Una de las quejas más grandes que escucho de los arrendadores de Ontario es sobre el control de alquileres. “Mis gastos subieron un 8 % pero solo puedo aumentar el alquiler un 2,5 %.” Lo entiendo. Es frustrante. Pero aquí está el punto: si realmente entiendes el sistema, hay formas legítimas de mantener tus alquileres más cerca del mercado. Y si compras las propiedades adecuadas, es posible que el control de alquileres ni siquiera aplique.
Voy a explicar exactamente cómo funcionan los aumentos de alquiler en Ontario, porque los detalles importan mucho más de lo que la mayoría de los inversores cree.
La directriz anual de aumento de alquiler
Cada año, el gobierno de Ontario publica una directriz de aumento de alquiler. Este es el porcentaje máximo que puedes aumentar el alquiler sin solicitarlo a la LTB. Se calcula con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de Ontario y está limitado al 2,5 %.
Estas son las directrices recientes:
| Año | Directriz |
|---|---|
| 2023 | 2,5 % |
| 2024 | 2,5 % |
| 2025 | 2,5 % |
| 2026 | 2,5 % |
Notarás que de 2023 a 2026 todas alcanzaron el tope del 2,5 %. Eso se debe a que la inflación ha estado por encima del 2,5 % y el gobierno limita la directriz independientemente del IPC real. Antes de eso, las directrices eran mucho más bajas: 1,2 % en 2022 y 0 % en 2021 durante la congelación de alquileres por COVID.
Normas para el aumento anual
Hay reglas específicas que debes seguir:
- Solo puedes aumentar el alquiler una vez cada 12 meses
- Debes dar al inquilino un aviso por escrito de 90 días usando el formulario N1
- El aumento debe entrar en vigor en el aniversario de la tenencia o en la fecha del último aumento
- El inquilino no necesita estar de acuerdo: este es tu derecho como arrendador
- Cuando un inquilino se muda, puedes fijar el alquiler en lo que el mercado soporte para el siguiente inquilino; ese nuevo monto se convierte en el alquiler legal a partir de entonces
Este es el punto clave que la mayoría de los inversores pasa por alto. Cuando una unidad está sujeta al control de alquileres, el alquiler legal permanece con la unidad, no con el inquilino. Así que cuando un inquilino se muda, puedes cobrar lo que el mercado soporte a un nuevo inquilino. Ese nuevo monto se convierte en el nuevo alquiler legal. Esto se llama “descontrol por vacante” (vacancy decontrol) y es una parte fundamental de cómo funciona el sistema de Ontario.
Por eso la rotación importa tanto en Ontario. Cada vez que un inquilino se va de forma voluntaria, puedes restablecer el alquiler al mercado. Ese solo evento puede valer años de aumentos según la directriz.
Aumentos por encima de la directriz (AGI)
Aquí es donde se pone interesante para los inversores. Si has realizado gastos de capital significativos en una propiedad, puedes solicitar a la LTB un aumento por encima de la directriz (AGI) que supere la directriz anual.
¿Qué califica para un AGI?
Hay tres fundamentos para un aumento por encima de la directriz:
- Gastos de capital — Reparaciones o mejoras importantes del edificio (techo nuevo, ventanas, caldera, plomería, modernización del ascensor, resurfacing del estacionamiento)
- Aumento extraordinario de impuestos y cargos municipales — Si tu impuesto predial o los costos de servicios públicos subieron más que el monto de la directriz
- Servicios de seguridad — Si has añadido nuevos servicios de seguridad al edificio
Los gastos de capital son, por mucho, los más comunes. Esto es lo que cuenta:
- El trabajo debe ser “extraordinario”: el mantenimiento rutinario no califica
- El gasto debe tener una vida útil de al menos 5 años (la LTB tiene una tabla de vida útil esperada de diferentes componentes)
- El trabajo debe beneficiar a los inquilinos (no solo mejoras cosméticas en áreas comunes en beneficio del arrendador)
- El trabajo debe haberse realizado dentro de los 18 meses anteriores a la presentación de la solicitud
Cómo funciona la matemática del AGI
La LTB distribuye el costo del gasto de capital a lo largo de su vida útil y lo asigna entre las unidades del edificio. Aquí hay un ejemplo simplificado:
Reemplazas el techo de un edificio de 6 unidades por $60,000. La LTB asigna una vida útil de 15 años a la techumbre.
- Costo anual: $60,000 / 15 = $4,000 por año
- Por unidad: $4,000 / 6 = $667 por unidad por año
- Mensual por unidad: $667 / 12 = $55.56
Si cada unidad paga $1,500/mes de alquiler, esos $55.56 representan un aumento del 3,7 %. El AGI te permitiría aumentar el alquiler en la directriz (2,5 %) MÁS 3,7 %, para un total del 6,2 %.
Pero hay un tope: el AGI máximo permitido es del 3 % por encima de la directriz por año, durante un máximo de tres años consecutivos. Así que lo más que puedes aumentar el alquiler mediante un AGI es la directriz + 9 % en tres años.
El proceso del AGI
Así funciona paso a paso:
- Completa la obra de capital y guarda todas las facturas y recibos
- Presenta una solicitud L5 ante la LTB (tarifa de presentación: $201 por unidad afectada hasta un máximo de $1,005)
- Notifica a todos los inquilinos con la solicitud y los documentos de respaldo
- Espera una audiencia (esto puede tardar de 6 a 12 meses)
- Presenta tu evidencia en la audiencia
- Si se aprueba, notifica a los inquilinos con el aviso del aumento aprobado
Todo el proceso desde la presentación hasta la implementación puede tardar de 12 a 18 meses. Es mucho tiempo, pero el aumento es retroactivo a la fecha en que presentaste la solicitud. Así que los inquilinos deberán la diferencia desde la fecha de vigencia, ya sea como suma global o en cuotas.
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Propiedades exentas: construcciones posteriores a noviembre de 2018
Esta es la parte que todo inversor necesita entender. Las propiedades ocupadas por primera vez con fines residenciales el 15 de noviembre de 2018 o después están exentas del control de alquileres.
Eso significa:
- Sin tope de directriz en los aumentos anuales
- Sin necesidad de presentar solicitudes de AGI
- Puedes aumentar el alquiler en lo que el mercado soporte (con 90 días de aviso)
- La exención permanece con la unidad de forma permanente, independientemente de los cambios de propiedad
Esto se introdujo mediante la More Homes, More Choice Act y fue diseñado para fomentar la nueva construcción. Para los inversores, es un gran beneficio.
¿Qué cuenta como “primera ocupación después del 15 de noviembre de 2018”?
Esto incluye:
- Nueva construcción completada después del 15 de noviembre de 2018
- Unidades en edificios existentes que nunca se usaron previamente como residenciales (por ejemplo, una conversión de comercial a residencial)
- Nuevas adiciones a edificios existentes (si añades un apartamento en el sótano a una casa anterior a 2018, la unidad nueva está exenta pero la unidad original no)
Lo que no cuenta:
- Una unidad renovada que fue ocupada residencialmente antes de noviembre de 2018
- Una unidad que estaba vacante pero existía como espacio residencial antes de noviembre de 2018
La distinción importa. Si compras una propiedad construida en 2020, estás exento. Si compras una propiedad construida en 2005 y la renuevas, no estás exento, aunque la renovación se haya hecho después de 2018.
Estrategia de inversión en torno a las exenciones
Aquí es donde los inversores inteligentes centran sus criterios de compra. Si adquieres una propiedad de alquiler de nueva construcción —un condo, un townhouse o un alquiler de propósito específico— que se ocupó por primera vez después de noviembre de 2018, tienes total flexibilidad de precios.
Así se ve en la práctica. Digamos que compras un condo de nueva construcción en 2024 y lo alquilas por $2,200/mes. Después de un año, unidades comparables en el edificio se alquilan por $2,500. En una unidad con control de alquileres, estarías limitado a un aumento del 2,5 % hasta $2,255. En una unidad exenta, puedes emitir un N1 con 90 días de aviso e ir directamente a $2,500.
En cinco años, esa diferencia se acumula de forma significativa.
Estrategias de timing para aumentos de alquiler
Ya sea que trates con propiedades con control de alquileres o exentas, el timing importa.
Para unidades con control de alquileres
Sirve el N1 con anticipación. Debes dar 90 días de aviso. Si el aniversario de tu inquilino es el 1 de enero, debes servir el N1 a más tardar a principios de octubre. Crea un sistema de recordatorios en el calendario. Perder el aumento de un año es dinero que nunca recuperas, porque el aumento de la directriz del año siguiente se aplica al alquiler actual, no a lo que debería haber sido.
Planifica las obras de capital de forma estratégica. Si sabes que necesitas un techo nuevo y ventanas nuevas, no las hagas con cinco años de diferencia. Agrúpalas en una sola solicitud de AGI. El tope anual del 3 % es por ciclo de solicitud, así que una solicitud grande que cubra múltiples mejoras es más eficiente que varias pequeñas.
Lleva un control cuidadoso de tu alquiler legal. Si heredas un edificio donde el propietario anterior nunca subió los alquileres, no puedes aplicar retroactivamente los aumentos omitidos. El alquiler legal es lo que el inquilino está pagando actualmente (o lo que fue el último aumento emitido correctamente). Empieza a subir los alquileres de inmediato y no te saltes años.
Para unidades exentas
Observa el mercado constantemente. Tienes poder de fijación de precios, así que úsalo. Sigue los alquileres comparables en tu zona trimestralmente. Si el mercado sube $200/mes y esperas un año para ajustar, eso son $2,400 de ingresos perdidos.
Equilibra los aumentos con la retención. Solo porque puedas subir el alquiler un 20 % no significa que debas hacerlo. Un buen inquilino a largo plazo que siempre paga a tiempo tiene un valor real. Los costos de vacancia y rotación —limpieza, pintura, visitas, alquiler perdido— se acumulan rápido. Un aumento moderado que retiene a un gran inquilino a menudo vale más que un aumento máximo que provoca la rotación.
Documenta todo. Aunque no necesites la aprobación de la LTB, el inquilino aún puede impugnar un aumento que considere de mala fe. Mantén registros de alquileres comparables en la zona para justificar tus precios.
Qué sucede cuando un inquilino impugna tu aumento
Para aumentos según la directriz, no hay mucho que impugnar siempre que hayas seguido las reglas (aviso de 90 días, formulario N1, monto correcto). Si el inquilino simplemente se niega a pagar el aumento, puedes presentar un L1 por la diferencia como atrasos.
Para aumentos AGI, los inquilinos pueden —y a menudo lo hacen— impugnar la solicitud en la audiencia. Los argumentos comunes incluyen:
- El trabajo no era necesario
- La vida útil asignada es demasiado corta (lo que hace que el costo anual sea demasiado alto)
- El trabajo no benefició a los inquilinos
- Las facturas están infladas
Preséntate preparado con fotos del antes y el después, informes de ingeniería si aplica, múltiples cotizaciones que muestren que obtuviste un precio justo y documentación clara de por qué el trabajo era necesario.
En resumen
El sistema de aumentos de alquiler de Ontario es restrictivo, pero no es un callejón sin salida. Los aumentos según la directriz más las solicitudes estratégicas de AGI mantienen tus alquileres en ascenso en las unidades controladas. Y si centras tus compras en propiedades posteriores a noviembre de 2018, evitas por completo el control de alquileres.
Los inversores que tienen dificultades son los que compran unidades con control de alquileres, nunca suben el alquiler, nunca solicitan AGI y se preguntan por qué sus rendimientos se reducen cada año. No seas ese inversor. Conoce las reglas, úsalas e incorpora los aumentos de alquiler en tu plan de negocio desde el primer día.
Preguntas frecuentes
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¿Cuál es la directriz de aumento de alquiler de Ontario para 2026?
¿Todas las unidades de alquiler en Ontario están sujetas al control de alquileres?
¿Cómo solicito un aumento por encima de la directriz?
¿Cuál es el aumento máximo por encima de la directriz que puedo obtener?
¿Puedo subir el alquiler a la tarifa de mercado cuando un inquilino se muda?
¿Qué cuenta como gasto de capital para un AGI?
¿Cuánto aviso debo dar para un aumento de alquiler?
¿Qué sucede si me salto un año de aumentos de alquiler?
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Escrito por
LendCity
Publicado
21 de julio de 2026
Tiempo de lectura
11 min de lectura
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
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