Le refinancement d’une propriété commerciale au Canada est l’une des actions les plus puissantes qu’un investisseur puisse entreprendre. C’est aussi l’une des plus mal comprises. Contrairement au refinancement résidentiel – où vous cherchez le taux le plus bas et signez les papiers – le refinancement commercial implique plus de variables, plus de types de prêteurs, et un potentiel de gain significativement plus important si vous le faites correctement.
Que vous souhaitiez retirer des fonds propres d’un immeuble, obtenir un meilleur taux, restructurer votre dette ou passer d’un financement conventionnel à un programme assuré par la SCHL, ce guide couvre l’ensemble du processus. Quand refinancer, comment se préparer, combien cela coûte et combien de temps cela prend.
Cinq raisons de refinancer une propriété commerciale
Toutes les raisons de refinancer ne se valent pas. Voici les cinq scénarios où cela a réellement un sens financier.
1. Réduction du taux d’intérêt
Votre hypothèque initiale a été contractée à un taux plus élevé. Les taux ont baissé. Une nouvelle hypothèque à un taux inférieur vous permet d’économiser de l’argent réel chaque mois.
Sur une hypothèque commerciale de 3 millions de dollars, passer de 6,5 % à 5,5 % permet d’économiser environ 30 000 $ par an. Sur une période de cinq ans, cela représente 150 000 $. Même après les frais de refinancement et les éventuelles pénalités, les économies nettes peuvent être importantes.
La question clé est toujours : les économies de taux dépassent-elles le coût total du refinancement ? Si oui, allez-y. Sinon, attendez que votre terme arrive à échéance.
2. Retrait de fonds pour de nouvelles acquisitions
Votre propriété a pris de la valeur — soit par le biais de gains sur le marché, d’une appréciation forcée par des rénovations, ou d’une augmentation du NOI due à une meilleure gestion. Un refinancement avec retrait de fonds vous permet d’accéder à cette valeur nette sans vendre l’immeuble.
C’est la stratégie de base pour faire évoluer un portefeuille hypothécaire commercial canadien. Vous achetez un immeuble, l’améliorez, augmentez ses revenus, et le NOI plus élevé entraîne une valeur d’expertise plus élevée grâce à l’appréciation forcée dans les immeubles multifamiliaux. Vous refinancez à la nouvelle valeur, retirez les fonds propres, et les utilisez comme mise de fonds pour votre prochaine transaction.
Les chiffres sont simples mais puissants. Si votre immeuble valait 2 millions de dollars lors de son achat et vaut maintenant 2,8 millions de dollars, un refinancement à 75 % de la LTV vous donne une hypothèque de 2,1 millions de dollars. Après avoir remboursé votre solde initial de 1,5 million de dollars, vous empochez 600 000 $ de capitaux propres — sans impôt, car l’argent emprunté n’est pas un revenu.
3. Consolidation de dettes
Vous pourriez avoir une première hypothèque, une prise en charge par le vendeur, et une marge de crédit attachée à la même propriété ou au même portefeuille. Plusieurs dettes signifient plusieurs paiements, plusieurs taux et plusieurs dates d’échéance à gérer.
Le refinancement peut regrouper toutes ces dettes en une seule hypothèque avec un seul paiement, un seul taux et un seul terme. Plus simple à gérer et souvent moins cher globalement.
4. Optimisation du terme
Votre terme actuel arrive à échéance et vous souhaitez verrouiller une meilleure structure. Peut-être êtes-vous sur un terme de trois ans et souhaitez passer à un terme de sept ans pour réduire la fréquence des refinancements. Ou vous êtes sur un taux variable et souhaitez verrouiller avant que les taux n’augmentent.
L’échéance du terme est le moment le plus propice pour refinancer, car il n’y a pas de pénalité de rupture. Profitez-en.
5. Transition du financement transitoire au financement permanent
Les prêts transitoires sont des produits à court terme et à intérêt élevé utilisés pour conclure rapidement une transaction ou stabiliser une propriété avant que le financement permanent ne soit disponible. Une fois la propriété stabilisée — les unités sont louées, les rénovations sont terminées, les revenus sont vérifiés — vous refinancez le prêt transitoire dans une hypothèque commerciale permanente à un taux beaucoup plus bas.
Cette transition est planifiée dès le premier jour. Le prêt transitoire vous permet d’entrer dans le jeu. Le refinancement est la stratégie de sortie.
Modélisez votre scénario de refinancement
Quand le refinancement est judicieux (l’analyse du seuil de rentabilité)
Avant de vous engager dans un refinancement commercial, effectuez le calcul du seuil de rentabilité. C’est non négociable.
La formule
Coût total du refinancement divisé par les économies mensuelles est égal aux mois avant le seuil de rentabilité.
Le coût total du refinancement comprend :
- Pénalité hypothécaire (si rupture avant l’échéance du terme)
- Frais juridiques (3 000 $ - 8 000 $ pour le commercial)
- Frais d’expertise (3 000 $ - 10 000 $ selon la taille de la propriété)
- Frais de radiation du prêteur actuel (500 $ - 1 500 $)
- Frais de prêteur ou frais d’engagement (variable)
- Assurance titres ou mises à jour d’arpentage
Exemple : Refinancement pour réduction de taux
- Hypothèque actuelle : 2,5 millions de dollars à 6,25 %, 3 ans restants
- Nouvelle hypothèque : 2,5 millions de dollars à 5,25 %
- Économies mensuelles : environ 2 100 $
- Pénalité hypothécaire (estimation IRD) : 45 000 $
- Frais juridiques + expertise + frais : 12 000 $
- Coût total : 57 000 $
- Seuil de rentabilité : 57 000 $ / 2 100 $ = 27 mois
Si vous prévoyez de conserver la propriété pendant plus de 27 mois après la clôture, le refinancement se rentabilise. Si vous pourriez vendre dans les deux ans, attendez.
Exemple : Refinancement avec retrait de fonds à l’échéance du terme
- Hypothèque actuelle : 1,8 million de dollars (arrive à échéance, pas de pénalité)
- Nouvelle hypothèque : 2,4 millions de dollars à 75 % de LTV (propriété maintenant évaluée à 3,2 millions de dollars)
- Argent retiré : 600 000 $
- Frais juridiques + expertise + frais : 10 000 $
- Coût total : 10 000 $
Pas de pénalité car vous êtes à l’échéance. Vous obtenez 600 000 $ de capitaux propres pour 10 000 $ de frais. Si ces 600 000 $ sont investis dans une nouvelle propriété générant plus de 60 000 $ par an de flux de trésorerie, le rendement est énorme.
C’est pourquoi il est si précieux de faire coïncider votre refinancement avec l’échéance de votre terme. Vous pouvez en apprendre davantage sur quand le refinancement est judicieux pour votre portefeuille locatif.
Passage du financement conventionnel au financement assuré par la SCHL
C’est l’une des stratégies les moins utilisées dans le refinancement commercial, et elle mérite une section dédiée.
De nombreux investisseurs achètent des immeubles multifamiliaux avec un financement conventionnel — 75 % de LTV, amortissement de 25 ans, taux plus élevés — car ils ignoraient l’existence des programmes de la SCHL ou que l’immeuble n’était pas admissible au moment de l’achat.
Après avoir stabilisé la propriété et amélioré son efficacité énergétique ou ses métriques d’accessibilité, vous pourriez maintenant être admissible à l’option MLI Select de la SCHL. Les avantages sont substantiels :
- Jusqu’à 95 % de LTV (contre 75 % conventionnel)
- Jusqu’à 50 ans d’amortissement (contre 25)
- Taux d’intérêt plus bas car la garantie de la SCHL réduit le risque du prêteur
- Une exigence de DSCR de seulement 1,1 — la propriété n’a besoin de rapporter que 10 % de plus que ses paiements de dette
Passer du financement conventionnel à la SCHL n’est pas seulement un refinancement — c’est une restructuration complète qui peut libérer des centaines de milliers de dollars de capitaux propres et améliorer considérablement votre flux de trésorerie.
Lors d’un refinancement, la prime d’assurance de la SCHL est généralement de 2,75 % à 4,50 % du montant de l’hypothèque. Sur un refinancement de 2 millions de dollars, cela représente 55 000 $ à 90 000 $ ajoutés à l’hypothèque. Mais le taux plus bas et l’amortissement plus long peuvent plus que compenser ce coût de prime.
Exécutez les deux scénarios — assuré par la SCHL versus conventionnel — en utilisant le calculateur de prêt maximal MLI de la SCHL et comparez le coût total sur votre période de détention prévue.
Le processus de refinancement étape par étape
Le refinancement commercial prend plus de temps que le résidentiel. Attendez-vous à 45 à 90 jours, de la demande à la clôture, selon la complexité de la propriété et la rapidité du prêteur. Voici ce qui se passe à chaque étape.
Étape 1 : Évaluer votre position actuelle (Semaine 1)
Avant de parler aux prêteurs, clarifiez vos chiffres.
- Extrayez votre relevé hypothécaire actuel : solde, taux, terme, date d’échéance
- Calculez votre pénalité estimée (demandez le chiffre exact à votre prêteur)
- Rassemblez vos chiffres de NOI les plus récents : rôle des loyers réel, dépenses d’exploitation, vacance
- Connaissez la valeur marchande approximative actuelle de votre propriété
Étape 2 : Engager un courtier en prêts hypothécaires commerciaux (Semaine 1-2)
Un courtier spécialisé dans le financement commercial présentera votre dossier à plusieurs prêteurs. Ce n’est pas une option — c’est essentiel. Les taux et les conditions commerciales varient beaucoup plus entre les prêteurs qu’en matière de prêts résidentiels.
Votre courtier :
- Analysera les finances de votre propriété et le DSCR
- Identifiera les prêteurs qui offrent les meilleures conditions pour votre situation
- Structurera votre demande pour maximiser les chances d’approbation
- Négociera les taux, l’amortissement et les clauses restrictives
Étape 3 : Expertise de la propriété (Semaine 2-4)
Le prêteur commande une expertise commerciale. Ce n’est pas la même chose qu’une visite rapide pour une propriété résidentielle. Un expert commercial :
- Inspectera la propriété à l’intérieur et à l’extérieur
- Examinera votre rôle des loyers et vos baux
- Analysera les ventes comparables ET les métriques de revenus
- Préparera un rapport détaillé avec une conclusion de valeur formelle
Les expertises commerciales coûtent entre 3 000 $ et 10 000 $+ selon la taille et la complexité de la propriété. L’expertise d’un immeuble d’appartements de 100 unités coûte plus cher que celle d’un immeuble de six unités.
Étape 4 : Souscription et approbation (Semaine 3-6)
L’équipe de souscription du prêteur examine tout : votre expertise, vos finances, les revenus de la propriété, votre expérience, les rapports environnementaux et le profil de risque global.
Pendant cette phase, attendez-vous à des questions et à des demandes de documentation supplémentaire. Répondez rapidement. Les retards ici sont la principale raison pour laquelle les refinancements commerciaux prennent plus de temps que prévu.
Étape 5 : Lettre d’engagement (Semaine 5-7)
Une fois approuvé, le prêteur émet une lettre d’engagement décrivant toutes les conditions : taux, LTV, amortissement, terme, clauses restrictives et conditions. Examinez-la attentivement avec votre courtier.
Faites attention à :
- Période de validité du taux (combien de temps le taux proposé est garanti)
- Conditions de remboursement anticipé (quelle flexibilité vous avez pendant le nouveau terme)
- Clauses restrictives financières (exigences continues de DSCR ou d’occupation)
- Conditions préalables à la clôture (ce qui doit encore se produire)
Étape 6 : Juridique et clôture (Semaine 6-10)
Votre avocat gère la clôture juridique : examen des documents hypothécaires, coordination avec l’avocat du prêteur, enregistrement de la nouvelle hypothèque et radiation de l’ancienne.
Les clôtures commerciales impliquent plus de documentation que les résidentielles. Budgetez des frais juridiques plus élevés en conséquence.
Lancez votre chronologie de refinancement
Documentation requise
Ayez tout cela prêt avant de commencer le processus. Le manque de documentation est la cause la plus fréquente de retards.
Documents de la propriété :
- Relevé hypothécaire actuel
- Facture de taxes foncières (la plus récente)
- Rôle des loyers actuel avec ventilation unité par unité
- Tous les baux
- Deux à trois ans de rapports d’exploitation (revenus et dépenses)
- Certificat d’assurance
- Rapport environnemental phase I (si déjà déposé)
- Dossiers récents des dépenses en capital
Documents de l’emprunteur :
- État du patrimoine personnel
- Deux à trois ans de déclarations de revenus personnelles
- États financiers d’entreprise (si la propriété est détenue par une société)
- Déclarations de revenus d’entreprise
- Relevés bancaires indiquant les réserves
- Liste de toutes les propriétés détenues avec les détails de l’hypothèque
Pour les refinancements SCHL, inclure également :
- Documentation sur l’efficacité énergétique
- Documentation sur les caractéristiques d’accessibilité
- Données sur l’abordabilité (pourcentage d’unités au loyer médian ou en dessous)
- Feuille de calcul de notation MLI Select
Coûts et pénalités : ce que vous paierez réellement
Voici une répartition réaliste des coûts pour un refinancement commercial au Canada.
| Poste de coût | Fourchette typique |
|---|---|
| Pénalité hypothécaire (si rupture de terme) | 0 $ - 100 000 $+ |
| Expertise | 3 000 $ - 10 000 $ |
| Frais juridiques | 3 000 $ - 8 000 $ |
| Frais de radiation | 500 $ - 1 500 $ |
| Frais d’engagement du prêteur | 0 - 1 % du montant du prêt |
| Assurance titres | 1 000 $ - 3 000 $ |
| Mise à jour du rapport environnemental | 2 000 $ - 5 000 $ |
La variable est la pénalité hypothécaire. Si vous refinancez à l’échéance du terme, la pénalité est nulle. Si vous rompez une hypothèque commerciale à taux fixe plus tôt, la pénalité dépend de votre contrat. Certaines hypothèques commerciales sont entièrement fermées sans possibilité de remboursement anticipé. D’autres permettent le remboursement anticipé avec une pénalité de maintien du rendement ou de différentiel de taux d’intérêt.
Toujours obtenir le montant exact de la pénalité par écrit de votre prêteur actuel avant de procéder à un refinancement. Ne pas estimer. La différence entre votre estimation et la réalité peut être de dizaines de milliers de dollars.
Comprendre les types de pénalités de remboursement anticipé
Différentes hypothèques commerciales utilisent différents calculs de pénalité. Voici ce que signifie chacune d’elles.
Différentiel de taux d’intérêt (IRD). Le type de pénalité le plus courant. Le prêteur calcule la différence entre votre taux contractuel et le taux du marché actuel, multipliée par votre solde restant et le temps restant à votre terme. Lorsque les taux ont considérablement baissé, les pénalités IRD peuvent être substantielles.
Trois mois d’intérêts. Certains prêteurs offrent cela comme formule de pénalité. C’est généralement l’option la moins chère et la plus prévisible. Sur un solde de 2 millions de dollars à 5,5 %, trois mois d’intérêts représentent environ 27 500 $.
Maintien du rendement. Courant avec les hypothèques assurées par la SCHL. Cette formule garantit que le prêteur reçoit le même rendement qu’il aurait obtenu s’il avait conservé l’hypothèque jusqu’à l’échéance. Cela peut être coûteux, surtout au début du terme.
Défaussement. L’emprunteur achète des obligations gouvernementales qui reproduisent les paiements hypothécaires restants. Complexe et coûteux, mais parfois la seule option pour certains prêts commerciaux titrisés.
Utilisez le calculateur de ratio d’endettement pour les hypothèques commerciales canadiennes pour modéliser comment le ratio de couverture de la dette de votre propriété change dans différents scénarios de refinancement avant de vous engager à payer une pénalité.
Chiffres réels : Refinancement avec retrait de fonds vers la SCHL
Je vais vous présenter un scénario qui montre comment le passage du financement conventionnel à la SCHL crée une valeur énorme.
La propriété : Un immeuble d’appartements de 16 unités en Ontario.
- Prix d’achat initial (il y a 3 ans) : 2 200 000 $
- Hypothèque initiale : 1 650 000 $ (75 % LTV conventionnel, amortissement de 25 ans, taux de 6,0 %)
- Solde actuel de l’hypothèque : 1 540 000 $
- Améliorations apportées : 180 000 $ (fenêtres écoénergétiques, améliorations des aires communes, nouvelles cuisines dans 6 unités)
- Augmentation des loyers depuis l’achat : 550 $/mois sur toutes les unités
- Augmentation annuelle du NOI : 66 000 $
- Valeur estimée actuelle (approche par le revenu à un taux de capitalisation de 5,25 %) : 3 100 000 $
Le refinancement SCHL :
- Nouvelle hypothèque MLI Select de la SCHL à 85 % de LTV : 2 635 000 $
- Prime d’assurance SCHL : environ 4 % (105 400 $, ajoutée à l’hypothèque)
- Nouvelle hypothèque totale : 2 740 400 $
- Moins le remboursement de l’hypothèque actuelle : 1 540 000 $
- Capital extrait : environ 1 095 000 $
- Nouveau taux : 4,25 % (assuré par la SCHL)
- Nouvel amortissement : 40 ans
Comparaison des paiements mensuels :
- Ancienne hypothèque : environ 10 500 $/mois (amortissement de 25 ans, 6,0 %)
- Nouvelle hypothèque : environ 11 800 $/mois (amortissement de 40 ans, 4,25 %, solde plus élevé)
Le paiement mensuel a augmenté de 1 300 $, mais l’investisseur a retiré plus d’un million de dollars de capital hors taxe. Ce capital déployé dans un autre immeuble multifamilial générant plus de 80 000 $ par an de NOI rend l’ensemble de la transaction extrêmement rentable.
C’est la stratégie que les investisseurs qui passent de 5 à 20 propriétés utilisent pour constituer leur portefeuille sans attendre des années pour économiser chaque mise de fonds.
Les erreurs qui font échouer les refinancements commerciaux
Je constate les mêmes erreurs encore et encore. Évitez-les.
Ne pas connaître votre pénalité avant de commencer. Les investisseurs passent des semaines à travailler sur le processus pour découvrir que la pénalité rend l’ensemble non rentable. Obtenez le chiffre d’abord.
Documentation incomplète. Chaque document manquant ajoute une semaine à votre chronologie. Rassemblez tout avant de commencer.
Surestimation de la valeur de la propriété. Si vous pensez que votre immeuble vaut 4 millions de dollars, mais que l’expertise conclut à 3,5 millions de dollars, le montant de votre retrait de fonds diminue considérablement. Soyez réaliste quant aux revenus de votre propriété et aux taux de capitalisation de votre marché.
Ignorer les clauses restrictives en cours. Les hypothèques commerciales comprennent souvent des clauses financières — DSCR minimum, vacance maximale, niveaux d’assurance requis. Assurez-vous de pouvoir les respecter pendant toute la durée du nouveau terme, pas seulement le jour de la clôture.
Ne pas comparer plusieurs prêteurs. Les taux et les conditions commerciales varient davantage entre les prêteurs qu’en matière de prêts résidentiels. Savoir quels prêteurs hypothécaires commerciaux correspondent à votre transaction est important. Un courtier qui accède à cinq ou six prêteurs pourrait vous faire économiser plus de 50 000 $ sur la durée de l’hypothèque par rapport à un recours direct à votre banque.
Mauvais timing. Refinancer trois ans avant la fin d’un terme de cinq ans avec une pénalité énorme a rarement du sens. Attendez l’échéance, refinancez sans pénalité et économisez entièrement le coût de la pénalité.
Intégrer le refinancement dans votre stratégie de portefeuille
Les meilleurs investisseurs commerciaux ne considèrent pas le refinancement comme un événement ponctuel. C’est une partie intégrante de leur stratégie d’acquisition et de croissance.
Lorsque vous achetez une propriété commerciale, vous devriez déjà avoir un plan de refinancement. Quand allez-vous refinancer ? Quel travail à valeur ajoutée allez-vous faire pour augmenter le NOI ? Quelle LTV pouvez-vous attendre au refinancement ? Combien de capitaux propres allez-vous retirer, et où iront-ils ?
Cette planification prospective transforme chaque propriété en un tremplin vers la suivante. Vous achetez, améliorez, refinancez, et déployez le capital extrait dans votre prochaine acquisition. C’est la version commerciale de La méthode BRRRR : Construire rapidement un portefeuille locatif — acheter, rénover, louer, refinancer, répéter — adapté aux immeubles d’appartements et aux actifs commerciaux.
Échelonnez les termes de vos hypothèques de manière à ce que vous ayez toujours des opportunités de refinancement à venir. Ne mettez pas toutes vos propriétés sur le même terme. Si tout arrive à échéance la même année et que les taux sont défavorables, vous perdez des options.
Et gardez toujours des réserves. Un refinancement avec retrait de fonds qui draine chaque dollar de capitaux propres vous rend vulnérable aux vacances locatives, aux réparations ou aux augmentations de taux. Gardez une marge de sécurité.
Établissez votre plan de refinancement pour la croissance
Foire aux questions
Combien de capitaux propres puis-je retirer lors du refinancement d'une propriété commerciale ?
Quelle est la pénalité pour rompre une hypothèque commerciale plus tôt ?
Combien de temps prend un refinancement de propriété commerciale au Canada ?
Les fonds retirés lors d'un refinancement commercial sont-ils imposables ?
Puis-je refinancer une propriété commerciale détenue par une société ?
Combien de temps après l'achat d'une propriété commerciale puis-je la refinancer ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.