He visto a inversores cometer los mismos errores una y otra vez. ¿Lo frustrante? Son problemas totalmente evitables que los inversores experimentados ya resolvieron hace años.
La inversión de comprar y mantener se supone que es el camino paciente hacia la riqueza. Pero paciencia no significa pasividad. Los pequeños errores se acumulan con los años hasta convertirse en una enorme pérdida de valor. Los problemas que parecen menores al principio se convierten en grandes dolores de cabeza cuando sigues lidiando con ellos una década después.
Permítame mostrarle los mayores errores para que pueda evitarlos.
Error n.º 1: Tratar su propiedad de alquiler como un pasatiempo
Este podría ser el error más común que veo, especialmente entre los inversores nuevos.
Compra una propiedad, encuentra un inquilino y luego… básicamente se olvida de ella hasta que algo se rompe. Sin calendario de mantenimiento. Sin seguimiento financiero. Sin sistemas para nada. Simplemente improvisa sobre la marcha.
Este es el problema: la inversión inmobiliaria es un negocio. Si la trata como algo secundario e informal, obtendrá resultados informales, lo que generalmente significa propiedades deterioradas, oportunidades perdidas y dinero que se escapa por todas partes donde no está mirando.
Así es como se ve realmente la disciplina empresarial:
- Seguimiento del mantenimiento para que las propiedades reciban el cuidado adecuado antes de que los pequeños problemas se conviertan en problemas costosos
- Registros financieros que le muestran exactamente cómo rinde cada propiedad (podría estar perdiendo dinero y ni siquiera saberlo)
- Sistemas de selección de inquilinos que evitan que inquilinos problemáticos destruyan su inversión
- Enfoques de marketing listos para cuando se produzcan vacantes
No necesita sistemas elaborados. Pero necesita algo. Las propiedades sin calendarios de mantenimiento se deterioran. Las inversiones sin seguimiento financiero pueden estar perdiendo dinero mientras usted asume que todo está bien.
| Error | Consecuencia a largo plazo |
|---|---|
| Sin seguimiento del mantenimiento | Deterioro acelerado de la propiedad |
| Registros financieros deficientes | Sin idea de lo que realmente está pasando |
| Selección de inquilinos débil | Años de dolores de cabeza |
| Sin sistemas | Los problemas se acumulan sin control |
Error n.º 2: Pagar de más por las propiedades
El precio que paga en la adquisición afecta cada uno de los años que posee esa propiedad. Pague $30,000 de más y estará cargando con esa hipoteca más grande, con pagos mensuales más altos, durante todo el período de tenencia.
Las rentas del mercado tienen límites. No les importa lo que usted pagó. Si pagó de más y ahora necesita $2,200/mes para cubrir gastos, pero el mercado solo soporta $1,800, está subsidiando esa propiedad de su propio bolsillo cada mes. Durante años.
Cómo evitar pagar de más:
- Encuentre ofertas fuera del mercado a través de correo directo, redes de contactos y relaciones con agentes antes de que las propiedades lleguen a mercados competitivos
- Busque propiedades deterioradas que necesiten trabajo: adquiera con descuento y luego mejórelas
- Negocie agresivamente (los mercados de compradores le dan ventaja)
- Aléjese de los acuerdos que no funcionen a su precio
Las propiedades de valor agregado son particularmente poderosas aquí. Compre algo que necesite renovaciones con descuento. Haga las mejoras usted mismo (o gestione contratistas para que las hagan). Ahora usted es propietario a su menor base de costo mientras cobra rentas basadas en el valor mejorado.
Error n.º 3: Contar con la apreciación para salvar números malos
“¡Claro, el flujo de caja es negativo, pero esta zona se va a apreciar increíblemente!”
Lo he escuchado más veces de las que puedo contar. Y a veces funciona. Pero eso es especulación, no inversión.
Los mercados pueden mantenerse estables durante años. Pueden bajar. La apreciación que supuso que rescataría los rendimientos escasos puede que nunca se materialice, o puede tardar mucho más de lo planeado.
El enfoque más inteligente:
Compre propiedades que generen flujo de caja desde el primer día. Si las rentas no cubren todos los gastos y además le dejan un rendimiento positivo, el precio es demasiado alto. Punto.
La apreciación, cuando ocurre, se convierte en un rendimiento adicional sobre su base de flujo de caja. Gana de cualquier manera. Pero si cuenta con la apreciación para que los malos números funcionen, está apostando.
Error n.º 4: Omitir las reservas financieras
Las propiedades se rompen. Los techos gotean. Los hornos se dañan. Los inquilinos se van. Estas no son posibilidades, son certezas. La única pregunta es cuándo.
Los inversores sin reservas enfrentan decisiones imposibles cuando surgen problemas. ¿Pedir prestado a tasas terribles? ¿Vender en un mal momento? ¿Aplazar el mantenimiento que crea problemas aún mayores?
La solución es simple: Mantenga reservas para cada propiedad. La mayoría de las recomendaciones sugieren de 3 a 6 meses de gastos. Las propiedades más antiguas con sistemas envejecidos necesitan reservas hacia el extremo superior. Esto no es opcional: es como sobrevive a los problemas inevitables sin comprometer su inversión.
Error n.º 5: Apresurar la selección de inquilinos
Lo entiendo. La propiedad está vacía. Cada día sin renta duele. Quiere ocuparla rápido.
Pero colocar un mal inquilino en esa propiedad crea costos que superan con creces unas pocas semanas de vacante. Daños a la propiedad. Renta impaga. Costos de desalojo. Honorarios legales. Solo el estrés podría valer más que meses de renta.
Una selección adecuada significa:
- Verificar los ingresos (¿realmente pueden pagarlo?)
- Revisar el crédito (¿cómo manejan sus obligaciones?)
- Llamar a propietarios anteriores (¿cómo trataron otras propiedades?)
- Confirmar el empleo (¿los ingresos son estables?)
Tómese el tiempo. Unas pocas semanas adicionales de vacante son mejores que años de problemas con inquilinos.
Error n.º 6: Aplazar el mantenimiento
Omitir esa reparación de $500 se siente como ahorrar dinero. No lo es.
Los pequeños problemas se convierten en reparaciones mayores. Una pequeña gotera en el techo se convierte en daño estructural. Un pequeño problema de plomería se convierte en moho. Ese mantenimiento en el que “ahorró” dinero cuesta tres veces más cuando finalmente tiene que abordar el problema mayor que creó.
Los calendarios de mantenimiento regulares y las reparaciones oportunas conservan la condición y el valor de la propiedad durante los largos períodos de tenencia que requiere comprar y mantener.
Error n.º 7: Asegurar insuficientemente sus propiedades
El seguro se siente como dinero que sale por la puerta a cambio de nada. Hasta que algo sucede.
Las propiedades infraaseguradas crean una exposición que podría devastar toda su cartera. Una reclamación de responsabilidad. Daños mayores. Pérdida de ingresos por alquiler durante las reparaciones. Un incidente grave con cobertura inadecuada puede borrar años de ganancias.
Revise su seguro regularmente. Asegúrese de que la cobertura se mantenga al ritmo de los valores de las propiedades y las circunstancias cambiantes.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si estoy tratando esto como un negocio?
¿Qué se considera pagar de más por una propiedad de comprar y mantener?
¿Debería aceptar alguna vez un flujo de caja negativo?
¿Cuánto debería mantener en reservas por propiedad?
¿Por qué aplazar el mantenimiento es tan costoso a largo plazo?
¿Qué tan importante es la selección de inquilinos para el éxito de comprar y mantener?
¿Qué nivel de cobertura de seguro necesito para propiedades de alquiler?
En resumen
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Cada error que he descrito aquí es evitable. Son patrones que han perjudicado a innumerables inversores antes que a usted, lo que significa que puede aprender de su experiencia en lugar de repetirla.
Trate sus propiedades como un negocio. Compre a precios que funcionen. Priorice el flujo de caja sobre la especulación con la apreciación. Mantenga reservas. Seleccione a los inquilinos minuciosamente. Mantenga las propiedades adecuadamente. Asegure lo suficiente.
Haga esas cosas y evitará los mayores errores que descarrilan a los inversores de comprar y mantener. El camino hacia la riqueza a través de bienes raíces es sencillo: simplemente no cometa los errores que lo sacan de él.
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