Je parle constamment à des investisseurs qui envisagent de s’étendre dans une nouvelle province. Et la première question porte toujours sur les chiffres — taux de capitalisation, prix d’achat, ratios loyer-prix. Ces éléments comptent. Mais la question qui devrait venir juste après est : à quoi ressemblent les lois propriétaires-locataires?
Parce que voici la vérité. Une propriété qui semble extraordinaire sur un tableur peut devenir un gouffre financier si les lois locales rendent presque impossible de gérer les locataires problématiques, d’augmenter les loyers ou de gérer votre bien comme vous en avez besoin.
L’Ontario, l’Alberta et la Colombie-Britannique sont les trois plus grands marchés pour les investisseurs immobiliers canadiens. Et leurs lois propriétaires-locataires sont radicalement différentes. Laissez-moi vous expliquer exactement comment elles se comparent afin que vous puissiez prendre des décisions plus éclairées sur l’endroit où placer votre argent.
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Vue d’ensemble : comparaison rapide
Avant d’approfondir chaque sujet, voici le résumé :
| Caractéristique | Ontario | Alberta | Colombie-Britannique |
|---|---|---|---|
| Contrôle des loyers | Oui (logements occupés avant nov. 2018) | Non | Oui (tous les logements) |
| Hausse annuelle maximale | 2,5 % (ligne directrice) | Aucune limite | Basée sur l’inflation (2,3 % pour 2026) |
| Dépôt de garantie | Non autorisé | Un mois de loyer | Demi-mois de loyer |
| Dépôt du dernier mois de loyer | Oui (obligatoire) | Non | Non |
| Tribunal d’expulsion | LTB | RTDRS / Cour | RTB |
| Délai d’expulsion (non-paiement) | 3-8 mois | 2-6 semaines | 2-4 mois |
| Restrictions sur les animaux | Interdiction impossible | Interdiction possible | Interdiction impossible (avec exceptions) |
Ce tableau à lui seul devrait déjà vous en dire long. Mais les détails comptent encore davantage.
Contrôle des loyers : la plus grande différence
Ontario
L’Ontario applique un contrôle des loyers sur les logements occupés pour la première fois avant le 15 novembre 2018. La hausse annuelle selon la ligne directrice est plafonnée à 2,5 %, indépendamment de l’inflation. Les logements occupés pour la première fois après cette date sont exemptés — vous pouvez demander le loyer que vous voulez.
Lorsqu’un locataire déménage, vous revenez au loyer du marché (décontrôle à la vacance). Le plafond ne s’applique donc que tant que le même locataire reste.
Pour les investisseurs, cela signifie que les immeubles plus anciens avec des locataires de longue date peuvent avoir des loyers bien en deçà du marché. C’est à la fois un risque (vous ne pouvez pas les augmenter) et une opportunité (si le locataire part, vous obtenez une forte hausse).
Alberta
L’Alberta n’a aucun contrôle des loyers. Aucun. Vous pouvez augmenter le loyer de n’importe quel montant, à n’importe quel moment, avec un préavis approprié. La seule règle est que vous devez donner au locataire un préavis écrit de trois mois pour les locations périodiques, et vous ne pouvez augmenter le loyer qu’une fois tous les 12 mois.
C’est la principale raison pour laquelle l’Alberta attire les investisseurs du point de vue du droit des propriétaires. Si vos dépenses augmentent de 10 %, vous pouvez hausser le loyer de 10 %. Si le marché bondit de 20 %, vous pouvez le suivre. Aucun plafond artificiel ne vous retient.
Colombie-Britannique
La C.-B. applique un contrôle des loyers à tous les logements locatifs — aucune exemption pour les constructions neuves comme en Ontario. La hausse annuelle maximale est fixée chaque année en fonction de l’inflation (IPC). Pour 2026, elle est de 2,3 %. Pour 2025, elle était de 3 %.
Voici ce qui distingue la C.-B. de l’Ontario : il n’y a pas de décontrôle à la vacance pour la plupart des logements. Lorsqu’un locataire déménage, le propriétaire peut augmenter le loyer au niveau du marché pour le nouveau locataire, mais la C.-B. a resserré les règles à ce sujet. Le gouvernement de la C.-B. a envisagé d’éliminer entièrement le décontrôle à la vacance, ce qui serait dévastateur pour les propriétaires.
Le contrôle des loyers en C.-B. s’applique à toutes les locations résidentielles, y compris les constructions neuves. C’est une différence importante par rapport à l’Ontario.
Processus d’expulsion
C’est là que les choses deviennent concrètes. À quel point est-il difficile de retirer un locataire qui ne paie pas son loyer ou qui cause des problèmes?
Ontario : le plus lent
Le processus d’expulsion en Ontario passe par la Commission de la location immobilière (LTB). Voici le calendrier pour non-paiement :
- Signifier un avis N4 (période de régularisation de 14 jours)
- Déposer une demande L1 (frais de 201 $)
- Attendre 3 à 8 mois pour une audience
- Obtenir une ordonnance (souvent avec conditions)
- Si le locataire ne part pas, déposer auprès du shérif
- Exécution par le shérif : 2 à 6 semaines supplémentaires
Délai réaliste total : 4 à 10 mois entre le premier loyer impayé et le départ du locataire. Pendant toute cette période, vous assumez l’hypothèque, les taxes et l’assurance sans aucun revenu locatif.
L’arriéré de la LTB a été le plus grand point de douleur pour les propriétaires ontariens. Certains investisseurs ont attendu plus d’un an pour une audience. Le tribunal a travaillé à résorber l’arriéré, mais les progrès ont été lents.
Alberta : le plus rapide
L’Alberta offre deux options : le Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS) et la Cour provinciale. Le RTDRS est plus rapide et moins cher.
Pour le non-paiement du loyer :
- Signifier un préavis de 14 jours pour payer ou quitter
- Si le locataire ne paie pas, déposer auprès du RTDRS (frais de 75 $)
- Audience dans un délai de 1 à 3 semaines
- Ordonnance rendue, généralement avec une date de départ 7 jours plus tard
- Si le locataire ne part pas, déposer auprès d’une agence d’exécution civile
Délai réaliste total : 3 à 6 semaines. Oui, des semaines. Pas des mois. Voilà la différence.
L’Alberta permet également aux propriétaires de demander la possession immédiatement en cas de violation substantielle (comme des dommages à la propriété ou une activité illégale) avec un préavis plus court.
Colombie-Britannique : entre les deux
Le processus en C.-B. passe par la Residential Tenancy Branch (RTB) :
- Signifier un préavis de 10 jours pour non-paiement
- Si le locataire ne paie pas dans les 5 jours, demander un règlement de différend (frais de 100 $)
- Audience dans un délai de 4 à 8 semaines
- Ordonnance rendue
- Si le locataire ne part pas, demander à la Cour suprême de la C.-B. un bref de possession
Alors que les propriétaires de la C.-B. suivent un parcours structuré de l’avis au bref de possession pour non-paiement, le cadre ontarien accorde autant d’importance à la façon et au moment où les loyers peuvent être augmentés après le début d’une location. Les investisseurs qui comparent les provinces examinent souvent les lignes directrices annuelles de l’Ontario et les règles de hausse de loyer au-delà de la ligne directrice pour comprendre les implications sur le rendement en parallèle des délais d’expulsion.
Délai réaliste total : 2 à 4 mois. Plus rapide que l’Ontario, plus lent que l’Alberta.
Un détail important en C.-B. : la RTB dispose d’un processus de demande directe pour les cas de non-paiement. Si le locataire ne conteste pas l’avis ou ne participe pas à l’audience, vous pouvez parfois obtenir une ordonnance sans audience complète, ce qui accélère les choses.
Dépôts de garantie
Celui-ci surprend beaucoup de gens.
Ontario
L’Ontario n’autorise pas les dépôts de garantie. Du tout. Le seul dépôt que vous pouvez percevoir est un dépôt du dernier mois de loyer, et il ne peut être appliqué qu’au dernier mois de la location. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour des dommages. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour le nettoyage. Vous ne pouvez l’utiliser que pour le loyer du dernier mois.
Si un locataire dévaste votre logement et part, vous n’avez aucun dépôt pour couvrir les frais. Votre seul recours est de déposer une plainte auprès de la LTB ou de la cour des petites créances — et bonne chance pour recouvrer un jugement contre quelqu’un qui a déjà disparu.
C’est l’une des dispositions les plus favorables aux locataires au pays, et elle prend au dépourvu les investisseurs hors province.
Alberta
L’Alberta autorise un dépôt de garantie d’un maximum d’un mois de loyer. Ce dépôt doit être détenu dans un compte en fiducie et le propriétaire doit verser des intérêts dessus (à un taux fixé par le gouvernement). Le dépôt peut servir pour le loyer impayé, les dommages au-delà de l’usure normale et les frais de nettoyage.
À la fin de la location, le propriétaire dispose de 10 jours pour rembourser le dépôt ou fournir un relevé de compte indiquant les déductions avec reçus. À défaut, le locataire peut réclamer le double du dépôt par l’intermédiaire du RTDRS.
Colombie-Britannique
La C.-B. autorise un dépôt de garantie d’un maximum d’un demi-mois de loyer, plus un demi-mois supplémentaire si le locataire a un animal (dépôt pour dommages causés par un animal). Donc si le loyer est de 2 000 $, vous pouvez percevoir 1 000 $ de dépôt de garantie et 1 000 $ de dépôt pour animal, pour un total de 2 000 $.
Le propriétaire doit rembourser les dépôts dans les 15 jours suivant le déménagement du locataire, ou fournir une réclamation écrite avec des preuves de dommages. À défaut, le locataire récupère le dépôt intégral par défaut.
Délais de préavis
Combien de préavis devez-vous donner, vous et vos locataires?
Préavis du locataire pour quitter
| Province | Location mensuelle | Bail à durée déterminée |
|---|---|---|
| Ontario | 60 jours | Ne peut pas se terminer plus tôt (se convertit en mois à mois) |
| Alberta | Une période de location complète (effectivement 30-60 jours) | Se termine à la date d’expiration |
| C.-B. | Un mois complet | Un mois complet avant la fin du terme |
Préavis du propriétaire (usage personnel)
| Province | Préavis requis | Indemnisation |
|---|---|---|
| Ontario | 60 jours + formulaire N12 | Un mois de loyer |
| Alberta | Trois mois (périodique) ou à la fin du terme fixe | Aucune requise |
| C.-B. | Deux mois | Un mois de loyer |
L’Alberta se démarque encore une fois. Aucune indemnisation au locataire pour une expulsion pour usage personnel du propriétaire. En Ontario et en C.-B., vous devez écrire un chèque.
Politiques concernant les animaux
Ontario
Vous ne pouvez pas faire respecter une clause interdisant les animaux dans un bail résidentiel en Ontario. Même si le bail indique « animaux interdits », elle est nulle et inapplicable en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation. La seule exception concerne les condominiums — si la déclaration de la corporation condominiale interdit les animaux, cela prime sur la LTB.
Vous pouvez toujours expulser un locataire si son animal cause des dommages, du bruit ou des réactions allergiques chez d’autres locataires. Mais vous ne pouvez pas les empêcher d’avoir un animal au départ.
Alberta
L’Alberta permet aux propriétaires d’inclure et de faire respecter des clauses interdisant les animaux. Si le bail interdit les animaux, le fait d’amener un animal constitue une violation du bail et un motif d’expulsion. Cela vous donne un contrôle nettement plus grand sur votre propriété.
Colombie-Britannique
La C.-B. est similaire à l’Ontario — vous ne pouvez généralement pas restreindre les animaux. La Residential Tenancy Act n’autorise pas les clauses générales d’interdiction d’animaux. Cependant, les règlements de strata (condo) peuvent restreindre les animaux, et ces restrictions sont exécutoires.
La C.-B. permet aux propriétaires de percevoir un dépôt pour dommages causés par un animal (demi-mois de loyer) en plus du dépôt de garantie ordinaire.
Classement selon l’attrait pour les investisseurs
Voici mon classement honnête, basé purement sur la façon dont les lois traitent les propriétaires :
1. Alberta (la plus favorable aux investisseurs)
- Aucun contrôle des loyers
- Processus d’expulsion rapide (semaines, pas mois)
- Dépôts de garantie autorisés (un mois)
- Restrictions sur les animaux exécutoires
- Frais de dépôt les plus bas
- Délais d’attente d’audience les plus courts
L’Alberta vous donne le plus de contrôle sur votre propriété et la résolution la plus rapide lorsque les choses tournent mal. L’absence de contrôle des loyers à elle seule en fait le grand gagnant du point de vue du droit des propriétaires.
2. Ontario (terrain d’entente — avec des réserves)
- Le contrôle des loyers existe mais comporte un décontrôle à la vacance et des exemptions post-2018
- Le processus d’expulsion est douloureusement lent
- Aucun dépôt de garantie
- Impossible de faire respecter les clauses sur les animaux
- Un mécanisme de hausse au-delà de la ligne directrice existe
La planche de salut de l’Ontario est le décontrôle à la vacance et l’exemption post-2018. Si vous achetez des propriétés plus récentes ou si vous connaissez un roulement régulier, le contrôle des loyers est moins problématique. Mais l’arriéré de la LTB constitue un risque opérationnel sérieux.
3. Colombie-Britannique (la moins favorable aux investisseurs)
- Contrôle des loyers sur tous les logements (pas d’exemption pour les constructions neuves)
- Aucune garantie de décontrôle à la vacance (les règles se resserrent sans cesse)
- Dépôts de garantie limités (demi-mois)
- Impossible de faire respecter les clauses sur les animaux
- Le gouvernement a été de plus en plus favorable aux locataires dans l’orientation de ses politiques
La C.-B. est un marché difficile du point de vue du droit des propriétaires. Le contrôle des loyers s’applique à tout, les dépôts sont modestes, et la tendance réglementaire s’oriente davantage vers les protections des locataires. La force de la C.-B. réside dans ses valeurs immobilières et sa demande — mais les lois jouent contre vous davantage que dans les deux autres provinces.
Cela signifie-t-il que vous ne devriez investir qu’en Alberta?
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Non. Et voici pourquoi.
Les lois propriétaires-locataires ne sont qu’un facteur. Les fondamentaux du marché — croissance démographique, contraintes d’offre, emploi, demande locative — en sont un autre. Toronto et Vancouver connaissent d’énormes et persistantes pénuries de logements qui font grimper les valeurs et les loyers au fil du temps. L’Alberta a des barrières plus basses et de meilleures lois, mais l’économie y est plus cyclique et liée aux prix de l’énergie.
La démarche intelligente consiste à comprendre les lois de chaque province et à les intégrer dans votre analyse. Si vous achetez en Ontario, budgétez pour des vacances plus longues et l’absence de dépôt de garantie. Si vous achetez en C.-B., acceptez le contrôle des loyers et concentrez-vous sur les marchés où l’appréciation compense le flux de trésorerie comprimé. Si vous achetez en Alberta, profitez de la flexibilité mais n’ignorez pas les risques du cycle économique.
Chaque province comporte des compromis. Les investisseurs qui réussissent sont ceux qui comprennent les règles et planifient en conséquence.
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Foire aux questions
Quelle province canadienne n'a pas de contrôle des loyers?
Puis-je percevoir un dépôt de garantie en Ontario?
À quelle vitesse puis-je expulser un locataire qui ne paie pas en Alberta?
La C.-B. a-t-elle un décontrôle à la vacance comme l'Ontario?
Puis-je interdire les animaux dans mon bien locatif?
Les locations dans les constructions neuves sont-elles exemptées du contrôle des loyers en C.-B.?
Que se passe-t-il pour un dépôt de garantie en Alberta si je ne le rembourse pas à temps?
Devrais-je n'investir que dans la province ayant les meilleures lois propriétaires-locataires?
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Rédigé par
LendCity
Publié
19 juillet 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
Cap rate
Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.
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