Non. Selon les règles fiscales canadiennes, vous ne pouvez pas utiliser la déduction pour amortissement (DPA) sur un immeuble locatif pour créer ou augmenter une perte locative. La DPA est un amortissement facultatif. Elle peut ramener le revenu locatif net à zéro. Elle ne peut pas faire basculer le bien en perte comptable qui viendrait compenser le revenu d’emploi, le revenu d’entreprise ou d’autres revenus.
Si le bien affiche déjà une perte due aux dépenses réelles — intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, services publics, réparations, frais de gestion — cette perte peut tout de même être déduite des autres revenus de la même année (sous réserve de votre situation fiscale globale). Vous demandez simplement 0 $ de DPA cette année-là.
Cette page répond aux questions sur les exceptions de l’ARC que Google dirige déjà vers notre guide sur la déduction pour amortissement. Utilisez ce guide pour les taux par catégorie, les règles de la demi-année / incitatif à l’investissement accéléré (IIA) et le calcul de la récupération. Utilisez cette page pour la règle sur les pertes.
Réponses directes
| Question | Réponse |
|---|---|
| La DPA peut-elle créer une perte locative ? | Non. |
| La DPA peut-elle augmenter une perte locative existante ? | Non. |
| La DPA peut-elle réduire le revenu locatif à 0 $ ? | Oui. |
| Les intérêts, les taxes, les assurances et les réparations peuvent-ils créer une perte locative déductible ? | Généralement oui — ce sont des dépenses courantes, pas de la DPA. |
| Si je ne demande pas la DPA cette année, est-elle perdue ? | Non. La FNACC reste plus élevée ; vous pourrez la demander plus tard lorsque le bien générera un revenu locatif net. |
| La DPA modifie-t-elle mon prix de base rajusté ? | Non. Le PBR reste au coût en capital initial. La récupération est une inclusion de revenu distincte lors de la vente. |
La règle, en termes simples
La DPA est la déduction pour amortissement prescrite par l’ARC pour les biens locatifs amortissables (l’immeuble et l’équipement admissible — pas le terrain). La plupart des immeubles locatifs construits après 1987 sont classés dans la catégorie 1 à 4 % selon la méthode de l’amortissement dégressif.
Deux limites sont importantes pour les pertes :
- Vous n’êtes jamais obligé de demander la DPA. Elle est facultative chaque année.
- Pour un immeuble locatif, la DPA ne peut pas dépasser le revenu locatif net avant DPA. Si ce revenu net est de 4 000 $, le maximum de DPA que vous pouvez demander est de 4 000 $. Si ce revenu net est déjà négatif, la DPA est de zéro.
C’est pourquoi un propriétaire qui touche 18 000 $ de loyer et qui a 23 000 $ de dépenses en espèces a une perte locative de 5 000 $ qu’il peut généralement appliquer contre d’autres revenus — et aucune DPA cette année-là. La demande de DPA ne serait permise qu’une fois que le bien redeviendrait rentable.
Exemple pratique
Supposons un seul immeuble résidentiel locatif canadien, pour l’année civile 2026 :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyer brut | 24 000 $ |
| Intérêts hypothécaires | 11 000 $ |
| Taxes foncières + assurances | 4 800 $ |
| Réparations et gestion | 3 200 $ |
| Revenu locatif net avant DPA | 5 000 $ |
| DPA maximale cette année | 5 000 $ |
| Si vous demandez 5 000 $ de DPA | Revenu locatif imposable = 0 $ |
| Si vous demandez 0 $ de DPA | Revenu locatif imposable = 5 000 $ ; la FNACC reste plus élevée |
Maintenant, augmentons les dépenses de 6 000 $ (une nouvelle toiture qui est une réparation courante, et non une amélioration en capital) :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenu locatif net avant DPA | −1 000 $ |
| DPA maximale | 0 $ |
| Perte locative disponible contre d’autres revenus | 1 000 $ (provenant de dépenses réelles, pas de la DPA) |
Le fait qu’une toiture soit une réparation courante ou un ajout en capital dépend des faits et des circonstances — confirmez avec un CPA avant de produire votre déclaration.
Ce que vous pouvez utiliser pour compenser d’autres revenus
Ces éléments ne sont pas de la DPA. Ils peuvent créer ou augmenter une perte locative lorsqu’ils dépassent le revenu locatif :
- Les intérêts hypothécaires (pas le capital)
- Les taxes foncières, les assurances, les services publics que vous payez
- Les réparations et l’entretien ordinaires
- La gestion immobilière et la publicité
- Les frais raisonnables de véhicule à moteur et de bureau alloués à la location
- Les frais de comptabilité et juridiques liés à la génération du loyer
Ceux-ci ne peuvent généralement pas être utilisés pour fabriquer une perte via l’amortissement :
- La DPA sur l’immeuble ou les appareils électroménagers
- Les coûts indirects qui doivent être capitalisés
- Le coût du terrain
- Les paiements de capital hypothécaire
- La portion à usage personnel d’un immeuble à usage mixte
Si seule une partie de la maison est louée, répartissez les dépenses. La DPA, le cas échéant, s’applique uniquement à la partie locative de l’immeuble.
Pourquoi l’ARC bloque les pertes liées à la DPA
La DPA est une déduction comptable. L’immeuble peut conserver ou prendre de la valeur pendant que vous réclamez l’usure. Permettre des pertes illimitées au titre de la DPA permettrait aux investisseurs de mettre leur salaire à l’abri de l’impôt grâce à l’amortissement d’un actif qui s’apprécie. La restriction sur les immeubles locatifs fait en sorte que la DPA reste un report d’impôt, et non une radiation permanente à l’encontre d’autres revenus.
Vous remboursez ce report sous forme de récupération lors de la vente (ou lorsque le solde de la catégorie devient négatif) : la DPA précédemment demandée est incluse dans le revenu, jusqu’à concurrence du coût en capital initial. Le gain en capital est calculé séparément sur le PBR.
Demander ou préserver la DPA
Ne demandez pas la DPA lorsque :
- Le bien est déjà déficitaire
- Vous prévoyez une vente prochaine (moins de récupération)
- Vous êtes dans une année à faible revenu et préférez conserver la FNACC pour une année où vous serez dans une tranche d’imposition plus élevée
Demandez la DPA (jusqu’à concurrence du revenu locatif net) lorsque :
- Vous avez un profit locatif imposable et souhaitez reporter l’impôt
- Vous prévoyez conserver le bien pendant de nombreuses années
- Vous avez modélisé la récupération à un prix de vente réaliste
La DPA inutilisée n’est pas un « crédit » reportable sur une ligne du formulaire. Elle reste simplement dans la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) de la catégorie, de sorte que la prochaine année rentable disposera d’une base plus importante.
Immeubles multiples
Les actifs sont mis en commun par catégorie, et non toujours par adresse. Mélanger un immeuble rentable et un immeuble déficitaire dans la même catégorie est la raison pour laquelle vous avez besoin d’un CPA qui fait un suivi correct de la FNACC. La limite « pas de perte liée à la DPA » s’applique à l’ensemble des immeubles locatifs, et non comme une échappatoire que vous pouvez exploiter en choisissant une seule adresse.
Logements locatifs construits à dessein (Catégorie 1 à 10 %)
Les nouveaux logements locatifs admissibles construits à dessein dont la construction a débuté le ou après le 16 avril 2024 et avant 2031 peuvent utiliser un taux accéléré de 10 % de la catégorie 1 au lieu de 4 %. Cela change la vitesse à laquelle la FNACC diminue. Cela ne change pas la règle sur les pertes : vous ne pouvez toujours pas utiliser cette DPA de 10 % pour créer ou augmenter une perte locative.
Que faire ensuite
- Séparez les dépenses en espèces de la DPA sur votre T776 / annexe des loyers.
- Si le loyer net est négatif, demandez 0 $ de DPA et conservez l’annexe de la FNACC.
- Si le loyer net est positif, décidez avec un CPA du montant de DPA à demander cette année.
- Avant une vente ou un refinancement, modélisez la récupération — les prêteurs et les acheteurs poseront la question.
La DPA modifie le revenu imposable ; elle ne modifie pas le paiement hypothécaire. Si vous évaluez un financement SCHL ou conventionnel sur le même bien, commencez par comment nous évaluons les flux de trésorerie locatifs ou réservez un appel stratégique.
Foire aux questions
Puis-je réclamer une perte locative liée à la DPA à l'encontre de mon revenu d'emploi ?
Que se passe-t-il si ma location est déjà déficitaire avant la DPA ?
Est-ce la même chose que l'amortissement locatif aux États-Unis ?
Le fait de ne pas demander la DPA réduit-il mon gain en capital plus tard ?
Où se trouve le tableau des taux par catégorie de DPA ?
Avis de non-responsabilité: LendCity™ Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.