No. Según las normas fiscales canadienses, no se puede utilizar la Deducción por Costo de Capital (CCA) de una propiedad en alquiler para crear o aumentar una pérdida por alquiler. La CCA es una depreciación opcional. Puede reducir los ingresos netos por alquiler a cero. No puede hacer que la propiedad entre en una pérdida contable que compense el salario, los ingresos empresariales u otros ingresos.
Si la propiedad ya tiene una pérdida por gastos reales — intereses hipotecarios, impuesto predial, seguros, servicios públicos, reparaciones, honorarios de administración — esa pérdida aún puede deducirse de otros ingresos en el mismo año (sujeto a su situación fiscal general). Simplemente declare $0 de CCA ese año.
Esta página responde a las preguntas sobre excepciones de la CRA que Google ya dirige a nuestra guía de Deducción por Costo de Capital. Use esa guía para las tasas por clase, las reglas de medio año / Incentivo a la Inversión Acelerada (AII) y el cálculo de la recuperación. Use esta página para la regla sobre pérdidas.
Respuestas directas
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Puede la CCA crear una pérdida por alquiler? | No. |
| ¿Puede la CCA aumentar una pérdida por alquiler existente? | No. |
| ¿Puede la CCA reducir los ingresos por alquiler a $0? | Sí. |
| ¿Pueden los intereses, impuestos, seguros y reparaciones crear una pérdida deducible por alquiler? | Generalmente sí — son gastos corrientes, no CCA. |
| Si omito la CCA este año, ¿la pierdo? | No. El CCND permanece más alto; puede reclamarla más adelante cuando la propiedad tenga ingresos netos por alquiler. |
| ¿La CCA cambia mi costo base ajustado? | No. El CBA permanece al costo de capital original. La recuperación es una inclusión separada en los ingresos en el momento de la venta. |
La regla, en lenguaje sencillo
La CCA es la deducción por depreciación prescrita por la CRA para los activos depreciables en alquiler (el edificio y el equipo elegible — no el terreno). La mayoría de los edificios en alquiler posteriores a 1987 se encuentran en la Clase 1 al 4% de saldo decreciente.
Dos límites son importantes para las pérdidas:
- Nunca está obligado a reclamar la CCA. Es opcional cada año.
- En propiedades en alquiler, la CCA no puede exceder los ingresos netos por alquiler antes de la CCA. Si ese neto es de $4,000, lo máximo que puede reclamar de CCA es $4,000. Si ese neto ya es negativo, la CCA es cero.
Es por eso que un propietario con $18,000 de alquiler y $23,000 de gastos en efectivo tiene una pérdida por alquiler de $5,000 que generalmente puede aplicar contra otros ingresos — y ninguna CCA ese año. Solo se permitiría reclamar la CCA después de que la propiedad vuelva a ser rentable.
Ejemplo práctico
Suponga una propiedad residencial en alquiler en Canadá, año calendario 2026:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Renta bruta | $24,000 |
| Intereses hipotecarios | $11,000 |
| Impuesto predial + seguro | $4,800 |
| Reparaciones y administración | $3,200 |
| Ingresos netos por alquiler antes de CCA | $5,000 |
| CCA máxima este año | $5,000 |
| Si reclama $5,000 de CCA | Ingresos imponibles por alquiler = $0 |
| Si reclama $0 de CCA | Ingresos imponibles por alquiler = $5,000; el CCND permanece más alto |
Ahora aumente los gastos en $6,000 (un techo nuevo que es una reparación corriente, no una mejora de capital):
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos netos por alquiler antes de CCA | −$1,000 |
| CCA máxima | $0 |
| Pérdida por alquiler disponible contra otros ingresos | $1,000 (por gastos reales, no por CCA) |
Si un techo es una reparación corriente o una adición de capital es una cuestión de hechos y circunstancias — confirme con un CPA antes de presentar su declaración.
Qué sí puede usar para compensar otros ingresos
Estos conceptos no son CCA. Pueden crear o aumentar una pérdida por alquiler cuando exceden los ingresos por alquiler:
- Intereses hipotecarios (no el capital)
- Impuesto predial, seguros, servicios públicos que usted paga
- Reparaciones y mantenimiento ordinarios
- Administración de la propiedad y publicidad
- Costos razonables de vehículo y oficina asignados al alquiler
- Honorarios contables y legales relacionados con la obtención de la renta
Estos generalmente no pueden usarse para generar una pérdida vía depreciación:
- La CCA sobre el edificio o los electrodomésticos
- Costos indirectos que deben capitalizarse
- Costo del terreno
- Pagos de capital de la hipoteca
- Porción de uso personal de una propiedad de uso mixto
Si solo una parte de la vivienda está alquilada, prorratee los gastos. La CCA, si la hay, se aplica solo a la porción en alquiler del edificio.
Por qué la CRA bloquea las pérdidas por CCA
La CCA es una deducción contable. El edificio puede estar manteniendo o aumentando su valor mientras usted reclama desgaste. Permitir pérdidas ilimitadas por CCA permitiría a los inversores proteger el salario con la depreciación de un activo que se aprecia. La restricción sobre propiedades en alquiler mantiene la CCA como diferimiento fiscal, no como una cancelación permanente contra otros ingresos.
Usted devuelve ese diferimiento como recuperación cuando vende (o cuando el saldo de la clase se vuelve negativo): la CCA reclamada previamente se incluye en los ingresos, hasta el costo de capital original. La ganancia de capital se calcula por separado sobre el CBA.
Reclamar vs. preservar la CCA
Omita la CCA cuando:
- La propiedad ya está en pérdida
- Prevé una venta pronto (menos recuperación)
- Está en un año de bajos ingresos y prefiere mantener el CCND para un año con un tramo impositivo más alto
Reclame la CCA (hasta los ingresos netos por alquiler) cuando:
- Tiene ganancias imponibles por alquiler y desea diferir impuestos
- Prevé mantener la propiedad por muchos años
- Ha modelado la recuperación a un precio de venta realista
La CCA no utilizada no es un “crédito” trasladable en una línea del formulario. Simplemente permanece en el costo de capital no depreciado (CCND) de la clase, por lo que el próximo año rentable tendrá una base mayor.
Múltiples propiedades
Los activos se agrupan por clase, no siempre por dirección. Mezclar un edificio rentable y un edificio con pérdidas en la misma clase es la razón por la que necesita un CPA que lleve correctamente el control del CCND. El límite de “no hay pérdida por CCA” se aplica a la propiedad en alquiler en su conjunto, no como un vacío legal que pueda aprovechar eligiendo una dirección específica.
Vivienda de alquiler construida específicamente (Clase 1 al 10%)
Las nuevas viviendas de alquiler construidas específicamente que cumplan los requisitos y cuya construcción haya comenzado a partir del 16 de abril de 2024 y antes de 2031 pueden usar una tasa acelerada de 10% de Clase 1 en lugar del 4%. Eso cambia la rapidez con la que disminuye el CCND. No cambia la regla de pérdidas: aún no puede usar esa CCA del 10% para crear o aumentar una pérdida por alquiler.
Qué hacer a continuación
- Separe los gastos en efectivo de la CCA en su T776 / anexo de alquiler.
- Si la renta neta es negativa, declare $0 de CCA y conserve el registro del CCND.
- Si la renta neta es positiva, decida con un CPA cuánta CCA tomar este año.
- Antes de una venta o refinanciación, modele la recuperación — los prestamistas y compradores preguntarán.
La CCA cambia los ingresos imponibles; no cambia el pago de la hipoteca. Si está dimensionando financiamiento de la CMHC o convencional sobre la misma propiedad, comience con cómo suscribimos el flujo de caja de alquiler o reserve una llamada estratégica.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar una pérdida por alquiler derivada de la CCA contra mis ingresos laborales?
¿Qué pasa si mi alquiler ya está generando pérdidas antes de la CCA?
¿Es esto lo mismo que la depreciación de alquileres en EE. UU.?
¿Omitir la CCA reduce mi ganancia de capital más adelante?
¿Dónde está la tabla de tasas por clase de CCA?
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Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Editorial standards.
Escrito por
Scott Dillingham
Publicado
18 de agosto de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
Ajuste por Costo de Capital
La deducción fiscal canadiense que permite a los propietarios deducir la depreciación de un edificio a lo largo del tiempo, reduciendo el ingreso de alquiler gravable. El ACC no se puede utilizar para crear una pérdida de alquiler y debe ser recuperado al vender la propiedad.
Recuperación
La inclusión de la depreciación de capital (CCA) reclamada previamente en los ingresos cuando una propiedad depreciable se vende por más de su costo de capital no depreciado (UCC).
Base de costo ajustada
El precio de compra original de una propiedad más las mejoras de capital y los costos de adquisición que califican, menos cualquier CCA reclamada. La base de costo ajustada se resta del precio de venta para determinar la ganancia de capital imponible.
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