Lorsque vous êtes prêt à entreprendre des projets immobiliers plus importants, vous aurez probablement besoin de l’argent d’autres personnes. Mais comment protéger ces investisseurs — et vous-même ? C’est là qu’interviennent les structures GPLP.
Une structure d’Associé Général/Associé Limité (GPLP) est une configuration juridique qui vous permet de lever des fonds auprès d’investisseurs tout en les protégeant de la responsabilité. C’est plus complexe qu’une simple coentreprise, mais pour les bons projets, cela en vaut la peine.
Qu’est-ce qui rend une GPLP différente ?
Voyez cela comme ça : vous voulez développer une propriété ou acheter un immeuble d’appartements. Vous avez les compétences et le temps, mais vous avez besoin d’argent. Vos investisseurs ont de l’argent mais ne veulent rien gérer ni risquer plus que leur investissement.
C’est le scénario GPLP parfait.
L’Associé Général (GP)
C’est vous, la personne qui fait tout le travail. En tant que GP, vous :
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Prenez toutes les décisions
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Gérez la gestion quotidienne
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Assumez toute la responsabilité
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Faites le travail réel
Vous obtenez le contrôle, mais vous assumez également toutes les responsabilités. Si quelque chose tourne mal, cela vous retombe dessus.
L’Associé Limité (LP)
Ce sont vos investisseurs. Ils :
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Mettent de l’argent
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Obtenez des rendements sur leur investissement
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Ont une responsabilité limitée (ne risquent que ce qu’ils ont investi)
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Restent en dehors des décisions de gestion
Ils sont protégés contre les poursuites et les problèmes au-delà de la perte de leur investissement. Mais ils ne peuvent pas non plus vous dire comment gérer les choses.
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Quand devriez-vous mettre en place une GPLP ?
Voici la vérité : les GPLP ne sont pas bon marché à créer. Vous dépenserez plus en frais juridiques que pour une coentreprise ou une société de base. Alors, quand est-ce que cela a du sens ?
La taille du projet compte
Ne vous embêtez pas avec une GPLP pour un petit duplex où vous levez 300 000 $. Les frais juridiques ne justifieront pas la structure.
Les GPLP excellent lorsque vous réalisez :
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Projets de développement
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Grands immeubles d’appartements
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Propriétés commerciales comme des hôtels
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Tout projet où vous avez besoin d’un capital important et où vous voulez protéger vos investisseurs
Vous n’êtes pas seul
Le véritable déclencheur d’une GPLP est lorsque vous faites appel à plusieurs investisseurs passifs qui ne sont pas impliqués dans la gestion de la propriété. S’il n’y a que vous et un partenaire travaillant sur l’accord, un accord de coentreprise a probablement plus de sens.
Si vous levez des capitaux auprès d’investisseurs passifs pour un immeuble d’appartements ou un projet de développement, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à déterminer si une structure GPLP ou de coentreprise convient le mieux à votre accord.
Le casse-tête du financement
C’est là que les choses se compliquent. De nombreux prêteurs résidentiels ne savent pas quoi faire d’une structure GPLP. Ils la voient sur une demande et se figent.
Hypothèques résidentielles : excellents taux, options limitées
Les hypothèques résidentielles offrent les meilleurs taux d’intérêt — au moment de la rédaction, environ 4,89 %. Mais la plupart des prêteurs résidentiels veulent voir des personnes individuelles sur l’hypothèque, pas des partenariats ou des sociétés.
Hypothèques commerciales : adaptées à la structure
Les prêteurs hypothécaires commerciaux accueillent les GPLP à bras ouverts. Ils comprennent ces structures et n’ont aucun problème avec elles. Le compromis ? Des taux légèrement plus élevés — au moment de la rédaction, environ 5,29 %, environ 0,40 % de plus que les résidentiels.
La grande différence dans les prêts commerciaux : ils se soucient beaucoup plus de la propriété que de vous. Si la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir les paiements hypothécaires, vous serez probablement approuvé.
Un courtier hypothécaire a récemment obtenu l’approbation pour des emprunteurs sans emploi du tout, uniquement parce que les revenus locatifs de la propriété couvraient tout.
SCHL et projets plus importants
Pour les projets plus importants qui sont admissibles à l’assurance SCHL, la nouvelle est meilleure. Les prêteurs de la SCHL reconnaissent généralement la structure GPLP sans que chaque associé limité doive se qualifier individuellement. Le partenariat lui-même peut garantir l’hypothèque.
Erreurs courantes qui font échouer les transactions
Utiliser le mauvais avocat
Tous les avocats ne comprennent pas l’investissement immobilier. Certains créeront des documents si compliqués et intimidants que les investisseurs potentiels s’enfuient. Vous avez besoin de quelqu’un qui équilibre la protection juridique avec la conclusion pratique des transactions.
Les accords de société en commandite sont naturellement complexes — ils sont similaires aux testaments en poids juridique. Mais les avocats immobiliers expérimentés savent comment les rendre favorables aux investisseurs sans sacrifier la protection.
Sauter la diligence raisonnable sur le GP
Si vous envisagez d’investir en tant qu’associé limité, creusez en profondeur sur l’associé général. Vérifiez leur :
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Historique avec des projets similaires
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Références d’investisseurs précédents
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Expérience réelle (pas seulement de l’enthousiasme)
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Capacité à terminer ce qu’ils commencent
Les associés limités ont presque aucun contrôle. Vous faites entièrement confiance au GP, alors assurez-vous qu’il mérite cette confiance. Pour vous inspirer de ce qu’un GP dévoué peut accomplir, lisez comment un pompier a construit un empire immobilier.
Documentation incorrecte
Voici un piège : si l’associé général possède également des unités en tant qu’associé limité, ces unités perdent leur protection contre la responsabilité. Le rôle de gestionnaire du GP retire le bouclier de responsabilité limitée de ses unités LP.
Faites rédiger vos documents correctement dès le départ par une personne spécialisée dans les structures d’investissement immobilier. Apprenez-en davantage sur comment un avocat immobilier protège les transactions des investisseurs.
Les taux résidentiels se situent autour de 4,89 % tandis que les taux commerciaux avoisinent 5,29 % — une fiducie nue pourrait vous permettre d’obtenir le taux inférieur même avec une GPLP en place. Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons comment.
Qu’en est-il des fiducies nues ?
Une fiducie nue est simplement un contrat qui sépare la propriété enregistrée de la propriété bénéficiaire. La personne inscrite au titre de propriété n’est pas le propriétaire réel — elle la détient pour quelqu’un d’autre.
Cela apparaît partout dans l’investissement immobilier :
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Coentreprises où une personne détient le titre pour le partenariat
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Quelqu’un détenant une propriété personnellement qui appartient en fait à sa société
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GPLP où une société mandataire détient l’actif pour la société en commandite
Du point de vue du financement, les fiducies nues sont incroyablement utiles. Vous pouvez clôturer des propriétés au nom de personnes physiques (ce que la plupart des prêteurs préfèrent) tandis que la propriété bénéficiaire s’écoule vers la structure souhaitée. Cela ouvre beaucoup plus de prêteurs et une meilleure tarification.
Combien de temps prend la mise en place ?
Ne vous attendez pas à ce que cela se produise du jour au lendemain. Un délai réaliste pour créer une structure GPLP est de deux semaines et demie à trois semaines. Ajoutez ensuite un mois pour l’approbation de l’hypothèque.
L’accord de LP lui-même représente environ 80 % du travail. Mais vous avez également besoin de :
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Accords de souscription pour les investisseurs
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Formulaires individuels pour les investisseurs
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Création de la société GP
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Potentiellement une société mandataire/fiduciaire
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Accords d’actionnaires si plusieurs personnes possèdent la GP
Le plus grand retard ? Rassembler tous les partenaires. Même avec la signature électronique, coordonner trois ou quatre personnes occupées prend du temps.
Une solution : que tous les partenaires signent une résolution au début autorisant une personne (généralement le président) à tout signer. Ainsi, vous ne courrez pas après les gens pour obtenir des signatures à chaque étape.
Pouvez-vous gérer plusieurs projets via une seule GPLP ?
Techniquement, oui. Vous pouvez rédiger des accords de LP avec des dispositions permettant au GP d’ajouter des projets supplémentaires. Mais devriez-vous le faire ?
Cela devient rapidement compliqué. Vos investisseurs existants n’ont pas signé pour le profil de risque du nouveau projet. L’ajout d’une nouvelle propriété modifie ce dans quoi ils ont investi, dilue potentiellement leur propriété et pourrait les frustrer.
Meilleure approche : présentez-le à vos investisseurs existants. Donnez-leur la possibilité d’investir dans le nouveau projet ou de garder les choses séparées. Laissez-les décider.
De plus, vos prêteurs pour les deux propriétés devraient approuver l’arrangement. Cela ajoute une autre couche de complexité qui pourrait ne pas en valoir la peine.
En résumé : une GPLP est-elle faite pour vous ?
Si vous réalisez un projet substantiel et levez des capitaux importants auprès d’investisseurs passifs, une structure GPLP est probablement pertinente. Elle protège vos investisseurs, vous donne le contrôle et montre que vous menez une opération professionnelle.
Mais parlez à des professionnels spécialisés dans l’immobilier d’investissement — à la fois un avocat et un spécialiste du financement de développement. La structure que vous choisissez affecte vos options de financement, ce qui peut faire ou défaire votre transaction.
Faites-le correctement dès le départ, et vous aurez une structure qui vous permettra de faire évoluer votre entreprise immobilière sans avoir à réinventer constamment la roue.
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Foire aux questions
Quelle est la différence entre un associé général et un associé limité ?
Combien coûte la mise en place d'une structure GPLP ?
Puis-je obtenir une hypothèque résidentielle avec une structure GPLP ?
Qu'est-ce qu'une fiducie nue et pourquoi en aurais-je besoin ?
Puis-je utiliser une GPLP pour une maison unifamiliale ?
Combien de temps faut-il pour mettre en place une GPLP ?
Qu'est-ce qui est mieux pour mon projet : GPLP, coentreprise ou société ?
Les prêteurs commerciaux peuvent-ils financer tous les types de propriétés, y compris les maisons unifamiliales ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
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