Chaque investisseur immobilier commercial au Canada fait face à la même décision lorsqu’il finance une propriété multifamiliale : opter pour la voie assurée par la SCHL ou utiliser un financement conventionnel. La réponse n’est pas toujours évidente. La SCHL offre des taux plus bas et un effet de levier plus élevé, mais elle s’accompagne de primes d’assurance, de délais plus longs et d’exigences plus strictes en matière de propriété. Le financement conventionnel est plus rapide et plus flexible, mais il coûte plus cher et nécessite beaucoup plus de capitaux propres.
Ce guide compare les deux options avec des chiffres réels pour que vous puissiez prendre la bonne décision pour votre transaction spécifique. Pour un aperçu plus large de toutes les options d’hypothèques commerciales disponibles au Canada, commencez par notre guide principal.
La Différence Fondamentale
Le financement assuré par la SCHL signifie que la Société canadienne d’hypothèques et de logement fournit une assurance hypothécaire au prêteur. En cas de défaut de paiement, la SCHL couvre les pertes du prêteur. Comme le risque du prêteur est éliminé, il peut vous offrir des taux plus bas, des ratios prêt/valeur plus élevés et des périodes d’amortissement plus longues.
Le financement conventionnel signifie que le prêteur assume l’intégralité du risque du prêt. Aucune assurance gouvernementale. Ce risque est reflété dans des taux plus élevés, des ratios prêt/valeur plus bas et des amortissements plus courts. Le compromis : moins de restrictions sur les propriétés éligibles, un traitement plus rapide et pas de prime d’assurance.
Comparaison Côte à Côte
Voici comment les deux voies se comparent selon chaque métrique importante.
| Facteur | Assuré par la SCHL | Conventionnel |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt | 3,25 % - 4,25 % | 4,50 % - 7,95 % |
| Ratio prêt/valeur maximum (LTV) | 85 % (existant) / 95 % coût de construction (MLI Select nouvelle construction) | 65 % - 75 % |
| Mise de fonds minimum | 15 % (existant) / 5 % (MLI Select nouvelle construction) | 25 % - 35 % |
| Amortissement | Jusqu’à 40 ans (standard) / 50 ans (MLI Select) | 20 - 25 ans |
| Prime d’assurance | 1,50 % - 4,50 % du montant du prêt | Aucun |
| Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) minimum | 1,10x (MLI Select) / 1,20x (standard) | 1,20x - 1,30x |
| Types de propriétés | Immeuble locatif multifamilial (5+ unités) | Tous types de propriétés commerciales |
| Recours | Recours limité (MLI Select 100+ points) | Recours total |
| Délai de clôture | 8 - 16 semaines | 4 - 10 semaines |
| Flexibilité de remboursement anticipé | Plus restrictif | Varie selon le prêteur |
| État de la propriété | Doit répondre aux normes de la SCHL | Spécifique au prêteur |
| Évaluation environnementale | Requise (Phase I minimum) | Généralement requise |
| Complexité de la demande | Élevée (documentation détaillée) | Modérée |
Les chiffres racontent une histoire. Mais le bon choix dépend de l’importance de chacun de ces facteurs pour votre transaction.
Comparez vos options de financement
Quand le Financement Assuré par la SCHL Est le Meilleur Choix
Vous Achetez un Immeuble Multifamilial Stabilisé
Si vous achetez un immeuble locatif multifamilial de 5 unités ou plus, avec un taux d’occupation élevé (85 %+) et des revenus stables, le financement assuré par la SCHL sera presque toujours la meilleure affaire. Les économies sur les taux, l’effet de levier plus élevé et l’amortissement prolongé créent un ensemble de financement que les prêteurs conventionnels ne peuvent tout simplement pas égaler.
C’est le cœur de métier du financement SCHL. Le programme a été conçu précisément pour ce type de propriété. Si votre immeuble est éligible, il y a rarement une bonne raison de choisir le financement conventionnel.
Vous Voulez Maximiser l’Effet de Levier
La SCHL permet un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 85 % pour les propriétés existantes et jusqu’à 95 % du coût de construction pour les nouvelles constructions via MLI Select. Sur une transaction de 5 millions de dollars, la différence entre une mise de fonds de 15 % (SCHL) et une mise de fonds de 30 % (conventionnel) est de 750 000 $ de capital. Notre guide sur les exigences de mise de fonds pour les hypothèques commerciales au Canada couvre les stratégies pour réduire ce coût initial.
Ces 750 000 $, s’ils sont déployés dans une autre propriété, pourraient générer leurs propres rendements. Pour les investisseurs axés sur la croissance de leur portefeuille, l’efficacité de l’effet de levier du financement SCHL est un avantage stratégique significatif.
Vous Avez Besoin d’Optimiser le Flux de Trésorerie
La combinaison de taux plus bas et d’un amortissement plus long améliore directement le flux de trésorerie mensuel. Une hypothèque de 4 millions de dollars à 3,85 % sur 40 ans coûte environ 15 200 $ par mois. La même hypothèque à 5,50 % sur 25 ans coûte environ 24 100 $ par mois. Cela représente une amélioration du flux de trésorerie de 8 900 $ par mois, soit plus de 106 000 $ par an.
Pour les propriétés où le flux de trésorerie est serré, cette différence peut être la marge entre une transaction réalisable et une transaction qui ne l’est pas.
Vous Construisez un Immeuble Multifamilial Neuf
Le programme MLI Select de la SCHL est spécifiquement conçu pour la construction neuve et offre les meilleures conditions disponibles dans le financement commercial canadien : financement allant jusqu’à 95 % du coût de construction, amortissement de 50 ans, recours limité et possibilité d’intégrer les primes et les frais dans le prêt.
Si vous développez un immeuble locatif construit à cet effet, MLI Select devrait être votre premier arrêt. Utilisez notre calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour faire les calculs sur votre projet.
Quand le Financement Conventionnel Est le Meilleur Choix
Vous Avez Besoin de Rapidité
Les transactions SCHL prennent de 8 à 16 semaines à clôturer. Les transactions conventionnelles peuvent être clôturées en 4 à 10 semaines. Si vous êtes dans une situation d’appel d’offres concurrentielle et que le vendeur souhaite une clôture rapide, le financement conventionnel vous donne un avantage.
Certains investisseurs utilisent le financement conventionnel pour clôturer rapidement, puis refinancent avec la SCHL une fois la propriété stabilisée. Cette stratégie de “pont vers la SCHL” permet de sécuriser la transaction tout en obtenant éventuellement un meilleur financement à long terme.
La Propriété N’est Pas Éligible à la SCHL
La SCHL a des exigences d’éligibilité spécifiques. La propriété doit être un immeuble locatif multifamilial de 5 unités ou plus, en bon état physique et répondre aux normes environnementales. Les propriétés nécessitant des réparations importantes, ayant un entretien négligé ou en mauvais état peuvent ne pas être éligibles.
Les prêteurs conventionnels sont plus flexibles quant à l’état de la propriété. Les investisseurs “value-add” qui achètent des immeubles en difficulté ou sous-performants pour les rénover et les stabiliser n’ont souvent d’autre choix que d’opter pour le financement conventionnel pour l’achat initial.
Vous Achetez un Local Commercial Non Résidentiel
L’assurance de la SCHL ne s’applique qu’aux immeubles locatifs résidentiels multifamiliaux. Si vous achetez un immeuble de bureaux, un espace commercial, un entrepôt industriel ou toute autre propriété commerciale non résidentielle, le financement conventionnel est votre seule option.
Vous Avez des Capitaux Propres Importants et Recherchez la Simplicité
Si vous disposez de capitaux substantiels et que vous n’avez pas besoin d’un effet de levier maximal, le financement conventionnel évite la complexité de la demande SCHL. Les exigences en matière de documentation sont moindres, le processus est plus simple et vous évitez complètement la prime d’assurance.
Pour les investisseurs disposant de portefeuilles importants et de bonnes relations bancaires, le financement conventionnel par le biais d’une relation bancaire existante peut offrir des conditions concurrentielles avec un minimum de friction.
Vous Voulez une Flexibilité de Remboursement Anticipé
Les hypothèques assurées par la SCHL ont généralement des dispositions de remboursement anticipé plus restrictives. Si vous prévoyez de vendre la propriété, de rembourser l’hypothèque de manière agressive ou de refinancer en cours de terme, les prêteurs conventionnels peuvent offrir plus de flexibilité sur les remboursements anticipés sans pénalités.
Cela est particulièrement important pour les investisseurs “value-add” qui prévoient de rénover, d’augmenter le BN (Revenu Net Opérationnel) et de refinancer dans les deux ou trois ans.
Réductions de Prime MLI Select
Un facteur qui penche davantage en faveur de la SCHL pour les projets éligibles est le système de réduction de prime MLI Select. Les propriétés qui obtiennent des points grâce à des engagements en matière d’abordabilité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité bénéficient de primes d’assurance réduites.
| Points Obtenus | Réduction de Prime | Taux de Prime Effectif |
|---|---|---|
| 0 - 49 points | Taux de base | 4,00 % - 4,50 % |
| 50 - 69 points | Réduit | 2,75 % - 3,50 % |
| 70 - 99 points | Réduit davantage | 1,75 % - 2,50 % |
| 100+ points | Réduction maximale | 0,50 % - 1,50 % |
À 100 points et plus, la prime d’assurance tombe à aussi bas que 0,50 % du montant du prêt. Sur une hypothèque de 4 millions de dollars, cela représente 20 000 $ au lieu de 180 000 $. La prime devient pratiquement négligeable, et les avantages de taux et de levier de la SCHL deviennent encore plus convaincants.
L’obtention de 100 points ou plus débloque également un financement de 95 % du coût de construction et un amortissement de 50 ans, les conditions de financement les plus agressives disponibles au Canada.
Comparaison des Coûts : Propriété de 5 Millions de Dollars des Deux Manières
Modélisons un scénario réel. Vous achetez un immeuble d’appartements stabilisé de 20 unités pour 5 millions de dollars.
Voie Assurée par la SCHL
| Article | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 5 000 000 $ |
| LTV | 85 % |
| Montant de l’hypothèque | 4 250 000 $ |
| Mise de fonds | 750 000 $ |
| Prime SCHL (3,75 %) | 159 375 $ |
| Hypothèque totale (avec prime) | 4 409 375 $ |
| Taux d’intérêt | 3,85 % |
| Amortissement | 40 ans |
| Paiement mensuel | 16 700 $ |
| Service annuel de la dette | 200 400 $ |
| Intérêts totaux payés (terme de 5 ans) | 815 000 $ |
| Coût total (terme de 5 ans, intérêts + prime) | 974 375 $ |
Voie Conventionnelle
| Article | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 5 000 000 $ |
| LTV | 75 % |
| Montant de l’hypothèque | 3 750 000 $ |
| Mise de fonds | 1 250 000 $ |
| Prime SCHL | 0 $ |
| Hypothèque totale | 3 750 000 $ |
| Taux d’intérêt | 5,50 % |
| Amortissement | 25 ans |
| Paiement mensuel | 22 700 $ |
| Service annuel de la dette | 272 400 $ |
| Intérêts totaux payés (terme de 5 ans) | 993 000 $ |
| Coût total (terme de 5 ans, intérêts seulement) | 993 000 $ |
La Comparaison
| Métrique | Assuré par la SCHL | Conventionnel | Différence |
|---|---|---|---|
| Mise de fonds requise | 750 000 $ | 1 250 000 $ | 500 000 $ de moins avec la SCHL |
| Paiement mensuel | 16 700 $ | 22 700 $ | 6 000 $/mois d’économies avec la SCHL |
| Service annuel de la dette | 200 400 $ | 272 400 $ | 72 000 $/an d’économies avec la SCHL |
| Coût total sur 5 ans | 974 375 $ | 993 000 $ | 18 625 $ de moins avec la SCHL |
| Capital libéré | — | — | 500 000 $ disponibles pour d’autres investissements |
La voie SCHL coûte légèrement moins cher sur cinq ans, même en incluant la prime d’assurance. Mais le véritable avantage est le capital libéré de 500 000 $. Si ces 500 000 $ génèrent même un rendement modeste ailleurs, l’avantage total du financement SCHL augmente considérablement.
Sur la base du flux de trésorerie, la voie SCHL génère 72 000 $ de plus par an grâce à un service de la dette inférieur. Sur cinq ans, cela représente 360 000 $ de flux de trésorerie supplémentaire.
Voyez quelle option vous fait économiser le plus
Cadre de Décision : Lequel Choisir ?
Utilisez ce cadre pour déterminer rapidement quelle voie convient le mieux à votre situation.
Choisissez le financement assuré par la SCHL si :
- Vous achetez ou construisez un immeuble locatif multifamilial de 5 unités ou plus
- La propriété est stabilisée avec un taux d’occupation de 85 %+ et répond aux normes physiques de la SCHL
- Vous souhaitez conserver du capital pour d’autres investissements ou réserves
- L’optimisation du flux de trésorerie est une priorité
- Vous êtes à l’aise avec des délais plus longs (8-16 semaines)
- Vous n’avez pas l’intention de vendre ou de refinancer pendant le premier terme
Choisissez le financement conventionnel si :
- Vous achetez un immeuble de bureaux, commercial, industriel ou autre immeuble commercial non résidentiel
- La propriété nécessite des travaux importants avant de répondre aux normes de la SCHL
- La rapidité est essentielle et vous devez clôturer en moins de 8 semaines
- Vous disposez de capitaux propres substantiels et préférez un processus plus simple
- Vous prévoyez de vendre, de refinancer ou d’effectuer des remboursements anticipés importants en cours de terme
- Vous achetez une propriété “value-add” et prévoyez de refinancer avec la SCHL plus tard
Envisagez une approche hybride si :
- Vous souhaitez clôturer rapidement une propriété multifamiliale “value-add”, rénover, stabiliser, puis refinancer avec la SCHL pour de meilleures conditions à long terme
- Vous construisez un nouvel immeuble et avez besoin d’un financement relais pendant la construction avant de passer au financement permanent de la SCHL
La Stratégie Hybride : Conventionnel Maintenant, SCHL Plus Tard
L’une des stratégies les plus efficaces pour les investisseurs “value-add” est d’utiliser le financement conventionnel comme un pont vers la SCHL. Voici comment cela fonctionne :
-
Achat avec financement conventionnel. Clôturez rapidement, acceptez le taux plus élevé et l’effet de levier plus faible. Le vendeur obtient sa clôture rapide, et vous obtenez la propriété.
-
Exécutez votre plan “value-add”. Rénovez les unités, augmentez les loyers au marché, remplissez les vacances et stabilisez l’immeuble. Cela prend généralement 12 à 24 mois.
-
Refinancez avec la SCHL. Une fois que la propriété est stabilisée avec un taux d’occupation élevé et répond aux normes physiques de la SCHL, demandez un refinancement assuré par la SCHL. Notre guide sur comment refinancer une propriété commerciale au Canada couvre le processus complet. Vous bénéficiez de taux plus bas, d’un amortissement prolongé et potentiellement de la sortie de capitaux propres pour les réinvestir dans votre prochaine transaction.
Cette stratégie fonctionne particulièrement bien pour les investisseurs qui achètent des propriétés multifamiliales nécessitant une repositionnement. Le financement conventionnel vous permet d’entrer en jeu, et le refinancement SCHL optimise vos rendements à long terme.
Idées Reçues Courantes
“La SCHL concerne uniquement le logement abordable.” Pas vrai. Bien que MLI Select récompense les engagements en matière d’abordabilité, l’assurance multifamiliale standard de la SCHL (MLI Standard) est disponible pour les propriétés locatives au prix du marché qui répondent aux exigences d’éligibilité de base. Vous n’avez pas besoin de louer en dessous du prix du marché pour être éligible.
“La prime d’assurance SCHL la rend plus chère.” Dans la plupart des cas, les économies de taux d’intérêt et l’amortissement prolongé compensent plus que le coût de la prime dans le premier terme de cinq ans. Faites toujours une comparaison complète avant de rejeter la SCHL sur la seule base de la prime.
“Le financement conventionnel est toujours plus rapide.” Bien que généralement vrai, certains prêteurs SCHL ont considérablement rationalisé leurs processus. Et certains prêteurs conventionnels peuvent être tout aussi lents si leurs processus internes sont compliqués. Le délai dépend autant du prêteur spécifique que du type de financement.
“Je dois choisir l’un ou l’autre de façon permanente.” Vous pouvez absolument passer d’un type de financement à l’autre. De nombreux investisseurs commencent avec le financement conventionnel et refinancent avec la SCHL, ou utilisent la SCHL pour les acquisitions et le financement conventionnel pour les propriétés qui ne sont pas éligibles. Votre stratégie de financement devrait évoluer avec votre portefeuille.
“L’assurance SCHL me protège en tant qu’emprunteur.” Elle ne le fait pas. L’assurance SCHL protège le prêteur. En cas de défaut, vous faites toujours face à toutes les conséquences : dommages à votre crédit, jugements pour solde de tout compte potentiels et perte de capitaux propres. L’assurance vous permet d’obtenir de meilleures conditions, mais elle ne réduit pas votre risque personnel.
Prendre la Décision
Le bon type de financement n’est pas une question de savoir lequel est “meilleur” en théorie. Il s’agit de savoir lequel est le mieux adapté à votre transaction spécifique, à votre situation de capital et à votre stratégie à long terme.
Si votre propriété est éligible à la SCHL et que vous pouvez gérer le délai plus long, les chiffres favorisent presque toujours le financement assuré par la SCHL. Les économies de taux, les avantages de levier et les améliorations du flux de trésorerie s’accumulent au fil du temps et sur votre portefeuille. Notre analyse des taux hypothécaires commerciaux au Canada montre exactement à quoi s’attendre pour les deux voies.
Si la rapidité, la flexibilité ou le type de propriété vous orientent vers le financement conventionnel, c’est une voie parfaitement valable, surtout si vous prévoyez d’optimiser le financement plus tard par un refinancement.
La pire décision est de choisir sans avoir fait les calculs. Modélisez les deux options avec votre transaction réelle et comparez le coût total de l’emprunt, le flux de trésorerie mensuel et le coût d’opportunité du capital supplémentaire requis. Notre calculateur de DSCR pour les hypothèques commerciales canadiennes peut vous aider à déterminer quelle voie le revenu de votre propriété soutient.
Travaillez avec un courtier qui peut présenter les deux options honnêtement et vous aider à structurer le financement qui répond le mieux à vos objectifs. La bonne stratégie de financement est celle qui optimise vos rendements non seulement sur cette transaction, mais sur l’ensemble de votre portefeuille.
Faites évaluer votre éligibilité SCHL
Questions Fréquemment Posées
Puis-je passer du financement conventionnel au financement assuré par la SCHL plus tard ?
Combien coûte réellement la prime d'assurance SCHL ?
Quels types de propriétés sont éligibles à l'assurance hypothécaire commerciale de la SCHL ?
La prime d'assurance SCHL vaut-elle le coût pour un petit immeuble d'appartements ?
Puis-je utiliser le financement de la SCHL pour acheter une propriété à usage mixte avec des locataires commerciaux ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.