Planification de la relève pour les investisseurs immobiliers canadiens

Voici quelque chose que je n’entends pas assez souvent chez les investisseurs : vous êtes le point de défaillance unique de votre entreprise immobilière.

Pensez-y. Vous savez quels locataires paient en retard. Vous connaissez le plombier qui répond à minuit. Vous savez quel immeuble a une fournaise en fin de vie. Vous connaissez les dates de renouvellement d’assurance, les dates d’échéance hypothécaire, les délais d’appel de taxes foncières.

Imaginez maintenant que vous disparaissiez demain. Pas seulement un décès. Peut-être un AVC. Peut-être que vous vous faites renverser par un bus. Peut-être que vous décidez simplement de partir six mois en voilier sans pouvoir être joint.

Quelqu’un pourrait-il prendre la relève et gérer votre portefeuille ? Ou tout commencerait-il à s’effondrer en une semaine ?

C’est ça, la vraie planification de la relève. Il ne s’agit pas seulement de décès et d’impôts. Il s’agit de bâtir une entreprise qui ne dépend pas entièrement de votre présence.

Le problème de la personne clé

Dans le jargon d’entreprise, on appelle cela le « risque lié à la personne clé ». Quand une seule personne détient toutes les connaissances, les relations et le pouvoir décisionnel, l’entreprise est fragile. Qu’une seule personne tombe malade, s’épuise ou décède, et tout peut s’effondrer.

Les investisseurs immobiliers sont particulièrement vulnérables parce que la plupart d’entre nous gèrent leurs portefeuilles comme des exploitants solos. Nous gardons l’information dans notre tête. Nous avons des ententes verbales avec des entrepreneurs. Nous gérons les immeubles depuis nos téléphones personnels.

J’ai vu ce qui arrive quand un investisseur détenant 12 immeubles décède soudainement. Son conjoint ne savait pas quels immeubles avaient des hypothèques à renouveler, quels locataires étaient au mois, ni même qui était le gestionnaire des unités à l’extérieur. Il a fallu des mois pour tout démêler, et pendant ce temps, deux locataires ont cessé de payer leur loyer parce que personne ne répondait à leurs demandes d’entretien et qu’ils pensaient que personne ne le remarquerait.

Tout cela est évitable. Tout.

Étape 1 : Bâtir un système de documentation

Je sais, je sais. La documentation n’est pas sexy. Mais c’est le fondement de tout le reste en planification de la relève.

Vous avez besoin d’un endroit central, que ce soit un cartable, un disque partagé ou un coffre-fort numérique protégé par mot de passe, qui contient les éléments suivants pour chaque immeuble :

Dossier d’information par immeuble

Pour chaque immeuble, créez un dossier qui comprend :

• Adresse de l’immeuble et description légale
• Date d’achat et prix
• Valeur estimative actuelle (à mettre à jour annuellement)
• Détails hypothécaires : prêteur, solde, taux, date d’échéance, montant du paiement
• Détails d’assurance : fournisseur, numéro de police, montants de couverture, date de renouvellement
• Information sur les taxes foncières : montant annuel, calendrier de paiement
• Information sur les locataires : noms, conditions de bail, montants de loyer, coordonnées
• Coordonnées du gestionnaire immobilier (le cas échéant)
• Entrepreneurs clés : plombier, électricien, CVC, entrepreneur général
• Détails de condo/copropriété (le cas échéant) : compagnie de gestion, frais mensuels, cotisations spéciales
• Historique des rénovations : ce qui a été fait, quand, coût, garanties
• Structure corporative : si détenu en société, quelle entité détient quel immeuble

Aperçu financier

Un résumé d’une seule page de l’ensemble de votre portefeuille :

Mettez-le à jour chaque trimestre. Cela prend 20 minutes et c’est le document le plus précieux pour quiconque prend votre place.

Contacts professionnels

Une liste complète de toutes les personnes impliquées dans votre entreprise immobilière :

• Courtier hypothécaire
• Avocat en droit immobilier
• Comptable
• Courtier d’assurance
• Gestionnaires immobiliers
• Agents immobiliers
• Entrepreneurs (avec des notes sur leur fiabilité)
• Contacts bancaires
• Planificateur financier
• Avocat en successions

Incluez les noms, numéros de téléphone, courriels et une note sur ce que chaque personne gère. Si votre conjoint ou successeur doit appeler quelqu’un, il devrait pouvoir décrocher le téléphone et dire : « Je suis le partenaire de [Nom]. Il m’a dit de vous appeler s’il arrivait quelque chose. »

Accès numérique

C’est ce qu’on oublie constamment. Où sont vos identifiants ?

• Logiciel de gestion immobilière
• Services bancaires en ligne
• Mon dossier ARC
• Portails d’assurance
• Portails de prêteurs hypothécaires
• Comptes courriel utilisés pour l’immobilier
• Stockage infonuagique où les documents sont conservés

Utilisez un gestionnaire de mots de passe et assurez-vous que votre liquidateur ou conjoint a accès au mot de passe maître. Conservez cette information dans une enveloppe scellée chez votre avocat ou dans un coffret de sûreté.

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Étape 2 : Éliminer le risque lié à la personne clé

La documentation est passive. L’étape suivante est active : commencez à vous retirer comme goulot d’étranglement.

Embaucher une gestion immobilière

Si vous gérez vous-même, c’est la plus grande vulnérabilité de votre portefeuille. Quand vous serez parti, qui percevra les loyers ? Qui gérera le chauffe-eau qui brise à 2 h du matin ? Qui sélectionnera les nouveaux locataires ?

La gestion immobilière professionnelle coûte 8 à 12 % du loyer brut. Sur un logement loué 2 000 $/mois, c’est 160 à 240 $/mois. Cela semble beaucoup quand vous êtes vivant et que vous le faites vous-même. Chaque sou en vaut la peine quand vous ne l’êtes plus.

Même si vous aimez gérer vous-même, envisagez de confier au moins certains immeubles à une gestion professionnelle. Commencez par vos immeubles éloignés. Puis ajoutez-en d’autres au fil du temps. Cela vous donne aussi des données sur le coût d’une bonne gestion afin que votre successeur sache quoi budgéter.

Former un membre de la famille ou un partenaire

Choisissez quelqu’un, votre conjoint, un enfant adulte, un associé, et commencez à l’impliquer dans l’entreprise. Pas seulement en lui en parlant. En l’impliquant réellement.

Faites-le assister à une rencontre de renouvellement hypothécaire. Laissez-le gérer une plainte de locataire. Accompagnez-le dans la déclaration fiscale annuelle. Montrez-lui comment lire les états de flux de trésorerie.

Cela ne signifie pas qu’il doit devenir gestionnaire immobilier à temps plein. Cela signifie qu’il doit en savoir assez pour prendre des décisions éclairées jusqu’à ce qu’un vrai plan puisse être mis en œuvre.

Créer des lignes directrices décisionnelles

Écrivez les règles que vous suivez dans votre tête :

• « Si un locataire a plus de 15 jours de retard, entamez la procédure d’avis formelle »
• « N’approuvez jamais une rénovation de plus de 5 000 $ sans deux soumissions »
• « Renouvelez les hypothèques 120 jours avant l’échéance »
• « Gardez six mois de dépenses dans le compte d’exploitation »
• « Si un immeuble ne peut couvrir ses propres dépenses pendant trois mois consécutifs, mettez-le sur la liste de vente »

Ces lignes directrices donnent à votre successeur un cadre pour décider sans vous. Il n’a pas besoin de les suivre rigidement. Il a juste besoin d’un point de départ.

Étape 3 : Revoir vos assurances

Les investisseurs pensent souvent à l’assurance de leurs immeubles mais oublient l’assurance pour eux-mêmes.

Assurance vie

Si vous décédez, votre portefeuille fait face à deux menaces financières immédiates :

1. La facture fiscale de la disposition présumée. Comme je l’ai expliqué dans un article précédent, l’ARC considère tous vos actifs comme vendus à la juste valeur marchande le jour de votre décès. Cela peut créer une facture fiscale à six chiffres.

2. La perte de revenus pour le service de la dette. Si votre revenu personnel était nécessaire pour qualifier ou payer les hypothèques, votre décès crée une crise de trésorerie.

L’assurance vie répond aux deux. Une police temporaire peut couvrir la facture fiscale estimée. Une police distincte (ou un avenant) peut fournir un remplacement de revenu pendant une période déterminée pendant que votre famille s’ajuste.

Pour un investisseur avec un portefeuille de 2 millions de dollars et environ 300 000 $ en impôts sur disposition présumée, une police d’assurance vie temporaire de 20 ans pour 500 000 $ pourrait coûter 50 à 80 $/mois pour une personne de 45 ans en bonne santé. C’est le coût d’un souper au restaurant par mois pour protéger votre famille d’un désastre à six chiffres.

Assurance invalidité

C’est l’assurance que personne n’achète et dont tout le monde a besoin. Vos chances de devenir invalide avant 65 ans sont nettement plus élevées que vos chances de décéder avant 65 ans.

Si vous êtes invalide, vous ne pouvez pas gérer les immeubles, vous ne pouvez pas travailler à votre emploi principal, et les factures continuent d’arriver. L’assurance invalidité remplace une partie de votre revenu (généralement 60 à 70 %) pendant une invalidité.

Pour les investisseurs immobiliers, réfléchissez aussi à l’effet de l’invalidité sur vos renouvellements hypothécaires. Certains prêteurs exigent une preuve de revenu au renouvellement. Si vous êtes en invalidité, pouvez-vous encore qualifier ? Discutez-en avec votre courtier hypothécaire maintenant, pas quand cela arrivera.

Assurance personne clé pour les partenariats

Si vous investissez avec des partenaires, envisagez une assurance personne clé sur chaque associé. Si un associé décède ou devient invalide, le paiement d’assurance peut servir à racheter sa part, à financer la gestion immobilière ou à couvrir les coûts de transition.

Le coût dépend du montant de couverture et de la santé de l’assuré, mais c’est généralement abordable et cela en vaut largement la peine pour tout partenariat avec des actifs importants.

Étape 4 : Planifier la transition graduelle

Les meilleurs plans de relève se réalisent lentement, sur des années, pas en situation de crise.

Phase 1 : Documentation et systèmes (Année 1)

Bâtissez le système de documentation décrit ci-dessus. Organisez toute votre information. Mettez en place la gestion immobilière pour au moins certains immeubles. Créez les lignes directrices décisionnelles.

C’est la phase « si je me faisais frapper par un bus demain ». L’objectif est que quelqu’un puisse prendre votre cartable et gérer le portefeuille à un niveau de base.

Phase 2 : Impliquer la prochaine génération (Années 2 à 5)

Commencez à impliquer votre successeur dans l’entreprise. Il peut s’agir de votre conjoint, de vos enfants adultes ou d’un partenaire de confiance.

• Amenez-le aux inspections d’immeubles
• Faites-le assister aux rencontres de renouvellement hypothécaire
• Laissez-le gérer un projet de rénovation
• Incluez-le dans les décisions de sélection de locataires
• Accompagnez-le dans la revue financière annuelle

L’objectif n’est pas de tout lui mettre sur les épaules. C’est de bâtir graduellement sa compétence et sa confiance.

Pour les investisseurs avec des enfants adolescents ou dans la vingtaine, c’est aussi l’occasion d’enseigner la littératie financière concrète. Laissez-les voir la perception des loyers, le suivi des dépenses et les calculs hypothécaires en action. Vous formez à la fois un successeur et un investisseur.

Phase 3 : Transférer les responsabilités (Années 5 à 10)

Commencez à transférer le véritable pouvoir décisionnel. Laissez votre successeur gérer un ou deux immeubles de façon autonome. Laissez-le gérer une vacance. Laissez-le négocier avec un entrepreneur.

C’est là que vous découvrirez si votre successeur est prêt, disposé et capable. Certains enfants ne veulent pas du portefeuille. Certains conjoints ne sont pas intéressés. Certains partenaires veulent sortir.

Mieux vaut le découvrir maintenant qu’après votre départ.

Si votre successeur désigné n’est pas intéressé ou capable, ce n’est pas grave. Le plan change. Peut-être que les immeubles seront vendus et que le produit sera investi dans quelque chose de plus simple. Peut-être qu’une compagnie de gestion professionnelle prendra la relève en permanence. Peut-être qu’un fiduciaire corporatif gérera la société.

Phase 4 : Formaliser la structure (Années 5 à 10)

Travaillez avec votre avocat en successions et votre comptable pour mettre en place la structure juridique :

• Gel successoral (si vous utilisez une société)
• Mise en place de fiducie (le cas échéant)
• Testament mis à jour reflétant le plan de relève
• Procurations
• Conventions d’actionnaires (si plusieurs membres de la famille sont impliqués)
• Conventions d’achat-vente (si des partenaires sont impliqués)

La structure juridique doit correspondre au plan pratique. Si votre plan prévoit que votre fille reprenne le portefeuille, les documents juridiques doivent lui donner l’autorité et les ressources pour le faire.

Phase 5 : Prendre du recul (Années 10 et plus)

Si tout se passe bien, vous vous retirez graduellement de la gestion quotidienne. Vous devenez le conseiller, pas l’exploitant. Vous êtes disponible pour les questions et les grandes décisions, mais le portefeuille fonctionne sans votre implication quotidienne.

C’est le scénario idéal. Vous avez bâti une entreprise qui génère un revenu passif pour votre famille indépendamment de votre implication personnelle. C’est un véritable héritage.

La conversation que personne ne veut avoir

Toute la documentation, les assurances et les structures juridiques du monde ne servent à rien si vous n’avez pas eu la vraie conversation avec votre famille.

Asseyez-vous avec votre conjoint, vos enfants et toute autre personne impliquée dans votre plan. Dites-leur :

• Ce que vous possédez et pourquoi
• Quel est le plan général pour le portefeuille
• Où se trouvent les documents
• Qui appeler en premier (votre avocat et votre comptable)
• Quelles sont vos volontés pour les immeubles (conserver, vendre, transition progressive)

Cette conversation est inconfortable. Les gens n’aiment pas parler de décès et d’invalidité, surtout avec leur famille. Mais l’inconfort d’une conversation n’est rien comparé au chaos d’aucune conversation.

J’ai constaté qu’il est utile de le présenter pratiquement : « Je veux m’assurer que vous êtes pris en charge, et je veux m’assurer que tout ce travail que j’ai fait ne soit pas gaspillé. Laissez-moi vous expliquer tout. »

La plupart des familles sont reconnaissantes. Elles se posaient ces questions. Elles ne voulaient simplement pas les soulever.

Que faire pour les investisseurs sans successeur familial ?

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Tout le monde n’a pas d’enfants qui veulent reprendre le portefeuille. Tout le monde n’a pas un conjoint intéressé par l’immobilier. Certains investisseurs sont célibataires. Certains ont des situations familiales qui rendent la relève directe peu pratique.

Si c’est votre cas, voici vos options :

Vendez le portefeuille au fil du temps. Commencez à vendre les immeubles graduellement de manière fiscalement efficace. Profitez du produit. Il n’y a rien de mal à bâtir de la richesse, à la dépenser et à laisser ce qui reste.

Mettez en place une structure de gestion professionnelle. Un fiduciaire corporatif ou une compagnie de gestion immobilière professionnelle peut gérer le portefeuille après votre départ. Votre testament dirige les revenus vers vos bénéficiaires. Les professionnels s’occupent des opérations.

Vendez à vos locataires. Les locataires de longue date font parfois d’excellents acheteurs. Ils connaissent l’immeuble, ils y sont déjà, et les ententes de location avec option d’achat peuvent vous procurer un revenu stable pendant la transition.

Faites un don à un organisme de bienfaisance. Si vous avez la fibre philanthropique, donner un immeuble ayant pris de la valeur à un organisme de bienfaisance enregistré peut éliminer entièrement l’impôt sur les gains en capital tout en vous donnant un reçu de don. Ce n’est pas pour tout le monde, mais pour les investisseurs sans personnes à charge et avec un esprit caritatif, cela peut être une option puissante.

Réflexions finales

Un portefeuille immobilier n’est pas un héritage tant qu’il ne peut pas survivre sans vous. En ce moment, pour la plupart des investisseurs, c’est un emploi bien rémunéré qui se termine dès qu’il vous arrive quelque chose.

Le travail de planification de la relève n’est pas glamour. Ce sont des cartables et des chiffriers et des conversations familiales gênantes et des polices d’assurance et des documents juridiques. C’est la partie la moins excitante de l’investissement immobilier.

Mais c’est la partie qui détermine si votre famille profitera de la richesse que vous avez bâtie ou luttera pour la conserver.

Commencez aujourd’hui. Pas avec un grand geste dramatique. Commencez simplement par la documentation. Créez les dossiers d’information par immeuble. Mettez à jour l’aperçu financier. Notez vos contacts professionnels. Puis continuez à bâtir à partir de là.

Votre portefeuille mérite un plan. Votre famille mérite un plan. Et honnêtement ? Vous dormirez mieux en sachant qu’il en existe un.

Foire aux questions