Foire aux questions

Les hypothèques commerciales sont souscrites principalement en fonction des revenus de la propriété (NOI) et du DSCR, tandis que les hypothèques résidentielles se concentrent sur les revenus et le crédit personnels. Les taux sont généralement plus élevés et les durées varient de 1 à 25 ans. De plus, les propriétés commerciales nécessitent une diligence raisonnable plus approfondie, telle que des évaluations environnementales et des rapports structurels.

Le ratio d'endettement (DSCR) est le revenu d'exploitation net de la propriété divisé par ses obligations de dette annuelles. Les prêteurs recherchent généralement un DSCR de 1,2x ou plus pour s'assurer que la propriété peut couvrir ses paiements hypothécaires. C'est la métrique la plus importante dans le financement commercial.

Les acomptes varient selon le type de propriété. Alors que le multifamilial assuré par la SCHL peut être aussi bas que 5 % d'acompte, la plupart des hypothèques commerciales conventionnelles (bureaux, commerces de détail, industriels) exigent 25 % à 35 % d'acompte.

Les prêteurs exigent une évaluation environnementale préliminaire (Phase 1 ESA) pour s'assurer qu'il n'y a pas de contamination sur la propriété. Si la Phase 1 révèle des problèmes potentiels, une Phase 2 (analyse des sols) peut être requise. Ceci est standard pour presque toutes les transactions immobilières commerciales au Canada.

Les taux commerciaux sont généralement indexés sur les rendements des obligations du gouvernement du Canada plus un « écart » (marge) basé sur le risque de la propriété. Ils sont généralement de 0,75 % à 2 % plus élevés que les taux résidentiels, bien que les taux pour le multifamilial assuré par la SCHL puissent être très compétitifs.

Oui, la plupart des hypothèques commerciales comportent des pénalités de « maintien du rendement » ou de « déferrance » si vous les remboursez avant terme. Contrairement aux hypothèques résidentielles où la pénalité est souvent de 3 mois d'intérêts, les pénalités commerciales peuvent être substantielles. Nous vous aidons à choisir des durées qui correspondent à votre horizon d'investissement.

La dette avec recours signifie que le prêteur peut saisir vos biens personnels si la propriété fait défaut. La dette sans recours (souvent disponible pour la SCHL ou pour des actifs stabilisés de haute qualité) limite le recouvrement du prêteur à la propriété elle-même.

Oui. Les propriétés à usage mixte (par exemple, un commerce de détail au rez-de-chaussée et des logements au-dessus) sont très courantes. Les prêteurs évaluent les deux sources de revenus, bien qu'ils exigent souvent que la partie commerciale représente moins de 50 % de la superficie en pieds carrés pour certains programmes axés sur le résidentiel.

MLI Select est un programme d'assurance hypothécaire basé sur des points pour les propriétés multifamiliales qui offre des incitations telles que des primes réduites, des LTV plus élevés (jusqu'à 95 %) et des amortissements plus longs (jusqu'à 50 ans) pour répondre aux objectifs d'abordabilité, d'accessibilité et d'efficacité énergétique.

Les transactions commerciales prennent plus de temps que les transactions résidentielles. Attendez-vous à 45 à 90 jours entre la demande et le financement, en fonction de la complexité de la propriété et de la rapidité des rapports de tiers tels que les évaluations et les expertises environnementales.

Les décaissements sont libérés à mesure que les jalons du projet sont atteints (par exemple, fondation, ossature, fermeture). Un inspecteur visite généralement le chantier pour vérifier l'avancement avant que les fonds ne soient libérés.

Le LTC (Loan-to-Cost) est le pourcentage du coût total du projet que le prêteur financera. Le LTV (Loan-to-Value) est basé sur la valeur future estimée (ARV) du projet terminé.

Un calendrier de décaissement est un plan pour la manière dont les fonds sont libérés au fur et à mesure de l'avancement du projet. Les prêteurs libèrent généralement de l'argent à l'achèvement d'étapes spécifiques (fondation, ossature, etc.), vérifiées par un expert en estimation ou un inspecteur tiers.

La plupart des prêteurs de développement exigent 20 % à 35 % de fonds propres. Cela peut prendre la forme de liquidités ou de « valeur foncière » – la valeur du terrain si vous le possédez déjà et avez ajouté de la valeur par le biais de zonage ou de permis.

Oui, nous organisons des prêts d'acquisition de terrains. Les prêteurs fournissent généralement 50 % à 65 % de LTV sur la valeur du terrain, en fonction du statut de zonage et de la proximité du démarrage des travaux.

Une hypothèque de « takeout » est le financement permanent à long terme qui « retire » (rembourse) le prêt de construction une fois que le bâtiment est achevé et stabilisé (loué). Nous organisons généralement l'engagement de takeout en même temps que le prêt de construction.

Cela dépend du prêteur et de la taille du projet. Certaines banques exigent des préventes pour les grands immeubles multifamiliaux, tandis que les prêteurs privés et relais financent souvent des projets « spéculatifs » sans préventes.

Les prêteurs recherchent un historique de projets réussis. Si vous êtes un promoteur débutant, avoir un entrepreneur général ou un partenaire expérimenté peut aider à obtenir un financement.

5 % pour les premiers 500 000 $, et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M $. 20 % pour les 1,5 M $ et plus.

La plupart des prêteurs A exigent 600+, mais les prêteurs alternatifs peuvent descendre jusqu'à 500.

Oui. Les prêteurs acceptent le RPC, le SV, les pensions d'employeur, les retraits REER/FERR et les revenus de placement comme sources valides.

Une fiducie bancaire requise dans la zone restreinte. Elle vous donne le contrôle total et les droits de propriété pendant 50 ans, et elle est renouvelable.

Oui. Les prêts DSCR sont accessibles aux investisseurs canadiens en tant que ressortissants étrangers. Vous n'avez pas besoin de crédit américain, de SSN, d'emploi américain ou de déclarations fiscales.

Passeport canadien, 25-30% d'acompte, un compte bancaire américain et une propriété avec un DSCR de 1.0+.

Non. Les prêts DSCR sont qualifiés exclusivement sur le revenu locatif de la propriété américaine. C'est un avantage car vos dettes canadiennes sont sans importance.

La mezzanine est une couche de financement « relais » qui se situe entre la dette senior et vos fonds propres. Elle permet aux promoteurs de maximiser le levier et de réduire leur apport en espèces, bien que cela s'accompagne d'un taux d'intérêt plus élevé.

Oui. Nous travaillons avec des prêteurs spécialisés qui comprennent la dynamique opérationnelle unique et les moteurs de la demande pour les résidences pour personnes âgées, les espaces de stockage, les résidences étudiantes et les centres de données.

Le financement de développement est complexe. Attendez-vous à 60 à 90 jours pour obtenir un engagement ferme, car les prêteurs doivent effectuer des examens approfondis de votre pro forma, de votre budget, de vos permis et de votre équipe de développement.

Un QS est un professionnel qui surveille l'avancement et le budget de la construction. Les prêteurs utilisent les rapports du QS pour vérifier que le projet est en bonne voie avant de libérer chaque décaissement de fonds. Cela protège à la fois le prêteur et le promoteur.

Un prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio) est un prêt hypothécaire immobilier d'investissement qui vous qualifie en fonction des revenus locatifs de la propriété plutôt que de vos revenus personnels. Si les revenus locatifs de la propriété couvrent le paiement hypothécaire — généralement à un ratio de 1,0 ou plus — vous pouvez vous qualifier quel que soit votre statut W-2, vos déclarations fiscales ou votre emploi.

Le DSCR est calculé en divisant le revenu locatif brut de la propriété par le paiement hypothécaire total (principal, intérêts, taxes, assurance et frais de syndic si applicable). Par exemple, si une propriété se loue 2 000 $/mois et que le paiement hypothécaire total est de 1 600 $/mois, le DSCR est de 1,25. La plupart des prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,0 à 1,25.

Aucune vérification d'emploi traditionnel ou de revenus personnels n'est requise. Étant donné que le prêt est qualifié en fonction du flux de trésorerie de la propriété, votre ratio d'endettement/revenus (DTI) personnel n'est pas calculé. Ceci est idéal pour les retraités, les investisseurs indépendants ou ceux qui ont des déclarations fiscales complexes.

Oui ! Nous avons des programmes DSCR spécifiques qui utilisent les données AirDNA ou l'historique réel des locations à court terme pour qualifier le prêt. De nombreux investisseurs utilisent cela pour acquérir ou refinancer des locations de vacances qui pourraient ne pas être qualifiées selon les exigences traditionnelles de location à long terme.

Le DSCR est calculé en divisant les revenus locatifs bruts de la propriété par le paiement hypothécaire total (capital, intérêt, taxes, assurance et frais d'association si applicable). Pour exemple, si une propriété se loue pour 2 000 $/mois et que le paiement hypothécaire total est de 1 600 $/mois, le DSCR est de 1,25. La plupart des prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,0 à 1,25.

Tout investisseur immobilier achetant ou refinançant une propriété d'investissement non occupée par le propriétaire. Les prêts DSCR sont particulièrement populaires auprès des investisseurs indépendants, des personnes fortunées, des investisseurs ayant des déclarations de revenus complexes et de tous ceux qui ont atteint les limites de financement conventionnelles. Vous aurez généralement besoin d'un score de crédit minimum de 620-680 et d'un apport personnel de 20-25 %.

La plupart des prêteurs DSCR recherchent un score de crédit de 620 ou plus. Cependant, les meilleurs taux et les LTV les plus élevés (jusqu'à 80%) sont généralement réservés aux emprunteurs ayant des scores supérieurs à 720.

Contrairement aux prêts conventionnels qui sont souvent limités à 10 propriétés, il n'y a généralement aucune limite au nombre de prêts DSCR que vous pouvez avoir. Cela fait du DSCR l'outil privilégié des investisseurs cherchant à développer leurs portefeuilles sur des dizaines ou des centaines d'unités.

Oui, en fait, la plupart des prêteurs DSCR préfèrent ou exigent même que vous clôturiez dans une entité commerciale comme une LLC. Cela offre une couche supplémentaire de protection contre la responsabilité et maintient vos finances personnelles et professionnelles séparées.

La plupart des prêts DSCR comportent une pénalité de remboursement anticipé, généralement de 1 à 5 ans. Cependant, de nombreux prêteurs offrent des options de "buy-down" où vous pouvez payer un taux d'intérêt légèrement plus élevé ou des frais initiaux pour réduire ou éliminer la pénalité.

Les prêts DSCR sont disponibles pour les résidences unifamiliales (SFR), les immeubles multifamiliaux de 2 à 4 unités et même les petites propriétés résidentielles commerciales de 5 à 8 unités. Elles doivent être des propriétés d'investissement non occupées par le propriétaire.

Absolument. De nombreux investisseurs utilisent les refinancements avec retrait de fonds DSCR pour retirer l'équité de leurs locations performantes afin de financer leur prochaine acquisition. Les LTV pour retrait de fonds vont généralement jusqu'à 75%.

Nous clôturons généralement en 7 à 10 jours ouvrables une fois que nous avons l'évaluation et le titre. Pour les emprunteurs répétés ayant fait leurs preuves, nous pouvons souvent aller encore plus vite, parfois en aussi peu que 5 jours.

VAR signifie Valeur Après Rénovation. C'est la valeur marchande estimée de la propriété une fois toutes les rénovations terminées. Les prêteurs utilisent la VAR pour déterminer le montant maximum du prêt, finançant souvent jusqu'à 70-75% de la VAR, ce qui couvre à la fois l'achat et la plupart (ou la totalité) des coûts de rénovation.

La règle des 70 % est une directive que les investisseurs utilisent pour déterminer leur prix d'offre maximum. Elle suggère que vous ne devriez pas payer plus de 70 % de la VAR, moins les coûts de réparation estimés. Bien qu'il s'agisse d'une bonne règle générale, nous vous aidons à analyser des transactions qui pourraient sortir de cette fourchette mais qui offrent toujours un fort potentiel de profit.

Oui. Comme les prêts de flipping sont principalement basés sur l'actif (axés sur la valeur de la propriété), les exigences de crédit sont souvent plus flexibles que pour les prêts conventionnels. Cependant, avoir un score supérieur à 620-660 vous permettra généralement d'obtenir de meilleurs taux d'intérêt et un effet de levier plus élevé.

Les fonds de rénovation sont détenus en fiducie par le prêteur. Au fur et à mesure que votre entrepreneur achève des étapes spécifiques (par exemple, toit terminé, plomberie brute), vous demandez un déboursement. Un inspecteur tiers vérifie les travaux, et les fonds vous sont généralement versés dans les 24 à 48 heures.

Oui, la plupart des programmes de flipping exigent un acompte de 10 à 20 % du prix d'achat. Cependant, comme nous finançons souvent 100 % des coûts de rénovation, votre « mise de fonds totale » peut être considérablement plus faible qu'avec une hypothèque traditionnelle.

Les dépassements sont généralement à la charge de l'investisseur. C'est pourquoi nous insistons sur l'importance d'avoir un fonds de prévoyance de 10 à 15 % dans votre budget. Si la valeur du projet augmente également, nous pourrons peut-être ajuster le prêt, mais cela est traité au cas par cas.

Bien que certains prêteurs autorisent les noms personnels, la plupart des prêts de flipping professionnels exigent une clôture au nom d'une SARL ou d'une société. Cela offre une protection juridique et est souvent requis pour les conditions « commerciales » spécialisées que ces prêts offrent.

Les prêts de flipping sont à court terme, généralement de 6 à 12 mois. La plupart des programmes incluent des options de prolongation de 3 mois si la rénovation ou la vente prend plus de temps que prévu.

C'est la stratégie « BRRRR ». Nous pouvons vous aider à refinancer votre prêt de flipping à court terme en un prêt de location DSCR ou conventionnel à long terme dès que la rénovation est terminée et qu'un locataire est en place.

La plupart des prêts de flipping n'ont pas de pénalités de remboursement anticipé, vous permettant de rembourser le prêt dès que vous vendez la propriété. Certains prêteurs peuvent exiger un minimum de 3 mois d'intérêts, mais nous recherchons toujours les conditions les plus flexibles pour nos clients.

L'industrie reste une classe d'actifs parmi les plus performantes. Les prêteurs sont particulièrement actifs sur les espaces d'entrepôts et de logistique en raison de la croissance du commerce électronique et de la relocalisation des chaînes d'approvisionnement.

La hauteur sous plafond est la hauteur utilisable à l'intérieur d'un entrepôt. Les locataires logistiques modernes exigent souvent 32 à 40 pieds ou plus pour le gerbage. Des hauteurs sous plafond plus élevées commandent généralement de meilleures conditions de prêt.

Un espace flexible est un bâtiment qui peut être utilisé à la fois à des fins de bureaux et industrielles (par exemple, entrepôt à l'arrière, salle d'exposition ou bureau à l'avant). Les prêteurs apprécient les espaces flexibles car ils attirent une plus grande variété de locataires, offrant une meilleure stabilité des revenus.

L'industrie légère (entreposage, assemblage) est généralement considérée comme moins risquée que l'industrie lourde (fabrication avec machinerie spécialisée ou matières dangereuses). L'industrie lourde nécessite une diligence raisonnable environnementale et structurelle plus approfondie en raison du potentiel de contamination du sol et des exigences de construction spécialisées.

Dans un bail NNN, le locataire paie toutes les dépenses de la propriété – taxes, assurances et entretien – en plus du loyer. Cela rend le revenu très prévisible pour le propriétaire et très attractif pour les prêteurs, entraînant souvent des conditions de prêt plus favorables.

Pour les entrepôts stabilisés et bien situés, les prêteurs offrent généralement un LTV de 65 % à 75 %. Pour les installations spécialisées ou occupées par le propriétaire, les conditions peuvent varier en fonction de la solidité de l'entreprise exploitante.

Oui. Les propriétés industrielles nécessitent presque toujours une évaluation environnementale de site de phase 1 (ESA). Les prêteurs sont prudents quant à la contamination historique provenant de processus industriels et exigeront des tests de sol (phase 2) si le rapport révèle des signaux d'alerte.

Oui, l'industrie à locataire unique est une classe d'actifs très recherchée. Les prêteurs se concentreront fortement sur la solvabilité du locataire et la durée restante de son bail. Les locataires de haute qualité avec des baux à long terme peuvent souvent obtenir les meilleurs taux disponibles sur le marché commercial.

La croissance du commerce électronique a considérablement augmenté la demande de centres de distribution « du dernier kilomètre » et d'entrepôts à grande échelle. Les prêteurs considèrent ces actifs très favorablement aujourd'hui en raison des taux d'occupation élevés, de la hausse des loyers et de la nature essentielle de la chaîne d'approvisionnement logistique.

Oui, pour les portefeuilles industriels plus importants ou les actifs de grande valeur, le financement mezzanine peut être utilisé pour combler l'écart entre l'hypothèque senior et votre apport en fonds propres, permettant ainsi un effet de levier total plus élevé et de meilleurs rendements en numéraire.

Oui, mais ceux-ci sont considérés comme des biens industriels spécialisés. Les prêteurs se concentrent fortement sur la « réutilisabilité » du bâtiment et la solidité du crédit du locataire.

Les propriétés industrielles nécessitent presque toujours une évaluation environnementale de site de phase I (ESA) pour s'assurer qu'il n'y a pas de contamination provenant d'anciennes utilisations industrielles.

Une propriété qui contient à la fois des composantes résidentielles et commerciales (comme un commerce de détail ou des bureaux) sous un même titre. Les exemples courants incluent les « appartements au-dessus de commerces de détail » ou un bureau professionnel dans un immeuble de style résidentiel. Les prêteurs la classent généralement par pourcentage de surface pour chaque usage.

Cela nécessite une souscription plus spécialisée car elle combine deux profils de risque différents (résidentiel et commercial). Cependant, les prêteurs apprécient souvent les actifs à usage mixte car ils offrent des revenus diversifiés ; si un secteur est en difficulté, l'autre peut rester stable.

Une propriété habitation-travail est un type spécifique d'usage mixte où le propriétaire d'entreprise vit dans la partie résidentielle de l'immeuble à partir duquel il exerce ses activités. Celles-ci sont souvent éligibles à des conditions de financement « occupant-propriétaire » plus favorables, parfois avec des acomptes moins élevés.

Chaque prêteur est différent, mais de nombreux programmes privilégiés exigent que la composante résidentielle représente au moins 40 à 50 % du revenu total ou de la surface pour offrir les meilleurs taux. Si la propriété est principalement commerciale, elle sera souscrite comme un actif purement commercial.

Généralement, une évaluation commerciale complète est effectuée. L'évaluateur utilisera des « comparables » résidentiels et commerciaux pour déterminer la valeur marchande totale et analysera les revenus des deux composantes pour parvenir à un NOI stabilisé.

Habituellement non. Les propriétés à usage mixte sont presque toujours considérées comme des actifs commerciaux et portent des taux d'intérêt commerciaux. Cependant, si la propriété est principalement résidentielle (par exemple, un quadruplex avec un petit bureau), certains prêteurs alternatifs résidentiels peuvent l'envisager.

Cela dépend des codes de zonage et de construction locaux. Si vous pouvez légalement dissocier la propriété en deux titres distincts, vous pourriez potentiellement obtenir une hypothèque résidentielle sur les appartements et une commerciale sur l'espace commercial, ce qui pourrait réduire vos coûts d'intérêt globaux.

Votre banque n'offre que ses propres produits. En tant que courtiers hypothécaires, nous comparons votre demande auprès de plus de 50 prêteurs — banques, coopératives de crédit et prêteurs alternatifs — pour trouver le taux le plus bas et les meilleures conditions. Nous permettons à la plupart des clients de Windsor d'économiser des milliers de dollars sur la durée de leur prêt hypothécaire en trouvant la solution idéale pour leur situation spécifique.

Pour une résidence principale, aussi peu que 5 % d'acompte pour les maisons de moins de 500 000 $. Pour les maisons entre 500 000 $ et 999 999 $, vous avez besoin de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste. Les propriétés locatives nécessitent généralement 20 % d'acompte. Nous vous aidons également à explorer les programmes d'aide à l'acompte disponibles pour les résidents de Windsor.

Les taux hypothécaires à Windsor suivent les tendances nationales mais peuvent varier en fonction de l'intérêt du prêteur pour le marché local. Parce que nous travaillons avec plus de 50 prêteurs, y compris des coopératives de crédit locales et des banques nationales, nous pouvons souvent obtenir des taux inférieurs à ceux que vous voyez annoncés. Contactez-nous pour un devis en temps réel basé sur le marché d'aujourd'hui.

Windsor a des taux de taxes foncières plus élevés que la région métropolitaine de Toronto, mais des prix d'achat nettement plus bas. Cela signifie que votre paiement mensuel total est souvent inférieur à celui d'une ville plus chère, même avec le taux d'imposition plus élevé. Nous incluons les taxes foncières locales dans le calcul de votre solvabilité pour nous assurer que vous budgétez avec précision.

Notre siège social est situé ici même à Windsor, Ontario. Nous sommes profondément engagés envers la communauté locale. Bien que nous servions des clients dans tout le Canada, notre cœur et nos principales opérations se trouvent dans la Rose City.

Absolument. Windsor a toujours été l'un des marchés les plus abordables du Canada avec une forte demande locative. Des projets majeurs comme l'usine de batteries NextStar Energy et le pont international Gordie Howe stimulent la croissance économique à long terme, en faisant un emplacement privilégié pour le flux de trésorerie et l'appréciation.

L'usine de batteries NextStar Energy est un investissement de plusieurs milliards de dollars créant des milliers d'emplois. Cela entraîne une demande importante de logements locatifs et de résidences principales, en particulier dans l'est de la ville et les environs. Nous aidons les investisseurs à identifier les quartiers susceptibles de bénéficier le plus directement.

Oui. Nous sommes l'un des rares cabinets de courtage à Windsor à disposer d'une équipe dédiée au financement commercial. Nous finançons des immeubles locatifs, des espaces de bureaux, des centres commerciaux et des propriétés industrielles dans tout le comté d'Essex.

Oui ! Nombre de nos clients vivent à Windsor et investissent à Detroit, ou vice versa. Nous sommes spécialisés dans le financement transfrontalier et pouvons vous aider à naviguer dans les défis uniques du prêt de l'autre côté de la frontière.

Les primo-accédants constituent une grande partie de notre activité. Nous vous guidons tout au long du processus, de la compréhension du test de résistance à l'accès à l'Incitatif à l'achat d'une première propriété et aux rabais sur les droits de mutation foncière.

Oui. Avoir une équipe locale est essentiel. Nous pouvons vous mettre en contact avec les meilleurs avocats spécialisés en immobilier, les inspecteurs en bâtiment et même les gestionnaires immobiliers de Windsor si vous êtes un investisseur de l'extérieur de la ville. Notre réseau local garantit que votre transaction se déroule sans problème, de l'offre à la clôture.

Nous sommes fiers de notre rapidité. Pour la plupart des dossiers, nous pouvons obtenir une pré-approbation en 24 à 48 heures, afin que vous puissiez faire des offres compétitives sur le marché en évolution rapide de Windsor.

Les taux hypothécaires au Canada changent quotidiennement en fonction des rendements obligataires et du taux cible en overnight de la Banque du Canada. Nous comparons plus de 50 prêteurs – y compris les grandes banques, les coopératives de crédit et les prêteurs monolinéaires – pour vous trouver le taux quotidien le plus compétitif basé sur votre profil spécifique.

Pour une résidence principale, le minimum est de 5 % pour les premiers 500 000 $ du prix d'achat et de 10 % pour la portion excédant ce montant. Pour les propriétés de plus de 1 000 000 $, une mise de fonds minimale de 20 % est requise. Les propriétés d'investissement nécessitent également généralement une mise de fonds de 20 %.

Le test de résistance est une réglementation gouvernementale qui oblige les prêteurs à vous qualifier à un taux d'intérêt plus élevé que celui que vous paierez réellement. Cela garantit que vous pouvez toujours vous permettre votre hypothèque si les taux augmentent à l'avenir. Nous vous aidons à naviguer dans le test de résistance pour maximiser votre pouvoir d'emprunt.

Les taux fixes offrent une stabilité et un paiement verrouillé, tandis que les taux variables peuvent vous faire économiser de l'argent si les taux d'intérêt baissent, mais comportent un risque d'augmentation des paiements. Nous analysons vos objectifs financiers et les perspectives économiques actuelles pour vous aider à décider ce qui vous convient le mieux.

Oui ! Nous sommes spécialisés dans les hypothèques pour travailleurs autonomes. Si vos déclarations de revenus traditionnelles ne reflètent pas votre revenu réel, nous avons des programmes de "revenu déclaré" et de "relevés bancaires" qui examinent le succès de votre entreprise plutôt que le simple résultat net de votre T1 Général.

Oui, nous proposons un financement aux non-résidents souhaitant acheter une propriété au Canada. Ces programmes nécessitent généralement une mise de fonds de 35 % et une documentation spécifique, mais nous pouvons gérer l'ensemble du processus mondial pour vous.

L'assurance SCHL (ou assurance de Sagen ou Canada Guaranty) est requise si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement et vous permet d'acheter une maison avec un capital initial plus faible. La prime est généralement ajoutée au solde de votre hypothèque.

La plupart de nos clients reçoivent une pré-approbation dans les 24 à 48 heures. Pour une approbation complète d'un achat, cela prend généralement 3 à 7 jours ouvrables une fois que nous avons tous vos documents et les détails de la propriété.

Absolument. La consolidation de dettes est l'une des raisons les plus courantes pour lesquelles nos clients refinancent. En regroupant les dettes de cartes de crédit (à 20 %+ ) dans votre hypothèque (à des taux beaucoup plus bas), vous pouvez améliorer considérablement votre flux de trésorerie mensuel et rembourser vos dettes plus rapidement.

Au Canada, vous pouvez généralement refinancer jusqu'à 80 % de la valeur estimée actuelle de votre maison. Cette "sortie de trésorerie" peut être utilisée pour des rénovations, des investissements ou d'autres besoins personnels ou professionnels.

Les prêteurs canadiens utilisent deux ratios : le SD (Service de la dette brute) maximum de 39 % et le ST (Service de la dette totale) maximum de 44 %. Vous devrez également qualifier au taux du test de résistance, qui est le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %.

Oui, les prêteurs alternatifs et les prêteurs privés examineront les demandes avec des scores de crédit plus bas. Les taux sont plus élevés (généralement 6-12 %), mais nous pouvons souvent trouver des solutions lorsque les banques disent non.

Les emprunteurs travailleurs autonomes ont généralement besoin de 2 ans d'historique de revenus. Nous avons accès à des programmes de revenu déclaré, des programmes de relevés bancaires et des prêteurs qui utilisent le chiffre d'affaires brut de l'entreprise pour la qualification.

Les taux fixes offrent une certitude de paiement, tandis que les taux variables sont généralement plus bas mais fluctuent avec le taux préférentiel. Historiquement, les taux variables ont permis d'économiser de l'argent au fil du temps, mais les taux fixes offrent une tranquillité d'esprit dans les environnements de taux incertains.

Les termes de 5 ans sont les plus populaires au Canada, mais les termes plus courts (1-3 ans) peuvent avoir du sens si vous prévoyez que les taux baissent ou prévoyez de déménager. Les termes plus longs (7-10 ans) offrent une stabilité maximale.

Les taux changent quotidiennement. Les taux des prêteurs A pour les emprunteurs bien qualifiés varient généralement de 4 à 5 %. Les prêteurs alternatifs varient de 5 à 12 % selon le crédit, la vérification des revenus et le type de propriété. Contactez-nous pour connaître les taux actuels.

Les taux varient en fonction du type de propriété, du montant du prêt, de l'acompte et des qualifications de l'emprunteur. Les taux des propriétés d'investissement sont généralement de 0,25 à 0,75 % plus élevés que ceux des résidences principales. Contactez-nous pour des devis de taux actuels adaptés à votre situation.

Nous offrons des conditions flexibles, y compris des taux fixes et variables, des périodes d'amortissement de 15 à 30 ans et diverses structures de prêt. Pour les propriétés commerciales, nous proposons également des périodes d'intérêt seulement et des paiements forfaitaires le cas échéant.

Oui, nous proposons des prêts basés sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) qui se qualifient en fonction des revenus locatifs de la propriété plutôt que du revenu personnel. C'est idéal pour les investisseurs possédant plusieurs propriétés ou les travailleurs indépendants.

Un taux fixe reste le même pendant toute la durée de votre contrat, offrant une stabilité de paiement. Un taux variable fluctue avec le taux préférentiel ; si les taux baissent, une plus grande partie de votre paiement va au capital, mais s'ils augmentent, votre coût d'intérêt augmente.

Le 'terme' est la durée de votre contrat actuel (généralement 1 à 5 ans). L'amortissement est le temps total qu'il faudrait pour rembourser le prêt (généralement 25 à 30 ans). Vous renouvelez votre terme plusieurs fois tout au long de l'amortissement.

L'Incitatif à l'achat d'une première habitation offre 5-10 % du prix d'achat en équité partagée. Le Régime d'accession à la propriété permet un retrait de 35 000 $ du REER en franchise d'impôt. De nombreuses provinces offrent également des rabais sur la taxe de transfert de propriété pour les premiers acheteurs.

Généralement non. Les prêteurs veulent voir que votre mise de fonds provient d'économies, de cadeaux ou d'autres sources acceptables. Les mises de fonds empruntées ne sont généralement pas autorisées pour les hypothèques assurées.

Oui ! Bien que le processus soit différent de celui du Canada, nous sommes spécialisés dans l'aide aux Canadiens pour obtenir un financement pour des propriétés au Mexique. Cela se fait généralement par l'intermédiaire de prêteurs internationaux spécialisés ou de banques mexicaines qui ont des programmes spécifiquement pour les Nord-Américains.

Pour les prêteurs internationaux, l'acompte est généralement de 30 à 40 %. Certaines banques mexicaines peuvent offrir un financement avec 20 à 30 % d'acompte pour les résidents permanents, mais la plupart de nos clients de résidences de vacances devraient s'attendre à verser au moins 30 % d'acompte.

Un Fideicomiso est une fiducie bancaire mexicaine. Étant donné que la constitution mexicaine interdit aux non-résidents de posséder des terres dans la "Zone Restreinte" (50 km de la côte et 100 km de la frontière), vous possédez la propriété par le biais d'une fiducie où la banque est le fiduciaire et vous êtes le bénéficiaire. Il confère tous les droits de propriété, y compris le droit de vendre ou d'hériter de la propriété.

Oui, typiquement. Les taux d'intérêt pour les hypothèques internationales au Mexique sont généralement de 2 % à 4 % plus élevés que ce que vous trouveriez au Canada. Cependant, de nombreux investisseurs constatent que les prix immobiliers plus bas et le fort potentiel de revenus locatifs compensent largement les coûts d'intérêt plus élevés.

Non. Vous pouvez vous qualifier pour une hypothèque au Mexique en tant que non-résident. Les prêteurs examineront votre cote de crédit canadienne ou américaine, vos revenus et vos actifs pour déterminer votre éligibilité.

Le processus au Mexique est plus lent qu'au Canada. Attendez-vous à ce que cela prenne de 60 à 90 jours de la demande à la clôture. Cela permet d'établir le Fideicomiso, d'effectuer les recherches de titre et de traiter les documents internationaux.

Le financement pour la pré-construction est différent. Habituellement, vous payez le promoteur par versements jusqu'à ce que le bâtiment soit terminé. Une fois la propriété achevée et le titre (escritura) prêt, vous pouvez alors demander une hypothèque pour régler le solde restant.

Oui. Les frais de clôture au Mexique sont généralement plus élevés qu'au Canada, allant de 5 % à 8 % du prix d'achat. Cela comprend la taxe d'acquisition, les frais de notaire, les frais de mise en place du Fideicomiso et les coûts d'évaluation.

La plupart des prêteurs internationaux n'utiliseront PAS les revenus locatifs projetés pour vous qualifier pour le prêt ; ils vous qualifient en fonction de vos revenus canadiens actuels. Cependant, le flux de trésorerie que vous gagnez peut être utilisé pour rembourser l'hypothèque une fois le prêt établi.

Oui, à condition de suivre le processus légal. L'utilisation d'un courtier hypothécaire réputé, d'un notaire agréé et d'une assurance titre protège votre investissement. Des milliers de Canadiens possèdent avec succès des propriétés au Mexique en utilisant ces protections légales standard.

Oui ! Nous sommes spécialisés dans l'aide aux Canadiens pour financer des propriétés américaines. Nous utilisons votre historique de crédit et vos revenus canadiens pour vous qualifier pour des prêts basés aux États-Unis, éliminant ainsi le besoin d'une cote de crédit américaine pour de nombreux programmes.

Pas nécessairement. Nous avons des programmes pour «ressortissants étrangers» qui vous permettent de vous qualifier en utilisant votre rapport de crédit canadien. Certains prêteurs vous permettront même de bâtir un profil de crédit américain au fil du temps en utilisant le prêt hypothécaire lui-même.

Pour une résidence principale ou une résidence secondaire, vous pouvez souvent verser aussi peu que 20 % d'acompte. Pour les propriétés d'investissement, 20 à 30 % est typique. Certains programmes DSCR spécialisés pour les investisseurs permettent un acompte de 20 % si le flux de trésorerie de la propriété est solide.

La plus grande différence est le terme. Alors que les prêts hypothécaires canadiens se renouvellent généralement tous les 5 ans, les prêts hypothécaires américains ont souvent des termes à taux fixe de 30 ans. Cela signifie que votre taux d'intérêt est bloqué pour toute la durée du prêt.

Un prêt DSCR (Debt Service Coverage Ratio) est un prêt hypothécaire d'investissement qui qualifie la propriété en fonction de ses revenus locatifs, et non de vos revenus personnels. C'est l'outil le plus populaire pour les Canadiens cherchant à développer un portefeuille locatif américain sans vérification des revenus W-2.

Oui, et nous le recommandons fortement pour la protection des actifs et la stratégie fiscale. La plupart de nos programmes de prêt américains vous permettent de clôturer via une SARL basée aux États-Unis, ce que nous pouvons vous aider à coordonner avec des professionnels américains spécialisés en droit et fiscalité.

Les taux pour les «ressortissants étrangers» sont généralement de 0,5 % à 1,5 % plus élevés que ce qu'un résident américain pourrait payer. Cependant, la stabilité des taux fixes sur 30 ans et les opportunités actuelles du marché américain en font souvent un investissement très attrayant.

Oui, vous devrez généralement ouvrir un compte bancaire américain pour la clôture et pour vos paiements hypothécaires mensuels. Nous pouvons vous aider avec le processus de mise en place depuis le Canada.

La FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) est une loi fiscale américaine qui s'applique lorsqu'un non-résident vend des biens immobiliers américains. Elle n'affecte pas votre acquisition hypothécaire, mais elle constitue une partie importante de votre stratégie de sortie globale.

Attendez-vous à des frais de clôture de 2 % à 5 % du prix d'achat. Cela comprend des éléments tels que l'assurance titre, les frais d'évaluation, les frais de montage du prêteur et les dépôts de séquestre pour les impôts et l'assurance.

Bien que vous puissiez retirer de votre REER, vous ne pouvez pas utiliser le Régime d'accession à la propriété (RAP) pour une propriété en dehors du Canada. Nous pouvons vous aider à explorer d'autres moyens plus fiscalement avantageux de financer votre acompte américain.

Les propriétés d'investissement nécessitent généralement 20 à 30 % d'acompte. Les résidences secondaires (maisons de vacances) exigent généralement au moins 25 % d'acompte pour les ressortissants étrangers. Les prêts basés sur les flux de trésorerie (DSCR) exigent souvent 25 à 30 % d'acompte.

Pour les programmes DSCR et de nombreux programmes pour ressortissants étrangers, aucune déclaration de revenus américaine n'est requise. Vous pourriez avoir à fournir des déclarations de revenus canadiennes ou des états financiers personnels pour certains programmes conventionnels, mais le DSCR évite cela entièrement.

Dans le financement commercial, multipartite fait référence aux immeubles résidentiels de 5 unités autonomes ou plus. Les propriétés de 2 à 4 unités sont généralement traitées comme résidentielles mais peuvent parfois être admissibles aux programmes commerciaux si elles sont détenues par une société ou font partie d'un portefeuille plus important.

Les prêteurs se concentrent principalement sur le revenu d'exploitation net (NOI) de la propriété et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Ils évaluent également l'état physique de l'immeuble, l'emplacement et l'expérience de l'emprunteur. Un rôle de locataire clair et des états d'exploitation à jour sont essentiels.

Oui, grâce au programme MLI Select de la SCHL, vous pouvez obtenir jusqu'à 95% de ratio prêt/valeur (5% de mise de fonds) si le projet répond à des critères spécifiques d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. C'est l'une des options de levier les plus élevées en immobilier commercial canadien.

Un prêt relais est un prêt à court terme (1-2 ans) à intérêt seul utilisé pour acquérir une propriété, effectuer des rénovations ou « stabiliser » la base locative, puis refinancer en dette permanente à long terme. C'est la marque de la stratégie « Valeur ajoutée ».

MLI Select est un programme basé sur des points. Vous obtenez des points pour l'abordabilité (en maintenant des loyers bas), l'efficacité énergétique (en réduisant l'empreinte carbone) et l'accessibilité. Plus de points mènent à des ratios prêt/valeur plus élevés (jusqu'à 95%), des primes d'assurance plus basses et des amortissements plus longs (jusqu'à 50 ans). Un minimum de 50 points est requis pour entrer dans le programme.

La plupart des prêteurs conventionnels recherchent 1.20x à 1.30x. Les programmes de la SCHL peuvent descendre jusqu'à 1.10x pour certains projets de logements abordables ou très efficaces, permettant un levier beaucoup plus important que les prêts commerciaux traditionnels.

Absolument. De nombreux investisseurs utilisent une stratégie « BRRRR » (Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) à plus grande échelle. Nous vous aidons à extraire du capital des actifs stabilisés pour fournir la mise de fonds pour votre prochaine acquisition.

Pour les immeubles multipartites plus grands (par exemple, 20 unités et plus), de nombreux prêteurs préfèrent ou exigent une gestion professionnelle de la propriété pour s'assurer que l'actif est entretenu et que le revenu est stable. Pour les immeubles plus petits, la auto-gestion peut être autorisée si vous avez fait vos preuves.

Attendez-vous à payer pour une évaluation commerciale (3 000 à 6 000 $), un rapport environnemental de phase 1 (2 000 à 4 000 $), un rapport d'état du bâtiment (2 000 à 5 000 $), des frais juridiques et des frais de prêteur/courtier. Les frais de clôture totaux représentent généralement 1 à 3% du montant du prêt.

Le financement de bureaux est plus sélectif aujourd'hui. Les prêteurs privilégient les immeubles bien situés avec une forte diversification des locataires, de longs termes de bail et des équipements modernes. Les bureaux médicaux restent très favorisés en raison de leur nature essentielle et de leurs taux de rétention élevés des locataires.

La plupart des prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,25x à 1,35x. Les propriétés à locataire unique avec des locataires de qualité investissement peuvent se qualifier pour des ratios plus bas, tandis que les immeubles multi-locataires avec des termes de bail plus courts peuvent nécessiter une couverture plus élevée.

Les immeubles de classe A sont des actifs de premier ordre dans des emplacements privilégiés avec des finitions haut de gamme et des équipements modernes. Les immeubles de classe B sont plus anciens mais bien entretenus, souvent dans des zones de banlieue. Les immeubles de classe C sont des bâtiments plus anciens dans des zones moins désirables qui peuvent nécessiter des rénovations importantes. Nous finançons les trois classes en fonction du dossier commercial.

Les prêteurs examinent désormais de près la "fuite vers la qualité", c'est-à-dire le passage aux immeubles de classe A avec de meilleurs équipements. Nous travaillons avec des prêteurs qui comprennent comment souscrire des actifs de bureaux stabilisés dans cet environnement évolutif, en se concentrant sur la date d'expiration moyenne pondérée des baux (WALE) et la solvabilité des locataires.

Oui, le financement d'immeubles de bureaux médicaux (MOB) est l'une de nos spécialités. Les prêteurs considèrent les locataires médicaux très favorablement en raison des coûts de relocalisation élevés et de la demande stable, ce qui entraîne souvent des taux d'intérêt plus compétitifs et des LTV plus élevés.

Une vente-location-arriéré est une opération où un propriétaire d'entreprise vend son immeuble de bureaux à un investisseur et signe immédiatement un bail à long terme pour rester dans les lieux. Cela permet de libérer le capital immobilisé pour la croissance de l'entreprise tout en conservant le contrôle opérationnel.

Bon nombre de nos programmes incluent des réserves pour les améliorations locatives/commissions de location (TI/LC). Cela vous permet de tirer des fonds pour aménager un espace pour de nouveaux locataires ou renouveler ceux existants sans compromettre votre flux de trésorerie.

Oui, grâce à certains programmes destinés aux petites entreprises (comme la SBA aux États-Unis ou la BDC au Canada), les propriétaires-occupants peuvent souvent obtenir jusqu'à 90 % de financement, ce qui est beaucoup plus élevé que les LTV typiques pour l'investissement.

En général, la plupart des programmes pour propriétaires-occupants exigent que le propriétaire de l'entreprise occupe 51 % ou plus de la superficie totale. Cela vous permet de constituer une plus-value tout en ayant d'autres locataires qui contribuent au remboursement de votre prêt hypothécaire.

L'achat vous permet de constituer une plus-value, de bénéficier de l'appréciation et de profiter de déductions fiscales pour les intérêts et l'amortissement. Surtout, cela protège votre entreprise des futures augmentations de loyer et des décisions du propriétaire.

Les investisseurs PadSplit débutants ont généralement besoin d'un apport de 25 à 30 % car les prêteurs considèrent le modèle de location par chambre comme légèrement plus risqué que les locations traditionnelles. Les opérateurs expérimentés ayant fait leurs preuves (généralement 2 PadSplits réussis ou plus) peuvent se qualifier pour un apport de 20 à 25 %.

Les hypothèques traditionnelles (Fannie Mae/Freddie Mac) fonctionnent rarement pour les propriétés PadSplit actives car leurs directives ne s'adaptent pas au modèle de location par chambre. Le faire peut parfois même déclencher une clause « due on sale ». C'est pourquoi nous travaillons avec des prêteurs DSCR et commerciaux spécialisés qui comprennent et adoptent le modèle PadSplit.

Nous recherchons généralement un score de crédit de 660 ou plus. Pour les meilleurs taux et le plus grand effet de levier, un score supérieur à 720 est idéal.

Non. Nous proposons des prêts d'acquisition uniquement pour les propriétés que vous avez l'intention de convertir, ainsi que des prêts « acquisition plus rénovation » si la propriété a besoin de travaux pour atteindre son nombre maximum de chambres.

Les prêteurs utilisent le « loyer du marché » pour les chambres dans ce quartier spécifique. Nous fournissons aux prêteurs des données spécifiques à PadSplit pour prouver que les revenus par chambre sont stables et nettement plus élevés que les loyers traditionnels d'une maison unifamiliale.

C'est la même chose qu'un DSCR traditionnel (Revenu Net d'Exploitation / Service de la Dette). Comme les PadSplits génèrent 2 à 3 fois plus de revenus qu'une location traditionnelle, leurs ratios DSCR sont souvent très élevés (2,0+), ce que les prêteurs apprécient.

Oui ! Nos programmes relais-vers-permanent financent l'achat et fournissent un « budget de rénovation » pour ajouter des chambres, des salles de bains et les caractéristiques de sécurité PadSplit requises. Une fois les travaux terminés et les chambres louées, nous vous refinançons dans un prêt à long terme.

La plupart des prêts PadSplit pour les investisseurs individuels sont à recours (garantis personnellement). Cependant, pour les grands portefeuilles ou les transactions à l'échelle institutionnelle, nous pouvons négocier des conditions sans recours.

Non. Parce que nous utilisons des prêts basés sur le DSCR, vos revenus personnels ne limitent pas votre croissance. Tant que les propriétés génèrent des flux de trésorerie et que vous avez l'apport personnel, vous pouvez passer à des dizaines de PadSplits.

Les prêts PadSplit ont généralement des taux de 0,5 % à 1,5 % plus élevés que les hypothèques d'investissement traditionnelles. Cependant, l'augmentation massive des rendements locatifs compense largement le coût d'intérêt légèrement plus élevé.

Oui. Une fois la propriété rénovée et stabilisée avec des membres, la valeur augmente généralement considérablement. Nous pouvons alors procéder à un « refinancement avec sortie de trésorerie » basé sur la nouvelle valeur d'expertise, vous permettant de récupérer votre capital initial.

Nous finançons des maisons unifamiliales, des condos, des maisons de ville, des duplex, des triplex, des quadruplex et des propriétés jusqu'à 4 unités pour résidence principale, secondaire/vacances ou usage d'investissement au Canada, aux États-Unis et au Mexique. Pour 5 unités et plus, nous vous dirigeons vers notre équipe de financement commercial.

Aussi peu que 5 % de mise de fonds (avec assurance hypothécaire) pour les maisons canadiennes occupées par le propriétaire de moins de 1 M $. Pour les maisons entre 500 000 $ et 1 M $, vous avez besoin de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste. Les propriétés d'investissement nécessitent généralement 20 % de mise de fonds.

Oui. Le financement de condos est très courant, mais les prêteurs effectueront un « Examen des documents de condo » pour s'assurer que le fonds de prévoyance et la gestion de l'immeuble sont sains. Nous aidons à présélectionner ces immeubles pour garantir l'approbation de votre prêt hypothécaire.

Une banque n'offre que ses propres produits. Un courtier hypothécaire comme LendCity travaille pour vous, en soumettant votre demande à plus de 50 prêteurs, y compris des banques, des coopératives de crédit et des prêteurs privés, pour trouver le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre situation spécifique.

Oui ! Les prêteurs vous permettront généralement d'ajouter un pourcentage (souvent de 50 % à 80 %) des revenus locatifs projetés ou réels de la propriété à vos revenus personnels. Cela augmente considérablement votre pouvoir d'emprunt.

Une Marge de Crédit Hypothécaire (HELOC) vous permet d'emprunter sur l'équité de votre maison sous forme de ligne de crédit renouvelable. Beaucoup de nos clients utilisent une HELOC sur leur résidence principale pour fournir la mise de fonds d'une propriété d'investissement.

Oui. Nous sommes spécialisés dans la stratégie Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter. Nous fournissons le financement initial d'acquisition/rénovation, puis nous vous aidons à refinancer en dette à long terme une fois que la valeur de la propriété a augmenté.

Oui. Si les taux du marché sont nettement inférieurs à votre taux actuel, le refinancement peut vous faire économiser des milliers de dollars. Nous effectuons une « analyse du seuil de rentabilité » pour voir si les économies d'intérêt l'emportent sur les pénalités de remboursement anticipé de votre prêteur actuel.

Grâce aux programmes « Achat plus améliorations », vous pouvez financer jusqu'à 95 % du prix d'achat plus le coût des rénovations, à condition que la valeur finale de la maison supporte le montant total du prêt.

Si vous êtes travailleur autonome, nous utilisons une documentation alternative comme les relevés bancaires ou les états financiers de l'entreprise pour prouver vos revenus, plutôt que de nous fier au « revenu imposable » que de nombreux entrepreneurs gardent intentionnellement bas.

Les prêteurs examinent la « solvabilité » du locataire (national vs local), la durée restante du bail et le pourcentage de détail « de destination » (épicerie, pharmacie, médical) par rapport au détail discrétionnaire (vêtements, produits de luxe). Les centres ancrés par des soins de santé et des épiceries bénéficient souvent des meilleures conditions car ils génèrent un trafic piétonnier constant, quelles que soient les cycles économiques.

Un certificat d'estoppel est un document signé par le locataire qui vérifie les conditions actuelles de son bail, le montant du loyer et que le propriétaire n'est pas en défaut. Les prêteurs exigent ces documents lors du processus de clôture pour s'assurer que le revenu locatif déclaré par le propriétaire est exact et légalement contraignant.

Un locataire d'ancrage est un détaillant majeur (comme une épicerie ou une grande marque) qui attire la majorité des clients d'une place commerciale. Les prêteurs considèrent les locataires d'ancrage comme la garantie principale du prêt ; si l'ancrage a une cote de crédit solide et un bail à long terme, cela réduit considérablement le risque pour l'ensemble de la propriété.

Un centre commercial en bande est généralement une rangée de magasins avec un parking devant, desservant souvent un quartier local. Un centre commercial est plus grand, souvent avec plusieurs bâtiments et un ou plusieurs locataires d'ancrage majeurs. Les prêteurs les traitent différemment en fonction de l'échelle du risque et du type de financement requis.

Les taux varient en fonction de la qualité des locataires et de l'emplacement. Les propriétés avec des locataires d'ancrage nationaux bénéficient souvent de taux proches du taux préférentiel, tandis que les plazas non ancrées ou situées dans des marchés tertiaires peuvent avoir un écart plus important. Nous consultons plus de 50 prêteurs pour trouver l'institution spécifique qui est actuellement « orientée » vers l'immobilier commercial et qui offre les meilleurs écarts.

Oui, pour les actifs de détail importants et stabilisés avec des profils de locataires solides, le financement non-recours (dette garantie uniquement par la propriété) est souvent disponible auprès des compagnies d'assurance et des prêteurs CMBS.

Oui, les propriétés de restaurant autonomes sont courantes. Les prêteurs examinent attentivement la « valeur dormante » (la valeur du bâtiment si le restaurant ferme) et la solidité de l'exploitant ou de la marque de franchise.

Les frais CAM représentent les coûts d'exploitation et d'entretien des parties communes d'une place commerciale (parkings, éclairage, aménagement paysager). Dans la plupart des baux de détail, ceux-ci sont « répercutés » sur les locataires. Les prêteurs analysent l'efficacité de la récupération des CAM pour garantir que le NOI de la propriété reste stable.

DSCR est le terme américain ; au Canada, on l'appelle DCR (Debt Coverage Ratio - Ratio de Couverture du Service de la Dette). Le principe est identique : se qualifier sur les revenus de la propriété.

Divisez le Bénéfice Net d'Exploitation (BNIR) de la propriété par le service annuel total de la dette. La plupart des prêteurs exigent 1,10 à 1,25.

Oui, nous organisons des financements à partir de 1 unité où les revenus locatifs sont le facteur principal.

Le Canada est proche et stable ; les États-Unis offrent un véritable DSCR avec des taux fixes de 30 ans. Nous aidons pour les deux.

Un programme assuré pour les immeubles d'appartements offrant jusqu'à 95 % de LTV et une période d'amortissement de 50 ans si les critères sont remplis.

Un Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété où les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits sont libres d'impôt pour votre première maison.

Vous devez être admissible au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou 5,25 %.

De nombreux produits vous permettent de transférer votre taux et vos conditions à une nouvelle propriété.

La plupart des hypothèques comprennent des privilèges de remboursement anticipé annuels de 10 à 20 %. Le remboursement complet avant le renouvellement déclenche généralement une pénalité.

Oui. Les Canadiens peuvent acheter partout au Mexique. Dans la zone restreinte, vous aurez besoin d'un fideicomiso (fiducie bancaire) qui vous donne des droits de propriété complets.

Une fiducie bancaire requise pour les étrangers achetant dans la zone restreinte. Elle est valide pendant 50 ans et renouvelable automatiquement.

Il est automatiquement renouvelable. Vous ou vos héritiers payez simplement des frais de renouvellement à la banque fiduciaire.

Les options comprennent les hypothèques transfrontalières en USD (acompte de 30 à 40 %), le financement par les promoteurs, ou l'utilisation de capitaux propres canadiens via une marge de crédit hypothécaire.

Les rendements nets dans les principaux marchés touristiques varient généralement de 6 à 10 % par an après frais et dépenses.

Oui, des sociétés comme Stewart Title fournissent une assurance pour les transactions mexicaines, ce que nous recommandons vivement.

Cela implique généralement un accord d'achat, un acompte initial (10-30 %), des paiements échelonnés pendant la construction et un paiement final à la livraison (souvent 30-50 %).

Le risque existe mais peut être géré par une diligence raisonnable approfondie sur le promoteur et un examen juridique indépendant du contrat.

La plupart des projets prennent de 18 à 36 mois, du lancement à la livraison.

Oui, la cession de droits est courante et peut être très rentable à mesure que le projet prend de la valeur.

Oui, nous sommes spécialisés dans l'organisation de prêts hypothécaires à l'achèvement pour le solde restant à la livraison.

Oui, si la propriété se trouve dans la Zone Restreinte (côtière/frontalière), vous aurez besoin d'une fiducie bancaire détenue à la clôture.

Yes. Cross-border lenders offer refinancing for Canadian owners to access better rates, pull out equity, or restructure developer loans.

Most lenders offer up to 70% LTV for both rate-and-term and cash-out refinancing.

Seasoning refers to how long you've owned the property. Most lenders require 6-12 months of ownership before refinancing.

Yes, converting a short-term developer loan (often 3-5 years) into a 30-year mortgage is a very common strategy.

Expect appraisal fees ($500-1,500), lender fees (1-2%), notario fees for recording the new deed, and fideicomiso amendment fees. Total costs usually run 2-4%.

La plupart des retraités constatent que leur argent s'étend 40 à 60 % de plus. Un style de vie confortable peut coûter entre 2 000 et 3 500 CAD par mois.

Le Mexique offre d'excellents soins de santé privés à 40-70 % de moins qu'au Canada, ainsi que des options publiques comme l'IMSS pour les résidents.

Les options comprennent les prêts hypothécaires libellés en USD (acompte de 30 à 40 %), les marges de crédit sur valeur domiciliaire canadiennes, le financement du développeur ou les achats en espèces.

Oui, de nombreux propriétaires couvrent la majorité de leurs frais grâce à des locations de vacances gérées par des entreprises locales.

Les coûts comprennent les frais annuels de fideicomiso (500-800 $), les taxes foncières (200-800 $/an), les frais de syndic et l'assurance.

Le Mexique utilise un Notario Publico qui gère la recherche de titre et l'enregistrement légal pour les deux parties en tant qu'officier neutre.

Nous vous mettons en contact avec des spécialistes juridiques transfrontaliers qui gèrent la constitution, l'EIN et l'accord d'exploitation.

Les taux des prêts DSCR pour ressortissants étrangers varient généralement de 7 à 9% pour des termes fixes de 30 ans.

La plupart des types de propriétés d'investissement résidentielles, y compris les maisons unifamiliales, les condos, les maisons de ville et les propriétés de 2 à 4 unités.

Les prêts relais privés peuvent être clôturés en 10-14 jours.

Achetez une propriété en difficulté avec un prêt relais, rénovez, louez, refinancez en un prêt DSCR, et répétez.

6-18 mois, 9-12 % d'intérêt, paiements seulement les intérêts, et 1-2 points en frais d'origination.

Les fonds sont détenus en fiducie et débloqués à mesure que les phases de travail sont terminées et inspectées.

Ouvrez un compte bancaire américain, créez une LLC américaine, trouvez une propriété avec un DSCR de 1.0+, demandez un prêt DSCR et clôturez dans la LLC.

Les sites populaires incluent la Floride et le Texas (pas d'impôt sur le revenu de l'État), ainsi que l'Ohio et le Tennessee pour des rendements et une croissance élevés.

La plupart des prêteurs DSCR exigent une mise de fonds de 25-30%. Certains acceptent 20% pour de solides ratios de crédit/DSCR.

Vous payez l'impôt fédéral américain sur les revenus américains, mais utilisez des crédits d'impôt étrangers sur votre déclaration canadienne pour éviter la double imposition.

La plupart utilisent des gestionnaires immobiliers locaux (généralement 8-12% de frais) pour gérer les locataires et l'entretien.

Protection de responsabilité pour vos actifs canadiens et séparation professionnelle du portefeuille.

Oui, dans n'importe quel État. Le Wyoming et le Delaware sont populaires pour la confidentialité et la protection des actifs.

Oui, pour les loyers et les paiements hypothécaires. Nous fournissons des références bancaires de transition.

Un Numéro d'Identification d'Employeur, qui agit comme le numéro de sécurité sociale de la LLC pour les taxes et les services bancaires.

Oui. Les propriétés de 2 à 4 unités utilisent des prêts DSCR résidentiels, tandis que les immeubles de 5+ unités utilisent des programmes multifamiliaux commerciaux pour les citoyens étrangers.

Économies d'échelle, multiples sources de revenus et capacité à forcer l'appréciation par l'amélioration du RNE.

Nous finançons l'immobilier résidentiel (1 à 4 unités), multi-familial (5 unités et plus), les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les projets de développement, les propriétés de type fix-and-flip et les propriétés de co-location PadSplit à travers l'Amérique du Nord.

Oui ! Nous offrons du financement pour les rénovations et des prêts pour les achats-rénovations-reventes (fix-and-flip) qui incluent des fonds pour l'achat et les améliorations. Les montants des prêts peuvent être basés sur la valeur après rénovation (ARV) de la propriété.

Absolument. Nous fournissons du financement pour la construction, des prêts pour l'acquisition de terrains et du financement pour le développement. Notre équipe travaille avec des promoteurs sur des projets allant de constructions unifamiliales à de plus grands développements multi-résidentiels.

Oui, les immeubles à usage mixte (par exemple, commerce au rez-de-chaussée, appartements au-dessus) constituent une partie essentielle de notre activité de prêt commercial. Nous évaluons à la fois les flux de revenus résidentiels et commerciaux pour maximiser le montant de votre prêt.

Oui, nous avons des programmes spécialisés pour les locations à haute densité, les logements étudiants et les modèles de co-location comme PadSplit. Ces propriétés génèrent souvent des rendements plus élevés mais nécessitent une souscription spécialisée que nous fournissons.

Les prêts commerciaux se concentrent sur le RNE et les taux de capitalisation, généralement avec des termes de 5 à 10 ans et un amortissement de 25 à 30 ans.

Cela varie selon le marché, mais 5-8 % est typique pour les marchés de croissance de la Sun Belt, tandis que 7-10 % se trouve dans les marchés à haut rendement du Midwest.

Oui. De nombreux prêteurs acceptent les revenus Airbnb/VRBO pour la qualification.

Les prêteurs annualisent les projections d'AirDNA ou l'historique réel pour lisser la saisonnalité.

Les centres touristiques comme la Floride, le Tennessee (Gatlinburg), l'Arizona et le Texas (Austin).

Non, des gestionnaires locaux spécialisés dans les locations à court terme s'occupent de tout pour 15-25% des revenus.

Utilisez le financement relais lorsque vous avez besoin de rapidité (fermeture en 2 à 4 semaines), lorsqu'une propriété est vacante ou significativement sous-occupée, ou lorsque vous faites une rénovation à valeur ajoutée. Le relais est idéal pour les acquisitions opportunistes où le timing est critique.

Les prêts relais coûtent généralement 3 à 5% de plus en taux d'intérêt (7-12% par rapport à 4-7% pour le conventionnel). Cependant, la rapidité et la flexibilité justifient souvent la prime pour les opérations sensibles au temps, et vous refinancerez à un financement permanent dans 12 à 24 mois.

La plupart des prêts relais permettent 1 à 2 périodes de prolongation (généralement 3 à 6 mois chacune) moyennant des frais de prolongation modestes. Planifiez votre calendrier de manière prudente et maintenez le contact avec votre prêteur relais.

Mois 1-2: Fermer le prêt relais. Mois 2-12: Exécuter les rénovations et stabiliser l'occupation à 90% +. Mois 10-12: Préparer la demande CMHC permanente avec les états financiers T-12. Mois 12-14: Fermer le rachat permanent et rembourser le relais.

La plupart des programmes CMHC exigent une occupation stabilisée de 85-90% avec un historique d'exploitation T-12. Certains prêteurs permettent un rachat à une occupation de 75-80% avec de fortes projections de croissance des loyers.

Vous refinancez généralement le solde du prêt relais plus l'équité gagnée dans le prêt permanent CMHC. Si l'appréciation immobilière et la croissance des loyers sont fortes, votre prêteur CMHC peut soutenir un refinancement avec retrait de trésorerie dans le cadre du rachat.

L'ACLP (Programme de prêts à la construction d'immeubles d'appartements) est le programme dédié de la SCHL pour financer la nouvelle construction d'immeubles d'appartements et les rénovations majeures. Il offre jusqu'à 90 % du ratio prêt-coût avec financement permanent préalablement approuvé à la fin du projet.

Le financement de la construction couvre les coûts pendant la construction (généralement 24-36 mois) avec des décaissements progressifs. Le financement de rachat est l'hypothèque permanente qui remplace le financement de la construction une fois que le bâtiment est achevé et stabilisé.

Au fur et à mesure que votre projet complète les jalons de construction (généralement mensuels), vous soumettez des demandes avec les factures de l'entrepreneur et les certifications de l'inspecteur. Le prêteur finance le décaissement, retenant généralement 10-15 % jusqu'à l'achèvement final.

Oui. La plupart des programmes construction-à-permanent vous permettent de bloquer votre taux de rachat pendant ou près de la fin de la construction, vous protégeant contre la hausse des taux d'intérêt.

Les projets minimum sont généralement de 2 M $ + en coûts de construction. Les projets plus petits peuvent être possibles mais nécessitent souvent des prêteurs alternatifs à un coût de capital plus élevé.

L'exigence typique de capital-actions est de 10-15 % du coût total de construction. Cela assure l'engagement du promoteur envers le projet et aide à sécuriser le financement à 90 % du ratio prêt-coût disponible par le biais de l'ACLP-SCHL.

Les prêts de construction peuvent inclure des réserves pour imprévus (généralement 5-10 % du budget). Si les imprévus sont épuisés, vous aurez besoin de capital supplémentaire, d'une révision du budget ou d'une approbation de votre prêteur pour les décaissements augmentés.

Dessins architecturaux détaillés, rapports d'ingénierie, budget de construction, qualifications de l'entrepreneur, plans du site, approbations de zonage, pro forma du projet et hypothèses détaillées de financement permanent.

La construction multifamiliale prend généralement 24-36 mois selon la taille du projet, la complexité et le calendrier de construction. L'engagement du prêteur couvre généralement la période de construction plus un délai de 6 mois.

Les taux de construction sont généralement 0,50-1,00 % plus élevés que le taux directeur, mais le taux est souvent fixe. Votre taux de rachat (permanent) est généralement établi au taux de prêt de construction ou près de celui-ci, offrant une certitude de taux.

À l'achèvement substantiel et à l'occupation, le prêt de construction se convertit en assurance hypothécaire SCHL permanente. La propriété se stabilise sur 6-12 mois, puis vous avez une hypothèque fixe à long terme à votre taux préalablement bloqué.

Oui. Une fois que le bâtiment atteint une occupation stabilisée (généralement 90 % +), vous pouvez refinancer l'hypothèque permanente pour potentiellement accéder à de meilleurs taux ou à des conditions différentes avec les programmes standard SCHL MLI Standard ou MLI Select.

MLI Select permet des périodes d'amortissement jusqu'à 50 ans, avec des options standard à 25, 30, 40 et 50 ans. Un amortissement plus long améliore les flux de trésorerie et le RCSD mais augmente les intérêts totaux payés.

Oui. Les projets qui incluent un pourcentage d'unités locatives en dessous du marché ou qui obtiennent des certifications d'efficacité énergétique peuvent se qualifier pour une réduction jusqu'à 0,5% de votre prime d'assurance hypothécaire.

Les exigences minimales en matière de RCSD varient selon le prêteur et le type de propriété, mais se situent généralement entre 1,10x et 1,15x pour les propriétés MLI Select. Un fort RCSD et des fondamentaux de propriété solides améliorent les chances d'approbation et les taux.

MLI Select est le programme d'assurance hypothécaire premium de la CMHC offrant un financement à 95% du ratio prêt-valeur pour les propriétés multi-résidentielles qui répondent aux normes d'abordabilité, d'efficacité énergétique et d'accessibilité. Il est conçu pour soutenir le développement durable du logement tout en offrant un effet de levier maximal.

Votre projet gagne des points en répondant à des critères spécifiques comme l'inclusion d'unités locatives en dessous du marché, la réalisation de normes élevées d'efficacité énergétique et l'incorporation de caractéristiques d'accessibilité universelle. Un minimum de 50 points est requis pour être admissible à MLI Select.

MLI Select offre 95% du ratio prêt-valeur avec un système basé sur les points et des récompenses pour l'abordabilité/l'efficacité/l'accessibilité. MLI Standard est plus simple, offrant 85% du ratio prêt-valeur sans points, mais avec approbation plus rapide et complexité de qualification inférieure.

Oui. Les propriétés existantes peuvent se qualifier si elles sont converties en usage locatif ou exploitées déjà en tant qu'immeubles multi-résidentiels locatifs et répondent aux critères d'abordabilité et d'efficacité.

MLI Standard est le programme d'assurance hypothécaire de base de la SCHL pour les propriétés multifamiliales. Il offre un financement à 85 % RAV avec une qualification simple basée sur le DSCR et est le produit de la SCHL le plus couramment utilisé pour le financement de propriétés locatives.

MLI Standard est plus simple et plus rapide—85 % RAV avec qualification basée sur le DSCR uniquement. MLI Select offre 95 % RAV mais nécessite une évaluation basée sur les points pour l'accessibilité financière, l'efficacité énergétique et les caractéristiques d'accessibilité. Choisissez MLI Standard pour un financement simple, MLI Select pour un effet de levier maximal.

MLI Standard clôture généralement en 30 à 45 jours avec une demande complète, ce qui est nettement plus rapide que le financement alternatif. Le délai dépend du prêteur et de l'exhaustivité de la documentation.

Oui. Vous pouvez refinancer les hypothèques existantes assurées par la SCHL ou non assurées dans MLI Standard pour accéder à de meilleurs taux, prolonger l'amortissement ou améliorer les flux de trésorerie.

Le DSCR minimal est généralement de 1,10x, ce qui signifie que le revenu net d'exploitation de votre propriété doit être au moins 10 % plus élevé que votre service de la dette annuelle. Certains prêteurs peuvent exiger un DSCR plus élevé selon le type de propriété et l'emplacement.

DSCR = Revenu Net d'Exploitation (RNE) / Service de la Dette Annuelle. Le RNE est le revenu locatif brut moins les dépenses d'exploitation (mais non le service de la dette). Les prêteurs veulent voir des flux de trésorerie solides au-delà de votre paiement hypothécaire.

Les exigences standard des prêteurs sont 1,10x minimum, mais certains prêteurs spécialisés peuvent descendre jusqu'à 1,00x sur les marchés solides. Un DSCR inférieur signifie généralement des taux plus élevés ou une mise de fonds plus importante. Contactez-nous pour explorer vos options.

Le RNE comprend les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien, les services publics, la gestion immobilière et les provisions pour vacances. Il exclut le service de la dette (les paiements hypothécaires), les dépenses en immobilisations et le revenu du propriétaire.

MLI Standard permet un amortissement jusqu'à 40 ans, avec des options courantes à 25, 30 et 40 ans. Un amortissement plus long améliore les flux de trésorerie mensuels mais augmente l'intérêt total payé.

Les taux sont compétitifs entre les deux programmes. MLI Select peut offrir une légère réduction de prime (0,5 %) si vous êtes admissible, mais le volume plus élevé de MLI Standard et la souscription plus rapide entraînent souvent des taux tout aussi compétitifs.

Oui, MLI Standard est le produit le plus largement disponible de la SCHL, avec 50+ prêteurs dans toutes les provinces. La disponibilité et les taux varient selon le prêteur et l'emplacement de la propriété.

Refinancez lorsque les taux chutent de 0,75 à 1,00 % sous votre taux actuel, lorsque vous avez besoin de capital pour les acquisitions, ou lorsque votre amortissement est trop court. L'augmentation de l'occupation ou l'amélioration du revenu net d'exploitation créent également des opportunités de refinancement.

Le refinancement au taux et terme se ferme généralement en 30 à 45 jours. Les refinancements avec retrait de capitaux peuvent prendre 45 à 60 jours selon la complexité de l'évaluation et de la souscription.

Attendez-vous à 1 à 2 % du montant du prêt en frais juridiques, évaluation, assurance titre et frais de prêteur. Les économies de taux récupèrent souvent ces frais en 12 à 24 mois.

Les refinancements assurés par la SCHL offrent des taux plus bas et un amortissement plus long (jusqu'à 50 ans) mais nécessitent des primes d'assurance hypothécaire. Le refinancement conventionnel est plus rapide mais a généralement des taux plus élevés et un amortissement plus court (25 à 35 ans).

La plupart des prêteurs permettent un ratio prêt-valeur de 80 à 90 % sur les refinancements multifamiliaux avec retrait de capitaux, selon votre taux d'occupation, votre ratio de couverture du service de la dette et l'état de la propriété. Une propriété de 5 M$ avec un ratio prêt-valeur de 80 % pourrait accéder jusqu'à 1 M$ en valeur nette.

La plupart des hypothèques canadiennes ont des termes fermés avec des pénalités si vous remboursez par anticipation. Demandez à votre prêteur la structure des pénalités — certains programmes SCHL ont des pénalités plus basses pour encourager le refinancement.

L'admissibilité dépend de facteurs tels que le score de crédit, les revenus, les dettes existantes et la propriété elle-même. Nous travaillons avec un large éventail de prêteurs pour trouver des solutions adaptées à diverses situations, y compris pour les travailleurs indépendants et ceux ayant des sources de revenus non traditionnelles.

Les exigences d'acompte varient selon le type de propriété et l'emplacement. Les propriétés d'investissement résidentielles nécessitent généralement 20 à 25 % d'acompte, tandis que les propriétés commerciales peuvent exiger 25 à 35 %. Nous avons des programmes qui peuvent fonctionner avec des acomptes plus bas dans certaines situations.

Oui ! Nous nous spécialisons dans le financement transfrontalier de propriétés d'investissement dans ces trois pays. Notre équipe comprend les exigences et réglementations uniques de chaque marché et peut vous guider tout au long du processus.

Le test de résistance hypothécaire canadien exige que les emprunteurs se qualifient à un taux d'intérêt plus élevé que celui qu'ils paient réellement. Cela limite le pouvoir d'emprunt mais assure la stabilité. Nous vous aidons à naviguer dans ce domaine en trouvant des prêteurs ayant des critères de qualification plus flexibles si nécessaire.

Oui, de nombreux programmes permettent qu'un acompte soit 'donné' par un membre de la famille immédiate. C'est très courant pour les nouveaux investisseurs ou les acheteurs de résidence principale. Nous fournirons les modèles de lettres de don nécessaires pour votre prêteur.

Le délai varie selon le type de prêt. Les propriétés d'investissement résidentielles se ferment généralement en 30 à 45 jours, les propriétés commerciales en 45 à 60 jours, et les prêts à la construction et au développement en 60 à 90 jours. Nous proposons également des options accélérées pour les transactions urgentes.

Les exigences de base incluent une pièce d'identité, une preuve de revenu, des déclarations de revenus, des relevés bancaires et les détails de la propriété. Les travailleurs indépendants peuvent avoir besoin de rapports financiers d'entreprise. Les prêts commerciaux nécessitent une documentation supplémentaire sur la propriété, comme des listes de loyers et des états d'exploitation.

Réservez simplement un appel stratégique gratuit avec notre équipe. Nous discuterons de vos objectifs d'investissement, examinerons votre situation et soulignerons les meilleures options de financement disponibles pour vous. Il n'y a aucune obligation et aucun coût pour la consultation.

Une pré-qualification est une estimation approximative basée sur des données déclarées par vous-même. Une pré-approbation implique une analyse approfondie de votre crédit, de vos revenus et de vos actifs, aboutissant à un engagement ferme d'un prêteur avec un taux d'intérêt bloqué.

Les taux des prêts DSCR sont généralement de 0,5 à 1,5 % plus élevés que les taux des propriétés d'investissement conventionnelles, ce qui reflète les exigences de documentation réduites. Les taux exacts dépendent de votre score de crédit, de votre apport personnel, du ratio DSCR et du type de propriété. Les investisseurs ayant des ratios DSCR plus élevés et des apports plus importants bénéficient des taux les plus compétitifs.

La plupart des prêts DSCR exigent 20-25 % d'apport pour les transactions d'achat. Les propriétés ayant des ratios DSCR plus élevés (1,25+) peuvent se qualifier pour un apport de 20 %, tandis que les ratios plus faibles ou les types de propriété plus risqués peuvent exiger 25-30 %. Les refinancements avec retrait d'espèces permettent généralement un prêt-valeur allant jusqu'à 75-80 %.

Oui. De nombreux prêteurs DSCR acceptent les revenus de location à court terme d'Airbnb, VRBO et d'autres plateformes. Pour les nouvelles acquisitions, les prêteurs peuvent utiliser les projections d'AirDNA ou des données de location comparables. Pour les refinancements, ils peuvent utiliser votre historique réel de réservations et les relevés de revenus de la plateforme.

Oui, les prêts DSCR peuvent être conclus directement au nom de votre LLC, S-Corp, fiducie ou autre entité commerciale. C'est l'un des avantages majeurs par rapport aux prêts conventionnels, qui nécessitent généralement une propriété en nom personnel. La conclusion au nom d'une entité offre une protection de responsabilité et une gestion de portefeuille plus claire.

Non. Contrairement aux prêts conventionnels, qui sont plafonnés à 10 propriétés financées par emprunteur, les prêts DSCR n'ont pas de limites de portefeuille. Vous pouvez financer autant de propriétés d'investissement que vous en avez les moyens, ce qui fait du DSCR l'outil préféré des investisseurs qui s'étendent au-delà de 10 propriétés.

Nous finançons les maisons unifamiliales, les condos, les maisons de ville, les duplex, les triplex, les quadruplex et les propriétés jusqu'à 4 unités pour une résidence principale, secondaire/de vacances ou un investissement au Canada, aux États-Unis et au Mexique.

Aussi peu que 5 % d'acompte (avec assurance hypothécaire) pour les maisons canadiennes occupées par le propriétaire. Les propriétés d'investissement exigent généralement entre 20 % et 35 % d'acompte selon le type de propriété et votre situation.

Oui, nous travaillons avec des prêteurs alternatifs qui évaluent votre situation financière globale — pas seulement votre score de crédit. Bien que les taux puissent être plus élevés, nous pouvons souvent trouver des solutions lorsque les banques traditionnelles disent non.

Les hypothèques à ratio élevé ont un acompte de moins de 20 % et nécessitent une assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Les hypothèques conventionnelles ont un acompte de 20 % ou plus et ne nécessitent pas d'assurance, ce qui se traduit souvent par des taux légèrement meilleurs.

Envisagez un refinancement lorsque les taux baissent considérablement, que vous avez besoin d'accéder à l'équité, que vous voulez consolider des dettes ou que votre situation financière s'est améliorée et que vous êtes admissible à de meilleures conditions. Nous pouvons analyser si le refinancement est logique pour vous.

Une hypothèque commerciale est un prêt garanti par une propriété commerciale — tout bien immobilier utilisé principalement pour des revenus d'entreprise ou d'investissement plutôt que comme résidence personnelle. Cela inclut les immeubles d'habitation (5 unités et plus), les immeubles de bureaux, les espaces de vente au détail, les propriétés industrielles et les développements à usage mixte. Les hypothèques commerciales sont évaluées en fonction du potentiel de revenus de la propriété plutôt que du revenu personnel de l'emprunteur.

Les exigences d'acompte varient selon le programme : les propriétés multi-familiales assurées par la SCHL exigent aussi peu que 5 % d'acompte, les hypothèques commerciales conventionnelles exigent généralement 20 à 35 % d'acompte, et les propriétés à risque plus élevé (vacantes, développement) peuvent exiger 35 à 50 %.

Le DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) mesure si votre propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir ses paiements de dette. Un DSCR de 1,25x signifie que la propriété gagne 25 % de plus que ce qui est nécessaire pour payer l'hypothèque. La plupart des prêteurs commerciaux exigent un minimum de 1,20x à 1,30x.

SCHL MLI Select est un programme d'assurance hypothécaire pour les propriétés locatives multi-familiales (5 unités et plus) qui offre des réductions de prime lorsque votre bâtiment répond à des critères d'abordabilité, d'accessibilité ou d'efficacité énergétique. Il peut abaisser votre prime d'assurance, réduire votre taux d'intérêt et augmenter votre amortissement maximum à 50 ans.

Les hypothèques commerciales standard offrent un amortissement de 15 à 25 ans. Les hypothèques assurées par la SCHL peuvent aller jusqu'à 40 ans (ou 50 ans avec MLI Select). Un amortissement plus long signifie des mensualités moins élevées et un meilleur flux de correspondance de caja, bien que vous payiez plus d'intérêts sur la durée du prêt.

Les exigences d'apport varient de 5 % à 35 % selon le nombre d'unités, l'occupation, les revenus locatifs et votre niveau d'expérience. Les propriétés assurées par la SCHL peuvent descendre jusqu'à 5 % d'apport, tandis que le financement conventionnel exige généralement de 20 % à 35 %.

Les prêteurs se concentrent sur les revenus locatifs et la structure des baux, les taux d'occupation, les dépenses d'exploitation, le revenu net d'exploitation (RNE), le ratio de couverture du service de la dette (généralement 1,20x-1,30x minimum), l'état de la propriété, les comparables du marché et l'expérience du propriétaire.

Oui, les hypothèques de portefeuille ou globales vous permettent de consolider plusieurs propriétés sous un seul prêt. Cela peut simplifier la gestion, potentiellement améliorer les conditions et faciliter l'expansion de votre portefeuille.

Oui, nous fournissons du financement pour des propriétés multi-familiales au Canada, aux États-Unis et au Mexique. Nous comprenons les défis uniques de l'investissement international, y compris les considérations monétaires, les réglementations locales et les implications fiscales transfrontalières.

Oui ! De nombreux prêteurs américains proposent des programmes de prêt pour ressortissants étrangers spécifiquement pour les Canadiens. Vous n'avez pas besoin de la citoyenneté américaine, d'une carte verte ou même d'un historique de crédit aux États-Unis pour être admissible.

Généralement de 25 % à 30 % pour les propriétés d'investissement et les maisons de vacances. Certains programmes peuvent accepter 20 % d'acompte avec des qualifications plus solides. L'acompte doit provenir de fonds vérifiables.

Non. Les programmes pour ressortissants étrangers ne nécessitent pas de crédit américain. Certains prêteurs peuvent utiliser votre dossier de crédit canadien, tandis que d'autres utilisent des programmes sans score de crédit qui se qualifient selon d'autres facteurs.

De nombreux Canadiens achètent par l'intermédiaire d'une LLC américaine pour la protection de la responsabilité et les avantages fiscaux potentiels. Les prêts DSCR permettent la propriété via une LLC. Consultez un spécialiste fiscal transfrontalier pour votre situation spécifique.

Les revenus locatifs américains sont imposables aux États-Unis et vous pouvez avoir des obligations de déclaration au Canada. La retenue FIRPTA s'applique lors de la vente. Nous recommandons de travailler avec un comptable transfrontalier.

MLI Select est le programme d'assurance prêt hypothécaire amélioré de la SCHL qui offre de meilleures conditions de financement — y compris jusqu'à 95 % de LTV, un amortissement de 50 ans et une remise de prime de 30 % — en échange d'engagements en matière d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Vous avez besoin d'au moins 50 points dans ces catégories pour être admissible.

Les points sont gagnés dans trois catégories : Abordabilité (location d'unités sous les seuils de revenu médian), Efficacité énergétique (respecter ou dépasser les normes de performance énergétique) et Accessibilité (fournir des unités sans barrière ou de conception universelle). Plus vous engagez d'unités, plus vous gagnez de points. Un minimum de 50 points est requis, avec les meilleures conditions disponibles à partir de 100 points.

MLI Standard est le programme traditionnel d'assurance prêt hypothécaire multi-logement de la SCHL. Il fournit une assurance pour les propriétés résidentielles de 5 unités ou plus, permettant aux prêteurs d'offrir jusqu'à 85 % de LTV et des amortissements de 40 ans à des taux d'intérêt compétitifs. Aucun engagement social particulier n'est requis.

Oui. MLI Standard et MLI Select sont tous deux disponibles pour les refinancements, pas seulement pour les achats. Cela peut être un outil puissant pour retirer de l'équité de propriétés multi-familiales stabilisées afin de réinvestir dans d'autres acquisitions.

Nous fermons généralement en 7 à 10 jours ouvrables une fois que nous avons l'évaluation et le titre. Pour les emprunteurs récurrents ayant fait leurs preuves, nous pouvons souvent aller encore plus vite, parfois en seulement 5 jours.

ARV signifie After-Repair Value (valeur après rénovation). C'est la valeur marchande estimée de la propriété une fois toutes les rénovations terminées. Les prêteurs utilisent l'ARV pour déterminer le montant maximum du prêt, finançant souvent jusqu'à 75 % de l'ARV.

Bien que l'expérience soit utile, nous avons des programmes pour les débutants. Vous pourriez avoir besoin d'un acompte légèrement plus élevé, mais nous vous aiderons à structurer la transaction pour réussir.

Les fonds de rénovation sont détenus en main tierce. Au fur et à mesure que vous compléez des parties du projet, vous demandez un déblocage. Après une inspection rapide, les fonds vous sont versés pour payer le travail effectué.

PadSplit est un modèle de co-location où des maisons unifamiliales sont converties en plusieurs chambres abordables. Nous fournissons un financement spécialisé qui comprend ce modèle de location par chambre à rendement élevé.

Généralement non. Les prêteurs traditionnels ont du mal avec le modèle de location de chambres. Nous travaillons avec des prêteurs commerciaux et DSCR spécialisés qui acceptent la nature à flux de trésorerie élevé de PadSplit.

Pour les conversions PadSplit, prévoyez un acompte de 25 à 30 %. Les opérateurs expérimentés ayant des portefeuilles stabilisés peuvent être admissibles à de meilleures conditions.

Les prêteurs examinent le « WALT » (durée moyenne pondérée des baux), la solvabilité des locataires et la classe de l'immeuble (A, B ou C). Les immeubles stables multi-locataires reçoivent généralement les meilleures conditions.

Les hypothèques industrielles sont utilisées pour les entrepôts, les usines de fabrication et les centres de distribution. Les prêteurs aiment les actifs industriels en raison de leurs faibles coûts d'entretien et de leurs locataires uniques à long terme.

Les prêteurs préfèrent les centres commerciaux avec des locataires « ancres » comme des épiceries ou des pharmacies qui génèrent un trafic essentiel, par rapport au commerce de détail purement discrétionnaire comme les boutiques.

Un courtier local comme LendCity comprend la dynamique du marché de Windsor-Essex, de l'impact de l'usine de batteries sur le prix des maisons aux meilleurs quartiers pour les locations étudiantes près de l'Université de Windsor.

Comparativement au Grand Toronto, Windsor reste l'un des marchés plus abordables de l'Ontario. Nous nous spécialisons dans l'aide aux investisseurs de l'extérieur de la ville pour bâtir des portefeuilles dans le marché locatif à haut rendement de Windsor.

La plupart des banques et des courtiers se concentrent sur les maisons familiales, mais les investisseurs immobiliers ont des besoins uniques — comme maximiser l'effet de levier, étendre leur portefeuille et naviguer dans des structures d'entreprise complexes. En nous spécialisant, nous fournissons l'expertise spécifique requise pour vous aider à accroître votre patrimoine grâce à l'immobilier.

Absolument. Nous croyons qu'il faut mettre en pratique ce que nous prêchons. La plupart de nos agents sont eux-mêmes des investisseurs immobiliers actifs, ce qui leur donne une compréhension directe des défis et des opportunités auxquels vous faites face.

Une banque ne propose que ses propres produits. LendCity est un cabinet de courtage ayant accès à plus de 50 prêteurs à travers l'Amérique du Nord. Nous magasinons votre demande pour trouver le meilleur taux, les meilleures conditions et la meilleure structure pour votre stratégie d'investissement spécifique.

Nous fournissons des solutions de financement à travers le Canada, les États-Unis et le Mexique. Nous nous spécialisons dans les structures transfrontalières qui aident les investisseurs à étendre leurs portefeuilles à l'échelle internationale.

Oui, toutes nos calculatrices en ligne — incluant le DSCR, la SCHL MLI et le flux de trésorerie de propriété — sont 100 % gratuites et ne nécessitent aucune inscription pour être utilisées.

Vous pouvez rejoindre notre groupe Facebook privé pour le réseautage en temps réel, ou vous abonner à notre infolettre hebdomadaire "Investor Insight" pour les dernières mises à jour du marché et les stratégies de financement.

Oui, nous organisons régulièrement des webinaires, des rencontres locales et des sessions d'experts invités au sein de notre communauté pour aider les investisseurs à rester à l'affût des tendances du marché.

Nos appels stratégiques gratuits durent 30 minutes. Cela nous donne assez de temps pour comprendre vos objectifs d'investissement, examiner votre situation actuelle et fournir des recommandations concrètes pour vos prochaines étapes.

Oui, 100 % gratuite sans obligation. Nous croyons qu'il faut fournir de la valeur dès le départ. L'appel nous aide à comprendre si nous sommes un bon match pour vos besoins en financement d'investissement.

Vous parlerez avec l'un de nos stratèges hypothécaires expérimentés qui se spécialise dans l'investissement immobilier et comprend le marché spécifique que vous ciblez.

Il est utile d'avoir une idée générale de vos objectifs d'investissement, des propriétés que vous envisagez et de votre situation financière actuelle. Ne vous inquiétez pas si vous n'avez pas tout — nous vous guiderons tout au long de la conversation.

Vous recevrez une feuille de route personnalisée ou un plan d'action clair. Que vous soyez prêt à soumettre une demande ou que vous ayez simplement besoin d'améliorer votre crédit d'abord, nous vous indiquons la voie à suivre.