Si vous regardez les prix de Montréal grimper et vous demandez si le Québec offre encore des points d’entrée abordables pour les investisseurs immobiliers, la réponse est oui — mais il faut regarder au-delà de l’île. Trois marchés secondaires se démarquent : Drummondville, Granby et Trois-Rivières. Chacun se trouve à une distance de conduite raisonnable de Montréal, chacun offre des prix nettement plus bas, et chacun possède sa propre histoire économique.
Mais voici la vérité franche : aucun de ces marchés n’est un coup de cash-flow garanti. L’environnement réglementaire du Québec, les taxes foncières et la hausse des prix signifient que vous ferez probablement face à un cash-flow négatif modeste dans les premières années, en misant sur l’appréciation et le remboursement de l’hypothèque pour bâtir votre patrimoine au fil du temps.
Laissez-moi vous présenter ces trois marchés afin que vous puissiez déterminer lequel — le cas échéant — correspond à votre stratégie d’investissement.
En un coup d’œil : comparaison des trois marchés
Avant d’entrer dans les détails, voici un aperçu côte à côte de ces trois villes au début de 2026.
| Facteur | Drummondville | Granby | Trois-Rivières |
|---|---|---|---|
| Population (est. 2025) | ~86 000 | ~72 000 | ~151 000 |
| Population de l’agglomération | ~115 000 | ~85 000 | ~162 000 |
| Prix médian des maisons | ~330 000 $ | ~490 000 $ | ~290 000 $ |
| Loyer moyen 2 CAC | ~1 400 $/mois | ~1 300 $/mois | ~1 100 $/mois |
| Distance de Montréal | 110 km (1 h 15) | 84 km (1 h) | 130 km (1 h 30) |
| Principal moteur économique | Pôle manufacturier | Tourisme des Cantons-de-l’Est + industrie | Ville universitaire (UQTR) + industriel |
| Croissance démographique (2016-2021) | +5,4 % | +4,4 % | +3,5 % |
| Langue principale | Français (95 %+) | Français (90 %+) | Français (94 %+) |
Quelques éléments sautent immédiatement aux yeux. Trois-Rivières est la plus grande ville, mais affiche le prix médian le plus bas, ce qui en fait le point d’entrée le plus accessible. Granby est la plus petite, mais affiche les prix les plus élevés, portés par la demande des Cantons-de-l’Est et la proximité de Montréal. Drummondville se situe au milieu sur presque tous les indicateurs, ce qui convient bien à une ville qui se trouve littéralement au milieu de l’autoroute entre Montréal et Québec.
Drummondville : le carrefour manufacturier
L’histoire
L’argumentaire de Drummondville est simple : la ville se trouve à mi-chemin sur la Transcanadienne entre Montréal et Québec, et elle a tiré parti de cette position pour bâtir une économie manufacturière diversifiée qui croît de façon constante depuis des décennies.
La ville est sur une véritable trajectoire de croissance. Sa population est passée d’environ 76 000 habitants en 2016 à près de 86 000 aujourd’hui — un taux de croissance d’environ 2,5 % par année au cours des périodes récentes. La MRC de Drummond au sens large a dépassé les 114 000 résidents et continue de croître.
Économie et employeurs
Drummondville se positionne comme la capitale de la région du Centre-du-Québec, et elle appuie cette revendication sur une base d’employeurs étonnamment diversifiée. L’économie s’est historiquement construite sur le secteur manufacturier — la construction du barrage hydroélectrique des chutes Hemmings en 1920 a lancé une vague industrielle qui ne s’est jamais vraiment arrêtée. Aujourd’hui, la ville compte des employeurs dans le manufacturier, la technologie, le commerce de détail et les services.
Le taux d’emploi des adultes en âge de travailler (25-64 ans) s’élève à un solide 79,9 %. C’est un bon chiffre pour un marché secondaire et il reflète une véritable vitalité économique plutôt qu’une ville qui repose sur un ou deux gros employeurs.
Un point à surveiller : le vieillissement de la population commence à se manifester dans les données sur la main-d’œuvre. Entre 2008 et 2016, le nombre de prestataires du Régime de rentes du Québec dans la région a augmenté de plus de 50 %. Ce n’est pas une crise immédiate, mais c’est un vent contraire démographique qui pourrait affecter la demande locative à long terme si l’immigration et la migration interne ne suivent pas le rythme.
Marché immobilier
Les prix médians des maisons unifamiliales à Drummondville se situent autour de 350 000 $ au début de 2026, ce qui est nettement inférieur à la moyenne de Montréal, mais a considérablement augmenté au cours des dernières années. Le marché ici a été concurrentiel — la région du Centre-du-Québec a vu le nombre d’inscriptions actives diminuer et les délais de vente se raccourcir, des signes classiques d’un marché de vendeurs.
Les loyers ont également grimpé fortement. Le loyer moyen demandé pour un appartement de deux chambres a approximativement doublé, passant de 600 $ à 1 200 $ entre 2019 et 2025. Les loyers actuels pour un deux chambres se situent autour de 1 200 $ à 1 400 $ selon le logement.
Qui devrait s’intéresser à Drummondville
Drummondville convient le mieux aux investisseurs qui recherchent un marché équilibré : ni le point d’entrée le moins cher, ni le plus cher, mais des fondamentaux solides sur toute la ligne. Si vous valorisez la diversité économique et l’élan de croissance démographique plutôt que les prix planchers, c’est votre marché.
Granby : la prime des Cantons-de-l’Est
L’histoire
Granby se trouve à 84 kilomètres au sud-est de Montréal, dans les Cantons-de-l’Est du Québec, une région reconnue pour le tourisme, les activités de plein air et une qualité de vie qui attire constamment à la fois des retraités et de jeunes familles à la recherche d’un rythme différent de la vie urbaine.
La ville est passée d’environ 66 000 habitants en 2016 à environ 72 000 aujourd’hui. C’est le plus petit de nos trois marchés, mais il pèse au-dessus de son poids sur le plan économique et culturel.
Économie et employeurs
L’économie de Granby est plus diversifiée qu’on pourrait s’y attendre d’une ville célèbre pour son zoo. Le secteur manufacturier représente encore plus de 30 % de la main-d’œuvre, les textiles, les vêtements, les produits métalliques et le bois d’œuvre étant des secteurs majeurs. La ville et Bromont à proximité ont réussi à attirer des usines de transport et d’électronique, ajoutant des emplois à plus forte valeur.
Le tourisme est véritablement important ici. Le Zoo de Granby est l’un des plus grands au Canada et attire des visiteurs toute l’année. Le Festival de la chanson de Granby annuel ajoute du prestige culturel. Le Cégep de Granby offre de l’enseignement postsecondaire et emploie une main-d’œuvre professionnelle substantielle.
La localisation dans les Cantons-de-l’Est signifie également que Granby bénéficie de l’attrait régional plus large — la proximité des stations de ski, des lacs et de la frontière américaine (à seulement 48 km) crée un attrait lifestyle qui soutient la demande de logements auprès de démographies au-delà du locataire typique.
Marché immobilier
C’est ici que Granby devient intéressant — et potentiellement difficile pour les investisseurs. Le prix médian des maisons unifamiliales a atteint 468 250 $ au T4 2024, en hausse de 9 % d’une année à l’autre. À la mi-2025, les prix médians avaient grimpé autour de 490 000 $. C’est nettement plus élevé que Drummondville ou Trois-Rivières, et cela commence à frôler les seuils de prix où le cash-flow devient très difficile.
Le boom de la construction locative raconte une partie de l’histoire : en 2024, la ville a vu 706 nouvelles maisons construites, dont 490 étaient des logements locatifs. Plus de 75 % de la nouvelle construction en 2025 a été dans le segment locatif. La ville vise à ajouter 5 500 unités de logement d’ici 2034 par densification.
Pourtant, le taux d’inoccupation demeure extraordinairement bas à 0,5 %, et les loyers continuent de grimper. C’est un marché où la demande dépasse véritablement l’offre, même avec une activité de construction agressive.
Qui devrait s’intéresser à Granby
Granby est le pari d’appréciation parmi ces trois marchés. Le prix d’entrée plus élevé signifie que le cash-flow sera plus serré, mais la prime lifestyle des Cantons-de-l’Est, les faibles taux d’inoccupation et les solides fondamentaux de la demande suggèrent une croissance continue des prix. Si vous êtes à l’aise avec un cash-flow négatif en échange de la constitution d’équité et que vous croyez à l’histoire à long terme des Cantons-de-l’Est, Granby pourrait fonctionner.
Trois-Rivières : la ville universitaire abordable
L’histoire
Trois-Rivières est le doyen de ces trois marchés — littéralement. Fondée en 1634, c’est l’une des plus anciennes villes d’Amérique du Nord et la plus ancienne ville industrielle du Canada (sa première fonderie date de 1738). Avec une population d’environ 151 000 habitants, c’est aussi de loin la plus grande de nos trois villes.
La ville est située au confluent des rivières Saint-Maurice et Saint-Laurent, à environ 130 km au nord-est de Montréal. Elle a déjà été connue comme la capitale mondiale des pâtes et papiers — de la fin des années 1920 au début des années 1960, cette industrie a dominé. Aujourd’hui, l’économie s’est considérablement diversifiée, bien que la transition n’ait pas toujours été en douceur.
Économie et employeurs
La plus grande présence institutionnelle à Trois-Rivières est l’Université du Québec à Trois-Rivières (UQTR), qui ancre l’identité de la ville en tant que ville universitaire et fournit un emploi stable ainsi qu’un flux constant de locataires étudiants.
Du côté industriel, Marmen Incorporated fabrique des tours d’éoliennes et emploie environ 1 000 personnes entre ses installations de Trois-Rivières et de Matane. La ville possède des forces industrielles dans la transformation des métaux, l’électronique, les thermoplastiques et la fabrication d’armoires. Un parc industriel près de l’aéroport de Trois-Rivières sert de pôle régional pour l’industrie aéronautique.
Une préoccupation à souligner : la région de la Mauricie a été disproportionnellement touchée par les tensions commerciales avec les États-Unis, les taux de chômage y augmentant plus rapidement que la moyenne provinciale. Compte tenu du profil industriel de la ville, toute escalade des différends commerciaux pourrait créer des vents contraires pour l’économie locale et, par extension, pour la demande locative.
Marché immobilier
Trois-Rivières offre le point d’entrée le plus accessible de ces trois marchés. Le prix moyen des inscriptions MLS tourne autour de 430 000 $, mais les prix médians de vente pour les propriétés d’investissement typiques (petites maisons unifamiliales et duplex) se situent plutôt entre 250 000 $ et 300 000 $. Le prix agrégé des maisons devrait augmenter d’environ 10 % d’ici le T4 2026 par rapport au T4 2025, ce qui le pousserait vers 430 000 $.
Le marché a été concurrentiel : le T2 2025 a enregistré 404 transactions, un niveau historiquement élevé pour cette période. Les inscriptions actives ont diminué de 3 %, et le délai pour écouler l’inventaire existant est tombé à seulement 2,5 mois — bien en deçà de la moyenne historique de près de 7 mois.
Les loyers moyens sont les plus bas de nos trois marchés, avec des appartements de deux chambres autour de 1 100 $ par mois. Les unités d’une chambre se situent autour de 900 $.
Qui devrait s’intéresser à Trois-Rivières
Trois-Rivières est le pari de la valeur. Prix d’entrée le plus bas, demande locative étudiante de l’UQTR et forte appréciation prévue. Les risques sont la démographie vieillissante (âge médian de 47,2 ans contre une moyenne canadienne de 41,6), l’exposition aux perturbations économiques liées au commerce et une distance légèrement plus grande de Montréal. Mais si un point d’entrée abordable et une base de locataires diversifiée (étudiants, travailleurs, familles) vous séduisent, ce marché mérite une attention sérieuse.
Les réglementations québécoises que tout investisseur doit comprendre
Investir au Québec est fondamentalement différent d’investir en Ontario, en Alberta ou en Colombie-Britannique. Le cadre réglementaire, le système juridique et le contexte culturel exigent tous des connaissances et une préparation spécifiques.
Le Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement)
La régie des loyers du Québec — officiellement appelée le Tribunal administratif du logement (TAL) — régit les relations locateur-locataire dans toute la province. Voici ce que vous devez savoir.
Les hausses de loyer ne sont pas plafonnées, mais les locataires peuvent les contester. Contrairement à l’Ontario ou à la Colombie-Britannique, le Québec n’impose pas de plafond en pourcentage fixe sur les hausses annuelles de loyer. Cependant, le TAL publie chaque année des pourcentages de hausse recommandés basés sur les catégories de dépenses des propriétaires, et les locataires qui ne sont pas d’accord avec une hausse proposée peuvent déposer un litige auprès du tribunal.
Pour 2025, le TAL a recommandé des hausses allant jusqu’à 5,9 % pour les logements où le chauffage n’est pas inclus — la recommandation la plus élevée en plus de trois décennies. Si un locataire refuse votre hausse proposée, le TAL tranchera selon sa formule.
Des changements majeurs sont entrés en vigueur le 1er janvier 2026. Le Québec a revu sa méthode de calcul des hausses de loyer pour la première fois en près de 40 ans. L’ancien système utilisait 13 critères; le nouveau système n’utilise que quatre variables :
- Les variations des taxes foncières municipales
- Les variations des primes d’assurance
- 5 % des dépenses en capital (entretien et réparations)
- L’indice moyen des prix à la consommation (IPC) des trois dernières années
Les propriétaires qui financent des travaux de rénovation doivent amortir ces coûts sur 20 ans lors du calcul des hausses admissibles. Les défenseurs du logement craignent que cette formule simplifiée puisse mener à des hausses plus élevées; les associations de propriétaires ont généralement accueilli favorablement la réforme.
Droit civil vs. common law
Réservez votre appel stratégique
Le Québec fonctionne selon un système de droit civil dérivé du droit français, et non selon le système de common law utilisé dans le reste du Canada. Cela a des implications pratiques pour la propriété immobilière, les contrats et le règlement des différends. Votre avocat, notaire et comptable doivent maîtriser le droit civil québécois — ne présumez pas que des professionnels expérimentés en Ontario ou dans d’autres provinces peuvent gérer sans difficulté des transactions au Québec.
Au Québec, les transactions immobilières sont finalisées par un notaire, et non par un avocat. C’est une exigence légale, pas une suggestion. Le notaire examine le titre, s’occupe de l’acte de vente et enregistre la transaction.
Exigences linguistiques
Le Québec fonctionne principalement en français en vertu des dispositions de la Charte de la langue française (loi 101). Les baux, les communications officielles et les interactions avec le gouvernement se déroulent en français. Vous n’avez pas besoin d’être personnellement bilingue, mais vous avez absolument besoin d’une gestion immobilière, d’un soutien juridique et d’une communication avec les locataires en français.
À Drummondville, Granby et Trois-Rivières spécifiquement, la population francophone dépasse 90 % dans les trois villes. L’anglais y est beaucoup moins répandu qu’à Montréal.
Taxe de mutation (Droit de mutation / taxe de bienvenue)
Le Québec impose une taxe de mutation immobilière — familièrement appelée la « taxe de bienvenue » — sur chaque achat de propriété. Les taux provinciaux standard pour 2025 sont :
| Tranche de valeur de la propriété | Taux de taxe |
|---|---|
| Premiers 61 500 $ | 0,5 % |
| 61 500 $ à 307 800 $ | 1,0 % |
| Au-dessus de 307 800 $ | 1,5 % |
Certaines municipalités peuvent imposer des taux allant jusqu’à 3 % sur les montants dépassant 500 000 $ en adoptant un règlement local. Sur un achat de propriété de 300 000 $, prévoyez de payer environ 3 200 $ à 3 500 $ en taxe de mutation.
Taux de taxe foncière
Les taux de taxe foncière municipale dans les marchés secondaires du Québec tendent à être plus élevés qu’à Montréal, ce qui peut surprendre les investisseurs. Renseignez-vous sur les taux de millième spécifiques de la municipalité et de l’arrondissement où vous prévoyez d’acheter. Les taxes foncières constituent une dépense d’exploitation importante et affectent directement vos projections de cash-flow.
Projections de cash-flow : soyons honnêtes
C’est ici que la plupart des articles d’analyse de marché s’effondrent — ils ignorent complètement le cash-flow ou peignent des tableaux irréalistement optimistes. Laissez-moi vous présenter des scénarios réalistes pour chaque marché en utilisant l’achat d’un duplex standard avec 20 % de mise de fonds.
Exemple de duplex à Drummondville
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 $ |
| Mise de fonds (20 %) | 70 000 $ |
| Hypothèque (280 000 $ @ 4,5 %, 25 ans) | 1 540 $/mois |
| Taxes foncières (est.) | 350 $/mois |
| Assurance | 150 $/mois |
| Réserve d’entretien (5 %) | 140 $/mois |
| Provision pour inoccupation (3 %) | 84 $/mois |
| Total des dépenses mensuelles | 2 264 $/mois |
| Revenu locatif brut (2 unités x 1 400 $) | 2 800 $/mois |
| Cash-flow mensuel net | -64 $/mois |
Pas très excitant. Vous êtes essentiellement à l’équilibre avant de tenir compte des frais de gestion immobilière (typiquement 8-10 % des loyers), ce qui vous amènerait à environ -290 $/mois avec une gestion professionnelle. La thèse ici repose sur le remboursement de l’hypothèque (environ 700 $/mois en capital) plus l’appréciation.
Exemple de duplex à Granby
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 475 000 $ |
| Mise de fonds (20 %) | 95 000 $ |
| Hypothèque (380 000 $ @ 4,5 %, 25 ans) | 2 090 $/mois |
| Taxes foncières (est.) | 420 $/mois |
| Assurance | 175 $/mois |
| Réserve d’entretien (5 %) | 130 $/mois |
| Provision pour inoccupation (2 %) | 52 $/mois |
| Total des dépenses mensuelles | 2 867 $/mois |
| Revenu locatif brut (2 unités x 1 300 $) | 2 600 $/mois |
| Cash-flow mensuel net | -267 $/mois |
Granby est le plus serré des trois marchés. Avec une gestion professionnelle, vous êtes à environ -475 $/mois de cash-flow négatif. Le très faible taux d’inoccupation (0,5 %) justifie la provision plus basse pour l’inoccupation, mais vous misez fortement sur l’appréciation dans ce marché.
Exemple de duplex à Trois-Rivières
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 290 000 $ |
| Mise de fonds (20 %) | 58 000 $ |
| Hypothèque (232 000 $ @ 4,5 %, 25 ans) | 1 276 $/mois |
| Taxes foncières (est.) | 320 $/mois |
| Assurance | 140 $/mois |
| Réserve d’entretien (5 %) | 110 $/mois |
| Provision pour inoccupation (4 %) | 88 $/mois |
| Total des dépenses mensuelles | 1 934 $/mois |
| Revenu locatif brut (2 unités x 1 100 $) | 2 200 $/mois |
| Cash-flow mensuel net | +266 $/mois |
Trois-Rivières est le seul marché des trois qui affiche un cash-flow positif avant les frais de gestion. Avec une gestion professionnelle (8 %), vous êtes à environ +90 $/mois — essentiellement à l’équilibre, mais au moins sans vider votre compte bancaire chaque mois.
Ce que ces chiffres vous indiquent
Aucun de ces marchés ne va vous enrichir uniquement grâce au cash-flow mensuel. La thèse d’investissement pour les trois repose sur une combinaison de :
- Remboursement de l’hypothèque : Vos locataires remboursent votre hypothèque, constituant de l’équité au fil du temps
- Appréciation : Les marchés secondaires du Québec se sont appréciés de 5 à 10 % par année
- Croissance des loyers : Les loyers dans ces marchés ont augmenté de 5 à 8 % par année
- Avantages fiscaux : L’amortissement et les déductions de dépenses réduisent votre revenu imposable
Si vous avez besoin d’un cash-flow positif immédiat, vous devrez peut-être regarder d’autres marchés ou d’autres types de propriétés (comme des triplex ou des quadruplex où les calculs s’améliorent avec des unités supplémentaires).
Défis et risques à ne pas ignorer
La barrière linguistique
Ce n’est pas un risque abstrait — c’est un défi opérationnel concret. Les baux, les procédures du TAL, les communications municipales, les négociations avec les entrepreneurs et les interactions avec les locataires se déroulent tous en français. Si vous êtes un investisseur anglophone, vous avez besoin d’une équipe entièrement capable de fonctionner en français sur le terrain. La gestion à distance sans capacité linguistique en français est une recette pour des erreurs coûteuses.
La complexité réglementaire
Les protections des locataires au Québec sont parmi les plus solides au Canada. Les expulsions sont difficiles et prennent du temps. Le processus du TAL peut s’étaler sur des mois. Comprendre le processus de renouvellement de bail, le cadre de contestation des hausses de loyer et les règles entourant les rénovations majeures (les « renovictions » sont fortement scrutées) est essentiel avant d’acheter votre première propriété.
La liquidité des petits marchés
Ce n’est pas Toronto ni Vancouver. Lorsque vous voudrez vendre, votre bassin d’acheteurs sera plus petit, vos délais de vente pourraient être plus longs, et vous ne pourrez peut-être pas chronométrer parfaitement votre sortie. Le risque de liquidité est réel dans les marchés secondaires et devrait être intégré à votre horizon d’investissement.
L’exposition au commerce
Les trois villes ont d’importants secteurs manufacturiers. Les différends commerciaux, les tarifs douaniers ou les perturbations de la chaîne d’approvisionnement peuvent se répercuter dans ces économies plus rapidement que dans les zones métropolitaines diversifiées. Trois-Rivières, avec son profil industriel de la Mauricie, est particulièrement exposée.
Le vieillissement démographique
L’âge médian à Trois-Rivières est de 47,2 ans — nettement au-dessus de la moyenne canadienne. La population en âge de retraite à Drummondville a crû rapidement. Bien que les trois villes croissent grâce à la migration interne, la tendance démographique sous-jacente mérite d’être surveillée. Les populations vieillissantes peuvent signifier une demande locative plus molle à long terme si elle n’est pas compensée par de nouveaux arrivants.
La hausse des prix qui érode le cash-flow
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L’ironie de ces marchés est que leur abordabilité est ce qui a attiré l’attention des investisseurs, et cette attention a fait grimper les prix. Les loyers moyens demandés à Drummondville ont doublé entre 2019 et 2025, mais les prix d’achat ont augmenté au même rythme, maintenant le ratio loyer-prix obstinément bas. Rien ne garantit que les loyers continueront d’augmenter assez rapidement pour suivre le rythme des valeurs immobilières.
Quel marché vous convient?
Utilisez ce cadre de décision pour affiner votre choix.
Choisissez Drummondville si :
- Vous voulez des fondamentaux équilibrés sans risque ni récompense extrêmes
- La diversité économique et une forte croissance démographique comptent pour vous
- Vous prévoyez d’acheter et de conserver pendant 10 ans et plus, et de laisser la capitalisation faire son œuvre
- Vous voulez un marché avec de solides liens de transport dans les deux directions le long de la Transcanadienne
Choisissez Granby si :
- Vous êtes à l’aise avec un cash-flow négatif en échange d’un potentiel d’appréciation
- L’histoire lifestyle des Cantons-de-l’Est résonne chez vous comme un moteur de demande à long terme
- Vous pouvez gérer un prix d’entrée plus élevé (475 000 $+ pour un duplex)
- Vous croyez que le taux d’inoccupation de 0,5 % et la construction locative agressive signalent une demande soutenue plutôt qu’une bulle
Choisissez Trois-Rivières si :
- Un point d’entrée abordable est votre priorité absolue
- Vous voulez ce qui se rapproche le plus d’un cash-flow positif dans les marchés secondaires du Québec
- La demande locative étudiante de l’UQTR vous séduit comme base de locataires
- Vous êtes à l’aise avec les risques d’une population vieillissante et de l’exposition au commerce
- L’appréciation prévue de 10 % en 2026 retient votre attention
N’en choisissez aucun si :
- Vous avez besoin d’un fort cash-flow positif dès le premier jour
- Vous n’êtes pas prêt à fonctionner entièrement en français ou à embaucher une équipe capable de le faire
- Vous n’avez pas un horizon d’investissement de 10 ans et plus
- Vous n’êtes pas à l’aise avec le système de droit civil du Québec et ses protections des locataires
Foire aux questions
Les investisseurs anglophones peuvent-ils réussir dans les marchés secondaires du Québec?
En quoi les règles de hausse de loyer du Québec diffèrent-elles de celles de l'Ontario?
Qu'est-ce que la taxe de bienvenue et combien vais-je payer?
Est-il réaliste d'obtenir un cash-flow positif dans ces marchés?
Est-il difficile d'expulser un locataire au Québec?
Devrais-je investir dans l'un de ces marchés ou simplement acheter à Montréal?
Quels types de propriétés fonctionnent le mieux dans ces marchés?
Comment trouver une gestion immobilière fiable dans ces villes?
En résumé
Les marchés secondaires du Québec offrent quelque chose de de plus en plus rare dans l’immobilier canadien : des points d’entrée sous les 350 000 $ pour des propriétés de qualité investissement (surtout à Trois-Rivières et Drummondville). Mais l’abordabilité seule ne fait pas un bon investissement. Vous devez y aller avec des attentes réalistes quant au cash-flow, une solide compréhension de l’environnement réglementaire québécois, et une équipe capable de fonctionner en français sur le terrain.
Drummondville vous offre des fondamentaux équilibrés et un fort élan de croissance. Granby vous offre le pari d’appréciation des Cantons-de-l’Est à un prix premium. Trois-Rivières vous offre le point d’entrée le plus accessible avec la demande locative étudiante de l’UQTR.
Les trois marchés partagent la même dynamique fondamentale : des prix et des loyers en hausse portés par de véritables contraintes d’offre, tempérés par les solides protections des locataires du Québec et un système réglementaire qui ne favorise pas toujours les propriétaires.
Faites vos recherches. Constituez votre équipe. Calculez les chiffres sur des propriétés précises plutôt que de vous fier aux moyennes du marché. Et si les chiffres ne fonctionnent pas, ne forcez pas — ces marchés seront encore là lorsque les conditions s’amélioreront.
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
2 août 2026
Temps de lecture
21 min de lecture
Échange 1031
Une disposition fiscale américaine permettant aux investisseurs de différer les impôts sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente d'un bien immobilier dans une propriété de remplacement de nature similaire dans des délais spécifiques. Non disponible au Canada, mais pertinent pour les Canadiens investissant dans l'immobilier américain.
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Dépenses d'investissement
Dépenses majeures ponctuelles pour des améliorations immobilières qui prolongent la durée de vie utile de l'actif, telles que le remplacement du toit, les réparations de la fondation ou les nouveaux systèmes CVC. Les dépenses d'investissement (CapEx) diffèrent de l'entretien régulier et sont généralement budgétées séparément dans l'analyse des propriétés d'investissement.
Optimisation des flux de trésorerie
L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Prêt hypothécaire commercial
Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
Jours sur le marché
Le nombre de jours pendant lesquels une propriété a été mise en vente ou en location sans être louée ou vendue, utilisé comme indicateur de la demande du marché et de l'adéquation du prix. Les propriétés avec un nombre élevé de jours sur le marché signalent généralement des problèmes de prix ou des lacunes dans la propriété.
Dépréciation
Une méthode comptable qui répartit le coût d'un bâtiment sur sa durée de vie utile sous forme de déduction fiscale. Dans l'immobilier américain, l'amortissement réduit le revenu locatif imposable. L'équivalent canadien est la déduction pour amortissement (DPA).
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.