Demande de prêt DSCR, étape par étape pour les Canadiens

Vous avez fait vos recherches, choisi un marché américain et trouvé une propriété rentable. Il ne vous reste plus qu’à obtenir le financement. Pour la plupart des Canadiens achetant des propriétés locatives aux États-Unis, un prêt DSCR est la voie la plus claire. Pas d’historique de crédit américain requis. Pas de vérification de revenus aux États-Unis. La propriété se qualifie elle-même.

Mais le processus de demande n’est pas le même que de se rendre dans votre banque canadienne locale pour signer des papiers. Il y a des structures d’entreprise à mettre en place, des documents spécifiques à préparer et des délais à gérer. Manquez une étape et vous pourriez retarder votre clôture de plusieurs semaines ou perdre l’affaire.

Ce guide vous accompagne à travers chaque étape de la demande de prêt DSCR, de A à Z, afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre.

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Qu’est-ce qu’un prêt DSCR et pourquoi cela fonctionne pour les Canadiens

Un prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio loan) qualifie la propriété, pas l’emprunteur. Au lieu d’analyser vos revenus personnels, vos déclarations de revenus ou votre historique d’emploi, le prêteur examine une seule chose : le revenu locatif de la propriété couvre-t-il le paiement hypothécaire ?

Le ratio DSCR est calculé en divisant le revenu locatif brut de la propriété par le paiement hypothécaire total (principal, intérêts, taxes, assurance et frais de syndic). Un ratio de 1,0 signifie que le loyer couvre exactement le paiement. La plupart des prêteurs souhaitent voir un DSCR de 1,0 ou plus, bien que certains approuvent des transactions jusqu’à 0,75-0,80 avec des facteurs compensatoires comme un acompte plus important.

Cette structure est idéale pour les Canadiens car :

• Aucun score de crédit américain requis. Vous n’en avez pas, et les prêteurs DSCR n’en exigent pas pour les étrangers.
• Aucune vérification de revenus aux États-Unis. Votre emploi canadien ou les revenus de votre entreprise sont sans importance pour l’approbation.
• Aucune déclaration de revenus américaine requise. Les revenus de la propriété sont ce qui compte.
• Prêt basé sur une entité. Vous empruntez via une LLC américaine, qui offre également une protection contre la responsabilité.

Si vous débutez dans l’investissement transfrontalier, notre aperçu du financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis couvre le paysage général des programmes disponibles. Pour un aperçu de la façon dont les prêts DSCR s’intègrent dans une stratégie transfrontalière complète, lisez notre guide sur la construction d’un empire immobilier américain depuis le Canada.

Étape 1 : Créer votre LLC américaine et obtenir un EIN

Avant toute chose, vous avez besoin d’une entité américaine. Presque tous les prêteurs DSCR exigent que les étrangers détiennent des propriétés via une société à responsabilité limitée (LLC) américaine.

Pourquoi vous avez besoin d’une LLC

La LLC remplit deux fonctions. Premièrement, elle fournit une structure juridique que les prêteurs DSCR peuvent souscrire. Deuxièmement, elle crée une couche de protection contre la responsabilité entre la propriété et vos actifs personnels. Si un locataire vous poursuit, c’est la LLC qui est le défendeur, pas vous personnellement.

Comment former la LLC

Vous pouvez former une LLC dans n’importe quel État américain, mais la plupart des investisseurs canadiens choisissent l’État où ils achètent une propriété ou un État favorable aux entreprises comme le Wyoming ou la Floride. Le processus comprend :

1. Choisir un agent enregistré. Puisque vous ne vivez pas aux États-Unis, vous avez besoin d’un agent enregistré avec une adresse physique dans l’État. Cela coûte environ 100 à 300 dollars par an.
2. Déposer les statuts d’organisation. C’est le document de constitution déposé auprès de l’État. Les frais de dépôt varient de 50 à 500 dollars selon l’État.
3. Rédiger une convention d’exploitation. Ce document interne définit la propriété et la gestion. Même si vous êtes le seul membre, les prêteurs veulent le voir.
4. Demander un EIN. Un numéro d’identification d’employeur est le numéro fiscal de la LLC. Vous faites la demande auprès de l’IRS. En tant qu’étranger sans SSN, vous devrez faire la demande par courrier ou par fax en utilisant le formulaire SS-4, ce qui prend généralement 4 à 6 semaines.

Commencez le processus d’obtention de l’EIN tôt. Ce délai de 4 à 6 semaines est le plus grand obstacle pour les investisseurs canadiens et a fait échouer plus de dates de clôture que tout autre facteur.

Ouvrir un compte bancaire américain

Avec votre LLC et votre EIN en main, ouvrez un compte bancaire professionnel américain. Vous en aurez besoin pour les dépôts de revenus locatifs, les paiements hypothécaires et les dépenses immobilières. Certaines banques exigent une visite en personne, mais plusieurs offrent désormais l’ouverture de compte à distance pour les étrangers.

Étape 2 : Sélectionner votre propriété cible

Les prêteurs DSCR ne vous qualifient pas seulement. Ils qualifient la propriété. Cela signifie que votre sélection de propriété a un impact direct sur votre approbation et sur les conditions.

Ce que les prêteurs veulent voir

• Type de propriété : Maisons unifamiliales, duplex, triplex, quadruplex, condos et maisons de ville. Certains prêteurs vont jusqu’à 8 unités.
• État de la propriété : La propriété doit être habitable et en état de location. Une négligence majeure peut faire échouer une affaire.
• Valeur minimale de la propriété : La plupart des prêteurs DSCR fixent un plancher autour de 100 000 à 150 000 dollars. En dessous de ce seuil, attendez-vous à de moins bonnes conditions ou à un refus pur et simple.
• Loyer du marché qui soutient la dette : La propriété doit générer suffisamment de revenus locatifs pour un DSCR de 1,0 ou plus. Calculez ces chiffres avant de faire une offre.

Faites vos calculs avec notre Calculateur de prêt DSCR pour voir si votre propriété est éligible.

C’est là que travailler avec une équipe qui comprend les Emplacements de prêts immobiliers d’investissement devient essentiel. Le bon conseiller peut vous aider à identifier les marchés où les chiffres sont bons.

Pour un examen plus approfondi de la façon dont les calculs des revenus locatifs affectent votre approbation, consultez notre article sur les prêts DSCR pour les étrangers.

Étape 3 : Choisir votre prêteur DSCR

Tous les prêteurs DSCR ne travaillent pas avec des emprunteurs canadiens. Certains ne servent que les citoyens américains. D’autres servent techniquement les étrangers mais ont peu d’expérience dans les transactions transfrontalières. Vous voulez un prêteur qui a clôturé plusieurs transactions pour des Canadiens et qui comprend les nuances.

Facteurs clés à comparer

• Exigences en matière d’acompte : Généralement 20-25 % pour les étrangers. Certains prêteurs exigent 25 % pour la première transaction et descendent à 20 % pour les achats ultérieurs.
• Taux d’intérêt : Vérifiez les taux actuels, car ils changent régulièrement. Les prêts DSCR ont des taux plus élevés que les prêts hypothécaires conventionnels américains en raison des exigences de documentation réduites.
• DSCR minimum : La plupart des prêteurs exigent 1,0, mais certains acceptent 0,75-0,80 avec un acompte plus important.
• Pénalités de remboursement anticipé : Courantes dans les prêts DSCR. Les structures typiques sont 3-2-1 (3 % si vous remboursez par anticipation la première année, 2 % la deuxième année, 1 % la troisième année) ou 5-4-3-2-1. Tenez compte de cela dans votre stratégie de détention.
• Exigences de “seasoning” pour les refinancements : Si vous prévoyez d’utiliser une stratégie BRRRR, demandez combien de temps vous devez détenir la propriété avant de refinancer. Six mois est la norme, mais certains prêteurs en exigent douze.

LendCity travaille avec plusieurs prêteurs DSCR qui servent activement les investisseurs canadiens. Nous pouvons vous mettre en relation avec le bon programme en fonction de votre transaction spécifique. En savoir plus sur le Financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis.

Étape 4 : Préparer et soumettre votre demande

Une fois que votre LLC est créée et qu’une propriété est sous contrat, il est temps de soumettre la demande de prêt. Voici ce dont vous aurez besoin :

Documents requis

• Passeport (passeport canadien valide)
• Documents de la LLC (statuts d’organisation, convention d’exploitation, lettre de confirmation de l’EIN)
• Contrat d’achat (contrat entièrement exécuté pour la propriété)
• Relevés bancaires (2-3 mois montrant des fonds suffisants pour l’acompte, les frais de clôture et les réserves)
• Preuve de réserves (la plupart des prêteurs exigent 6 à 12 mois de paiements hypothécaires en réserves liquides après la clôture)
• Documentation des revenus locatifs (bail existant si la propriété est occupée par un locataire, ou une analyse des loyers comparables pour les propriétés vacantes)
• Devis d’assurance de propriété (d’un assureur américain, nommant la LLC comme assurée)
• Informations sur le compte bancaire américain (pour les virements et les paiements en cours)

Pour un aperçu général des étapes de demande qui s’appliquent à tous les emprunteurs DSCR, consultez notre guide sur comment demander un prêt DSCR.

Erreurs courantes à ce stade

• Réserves insuffisantes. Cela surprend de nombreux investisseurs transfrontaliers débutants. Si le paiement hypothécaire est de 1 500 $ par mois et que le prêteur exige 6 mois de réserves, vous avez besoin de 9 000 $ sur votre compte après la clôture.
• Documents non en anglais. Si des relevés bancaires ou des documents financiers sont en français, faites-les traduire par un traducteur certifié avant de les soumettre.
• Inadéquation de la propriété de la LLC. La LLC qui détient la propriété doit être la même entité sur la demande de prêt. Si votre conjoint est sur la LLC mais pas sur le prêt, ou vice versa, le prêteur le signalera.

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Étape 5 : Évaluation et vérification des loyers

Après que le prêteur a accepté votre demande, il commande une évaluation par un tiers. Celle-ci sert deux objectifs : confirmer la valeur de la propriété et vérifier que les loyers du marché soutiennent le DSCR.

Ce que fait l’évaluateur

L’évaluateur visite la propriété, évalue son état, la compare aux ventes récentes (les “comps”) et fournit une estimation du loyer du marché basée sur des locations comparables dans la région.

Si la valeur estimée est inférieure à votre prix d’achat, vous avez trois options : renégocier le prix avec le vendeur, apporter des fonds supplémentaires pour couvrir la différence, ou vous retirer.

Si l’estimation du loyer du marché entraîne un DSCR inférieur au minimum exigé par le prêteur, l’affaire pourrait ne pas se concrétiser. C’est pourquoi il est si important de faire votre propre analyse des loyers avant de faire une offre.

Calendrier

Les évaluations dans la plupart des marchés américains prennent 1 à 3 semaines à compter de leur commande. Sur des marchés très actifs ou dans des zones rurales, cela peut prendre plus de temps. Intégrez cela dans votre calendrier de clôture.

Étape 6 : Examen de la souscription

Une fois l’évaluation terminée, le dossier complet est transmis à la souscription. Le souscripteur examine tout : vos documents, l’évaluation, le calcul du DSCR, la structure de la LLC et le titre de propriété.

Ce que les souscripteurs recherchent

• Titre de propriété clair. Pas de privilèges, de charges ou de problèmes de propriété non résolus.
• Conformité au DSCR. Le ratio final basé sur le loyer estimé et les conditions réelles du prêt.
• Vérification de l’entité. La LLC est correctement formée, l’EIN est valide et la propriété correspond.
• Adéquation de l’assurance. L’assurance de la propriété répond aux exigences du prêteur en matière de montants de couverture et de nom de l’assuré.
• Vérification des réserves. Vos relevés bancaires confirment une liquidité suffisante après la clôture.

La souscription prend généralement 1 à 2 semaines. Le souscripteur peut émettre des conditions, qui sont des documents supplémentaires ou des clarifications nécessaires avant l’approbation. Répondez rapidement aux conditions. Chaque jour de retard repousse votre date de clôture.

Comprendre les exigences complètes du prêt DSCR avant de faire une demande vous permet d’éviter les surprises pendant la souscription.

Étape 7 : Clôture

Une fois que la souscription délivre un “clear to close” (autorisation de clôturer), le processus de clôture commence. En tant qu’investisseur canadien, vous clôturerez probablement à distance.

Processus de clôture à distance

1. La société de titre envoie les documents de clôture. Vous recevrez les documents de prêt, les documents de titre et la divulgation de clôture par voie électronique pour examen.
2. Virement bancaire. Vous envoyez votre acompte et vos frais de clôture sur le compte séquestre de la société de titre. Vérifiez et revérifiez les instructions de virement par téléphone. La fraude par virement est un risque réel et croissant dans les transactions immobilières américaines.
3. Notarisation. Vous signez les documents devant un notaire. En tant que Canadien, vous pouvez généralement utiliser un notaire au Canada, mais les documents peuvent devoir être notariés à l’ambassade ou au consulat américain, selon le prêteur et les exigences de l’État. Confirmez cela tôt.
4. Enregistrement. La société de titre enregistre l’acte et l’hypothèque auprès du comté. La propriété est officiellement la vôtre.

Frais de clôture

Attendez-vous à payer 2 à 5 % du montant du prêt en frais de clôture, qui comprennent les frais d’origination, les frais d’évaluation, l’assurance titres, les frais d’avocat, les frais d’enregistrement et les dépenses prépayées telles que l’assurance et les taxes foncières. Prévoyez le pourcentage le plus élevé pour éviter les surprises.

Défis courants à éviter

Ayant aidé des centaines d’investisseurs canadiens à naviguer dans des transactions transfrontalières, voici les erreurs que nous constatons le plus souvent :

1. Commencer le processus de création de LLC et d’obtention de l’EIN trop tard. Commencez cela dès que vous décidez d’investir aux États-Unis. L’obtention de l’EIN seul prend 4 à 6 semaines par courrier.
2. Sous-estimer les réserves. Prévoyez l’acompte, les frais de clôture et 6 à 12 mois de réserves. De nombreux investisseurs planifient les deux premiers et oublient le troisième.
3. Choisir le mauvais État pour votre LLC. Former une LLC dans le Wyoming alors que vous achetez dans l’Ohio peut entraîner des exigences de conformité supplémentaires. Consultez un comptable transfrontalier.
4. Ignorer le DSCR avant de faire une offre. Faites d’abord les calculs. Si la propriété n’atteint pas un DSCR de 1,0 aux taux actuels, l’affaire ne sera pas approuvée.
5. Oublier les obligations fiscales américaines. La possession de biens locatifs américains déclenche des obligations de déclaration fiscale aux États-Unis. Travaillez avec un professionnel de la fiscalité transfrontalière dès le premier jour. Notre centre de ressources pour les investisseurs comprend des outils et des guides pour vous aider à planifier à l’avance.
6. Sauter la gestion immobilière. Vous gérez depuis un autre pays. La gestion immobilière professionnelle n’est pas une option. Budgettez 8 à 10 % des loyers bruts.

Questions fréquemment posées

Ai-je besoin d’un score de crédit américain pour obtenir un prêt DSCR ?

Non. Les prêteurs DSCR qui servent les étrangers n’exigent pas de score de crédit américain. Le revenu locatif de la propriété est ce qui qualifie le prêt, pas votre historique de crédit personnel. Certains prêteurs peuvent consulter un rapport de crédit canadien, mais ce n’est pas standard pour tous les programmes.

Combien ai-je besoin pour un acompte ?

La plupart des prêteurs DSCR exigent 20-25 % d’acompte pour les emprunteurs étrangers. Le montant exact dépend du prêteur, du type de propriété et de votre profil global. Les propriétés d’une valeur inférieure à 150 000 $ peuvent nécessiter 25-30 % d’acompte.

Combien de temps prend tout le processus du début à la fin ?

Si votre LLC et votre EIN sont déjà créés, comptez 30 à 45 jours de la demande à la clôture. Si vous commencez à partir de zéro avec la création de l’entité, ajoutez 4 à 6 semaines pour le processus d’obtention de l’EIN. Durée totale : 8 à 12 semaines pour les investisseurs transfrontaliers débutants.

Puis-je utiliser un prêt DSCR pour une propriété qui a besoin de rénovations ?

Les prêts DSCR standard exigent que la propriété soit en état de location à la clôture. Si vous souhaitez acheter une propriété à rénover, vous auriez besoin d’un prêt relais ou d’un prêt “hard money” pour l’acquisition et la rénovation, puis d’un refinancement en prêt DSCR une fois la propriété stabilisée et louée. C’est la stratégie BRRRR appliquée à l’investissement immobilier américain.

Que se passe-t-il si les loyers baissent et que mon DSCR tombe en dessous de 1,0 après la clôture ?

Le DSCR est évalué au moment de la demande et de la clôture. Une fois le prêt en place, le prêteur ne revérifie pas le ratio. Tant que vous effectuez vos paiements hypothécaires, une baisse temporaire des revenus locatifs ne déclenche pas de défaut. Cela dit, disposer de réserves adéquates vous protège pendant les périodes de vacance.

Puis-je acheter plusieurs propriétés avec des prêts DSCR ?

Oui. Il n’y a pas de limite au nombre de prêts DSCR que vous pouvez avoir. De nombreux investisseurs canadiens construisent ainsi des portefeuilles entiers, ajoutant une propriété à la fois. Chaque propriété est souscrite indépendamment. Pour faire évoluer votre portefeuille résidentiel avec des prêts hypothécaires d’investissement, les prêts DSCR offrent un financement répétable et prévisible.

Dois-je visiter les États-Unis pour clôturer la propriété ?

Pas nécessairement. La plupart des clôtures de prêts DSCR peuvent être effectuées à distance avec des documents notariés au Canada. Cependant, certains prêteurs et États ont des exigences spécifiques quant à l’endroit où la notarisation a lieu. Confirmez avec votre prêteur et la société de titre tôt dans le processus.

Quels sont les taux d’intérêt actuels des prêts DSCR ?

Les taux changent régulièrement en fonction des conditions du marché. Vérifiez les taux actuels auprès de votre prêteur ou contactez notre équipe pour des prix à jour. Les prêts DSCR portent généralement des taux supérieurs aux taux hypothécaires américains conventionnels en raison des exigences de documentation réduites et de la classification en tant que propriété d’investissement.

Votre prochaine étape

Vous avez maintenant la feuille de route complète pour obtenir un prêt DSCR en tant qu’investisseur canadien. Le processus est simple lorsque vous savez à quoi vous attendre et que vous vous préparez correctement. Les plus grands gains de temps proviennent du démarrage précoce de la création de votre LLC et de l’obtention de votre EIN, et de l’organisation de vos documents avant de trouver une propriété.

Si vous souhaitez éviter les tâtonnements et travailler avec une équipe qui a guidé des centaines de Canadiens à travers ce processus exact, nous sommes là pour vous. Notre équipe comprend le financement hypothécaire transfrontalier de fond en comble et peut vous mettre en relation avec le bon prêteur DSCR pour votre situation.

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