L’une des plaintes les plus fréquentes que j’entends de la part des propriétaires en Ontario concerne le contrôle des loyers. « Mes dépenses ont augmenté de 8 %, mais je ne peux augmenter le loyer que de 2,5 %. » Je comprends. C’est frustrant. Mais voilà le point important : si vous comprenez vraiment le système, il existe des moyens légitimes de maintenir vos loyers plus près du marché. Et si vous achetez les bons immeubles, le contrôle des loyers pourrait même ne pas s’appliquer.
Laissez-moi expliquer exactement comment fonctionnent les augmentations de loyer en Ontario, car les détails comptent beaucoup plus que la plupart des investisseurs ne le réalisent.
La ligne directrice annuelle d’augmentation des loyers
Chaque année, le gouvernement de l’Ontario publie une ligne directrice d’augmentation des loyers. C’est le pourcentage maximal par lequel vous pouvez augmenter le loyer sans présenter de demande à la CLI. Elle est calculée en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC) de l’Ontario et est plafonnée à 2,5 %.
Voici les lignes directrices récentes :
| Année | Ligne directrice |
|---|---|
| 2023 | 2,5 % |
| 2024 | 2,5 % |
| 2025 | 2,5 % |
| 2026 | 2,5 % |
Vous remarquerez que 2023-2026 ont toutes atteint le plafond de 2,5 %. C’est parce que l’inflation a dépassé 2,5 %, et le gouvernement plafonne la ligne directrice indépendamment de l’IPC réel. Auparavant, les lignes directrices étaient beaucoup plus basses — 1,2 % en 2022, et 0 % en 2021 pendant le gel des loyers lié à la COVID.
Règles pour l’augmentation annuelle
Il y a des règles précises que vous devez suivre :
- Vous ne pouvez augmenter le loyer qu’une seule fois tous les 12 mois
- Vous devez donner au locataire un préavis écrit de 90 jours au moyen du formulaire N1
- L’augmentation doit prendre effet à la date anniversaire de la location ou à la date de la dernière augmentation
- Le locataire n’a pas besoin d’être d’accord — c’est votre droit en tant que propriétaire
- Lorsqu’un locataire quitte les lieux, vous pouvez fixer le loyer au prix que le marché peut supporter pour le prochain locataire — ce nouveau montant devient le loyer légal par la suite
Voici le point clé que la plupart des investisseurs manquent. Lorsqu’un logement est assujetti au contrôle des loyers, le loyer légal reste rattaché au logement, et non au locataire. Donc lorsqu’un locataire part, vous pouvez facturer ce que le marché peut supporter à un nouveau locataire. Ce nouveau montant devient le nouveau loyer légal. C’est ce qu’on appelle le « décontrôle par vacance », et c’est un élément essentiel du fonctionnement du système ontarien.
C’est pourquoi le roulement des locataires compte autant en Ontario. Chaque fois qu’un locataire part volontairement, vous pouvez réinitialiser le loyer au niveau du marché. Cet événement unique peut valoir des années d’augmentations selon la ligne directrice.
Augmentations supérieures à la ligne directrice (AGI)
C’est ici que cela devient intéressant pour les investisseurs. Si vous avez effectué d’importantes dépenses en capital sur un immeuble, vous pouvez demander à la CLI une augmentation supérieure à la ligne directrice (AGI) qui dépasse la ligne directrice annuelle.
Qu’est-ce qui est admissible à une AGI?
Il existe trois motifs pour une augmentation supérieure à la ligne directrice :
- Dépenses en capital — Réparations ou améliorations majeures de l’immeuble (nouveau toit, fenêtres, chaudière, plomberie, modernisation d’ascenseur, resurfaçage du stationnement)
- Augmentation extraordinaire des taxes et frais municipaux — Si votre taxe foncière ou vos coûts de services publics ont augmenté de plus que le montant de la ligne directrice
- Services de sécurité — Si vous avez ajouté de nouveaux services de sécurité à l’immeuble
Les dépenses en capital sont de loin les plus courantes. Voici ce qui compte :
- Les travaux doivent être « extraordinaires » — l’entretien courant n’est pas admissible
- La dépense doit avoir une durée de vie utile d’au moins 5 ans (la CLI dispose d’un tableau de la durée de vie utile prévue des différents composants)
- Les travaux doivent profiter aux locataires (et non seulement des améliorations esthétiques des parties communes au bénéfice du propriétaire)
- Les travaux doivent avoir été réalisés dans les 18 mois précédant le dépôt de votre demande
Comment fonctionne le calcul de l’AGI
La CLI répartit le coût de la dépense en capital sur sa durée de vie utile et l’alloue entre les logements de l’immeuble. Voici un exemple simplifié :
Vous remplacez le toit d’un immeuble de 6 logements pour 60 000 $. La CLI attribue une durée de vie utile de 15 ans à la toiture.
- Coût annuel : 60 000 $ / 15 = 4 000 $ par année
- Par logement : 4 000 $ / 6 = 667 $ par logement par année
- Mensuel par logement : 667 $ / 12 = 55,56 $
Si chaque logement paie 1 500 $/mois de loyer, ces 55,56 $ représentent une augmentation de 3,7 %. L’AGI vous permettrait d’augmenter le loyer de la ligne directrice (2,5 %) PLUS 3,7 %, pour un total de 6,2 %.
Mais il y a un plafond : l’AGI maximale autorisée est de 3 % au-dessus de la ligne directrice par année, pour un maximum de trois années consécutives. Donc le maximum que vous pouvez augmenter le loyer par le biais d’une AGI est la ligne directrice + 9 % sur trois ans.
Le processus d’AGI
Voici comment cela fonctionne étape par étape :
- Réalisez les travaux en capital et conservez toutes les factures et reçus
- Déposez une demande L5 auprès de la CLI (frais de dépôt : 201 $ par logement touché jusqu’à un maximum de 1 005 $)
- Signifiez à tous les locataires la demande et les documents à l’appui
- Attendez une audience (cela peut prendre 6 à 12 mois)
- Présentez vos preuves à l’audience
- Si elle est approuvée, signifiez aux locataires l’avis d’augmentation approuvée
L’ensemble du processus, du dépôt à la mise en œuvre, peut prendre de 12 à 18 mois. C’est long, mais l’augmentation est rétroactive à la date de votre demande. Les locataires devront donc la différence rétroactive à la date d’entrée en vigueur, soit en une somme forfaitaire, soit en versements.
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Immeubles exemptés : constructions postérieures à novembre 2018
C’est la partie que chaque investisseur doit comprendre. Les immeubles occupés pour la première fois à des fins résidentielles le ou après le 15 novembre 2018 sont exemptés du contrôle des loyers.
Cela signifie :
- Aucun plafond de ligne directrice sur les augmentations annuelles
- Aucun besoin de déposer des demandes d’AGI
- Vous pouvez augmenter le loyer de tout montant que le marché supporte (avec un préavis de 90 jours)
- L’exemption demeure rattachée au logement de façon permanente, peu importe les changements de propriétaire
Cela a été introduit par la Loi de 2019 pour plus de logements et plus de choix et visait à encourager la nouvelle construction. Pour les investisseurs, c’est un enjeu majeur.
Qu’est-ce qui compte comme « première occupation après le 15 novembre 2018 »?
Cela comprend :
- Les nouvelles constructions achevées après le 15 novembre 2018
- Les logements dans des immeubles existants qui n’avaient jamais été utilisés auparavant à des fins résidentielles (une conversion commercial-résidentiel, par exemple)
- Les nouvelles additions à des immeubles existants (si vous ajoutez un appartement au sous-sol à une maison d’avant 2018, le nouveau logement est exempté mais le logement d’origine ne l’est pas)
Ce qui ne compte pas :
- Un logement rénové qui était auparavant occupé à des fins résidentielles avant novembre 2018
- Un logement qui était vacant mais existait comme espace résidentiel avant novembre 2018
La distinction est importante. Si vous achetez un immeuble construit en 2020, vous êtes exempté. Si vous achetez un immeuble construit en 2005 et le rénovez, vous n’êtes pas exempté — même si la rénovation a été faite après 2018.
Stratégie d’investissement autour des exemptions
C’est là que les investisseurs avisés concentrent leurs critères d’achat. Si vous acquérez un immeuble locatif neuf — un condo, une maison de ville ou un immeuble locatif à vocation locative — qui a été occupé pour la première fois après novembre 2018, vous avez une flexibilité totale de tarification.
Voici à quoi cela ressemble en pratique. Disons que vous achetez un condo neuf en 2024 et le louez 2 200 $/mois. Après un an, des logements comparables dans l’immeuble se louent 2 500 $. Sur un logement assujetti au contrôle des loyers, vous seriez limité à une augmentation de 2,5 % à 2 255 $. Sur un logement exempté, vous pouvez émettre un N1 avec un préavis de 90 jours et passer directement à 2 500 $.
Sur cinq ans, cette différence se compose de façon significative.
Stratégies de calendrier pour les augmentations de loyer
Que vous ayez affaire à des immeubles assujettis au contrôle des loyers ou exemptés, le moment choisi compte.
Pour les logements assujettis au contrôle des loyers
Signifiez le N1 tôt. Vous devez donner un préavis de 90 jours. Si l’anniversaire de votre locataire est le 1er janvier, vous devez signifier le N1 au plus tard au début octobre. Mettez en place un système de rappels au calendrier. Manquer l’augmentation d’une année, c’est de l’argent que vous ne récupérez jamais, car l’augmentation selon la ligne directrice de l’année suivante s’applique au loyer actuel — et non à ce qu’il aurait dû être.
Planifiez les travaux en capital de façon stratégique. Si vous savez que vous avez besoin d’un nouveau toit et de nouvelles fenêtres, ne les faites pas à cinq ans d’intervalle. Regroupez-les dans une seule demande d’AGI. Le plafond annuel de 3 % s’applique par cycle de demande, donc une seule grande demande couvrant plusieurs améliorations est plus efficace que plusieurs petites.
Suivez soigneusement votre loyer légal. Si vous héritez d’un immeuble où le propriétaire précédent n’a jamais augmenté les loyers, vous ne pouvez pas appliquer rétroactivement les augmentations manquées. Le loyer légal est ce que le locataire paie actuellement (ou ce qu’était la dernière augmentation correctement émise). Commencez à augmenter les loyers immédiatement et ne sautez pas d’années.
Pour les logements exemptés
Surveillez le marché en permanence. Vous avez un pouvoir de tarification, alors utilisez-le. Suivez les loyers comparables dans votre secteur chaque trimestre. Si le marché monte de 200 $/mois et que vous attendez un an pour ajuster, ce sont 2 400 $ de revenus perdus.
Équilibrez les augmentations et la rétention. Ce n’est pas parce que vous pouvez augmenter le loyer de 20 % que vous devriez le faire. Un bon locataire à long terme qui paie toujours à temps a une réelle valeur. Les coûts de vacance et de roulement — nettoyage, peinture, visites, loyer perdu — s’accumulent rapidement. Une augmentation modérée qui conserve un excellent locataire vaut souvent plus qu’une augmentation maximale qui provoque un départ.
Documentez tout. Même si vous n’avez pas besoin de l’approbation de la CLI, le locataire peut quand même contester une augmentation qu’il croit de mauvaise foi. Conservez des dossiers de loyers comparables dans le secteur pour justifier votre tarification.
Que se passe-t-il lorsqu’un locataire conteste votre augmentation
Pour les augmentations selon la ligne directrice, il n’y a pas grand-chose à contester tant que vous avez suivi les règles (préavis de 90 jours, formulaire N1, montant correct). Si le locataire refuse simplement de payer l’augmentation, vous pouvez déposer un L1 pour la différence à titre d’arriérés.
Pour les augmentations AGI, les locataires peuvent — et le font souvent — contester la demande à l’audience. Les arguments courants comprennent :
- Les travaux n’étaient pas nécessaires
- La durée de vie utile attribuée est trop courte (rendant le coût annuel trop élevé)
- Les travaux n’ont pas profité aux locataires
- Les factures sont gonflées
Venez préparé avec des photos avant et après, des rapports d’ingénierie le cas échéant, plusieurs soumissions montrant que vous avez obtenu un juste prix, et une documentation claire expliquant pourquoi les travaux étaient nécessaires.
Quand les augmentations impayées deviennent un dossier à la CLI
Si un locataire refuse de payer une augmentation légale selon la ligne directrice ou une AGI, la différence impayée constitue des arriérés. Vous signifiez un N4 pour non-paiement, attendez le délai de préavis, puis déposez un L1. Les délais d’audience cibles sont courts sur papier, mais la résolution réelle d’un L1 prend souvent plusieurs mois une fois inclus l’attente d’audience, l’ordonnance et l’exécution par le shérif au besoin. Intégrez ce délai dans vos réserves de liquidités—ne présumez pas qu’une augmentation refusée se règle en quelques semaines.
Deux notes pratiques tirées du processus plus large de la CLI :
- N’acceptez pas de loyer partiel à la légère après le dépôt d’un L1. Les paiements partiels peuvent compliquer ou annuler la demande. Connaissez vos options avant d’accepter de l’argent.
- Un « cash-for-keys » peut battre un long arriéré. Offrir un départ volontaire (N11) avec une indemnité négociée est parfois moins coûteux que des mois de différentiel impayé en attendant une audience. Mettez tout par écrit.
Les augmentations irrégulières jouent dans l’autre sens : si vous dépassez la ligne directrice sans approbation de la CLI sur un logement contrôlé, le locataire peut vous contester devant la Commission et vous pourriez être ordonné de rembourser le loyer excédentaire perçu. Suivez les règles du N1 et le processus d’AGI—c’est moins cher que de corriger une augmentation illégale.
En résumé
Le système d’augmentation des loyers de l’Ontario est restrictif, mais ce n’est pas une impasse. Les augmentations selon la ligne directrice plus des demandes d’AGI stratégiques font progresser vos loyers sur les logements contrôlés. Et si vous concentrez vos achats sur les immeubles postérieurs à novembre 2018, vous contournez entièrement le contrôle des loyers.
Les investisseurs qui peinent sont ceux qui achètent des logements assujettis au contrôle des loyers, n’augmentent jamais le loyer, ne demandent jamais d’AGI, et se demandent pourquoi leurs rendements diminuent chaque année. Ne soyez pas cet investisseur. Connaissez les règles, utilisez-les, et intégrez les augmentations de loyer dans votre plan d’affaires dès le premier jour.
Foire aux questions
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Quelle est la ligne directrice d'augmentation des loyers de l'Ontario pour 2026?
Tous les logements locatifs en Ontario sont-ils assujettis au contrôle des loyers?
Comment puis-je demander une augmentation supérieure à la ligne directrice?
Quelle est l'augmentation maximale supérieure à la ligne directrice que je peux obtenir?
Puis-je augmenter le loyer au taux du marché lorsqu'un locataire quitte les lieux?
Qu'est-ce qui compte comme dépense en capital pour une AGI?
Quel préavis dois-je donner pour une augmentation de loyer?
Que se passe-t-il si je manque une année d'augmentations de loyer?
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Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
21 juillet 2026
· Updated 2 août 2026Temps de lecture
13 min de lecture
Dépenses d'investissement
Dépenses majeures ponctuelles pour des améliorations immobilières qui prolongent la durée de vie utile de l'actif, telles que le remplacement du toit, les réparations de la fondation ou les nouveaux systèmes CVC. Les dépenses d'investissement (CapEx) diffèrent de l'entretien régulier et sont généralement budgétées séparément dans l'analyse des propriétés d'investissement.
Entretien des parties communes
Dépenses liées à l'entretien des espaces partagés dans les propriétés commerciales, y compris les halls, les parkings, les aménagements paysagers et les couloirs. Les frais d'entretien des parties communes sont généralement refacturés aux locataires dans le cadre de baux nets.
CVC
Systèmes de chauffage, ventilation et climatisation qui contrôlent la température et la qualité de l'air dans les bâtiments. Le CVC représente souvent l'une des plus grandes dépenses énergétiques dans les propriétés locatives, et la mise à niveau vers des systèmes à haute efficacité peut réduire considérablement les coûts d'exploitation et augmenter le BN I.
Régie du logement
Un tribunal provincial ou un organisme administratif qui résout les litiges entre propriétaires et locataires, traite les demandes d'expulsion et applique la législation sur la location résidentielle. Chaque province canadienne a sa propre régie ou son propre tribunal avec des procédures et des délais spécifiques.
Construction neuve
La construction neuve désigne des propriétés résidentielles ou commerciales qui ont été récemment construites et qui sont vendues pour la première fois, offrant aux investisseurs canadiens l'avantage de normes de construction modernes, de protections de garantie et d'un potentiel d'appréciation à mesure que la propriété s'établit sur le marché. Pour les investisseurs, la construction neuve offre des occasions de plus-value, des options de personnalisation et souvent des incitatifs des promoteurs, bien qu'elle puisse comporter des délais de clôture plus longs et un risque de construction par rapport aux propriétés de revente.
Avis de cotisation
Un document émis par l'ARC après le traitement d'une déclaration de revenus, confirmant le revenu déclaré et les impôts dus ou remboursés. Les prêteurs hypothécaires exigent des Avis de cotisation comme preuve du revenu déclaré, en particulier pour les emprunteurs autonomes.
Plomberie
Le système de tuyaux, drains, appareils et raccords dans un bâtiment qui distribue l'eau et évacue les déchets. Les problèmes de plomberie font partie des réparations les plus coûteuses dans les propriétés locatives, et les vieux tuyaux galvanisés ou en polybutène nécessitent souvent un remplacement lors des rénovations.
Portage
Transfert de votre hypothèque existante vers une nouvelle propriété sans pénalité, en conservant votre taux et vos conditions actuels. Utile lorsque vous déménagez avant la fin de votre terme.
Évaluation foncière
Le processus par lequel une municipalité détermine la valeur d'une propriété à des fins fiscales. Les investisseurs peuvent contester les évaluations qu'ils estiment trop élevées, ce qui peut potentiellement réduire les dépenses annuelles de taxes foncières et améliorer les flux de trésorerie.
Impôt foncier
Impôt annuel prélevé par les municipalités sur les biens immobiliers, basé sur la valeur estimée de la propriété. Les impôts fonciers financent les services locaux et représentent une dépense d'exploitation importante que les investisseurs doivent prendre en compte dans les projections de flux de trésorerie.
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