Lorsque vous possédiez un ou deux immeubles locatifs, les détenir personnellement était logique. Simple. Clair. Votre comptable produisait vos déclarations sans trop de complications.
Mais maintenant vous en avez cinq, huit, peut-être dix. Vous générez un revenu réel. Vous êtes exposé à une réelle responsabilité. Et votre comptable ne cesse de parler de « restructuration d’entreprise » à chaque rencontre.
Il n’a pas tort. À partir d’une certaine taille de portefeuille, avoir votre nom personnel sur chaque titre et chaque prêt hypothécaire commence à vous coûter de l’argent et vous expose à des risques inutiles. La question n’est pas de savoir si vous avez besoin d’une structure — mais laquelle, et quand.
Je veux être franc avec vous. Je ne suis ni avocat ni comptable. Cet article vous donne un cadre pour avoir une conversation éclairée avec vos conseillers professionnels. La situation de chaque investisseur est différente, et une mauvaise structure peut vous coûter plus cher que ce que la bonne structure vous fait économiser. Obtenez des conseils appropriés avant de prendre toute décision.
Cela dit, parlons de ce à quoi ressemblent réellement ces structures et pourquoi elles sont importantes.
La société de gestion : le centre de commandement de votre portefeuille
Une société de gestion est une société qui n’exploite aucune entreprise directement. Elle détient des actifs — biens immobiliers, placements, liquidités. Considérez-la comme l’entité mère qui chapeaute tout le reste.
Voici pourquoi les investisseurs expérimentés en utilisent une :
Protection contre les créanciers. Si un locataire glisse sur la glace dans l’un de vos immeubles locatifs et vous poursuit, il poursuit l’entité qui possède l’immeuble — et non la société de gestion. Vos autres immeubles, placements et bénéfices non répartis se trouvent dans une entité juridique distincte. Un seul mauvais procès ne menace pas l’ensemble de votre portefeuille.
Croissance à impôt différé. Lorsqu’une société gagne des revenus locatifs, elle paie le taux d’imposition des sociétés pour petites entreprises — environ 12 % à 15 % selon votre province, comparativement à votre taux marginal personnel qui pourrait être de 45 % à 53 %. La différence reste à l’intérieur de la société, se capitalise et est disponible pour réinvestissement. Vous ne payez le taux d’impôt personnel plus élevé que lorsque vous retirez l’argent sous forme de dividendes.
Flexibilité d’investissement. Une société de gestion peut détenir des actions de plusieurs sociétés d’exploitation, investir dans des actions, des obligations ou d’autres projets immobiliers. Elle devient le carrefour central de vos activités de création de richesse.
Planification successorale. Les actions d’une société de gestion peuvent être structurées en plusieurs catégories, ce qui facilite le transfert de richesse à la prochaine génération grâce aux gels successoraux et à d’autres techniques de planification.
Voici un exemple simple. Disons que votre portefeuille génère 120 000 $ de revenus locatifs nets par année. Personnellement, à un taux marginal de 48 %, vous devriez 57 600 $ d’impôt et conserveriez 62 400 $. À l’intérieur d’une société à un taux d’imposition combiné de 15 % (sur le revenu d’entreprise exploitée activement), vous devriez 18 000 $ et conserveriez 102 000 $ disponibles pour réinvestissement. C’est 39 600 $ de plus par année qui se capitalisent à l’intérieur de votre société.
Sur dix ans, ce report d’impôt se cumule pour représenter des centaines de milliers de dollars en capital d’investissement supplémentaire. Vous finirez par payer l’impôt lorsque vous retirerez les fonds personnellement, mais les années de croissance différée peuvent être substantielles.
Séparation des sociétés d’exploitation : pourquoi une seule société ne suffit pas
Beaucoup d’investisseurs commencent par tout mettre dans une seule société. Tous les immeubles, tous les revenus, toute la responsabilité. C’est mieux que de tout détenir personnellement, mais cela passe à côté de l’objectif de la protection d’actifs.
La structure plus judicieuse sépare votre risque d’exploitation de votre richesse accumulée.
Les sociétés d’exploitation (OpCos) détiennent et gèrent les immeubles locatifs. Elles perçoivent les loyers, paient les dépenses et traitent avec les locataires. Ce sont les entités qui font face à la responsabilité — poursuites pour chute, litiges avec locataires, questions environnementales.
La société de gestion (HoldCo) détient les actions des sociétés d’exploitation. Elle reçoit des dividendes des OpCos (libres d’impôt entre sociétés canadiennes liées) et accumule la richesse.
Si une société d’exploitation est poursuivie pour un montant supérieur à sa couverture d’assurance, la société de gestion et les autres sociétés d’exploitation sont des entités juridiques distinctes. Le créancier ne peut s’en prendre qu’aux actifs de l’OpCo spécifique qu’il poursuit.
Une structure courante ressemble à ceci :
Vous (personnellement)
└── HoldCo (société de gestion)
├── OpCo 1 (Immeubles 1 à 3)
├── OpCo 2 (Immeubles 4 à 6)
└── OpCo 3 (Immeubles 7 à 10)De combien d’OpCos avez-vous besoin ? Il n’y a pas de chiffre magique. Certains investisseurs créent une OpCo par immeuble. D’autres regroupent trois à cinq immeubles par OpCo. Plus vous créez d’entités, meilleure est votre isolation — mais plus vous payez en frais comptables et juridiques. Pour la plupart des investisseurs possédant cinq à quinze immeubles, deux à quatre sociétés d’exploitation offrent un bon équilibre entre protection et coûts gérables.
Le flux de dividendes entre sociétés. Voici la partie avantageuse. Lorsque l’OpCo 1 réalise 40 000 $ de bénéfice après impôt, elle peut verser un dividende à HoldCo. Entre sociétés canadiennes liées, ce dividende circule libre d’impôt en vertu de l’article 112 de la Loi de l’impôt sur le revenu. HoldCo dispose alors de ces 40 000 $ pour réinvestir — soit dans l’OpCo 1, soit dans une autre OpCo, soit dans un placement complètement différent. Votre capital circule librement entre les entités sans déclencher d’impôt personnel.
Superposition de fiducies : quand et pourquoi
Les fiducies ajoutent une autre couche à la structure, et c’est là que les choses deviennent plus complexes. Une fiducie est un arrangement juridique dans lequel une partie (le fiduciaire) détient des actifs au profit d’autres personnes (les bénéficiaires).
Pour les investisseurs immobiliers, les fiducies servent à plusieurs fins :
Flexibilité de distribution du revenu. Une fiducie familiale peut distribuer des revenus à des bénéficiaires à faible revenu, réduisant potentiellement le fardeau fiscal global de la famille. Cependant — et c’est important — les règles de l’impôt sur le revenu fractionné (IRF) introduites en 2018 restreignent considérablement cette possibilité. Nous y reviendrons dans un instant.
Protection contre les créanciers. Les actifs détenus dans une fiducie correctement structurée peuvent être protégés contre les créanciers personnels des bénéficiaires. Si vous êtes bénéficiaire mais ne contrôlez pas la fiducie, les créanciers peuvent avoir du mal à saisir les actifs de la fiducie.
Planification successorale. Les fiducies peuvent détenir des actions de votre société de gestion, permettant un transfert de richesse multigénérationnel tout en conservant le contrôle. Une fiducie familiale détenant des actions de HoldCo vous permet de distribuer la croissance de la valeur à la prochaine génération sans abandonner le contrôle de votre vivant.
Évitement des frais d’homologation. Les actifs détenus dans une fiducie ne font pas partie de votre succession au décès et évitent donc les frais d’homologation. En Ontario, les frais d’homologation sont de 1,5 % de la valeur de la succession au-delà de 50 000 $. Sur un portefeuille de 3 millions de dollars, cela représente 44 850 $ de frais d’homologation évités.
La structure améliorée :
Fiducie familiale
└── HoldCo (société de gestion)
├── OpCo 1 (Immeubles 1 à 3)
├── OpCo 2 (Immeubles 4 à 6)
└── OpCo 3 (Immeubles 7 à 10)Réservez votre appel stratégique
Fractionnement du revenu après l’IRF : ce qui fonctionne encore
J’ai vu des investisseurs se faire prendre ici. Vous mettez en place la fiducie et la HoldCo, vous commencez à distribuer des dividendes à votre famille, puis l’ARC vous fait une nouvelle cotisation en vertu de l’IRF. Voici ce que vous devez savoir pour fractionner vos revenus correctement.
Les règles de l’IRF (impôt sur le revenu fractionné) ont changé la donne en 2018. Avant ces règles, vous pouviez distribuer des dividendes de votre société de gestion à votre conjoint ou à vos enfants adultes — même s’ils ne participaient pas activement à l’entreprise — et ils payaient l’impôt à leur taux marginal inférieur. Un fractionnement de revenu facile.
Maintenant, si un membre de la famille ne répond pas aux critères du « montant exclu », le revenu fractionné est imposé au taux marginal le plus élevé, quel que soit son revenu réel. Les règles sont strictes :
Ce qui fonctionne encore :
- Distribuer des revenus à un conjoint qui participe activement à l’entreprise immobilière (travaille au moins 20 heures par semaine, en moyenne, dans l’entreprise)
- Distribuer des revenus à des enfants adultes (18 ans et plus) qui participent activement à l’entreprise à raison de 20 heures ou plus par semaine
- Distribuer des gains en capital sur la vente d’« actions admissibles de petite entreprise » aux membres de la famille (des règles spécifiques s’appliquent)
- Distribuer des revenus à toute personne âgée de 65 ans et plus provenant de certains types de biens
- Verser des salaires raisonnables aux membres de la famille qui travaillent véritablement dans l’entreprise
Ce qui ne fonctionne plus :
- Verser des dividendes à un conjoint ou à un enfant adulte qui ne travaille pas dans l’entreprise
- Utiliser plusieurs catégories d’actions pour distribuer des revenus à des membres de la famille à faible revenu sans aucune participation
- Mettre en place des fiducies principalement pour distribuer des revenus de placement à des enfants mineurs (c’était déjà restreint, et l’IRF l’a encore resserré)
La conclusion pratique : si vous voulez fractionner le revenu avec votre conjoint, impliquez-le véritablement dans l’entreprise. Demandez-lui de gérer les immeubles, de tenir la comptabilité, de traiter avec les entrepreneurs ou de gérer les relations avec les locataires. Documentez ses heures. Payez-lui un salaire raisonnable par l’intermédiaire de la société, qui est déductible pour la société et imposable pour lui à son taux marginal.
Pour les enfants adultes, le même principe s’applique. S’ils travaillent légitimement dans l’entreprise 20 heures par semaine, ils sont admissibles aux montants exclus et peuvent recevoir des dividendes imposés à leur propre taux.
Honoraires professionnels vs économies d’impôt : le vrai calcul
Voici la conversation que personne ne veut avoir. Les structures à entités multiples coûtent de l’argent à mettre en place et à maintenir. Voici les vrais chiffres :
Coûts de mise en place :
| Élément | Coût estimé |
|---|---|
| Constitution (par société) | 1 500 $ à 3 000 $ |
| Création de fiducie (rédaction juridique) | 2 500 $ à 5 000 $ |
| Transfert des immeubles aux sociétés | 3 000 $ à 10 000 $ par immeuble (juridique + droits de mutation) |
| Planification fiscale et conseils en structuration | 3 000 $ à 8 000 $ |
| Total initial (typique) | 15 000 $ à 40 000 $ |
Coûts annuels récurrents :
| Élément | Coût estimé |
|---|---|
| Déclarations fiscales des sociétés (par société) | 1 500 $ à 3 000 $ chacune |
| Déclaration fiscale de la fiducie | 1 000 $ à 2 500 $ |
| Tenue de livres annuelle (par entité) | 2 000 $ à 4 000 $ chacune |
| Entretien juridique | 1 000 $ à 2 000 $ |
| Total annuel (3 entités) | 10 000 $ à 20 000 $ |
Comparez maintenant cela aux économies d’impôt. Si votre structure d’entreprise vous fait économiser 30 000 $ à 50 000 $ par année en impôts différés et vous offre une protection d’actifs qui vaut le coût d’une seule poursuite, le calcul fonctionne. Si vous économisez 5 000 $ par année sur un portefeuille qui génère 60 000 $ de revenu net, vous dépenseriez 15 000 $ par année pour économiser 5 000 $. C’est une mauvaise affaire.
La règle générale : la structuration en société commence à être rentable lorsque votre portefeuille génère 80 000 $ ou plus de revenus locatifs nets annuels, que vous possédez cinq immeubles ou plus, et que vous prévoyez détenir et croître pendant au moins cinq à dix ans de plus. En dessous de ces seuils, les coûts dépassent souvent les avantages.
Transférer des immeubles existants dans des sociétés
Si vous possédez déjà des immeubles personnellement et souhaitez les transférer dans une structure d’entreprise, c’est là que cela devient coûteux et compliqué.
Droits de mutation. Lorsque vous transférez un immeuble à une société, la plupart des provinces considèrent cela comme une disposition et une nouvelle acquisition. En Ontario, vous paierez des droits de mutation sur la juste valeur marchande — soit 1,5 % à 2 % sur un immeuble de 500 000 $, ou 7 500 $ à 10 000 $. À Toronto, ajoutez la taxe municipale de mutation foncière pour 6 475 $ de plus.
Gains en capital. Le transfert déclenche une disposition réputée à la juste valeur marchande. Si l’immeuble s’est apprécié depuis que vous l’avez acheté, vous réaliserez un gain en capital et devrez payer l’impôt correspondant — à moins d’utiliser un roulement prévu à l’article 85. Un roulement en vertu de l’article 85 vous permet de transférer un bien à une société à votre prix de base plutôt qu’à la juste valeur marchande, reportant ainsi le gain en capital. Mais c’est techniquement complexe et nécessite un fiscaliste expérimenté.
Considérations hypothécaires. Votre prêteur actuel peut ne pas autoriser le transfert sans déclencher une clause d’exigibilité en cas de vente. Vous pourriez devoir refinancer l’immeuble au nom de la société, ce qui signifie être admissible à un nouveau prêt hypothécaire et potentiellement payer des pénalités sur le prêt existant.
L’approche pratique : de nombreux investisseurs conservent leurs immeubles détenus personnellement tels quels et commencent à acheter de nouveaux immeubles par l’intermédiaire de la structure d’entreprise. Cela évite les droits de mutation, les déclenchements de gains en capital et les complications hypothécaires. Avec le temps, lorsque vous vendez ou refinancez des immeubles détenus personnellement, vous pouvez réorienter ce capital vers la structure d’entreprise pour de futurs achats.
Constituer la bonne équipe
Vous ne pouvez pas bricoler une structure à entités multiples vous-même. Vous avez besoin de :
Un comptable fiscaliste spécialisé dans les investisseurs immobiliers. Pas votre cousin qui fait des déclarations personnelles. Quelqu’un qui a mis en place des structures de sociétés de gestion pour des investisseurs possédant plus de dix immeubles et qui comprend les règles de l’IRF, les roulements de l’article 85 et la planification des dividendes entre sociétés.
Un avocat en droit immobilier qui traite des transactions d’entreprise. Il rédigera les documents de fiducie, s’occupera des constitutions et gérera les transferts d’immeubles. Assurez-vous qu’il comprend à la fois le droit immobilier et le droit des sociétés — certains avocats se spécialisent dans l’un mais pas dans l’autre.
Un courtier hypothécaire qui comprend le financement aux sociétés. Financer des immeubles à l’intérieur de sociétés obéit à des règles différentes. Certains prêteurs résidentiels ne prêtent pas du tout aux sociétés. D’autres le font, mais avec des critères d’admissibilité différents. Votre courtier doit savoir quels prêteurs travaillent avec des emprunteurs corporatifs et comment présenter votre dossier.
Le coût d’embaucher les mauvais professionnels — ou pire, d’essayer de le faire vous-même — dépasse largement le coût d’embaucher les bons.
Foire aux questions
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À partir de quelle taille de portefeuille devrais-je envisager la constitution en société ?
Puis-je obtenir des taux hypothécaires résidentiels si j'achète par l'intermédiaire d'une société ?
Les revenus locatifs sont-ils considérés comme des revenus d'entreprise exploitée activement pour le taux des petites entreprises ?
Qu'est-ce qu'un roulement prévu à l'article 85 et quand dois-je l'utiliser ?
Comment la règle de disposition réputée aux 21 ans affecte-t-elle les fiducies familiales ?
Chaque immeuble devrait-il être dans sa propre société ?
Puis-je verser un salaire à mon conjoint à partir de ma société immobilière ?
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