La mayoría de los inversionistas canadienses empiezan con un alquiler unifamiliar o una conversión a duplex. Lo difícil no es comprar la primera propiedad: es escalar hacia edificios de apartamentos sin romper el underwriting, los presupuestos ni la confianza de los inversionistas.
En The Wisdom Lifestyle Money Show, el experto hipotecario Scott Dillingham se reunió con Millan Jankovich para desglosar ese salto: cómo una década de conversiones de duplex y triplex en Toronto llevó al multifamiliar en Kitchener, Cambridge y un complejo de 107 unidades en Hamilton—y cómo CMHC MLI Select encaja como salida planificada después de la estabilización.
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Empieza en pequeño a propósito—luego gánate el derecho a escalar
El camino de Millan le resulta familiar a muchos inversionistas de Ontario. Hace unos diez años, el equipo empezó a comprar viviendas unifamiliares en Toronto con un plan claro: convertirlas en duplex y triplex, aprender renovaciones y operación de inquilinos, e invertir su propio capital en las operaciones antes de pedir a otros que confiaran en ellos.
Ese historial importaba. Sin la confianza de prestamistas e inversionistas, saltar directamente a edificios de apartamentos más grandes suele ser el movimiento equivocado—o te obliga a asociarte con operadores que ya tienen el manual. La visión de Millan es directa: si empiezas de cero, o empiezas relativamente en pequeño o te asocias con personas que ya cometieron los errores costosos.
Si aún estás en la etapa temprana de esa curva, la guía de conversión de unifamiliar a multifamiliar y la guía para principiantes de inversión multifamiliar de LendCity mapean las diferencias de financiamiento y underwriting antes de que te estires a cinco o más unidades.
Controla el resultado: operaciones, construcción y gobernanza
Un tema recurrente en el episodio es el control. Millan sostiene que el bien raíz no es pasivo—y se vuelve aún menos pasivo cuando tú mismo gestionas oficios, plazos, selección de inquilinos y reportes a inversionistas.
Su equipo eligió la integración vertical: construcción, administración de propiedades y desarrollo bajo un mismo techo para que las renovaciones, los plazos y las decisiones sobre inquilinos permanezcan visibles. Eso trae más carga de gestión, pero también reduce el riesgo de “esperar a que el contratista general y el administrador lo hagan bien” que hunde muchos deals en sociedad.
La gobernanza aparece como una herramienta práctica de confianza del inversionista, no como una palabra de moda corporativa. En proyectos más grandes—como el complejo de Hamilton que Scott recorrió—la supervisión de la junta, libros más limpios y controles financieros son parte de cómo el equipo protege el capital de los inversionistas mientras avanza el trabajo value-add.
Cómo se ve el value-add en edificios reales
Millan repasó ejemplos de Cambridge y Hamilton que muestran cómo la inversión value-add en multifamiliares realmente crea capital:
Cambridge — creación de unidades. Una adquisición vacante fuera de mercado renovó las suites existentes y convirtió espacio comercial/almacén vacío en una unidad residencial de ~1,000 pies cuadrados con techos altos y ventanas grandes—pasando el edificio de tres unidades residenciales a cuatro y añadiendo ingresos que no existían al momento de la compra.
Cambridge — reinicio de rentas y NOI. Un edificio de ocho unidades con rentas aproximadamente 100% por debajo del mercado se negoció vacante durante unos 18 meses (incluyendo ayudar a los inquilinos a encontrar nueva vivienda). Tras una renovación premium, el ingreso por rentas subió alrededor de un 300% y el NOI se duplicó aproximadamente.
Hamilton — escala más densidad. Un complejo de 107 unidades en dos edificios requirió un año de trabajo práctico con inquilinos. Un edificio de 73 unidades se vació para que el equipo pudiera atender problemas eléctricos, de plomería y de habitabilidad—y buscar una vía de permisos para añadir unas 40 viviendas dividiendo unidades sobredimensionadas de 1,200–1,300 pies cuadrados.
Esos son movimientos clásicos de apreciación forzada: más puertas, rentas de mercado más altas y una historia de ingresos más limpia para los prestamistas. Para la mecánica de convertir el NOI en capital de refinanciamiento, consulta cómo forzar la apreciación en propiedades multifamiliares.
Planifica la salida con CMHC MLI Select antes de comprar
En el proyecto de Hamilton, la vía de salida declarada por Millan es familiar para los inversionistas orientados a MLI: estabilizar el activo y luego llevarlo a CMHC—específicamente MLI Select—para que los inversionistas puedan ser pagados en el refinanciamiento.
Esa secuencia importa. El trabajo value-add crea el NOI y el producto que los prestamistas underwritean; MLI Select es la herramienta de takeout, no un atajo alrededor del underwriting, los puntos o la estabilización. Si estás modelando ese refinanciamiento ahora, empieza con la guía multifamiliar de CMHC MLI Select de LendCity y cómo refinanciar un edificio de apartamentos con CMHC.
Las conversiones de duplex y triplex siguen siendo parte del “pan de cada día” de Millan, especialmente en el mercado actual—útiles para socios que quieren tickets más pequeños mientras los deals de apartamentos más grandes continúan en paralelo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la inversión value-add en multifamiliares en Canadá?
¿Cómo escalan los inversionistas de duplex a edificios de apartamentos?
¿Dónde encaja CMHC MLI Select en un deal value-add?
¿Todavía vale la pena hacer conversiones de duplex y triplex?
¿Por qué fallan tan a menudo las sociedades multifamiliares?
¿La inversión multifamiliar es pasiva?
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Editorial standards.
Escrito por
Scott Dillingham
Publicado
22 de julio de 2026
Tiempo de lectura
5 min de lectura
Propiedad de Valor Agregado
Una propiedad con potencial para aumentar su valor a través de renovaciones, mejor gestión, aumentos de alquiler o adición de unidades.
Multifamiliar
Propiedades con múltiples unidades de vivienda, desde dúplex hasta grandes edificios de apartamentos. A menudo ofrecen mejor flujo de caja y economías de escala.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
Apreciación Forzada
Un aumento en el valor de una propiedad impulsado por las acciones del propietario en lugar de las condiciones generales del mercado. Las estrategias incluyen renovaciones, aumento de los alquileres, reducción de las vacantes o reducción de los gastos operativos. En el sector inmobiliario comercial, aumentar el NOI aumenta directamente el valor tasado de la propiedad basado en los ingresos.
Dúplex
Una propiedad residencial que contiene dos unidades de vivienda separadas, ya sea una al lado de la otra o apiladas. Los dúplex son populares entre los inversores principiantes porque pueden practicar el 'house-hacking' (vivir en una unidad y alquilar la otra) para compensar los costos de la hipoteca.
Gestión de propiedades
La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.
Refinanciar
Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, típicamente para acceder a capital propio, obtener una mejor tasa de interés o cambiar los términos. Los inversores comúnmente refinancian para retirar capital para comprar propiedades adicionales (refinanciamiento con retiro de efectivo) mientras retienen la propiedad de la propiedad original.
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