Financiamiento de construcción y take-out para constructores en Canadá
Alquiler construido para renta, multiplex, edificios de altura media, uso mixto y condominio a alquiler. Asociamos su proyecto con el ACLP de CMHC, MLI Select, construcción convencional o puente hacia CMHC, y planificamos el take-out antes de empezar la obra.
Pensado para constructores con un proyecto real
Analizamos su pro forma, su equipo y su salida, y estructuramos el capital como esperan los constructores activos.
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Alquiler construido para renta (5+ unidades)
Proyectos de apartamentos en alquiler que pueden usar financiamiento asegurado por CMHC en construcción y permanente.
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Multiplex y densificación
Multiplex de 5 a 20 unidades donde el take-out define cuánta deuda de construcción puede sostener.
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Altura media y uso mixto
Residencial sobre comercial: los prestamistas tratan distinto el componente residencial y el no residencial.
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Condominio a alquiler
Proyectos que pasan de venta a alquiler, lo que abre los programas de alquiler de CMHC.
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Desembolsos y tasador de obra
Desembolsos contra hitos verificados por un tasador de costos (QS) o inspector, con interés solo sobre lo desembolsado.
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Terreno y predesarrollo
Financiamiento de terreno, rezonificación y permisos para que el proyecto esté listo al cerrar el préstamo de construcción.
ACLP vs MLI Select vs convencional vs puente
Cuatro formas de financiar una obra. La correcta depende de la tenencia (alquiler o venta), sus puntos MLI Select, los plazos y cuánto capital quiere dejar en el proyecto.
| Programa | Ideal para | Qué financia | Apalancamiento | Take-out |
|---|---|---|---|---|
| ACLP de CMHC (Apartment Construction Loan Program) CMHC: Apartment Construction Loan Program | Alquiler construido para renta con 5+ unidades. Solo alquiler, no condominios para la venta. | Préstamo de CMHC durante la construcción, diseñado para pasar a financiamiento permanente asegurado por CMHC. | Hasta el 100% del costo del componente residencial en proyectos que califican. | Financiamiento permanente asegurado por CMHC, normalmente MLI Select. |
| MLI Select de CMHC (obra nueva) | Proyectos de alquiler que pueden lograr 50+ puntos en asequibilidad, eficiencia energética o accesibilidad. | Financiamiento multifamiliar asegurado por CMHC. Algunos prestamistas aseguran la construcción y la fase permanente. | Hasta 95% de LTV y amortización de hasta 50 años con 100+ puntos; DSCR mínimo de 1.10x. | Es el take-out permanente. |
| Construcción convencional | Alquiler, condominio o uso mixto que no encaja en las reglas de CMHC o necesita cerrar más rápido. | Préstamo de construcción de banco o cooperativa, desembolsado contra hitos verificados. | Según el préstamo sobre costo y el valor del prestamista. Se fija por proyecto. | Préstamo permanente aparte: MLI de CMHC o convencional. |
| Privado / puente → take-out CMHC | Empezar antes de que el expediente CMHC esté listo, terreno y predesarrollo, o expedientes estancados. | Capital privado a corto plazo, más caro que la deuda asegurada. | Según cotización. | Refinanciar a MLI Select en la estabilización, hasta 95% de LTV. |
El ACLP es un programa federal de 55 mil millones de dólares que apunta a más de 131,000 viviendas de alquiler para 2031–32. Las tasas de cada programa se cotizan por proyecto, por eso no las publicamos. CMHC
Cómo se estructura un financiamiento de construcción
Todo prestamista de construcción hace las mismas cuatro preguntas: cuánto capital pone, cuánto cuesta, quién cubre los sobrecostos y quién respalda el préstamo.
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Terreno y capital aportado
Efectivo más el valor del terreno. Si es dueño del terreno y le agregó valor con rezonificación o permisos, los prestamistas pueden contar ese valor como capital.
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Préstamo sobre costo (LTC)
El préstamo como porcentaje del presupuesto total: terreno, costos directos, costos indirectos, costos financieros y arrendamiento inicial. También se compara con el valor tasado al terminar.
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Sobrecostos
Los prestamistas piden una partida de contingencia y una revisión de costos por un QS. Los sobrecostos por encima suelen correr por su cuenta antes del siguiente desembolso: mantenga reservas fuera del proyecto.
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Garantías y solvencia
Espere que pidan garantías de los socios y revisen patrimonio, liquidez y trayectoria de obra frente al tamaño del proyecto.
Del pro forma al take-out
Los expedientes asegurados por CMHC tardan más que los convencionales, así que empiece la conversación antes de que se emitan los permisos.
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Envíe su proyecto
Unidades, etapa, presupuesto y situación del terreno. Respondemos con los programas que encajan.
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Programa y estructura
ACLP, MLI Select, convencional o puente, más el take-out, modelados con su pro forma.
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Expediente y revisión del prestamista/CMHC
Tasación, revisión de costos, equipo y finanzas van al prestamista y, si está asegurado, a CMHC.
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Compromiso y primer desembolso
Se levantan las condiciones y los fondos se desembolsan a medida que se verifican los hitos.
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Fin de obra, arrendamiento, take-out
Con el edificio terminado y alquilado, la hipoteca permanente paga el préstamo de construcción.
Documentos que piden los prestamistas
No necesita todo para empezar. Envíe lo que tenga y le diremos qué falta.
- Pro forma con rentas estabilizadas y gastos operativos
- Presupuesto de construcción con contingencia (revisión de QS si la tiene)
- Plano del sitio, planos y estado de permisos o zonificación
- Contrato de compra del terreno o prueba de propiedad
- Tasación, o la más reciente si ya se pidió
- Contrato del contratista general y experiencia del equipo
- Estados de patrimonio personal y corporativo
- Soporte de rentas de mercado y plan de arrendamiento
Envíe su proyecto en un solo formulario
Dos minutos. Aún no necesita documentos. Scott revisa cada proyecto de desarrollo y responde con los programas que encajan.
- Programa adecuado: ACLP, MLI Select, convencional o puente
- Take-out planificado antes de empezar la obra
- Reserve su llamada de desarrollo justo después de enviar
Guías de financiamiento para su proyecto
Las páginas de servicio detrás de cada programa.
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Financiamiento de construcción en Canadá
Obra nueva, terreno, predesarrollo, construcción especulativa y mezzanine.
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Financiamiento multifamiliar
Financiamiento de edificios de alquiler de 5+ unidades, de adquisiciones a obra nueva.
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MLI Select de CMHC
Financiamiento multifamiliar asegurado por CMHC, el take-out de obras de alquiler que califican.
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Preguntas frecuentes de financiamiento de construcción
Respuestas directas a lo que preguntan los constructores antes de solicitar.
Costos y requisitos
Proceso
Programas
Programas (Continued)
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