Invertir en una propiedad en dificultades puede ser un movimiento estratégico. Las propiedades en dificultades le permiten perfeccionar sus habilidades de inversión como inversionista de bienes raíces y cultivar valor en su cartera.
Si bien las propiedades en dificultades a menudo tienen el mayor potencial de retorno de su inversión, también son algunas de las inversiones más riesgosas que puede hacer. Comprender cómo detectar una propiedad que sea un pozo sin fondo antes de comprar es esencial.
Para minimizar el riesgo de su inversión, considere los riesgos más comunes a continuación. Al revisarlos, puede convertir su inversión arriesgada en una rentable.
No se necesita ser un experto para ver estos problemas potenciales, pero se necesita un ojo atento para detectarlos. Especialmente si se los están ocultando a propósito.
Ahora, si está interesado en aprender cómo financiar adecuadamente la compra de una propiedad en dificultades, haga clic en el enlace a continuación para una llamada de estrategia gratuita con nuestro equipo en LendCity™ para sopesar sus opciones de financiamiento.
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Qué hace que una propiedad esté “en dificultades”
No toda propiedad problemática está en dificultades por la misma razón. Entender el tipo de distress le ayuda a anticipar los riesgos que realmente enfrentará:
| Tipo | Qué ocurrió | En qué se está metiendo |
|---|---|---|
| Daño físico | Incendio, inundación, tormentas | Se necesita experiencia en renovación |
| Mantenimiento diferido | Años de negligencia | Puede ocultar problemas mayores |
| Distress financiero | Ejecución hipotecaria, bancarrota | A menudo se vende tal cual, cierres rápidos |
| Problemas legales | Gravámenes, problemas de título | Se requiere experiencia legal |
El hilo común: la condición actual crea oportunidades de adquisición a precios por debajo del mercado. Está comprando problemas de los que obtendrá ganancias al resolverlos — si los identifica con precisión antes de comprometerse.
Problemas Más Comunes que se Encuentran en una Propiedad en Dificultades
Cuando compra una propiedad en dificultades, no espera que todo sea perfecto. Pero debe tener en cuenta los tipos de reparaciones necesarias para renovar la propiedad.
Comprar una propiedad en dificultades que necesite reparaciones y rehabilitación extensas podría hacer que exceda su presupuesto y gaste de más en la casa.
Es importante comprender los problemas más comunes al invertir en propiedades en dificultades. Ya sea que esté siguiendo el método BRRRR o haciendo “flipping” usando la regla del 70 por ciento, comprender estos problemas lo ayuda a presupuestar con precisión y evitar sorpresas.
Aquí es donde debe prestar mucha atención.
Problemas de Cimentación
Los problemas de cimentación están entre los más costosos en propiedades en dificultades. Las señales de alerta incluyen grietas diagonales en las paredes, puertas y ventanas que se atascan o no cierran, pisos desiguales o inclinados, huecos entre paredes y techos, y grietas visibles o deterioro de la cimentación. La estabilización a menudo cuesta $15,000–$50,000+, y las reparaciones estructurales mayores pueden requerir evaluaciones de ingeniería. El financiamiento también puede no estar disponible hasta que se resuelvan los problemas estructurales.
Problemas de Plomería
Las propiedades en dificultades son conocidas por tener problemas de plomería que pueden ser difíciles de identificar a primera vista.
Las fugas de plomería se pueden encontrar en cualquier parte de la casa. Es posible que no pueda encontrar la fuente de una fuga hasta que se convierta en un problema importante.
Debe prestar especial atención a Problemas de Plomería que Todo Inversionista Inmobiliario Debe Conocer si está considerando comprar.
Si no logra identificar ningún problema de plomería dentro de la casa, puede consultar el medidor de agua para ayudarle a determinar si hay problemas de plomería.
Apague todos los grifos y electrodomésticos y revise el medidor de agua. Si el medidor está girando, entonces potencialmente tiene problemas de plomería.
Además, puede llevar un sensor de humedad al inspeccionar la propiedad de alquiler. Un sensor de humedad puede ayudarle a encontrar fugas dentro de las paredes.
Daños por Agua
Los daños por agua son uno de los problemas más graves que pueden ocurrir en una casa. Siempre es fácil de detectar si no sabes qué buscar.
Además de las fugas obvias y los daños por agua a simple vista, preste atención al crecimiento de moho. El moho puede crecer:
- debajo de los lavabos
- cerca de las tuberías de agua en el sótano
- en el ático desde el techo
- debajo del piso
Los daños por agua también pueden causar que el piso se deforme en los baños y las cocinas y alrededor de ellos.
Tenga en cuenta que los daños por agua no necesariamente tienen que ser un problema de plomería. Una mala nivelación de la propiedad puede dejarla vulnerable a inundaciones e intrusión de agua después de una tormenta. O, un incidente de plomería anterior que ocurrió una vez puede no haber sido remediado adecuadamente, dejando problemas duraderos.
Los daños por agua pueden ser visibles y estructurales. Si ve manchas en los techos de alguna habitación, esto puede ser una señal de una fuga anterior.
Además, intente usar su nariz y huela alrededor para ver si puede oler algo a humedad. Por lo general, una propiedad húmeda olerá a moho. Este olor a humedad indica posibles problemas de agua o plomería.
Tuberías de Alcantarillado Rotas
Una tubería de alcantarillado rota puede ser un problema increíblemente costoso y laborioso de reparar. Las tuberías de alcantarillado pueden dañarse por escombros arrojados al sistema, sistemas de raíces de árboles crecidos o erosión. Independientemente de la causa, no querrá quedarse con una propiedad que tenga una tubería de alcantarillado rota.
No puede mirar fácilmente la tubería de alcantarillado para ver si está en buenas condiciones. Deberá buscar signos de daño en la superficie.
Busque cualquier depresión alrededor de la línea que indique erosión y colapso de la línea. Además, preste atención al crecimiento de hierba más verde sobre la línea que indica una fuga y busque signos de excavación cercana.
Además, si está realizando una inspección de la vivienda, puede llevar a un plomero con una cámara y hacerla pasar por la tubería de alcantarillado. Esto tiene un costo, así que intente tener a su plomero solo si está realmente interesado en una propiedad en particular.
Plagas
Lidiar con un problema de plagas es lo último que querrá hacer después de comprar una propiedad en dificultades.
Dependiendo de cuánto tiempo hayan estado las plagas en la propiedad, puede ser difícil deshacerse de ellas.
Cuando identifique y erradique a los huéspedes no deseados, es probable que ya hayan causado daños en la estructura y los cimientos de las propiedades en dificultades.
Puede buscar madera podrida, serrín, pequeños agujeros y otros signos de anidación y excavación. Estos signos indican la presencia de plagas en una casa.
Otro gran consejo es preguntar a los vecinos cómo están las plagas. A menudo, si su vecino tiene problemas de plagas, usted también podría tenerlos.
Si está interesado en una propiedad para renovar y desea saber si una hipoteca de compra más mejoras cubre su presupuesto de renovación, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity™ y le explicaremos sus opciones de financiamiento.
Problemas de Cableado
El cableado eléctrico es increíblemente importante en una casa, pero también puede ser increíblemente peligroso si no está en buenas condiciones.
El cableado eléctrico antiguo y corroído que no tiene la capacidad de soportar las necesidades eléctricas de una propiedad puede causar un mayor riesgo de incendio.
Averigüe todo lo que pueda sobre el cableado existente en la propiedad. Una hipoteca de compra más mejoras puede ayudar a financiar estas reparaciones. Puede evitar comprar una casa si requiere una instalación y reparación de cableado extensas, si no está listo financieramente para actualizarla.
Revise el panel eléctrico y el cableado expuesto para tener una idea general del estado del cableado. Manténgase alejado del cableado de “knob and tube” (perilla y tubo), o espere una factura considerable por el reemplazo.
Contaminación Ambiental
Las propiedades en dificultades más antiguas también pueden ocultar problemas ambientales: asbesto en aislamiento o pisos, pintura con plomo en viviendas construidas antes de 1978, tanques subterráneos de combustible que contaminan el suelo, o vertidos ilegales en estructuras vacías. La remediación puede ser sustancial y puede ser legalmente requerida antes de la ocupación — considere evaluaciones ambientales cuando el historial o la condición visible de una propiedad levante banderas rojas.
Financiamiento de Compras en Dificultades
Las hipotecas tradicionales normalmente no funcionan para propiedades muy deterioradas — los prestamistas exigen estándares mínimos de condición. Las alternativas comunes incluyen prestamistas hard money, prestamistas privados, especialistas en préstamos de renovación y compras en efectivo. Espere tasas más altas y enganches mayores. Establezca relaciones de financiamiento antes de buscar propiedades para poder actuar rápido cuando aparezcan oportunidades.
Presupueste renovaciones con una contingencia del 20–30 % por encima de los costos estimados. Las propiedades en dificultades revelan rutinariamente problemas ocultos una vez que comienza la demolición, y las proyecciones agresivas a menudo borran el margen de ganancia.
Mantenga su Ingenio Agudo Mientras Inspecciona
Invertir en una propiedad en dificultades puede ser una excelente opción, pero es necesaria precaución adicional para garantizar que su inversión valga la pena.
Tomarse el tiempo para inspeccionar una propiedad en dificultades y verificar los problemas principales antes de comprar puede ahorrarle dolores de cabeza y pérdidas financieras. Para conocer las tendencias más amplias que afectan el valor de las propiedades y el flujo de acuerdos, consulte nuestra Actualización del Mercado Inmobiliario: Lo Que los Inversionistas Necesitan Saber.
Ahora, si está interesado en aprender cómo financiar adecuadamente la compra de una propiedad en dificultades, explore Financiamiento Hipotecario “Fix & Flip” o haga clic en el enlace a continuación para una llamada de estrategia gratuita con nuestro equipo en LendCity™.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Antes de hacer una oferta por una propiedad en dificultades, vale la pena conocer sus límites de financiamiento para renovaciones con anticipación. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para no exceder su presupuesto en reparaciones que el prestamista no cubrirá.
Para profundizar en el ángulo de financiamiento de este tema, consulta nuestra guía de financiamiento para flips.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es una propiedad en dificultades y por qué debería invertir en una?
¿Cuáles son los problemas más comunes que se encuentran en las propiedades en dificultades?
¿Cómo puedo identificar daños ocultos por agua en una propiedad en dificultades?
¿Debo contratar a un inspector profesional antes de comprar una propiedad en dificultades?
¿Cómo puedo comprobar si hay problemas de plomería en una propiedad en dificultades?
¿Qué problemas eléctricos debo tener en cuenta en las propiedades en dificultades?
¿Cómo puedo saber si una propiedad en dificultades tiene una tubería de alcantarillado rota?
¿Cómo puede LendCity™ ayudarme a financiar una inversión en propiedades en dificultades?
¿Puedo inspeccionar antes de comprar una propiedad en dificultades en subasta?
¿Qué margen de ganancia debo apuntar en una operación en dificultades?
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