Je veux parler d’un sujet que la plupart des investisseurs immobiliers au Canada ignorent. Et cela leur coûte de l’argent en ce moment — avec des coûts qui augmentent chaque année.
La taxe carbone du Canada affecte directement ce que vous payez pour chauffer vos immeubles locatifs. Si vous possédez des immeubles chauffés au gaz naturel, au propane ou au mazout, vous payez cette taxe que vous le réalisiez ou non. Elle apparaît sur vos factures de services publics, et elle augmente régulièrement depuis son introduction.
Ce n’est pas un article politique. Peu m’importe que vous pensiez que la taxe carbone est une bonne ou une mauvaise politique. Ce qui m’importe, c’est que vous compreniez exactement comment elle affecte vos coûts d’exploitation et ce que vous pouvez faire pour protéger vos rendements.
Comment fonctionne la taxe carbone
Le système fédéral canadien de tarification du carbone fixe un prix sur les émissions de gaz à effet de serre. Pour les propriétaires, cela signifie un supplément sur les combustibles fossiles — gaz naturel, propane et mazout de chauffage.
La taxe carbone est prélevée au point de vente. Lorsque vous achetez du gaz naturel auprès de votre fournisseur, la redevance carbone est intégrée à votre facture. Vous ne recevez pas de facture distincte — cela fait simplement partie de votre coût.
Voici la trajectoire des prix :
| Year | Carbon Price per Tonne CO2 | Approximate Cost per GJ of Natural Gas |
|---|---|---|
| 2023 | $65 | $3.25 |
| 2024 | $80 | $4.00 |
| 2025 onward | $0 effective April 1, 2025 | $0 — consumer fuel charge removed |
C’était l’ancien plan fédéral. La redevance fédérale sur les combustibles pour les consommateurs a été fixée à 0 $ à compter du 1er avril 2025, vous ne payez donc pas cette augmentation progressive de 15 $ par tonne sur le gaz naturel, le propane ou le mazout de chauffage en 2026. La tarification carbone industrielle pour les grands émetteurs existe toujours, mais elle n’apparaît pas comme une ligne de redevance directe sur les factures de services publics de vos locations.
Note de LendCity™ : J’ai vu des investisseurs budgétiser 170 $ d’ici 2030 et surestimer les futurs coûts de chauffage. Ne faites pas cela. Budgétisez les factures réelles de services publics de 2026, puis exécutez un scénario de sensibilité distinct uniquement si votre province instaure sa propre redevance provinciale sur les combustibles. La Colombie-Britannique et le Québec ont toujours leurs propres systèmes — vérifiez directement ces règles.
Ce que cela vous coûte réellement
Traduisons cela en dollars réels sur un bien réel.
Un duplex canadien typique utilise 100 à 150 GJ de gaz naturel par an pour le chauffage et l’eau chaude. Un quadruplex utilise 200 à 300 GJ. Un immeuble de 12 logements peut utiliser 500 à 800 GJ.
Voici la composante taxe carbone seule (pas le coût total du gaz — juste la taxe) :
Coût annuel de la taxe carbone — par taille d’immeuble
| Property | Annual Gas Use (GJ) | 2024 Carbon Tax | 2026 Carbon Tax | 2030 Carbon Tax |
|---|---|---|---|---|
| Duplex | 120 | $480 | $660 | $1,020 |
| Fourplex | 250 | $1,000 | $1,375 | $2,125 |
| 12-unit building | 650 | $2,600 | $3,575 | $5,525 |
| 30-unit building | 1,500 | $6,000 | $8,250 | $12,750 |
Regardez cet immeuble de 30 logements. D’ici 2030, vous payez 12 750 $ par an uniquement en taxe carbone — en plus du coût de base du gaz naturel. C’est un véritable coup pour votre RNE.
Et voici ce qui me tient éveillé la nuit pour certaines de mes propriétés plus anciennes : le prix de base du gaz naturel peut aussi augmenter. Vous êtes donc pressé des deux côtés — hausse des coûts des matières premières et hausse de la taxe par-dessus.
Différences provinciales : toutes les provinces ne sont pas identiques
La tarification du carbone au Canada est une mosaïque. Certaines provinces ont leurs propres systèmes qui atteignent ou dépassent la norme fédérale. D’autres dépendent du filet de sécurité fédéral.
Provinces assujetties au filet de sécurité fédéral
L’Alberta, la Saskatchewan, le Manitoba, l’Ontario, le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse, l’Î.-P.-É. et Terre-Neuve-et-Labrador fonctionnaient auparavant sous la redevance fédérale sur les combustibles. Ce filet de sécurité fédéral pour les consommateurs a été fixé à 0 $ à compter du 1er avril 2025, il n’y a donc aucune redevance fédérale actuelle sur le combustible de chauffage pour vos locations en 2026. Le remboursement trimestriel du Canada sur le carbone pour les particuliers lié à cette redevance a également pris fin — ne le considérez pas comme un revenu dans votre souscription.
Important pour les investisseurs : Le remboursement carbone va aux particuliers, pas aux sociétés ni aux immeubles. Si vous détenez des immeubles locatifs personnellement, vous recevez le remboursement à titre personnel. Si vous détenez via une société, la société ne reçoit pas le remboursement mais les actionnaires individuels reçoivent toujours leur remboursement personnel. Dans tous les cas, le remboursement est loin de couvrir le coût total de la taxe carbone sur plusieurs immeubles de placement.
Colombie-Britannique
La C.-B. a sa propre taxe carbone qui est antérieure au système fédéral. Le taux de la C.-B. est de 65 $ par tonne depuis 2023, avec des augmentations prévues pour s’aligner sur le prix fédéral ou le dépasser. La C.-B. offre également un crédit d’action climatique pour les personnes à faible revenu, mais aucun remboursement général équivalent au programme fédéral.
Québec
Le Québec exploite un système de plafonnement et d’échange lié à celui de la Californie. Le coût carbone est intégré différemment dans les prix des combustibles, mais l’effet est similaire — le chauffage aux combustibles fossiles coûte plus cher. Le système du Québec a généralement entraîné des coûts carbone comparables au prix fédéral.
Point clé à retenir
Quelle que soit la province où vous investissez, les coûts carbone sur le chauffage aux combustibles fossiles sont réels et en hausse. Le mécanisme précis (taxe vs plafonnement et échange) importe moins que l’impact net sur vos factures de services publics.
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Économie du gaz naturel vs thermopompe : la vraie comparaison
C’est là que cela devient concret. Si la taxe carbone rend le gaz naturel plus cher chaque année, est-il judicieux de passer aux thermopompes électriques ?
Faisons les calculs.
Comparaison actuelle des coûts de chauffage (estimations 2026)
Fournaise au gaz naturel (efficacité 96 %) :
- Coût du gaz : 8 $ à 10 $ par GJ (prix de base)
- Taxe carbone : 5,50 $ par GJ
- Total : 13,50 $ à 15,50 $ par GJ
- Coût annuel pour un duplex (120 GJ) : 1 620 $ à 1 860 $
Thermopompe pour climats froids (COP de 2,5 à 3,0) :
- Le coût de l’électricité varie énormément selon la province
- Ontario : 0,10 $ à 0,13 $/kWh = équivalent de 9 $ à 12 $ par GJ de chaleur livrée
- Québec : 0,07 $ à 0,09 $/kWh = équivalent de 6,50 $ à 8,50 $ par GJ de chaleur livrée
- Alberta : 0,12 $ à 0,18 $/kWh = équivalent de 11 $ à 17 $ par GJ de chaleur livrée
- C.-B. : 0,09 $ à 0,12 $/kWh = équivalent de 8,50 $ à 11 $ par GJ de chaleur livrée
Le gagnant aujourd’hui :
- Québec : La thermopompe gagne haut la main. Électricité la moins chère + taxe carbone sur le gaz = sans conteste.
- C.-B. : La thermopompe gagne clairement. Électricité hydroélectrique bon marché et taxe carbone provinciale rendent le gaz coûteux.
- Ontario : La thermopompe est concurrentielle à légèrement moins chère que le gaz, selon les tarifs selon l’heure de consommation.
- Alberta : Égalité pour l’instant. L’Alberta a un gaz relativement bon marché et une électricité plus chère. Mais d’ici 2028-2030, la taxe carbone fera pencher la balance vers les thermopompes même ici.
La projection pour 2030
D’ici 2030, avec la redevance sur les combustibles à 0 $, ne modélisez pas le chauffage au gaz naturel à environ 18 $ à 20 $ par GJ (base + taxe). Les thermopompes fonctionnant à l’électricité (qui ne supporte pas de taxe carbone dans la plupart des provinces) deviennent moins chères dans presque toutes les provinces.
C’est la courbe de tendance qui compte. Même si vous ne changez pas aujourd’hui, vous devriez prévoir le point de bascule sur votre marché.
Répercuter les coûts carbone sur les locataires
Pouvez-vous répercuter la hausse des coûts sur les locataires ? Cela dépend de votre structure de bail et des réglementations provinciales.
Baux avec services publics inclus
Si vous incluez le chauffage dans le loyer, vous absorbez toute l’augmentation de la taxe carbone. Chaque année, vos coûts augmentent et votre RNE diminue — à moins d’augmenter suffisamment le loyer pour couvrir la hausse.
Dans les provinces à contrôle des loyers (Ontario, C.-B., Manitoba, Î.-P.-É.), l’augmentation annuelle autorisée peut ne pas couvrir toute la hausse de la taxe carbone. L’augmentation indicative de l’Ontario était de 2,5 % pour 2025. Si vos coûts de chauffage ont augmenté de 8 % en raison de la seule taxe carbone, vous prenez du retard.
Stratégie : Si vous incluez les services publics dans les territoires à loyers réglementés, envisagez sérieusement un comptage séparé ou d’intégrer une marge suffisante dans les loyers initiaux pour absorber des augmentations pluriannuelles.
Services publics payés par les locataires
Si les locataires paient leur propre facture de gaz, la taxe carbone est leur problème, pas le vôtre. C’est la configuration la plus simple pour protéger votre RNE des hausses de coûts carbone.
Cependant, n’oubliez pas que les locataires ressentent aussi la douleur. Des coûts de services publics plus élevés rendent votre immeuble moins attrayant par rapport à un concurrent écoénergétique. Avec le temps, cela devient un désavantage locatif.
Ajustements en cours de bail
Dans la plupart des provinces, vous ne pouvez pas modifier la structure des services publics en cours de bail. Vous pouvez l’ajuster au renouvellement (sous réserve des règles de contrôle des loyers). Planifiez votre stratégie de services publics lors de l’établissement du bail initial — la modifier plus tard est compliqué.
Trajectoire future du prix carbone : ce qu’il faut prévoir
Personne ne sait exactement où ira la tarification du carbone après 2030. Mais voici ce que les signaux suggèrent :
Orientation fédérale : Le gouvernement s’est engagé vers la carboneutralité d’ici 2050. Maintenir ou augmenter la tarification du carbone est au cœur de cet objectif. La plupart des économistes du climat estiment que des prix de 200 $ à 300 $ par tonne pourraient être nécessaires d’ici 2040 pour atteindre les cibles.
À 250 $ par tonne : Le chauffage au gaz naturel supporterait environ 12,50 $ par GJ en taxe carbone seule. Le coût total du gaz pourrait atteindre 22 $ à 25 $ par GJ. À ce niveau, le chauffage au gaz coûte environ 2 fois le coût du chauffage par thermopompe dans la plupart des provinces.
Contexte international : Le prix carbone de l’UE a dépassé 100 EUR par tonne. La trajectoire du Canada est globalement courante, pas extrême.
Le point à retenir pour l’investisseur : Lorsque vous souscrivez une détention de 10 ans sur un immeuble chauffé au gaz naturel, vous devez modéliser la hausse des coûts carbone. Une hypothèse fixe pour les coûts de chauffage surestimera votre futur RNE.
Voici un cadre de planification simple :
| Holding Period | Carbon Cost Assumption |
|---|---|
| 1-3 years | Budget current rates + 10-15% annually |
| 3-7 years | Budget for $170/tonne by 2030 |
| 7-15 years | Budget for $200-$250/tonne range |
| 15+ years | Seriously consider converting to electric heat |
Ce que font les investisseurs avisés
J’ai parlé à des investisseurs partout au Canada qui sont en avance sur cette courbe. Voici ce que les plus astucieux font :
1. Convertir aux thermopompes lors de rénovations majeures
Lorsqu’une fournaise rend l’âme ou qu’un immeuble nécessite une révision mécanique majeure, ils passent aux thermopompes plutôt que de remplacer l’équipement au gaz. Le coût supplémentaire n’est souvent que de 3 000 $ à 5 000 $ de plus qu’une nouvelle fournaise au gaz, et les économies à long terme sont importantes.
2. Passer aux services publics payés par les locataires
Lorsque c’est possible, ils restructurent les baux pour que les locataires paient leurs propres coûts de chauffage. Cela élimine entièrement l’exposition à la taxe carbone de leurs dépenses d’exploitation.
3. Intégrer les coûts carbone dans l’analyse d’acquisition
Lors de la souscription d’un achat, ils modélisent 5 à 10 ans d’augmentation des coûts carbone et ajustent leur prix d’offre en conséquence. Un immeuble avec 5 000 $/an d’exposition à la taxe carbone aujourd’hui pourrait dépasser 10 000 $ d’ici 2030. C’est un véritable frein pour le RNE et la valeur de l’immeuble.
4. Cibler les immeubles dans les provinces à faible carbone
L’hydroélectricité bon marché du Québec et la forte adoption des thermopompes en font un marché naturellement résilient au carbone pour les immeubles locatifs. La C.-B. est similaire. Les investisseurs qui s’étendent sur ces marchés couvrent partiellement leur exposition carbone.
5. Réclamer les rabais et incitatifs disponibles
Les programmes fédéraux et provinciaux offrent des milliers de dollars en rabais pour passer du chauffage aux combustibles fossiles aux thermopompes. Ces programmes ne dureront pas éternellement — ils sont conçus pour accélérer la transition. Les investisseurs qui agissent maintenant captent les rabais ; ceux qui attendent pourraient les manquer.
En résumé
La taxe carbone n’est pas quelque chose que vous pouvez ignorer en espérant qu’elle disparaisse. C’est une augmentation structurelle du coût du chauffage aux combustibles fossiles qui croît chaque année. Pour les investisseurs avec des immeubles chauffés au gaz, elle gruge le RNE aujourd’hui et en grugera davantage demain.
Vous avez trois options :
- Ne rien faire et accepter des marges qui diminuent année après année.
- Répercuter les coûts sur les locataires en restructurant vers des services publics payés par les locataires.
- Passer au chauffage électrique (thermopompes) et éliminer entièrement le coût carbone.
L’option 3 est le meilleur jeu à long terme, surtout lorsque vous la combinez avec les rabais disponibles et que vous la synchronisez avec les cycles naturels de remplacement d’équipement. L’option 2 est une bonne mesure intérimaire. L’option 1, c’est simplement laisser de l’argent sur la table.
Les investisseurs qui comprennent cela tôt et positionnent leurs portefeuilles en conséquence surpasseront ceux qui ne le font pas. Les chiffres sont clairs — et ils ne vont que dans une seule direction.
Foire aux questions
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L'électricité est-elle soumise à la taxe carbone au Canada ?
La taxe carbone atteindra-t-elle réellement 170 $ par tonne, ou pourrait-elle être abrogée ?
Comment calculer la taxe carbone sur la facture de gaz de mon immeuble ?
Puis-je déduire la taxe carbone comme dépense d'entreprise sur mon immeuble locatif ?
Le remboursement canadien sur le carbone compense-t-il le coût pour les propriétaires ?
Dois-je éviter d'acheter des immeubles chauffés au gaz ?
Quel est l'effet de la tarification du carbone sur les évaluations et les valorisations immobilières ?
Qu'en est-il des immeubles chauffés au mazout au Canada atlantique ?
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