La plupart des investisseurs canadiens commencent par une location unifamiliale ou une conversion en duplex. Le plus difficile n’est pas d’acheter le premier bien—c’est de passer aux immeubles d’appartements sans faire exploser la souscription, les budgets ou la confiance des investisseurs.
Dans The Wisdom Lifestyle Money Show, l’expert hypothécaire Scott Dillingham s’est entretenu avec Millan Jankovich pour décortiquer ce saut : comment une décennie de conversions en duplex et triplex à Toronto a mené au multifamilial à Kitchener, Cambridge et à un complexe de 107 unités à Hamilton—et comment le CMHC MLI Select s’intègre comme sortie planifiée après la stabilisation.
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Commencer petit volontairement—puis mériter le droit de croître
Le parcours de Millan est familier à de nombreux investisseurs ontariens. Il y a environ dix ans, l’équipe a commencé à acheter des maisons unifamiliales à Toronto avec un plan clair : les convertir en duplex et triplex, apprendre les rénovations et la gestion locative, et investir leur propre capital dans les transactions avant de demander aux autres de leur faire confiance.
Ce bilan comptait. Sans la confiance des prêteurs et des investisseurs, passer directement aux plus grands immeubles d’appartements est généralement une mauvaise décision—ou cela vous force à vous associer à des exploitants qui maîtrisent déjà le processus. Le point de vue de Millan est sans détour : si vous partez de zéro, vous commencez relativement petit ou vous vous associez à des personnes qui ont déjà commis les erreurs coûteuses.
Si vous en êtes encore au début de cette courbe, le guide de conversion d’unifamilial en multifamilial et le guide du débutant en investissement multifamilial de LendCity cartographient les différences de financement et de souscription avant de vous étendre à cinq unités ou plus.
Contrôler le résultat : opérations, construction et gouvernance
Un thème récurrent de l’épisode est le contrôle. Millan affirme que l’immobilier n’est pas passif—et qu’il le devient encore moins lorsque vous gérez vous-même les corps de métier, les échéanciers, la sélection des locataires et les rapports aux investisseurs.
Son équipe a choisi l’intégration verticale : construction, gestion immobilière et développement sous un même toit afin que les rénovations, les échéanciers et les décisions locatives restent visibles. Cela entraîne une charge de gestion plus lourde, mais réduit aussi le risque de « espérer que l’entrepreneur général et le gestionnaire s’en sortent » qui fait échouer de nombreuses ententes de partenariat.
La gouvernance se présente comme un outil pratique de confiance des investisseurs, et non comme un jargon d’entreprise. Sur les plus grands projets—comme le complexe de Hamilton que Scott a visité—la surveillance du conseil, des livres plus propres et des contrôles financiers font partie de la façon dont l’équipe protège le capital des investisseurs pendant que les travaux de valeur ajoutée sont en cours.
À quoi ressemble la valeur ajoutée sur de vrais immeubles
Millan a présenté des exemples à Cambridge et Hamilton qui montrent comment l’investissement multifamilial à valeur ajoutée crée réellement de l’équité :
Cambridge — création d’unités. Une acquisition hors marché d’un bien vacant a permis de rénover les suites existantes et de convertir un espace commercial/entrepôt vide en une unité résidentielle d’environ 1 000 pi² avec hauts plafonds et grandes fenêtres—faisant passer l’immeuble de trois unités résidentielles à quatre et ajoutant un revenu qui n’existait pas à l’achat.
Cambridge — réinitialisation des loyers et du NOI. Un immeuble de huit unités dont les loyers étaient environ 100 % sous le marché a été négocié vacant sur environ 18 mois (y compris en aidant les locataires à trouver un nouveau logement). Après une rénovation haut de gamme, les revenus locatifs ont augmenté d’environ 300 % et le NOI a à peu près doublé.
Hamilton — échelle et densification. Un complexe de 107 unités réparti sur deux immeubles a nécessité une année de travail intensif auprès des locataires. Un immeuble de 73 unités a été vidé pour que l’équipe puisse régler les problèmes d’électricité, de plomberie et d’habitabilité—et poursuivre une démarche de permis afin d’ajouter environ 40 appartements en divisant des unités surdimensionnées de 1 200–1 300 pi².
Ce sont des manœuvres classiques d’appréciation forcée : plus de portes, des loyers de marché plus élevés et un profil de revenus plus propre pour les prêteurs. Pour la mécanique de la transformation du NOI en équité de refinancement, voir comment forcer l’appréciation dans les immeubles multifamiliaux.
Planifier la sortie CMHC MLI Select avant d’acheter
Sur le projet de Hamilton, la voie de sortie déclarée par Millan est familière aux investisseurs orientés MLI : stabiliser l’actif, puis le présenter à la SCHL—plus précisément MLI Select—afin que les investisseurs puissent être remboursés lors du refinancement.
Cet enchaînement est important. Les travaux de valeur ajoutée créent le NOI et le produit que les prêteurs souscrivent; MLI Select est l’outil de sortie, pas un raccourci autour de la souscription, des points ou de la stabilisation. Si vous modélisez ce refinancement maintenant, commencez par le guide multifamilial CMHC MLI Select de LendCity et comment refinancer un immeuble d’appartements avec la SCHL.
Les conversions en duplex et triplex font toujours partie du « pain et beurre » de Millan, surtout dans le marché actuel—utiles pour les partenaires qui veulent de plus petits tickets pendant que les plus grandes transactions d’appartements se poursuivent en parallèle.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que l'investissement multifamilial à valeur ajoutée au Canada?
Comment les investisseurs passent-ils des duplex aux immeubles d'appartements?
Où s'inscrit le CMHC MLI Select dans une transaction à valeur ajoutée?
Les conversions en duplex et triplex valent-elles encore la peine?
Pourquoi les partenariats multifamiliaux échouent-ils si souvent?
L'investissement multifamilial est-il passif?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
22 juillet 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
Propriété à valeur ajoutée
Une propriété qui a le potentiel d'augmenter sa valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion, une augmentation des loyers ou l'ajout d'unités.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
BPA
Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
Appréciation forcée
Une augmentation de la valeur d'une propriété résultant des actions du propriétaire plutôt que des conditions générales du marché. Les stratégies comprennent les rénovations, l'augmentation des loyers, la réduction des vacances locatives ou la diminution des charges d'exploitation. Dans l'immobilier commercial, l'augmentation du NOI augmente directement la valeur estimée de la propriété basée sur ses revenus.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
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