.
Prix des propriétés : vous en avez plus pour moins cher
Oui, le taux de change est douloureux. Mais même avec cela, les propriétés américaines coûtent moins cher.
Vous pouvez trouver des maisons complètes à des prix qui n’existent plus au Canada. Des propriétés à moins de 100 000 $. Même à 150 000 $, vous pouvez trouver des maisons dans de jolis quartiers.
Vous ne pouvez pas faire cela au Canada. Le point d’entrée est tout simplement trop élevé sur la plupart des marchés.
La différence de prêt : bon sens contre bureaucratie
C’est énorme. Le financement canadien pour les propriétés de placement est incroyablement restrictif.
Les prêteurs canadiens de catégorie A ne comptent qu’environ 50 % de vos revenus locatifs. Ils testent votre hypothèque à des taux artificiellement élevés. Ils limitent votre dette totale à 44 % de vos revenus. Et ils n’utilisent même pas tous vos revenus dans le calcul.
Les prêteurs américains regardent la propriété. Est-ce qu’elle génère des flux de trésorerie ? Oui ? Allons-y.
Ils calculent un ratio d’endettement (DSCR). En savoir plus sur les prêts basés sur les revenus pour les étrangers. Tant que le revenu de la propriété couvre les dépenses et le paiement hypothécaire, c’est bon. Ils ne vérifient pas votre crédit canadien. Vous n’avez pas besoin de prouver votre emploi. Vous n’avez même pas besoin d’un emploi.
La propriété se qualifie elle-même en fonction des chiffres. C’est tout.
Programmes de prêt américains
Voici ce qui est disponible :
- Programme standard : 70 % de la valeur du prêt (30 % d’acompte). Aucune vérification de revenu nécessaire. Basé purement sur les flux de trésorerie de la propriété.
- Programme de revenu confirmé : 75 % de la valeur du prêt (25 % d’acompte). Ils vérifient vos revenus canadiens mais acceptent des ratios d’endettement beaucoup plus élevés que les prêteurs canadiens.
- Montant minimum du prêt : 75 000 $ pour les deux programmes
Taux d’intérêt et comment les réduire
Les taux actuels varient de 6 % en bas de l’échelle jusqu’à 8,5 % sans aucune stratégie spéciale.
Mais voici une astuce : demandez des crédits vendeurs.
Vous pouvez demander jusqu’à 5 % du prix d’achat en crédit vendeur. Utilisez cet argent pour réduire votre taux d’intérêt.
Exemple : Vous achetez une propriété de 100 000 $. Vous pouvez soit négocier le prix à 95 000 $, soit l’acheter à 100 000 $ avec un crédit vendeur de 5 000 $.
Le prix inférieur vous fait économiser environ 10 à 15 $ par mois sur votre hypothèque. Le crédit vendeur peut réduire votre taux de 7,5 % à 6 %, vous faisant économiser 100 à 150 $ par mois.
Demandez toujours le crédit vendeur. C’est beaucoup plus précieux.
Meilleurs marchés pour les investisseurs canadiens
Différents marchés conviennent à différentes stratégies :
Ohio (Cleveland, Columbus)
Idéal pour les investisseurs axés sur le flux de trésorerie. Faibles prix d’achat. Forts rendements locatifs. Évitez Toledo cependant – la population est en déclin.
Floride
Parfait pour l’investissement Airbnb et style de vie. Beau temps. Tourisme fort. Vous pouvez utiliser la propriété vous-même lorsqu’elle est vacante entre les réservations.
Texas
Excellent pour le logement d’entreprise et les stratégies de division de chambres. Les grandes entreprises y ouvrent des opérations. Vous pouvez louer des chambres individuelles à des cadres pour des séjours de moyenne durée à des tarifs de location à court terme. Souvent, leurs employeurs paient directement le loyer. Pour cette stratégie, consultez notre guide de financement PadSplit pour les investisseurs en location de chambres et Investissement PadSplit : location de chambres pour flux de trésorerie.
Detroit
La ville s’est considérablement revitalisée. Le centre-ville est magnifique maintenant. L’immobilier est encore très bon marché – 150 000 $ vous donnent un joli quartier. La population augmente à nouveau.
Le grand bémol : la sélection de la zone est primordiale à Detroit. Il y a une énorme variation entre les quartiers. Faites vos devoirs sur les zones spécifiques.
Devriez-vous abandonner l’immobilier canadien ?
Non. Ce n’est pas le message ici.
L’immobilier canadien a toujours de la valeur. Mais la diversification a du sens. Ajouter des propriétés américaines à votre portefeuille réduit votre risque et ouvre des opportunités qui n’existent plus au Canada.
La situation fiscale ne s’améliore pas. Le système des tribunaux ne s’accélère pas. Le contrôle des loyers ne disparaît pas. L’interdiction des acheteurs étrangers vient d’être prolongée.
Pendant ce temps, les États-Unis accueillent votre investissement à bras ouverts et proposent des programmes de prêt conçus pour le faciliter.
Vous n’avez pas à choisir l’un ou l’autre. Vous pouvez investir dans les deux pays. Mais ignorer ce qui se passe avec la fuite des capitaux du Canada serait une erreur.
L’argent intelligent est déjà en mouvement. Les grandes institutions avec des armées d’analystes réorientent des milliards vers des propriétés américaines. Les investisseurs individuels créent des entités et des comptes bancaires américains.
La question n’est plus de savoir si l’immobilier américain a du sens pour les investisseurs canadiens. La question est de savoir si vous êtes prêt à explorer le financement hypothécaire américain pour les Canadiens.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des hypothèques pour des propriétés de placement aux États-Unis ?
Qu'est-ce que le DSCR et pourquoi est-il important ?
Combien d'acompte faut-il pour une propriété de placement aux États-Unis ?
Que sont les crédits vendeurs et comment fonctionnent-ils ?
Quels marchés américains sont les meilleurs pour les investisseurs canadiens ?
Combien de temps prend une expulsion aux États-Unis par rapport au Canada ?
Dois-je me rendre aux États-Unis pour y acheter une propriété de placement ?
Puis-je augmenter librement les loyers sur les propriétés de placement américaines ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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