Vous avez passé des années à acheter, rénover et louer des propriétés. Vous comprenez l’immobilier mieux que la plupart des gens sur la planète. Et maintenant, vous disposez de capitaux — peut-être issus de refinancements, de ventes ou d’années de flux de trésorerie — et vous vous demandez s’il existe un moyen d’obtenir de solides rendements sans gérer une autre propriété.
Il y en a un. Vous pouvez devenir la banque.
Le prêt privé signifie que vous fournissez un financement hypothécaire directement à d’autres investisseurs immobiliers ou emprunteurs. Ils vous paient des intérêts — typiquement de 8 % à 12 % par an au Canada — garantis par leur propriété. Vous détenez une hypothèque enregistrée sur le titre, tout comme le ferait une banque. S’ils ne paient pas, vous avez le droit légal de saisir le bien et de récupérer votre capital grâce à la vente de la propriété.
Ce n’est pas passif au sens où détenir des fonds indiciels est passif. Vous devez comprendre ce que vous faites. Mais comparé à la gestion de locataires, d’entrepreneurs et de rénovations, le prêt privé est un autre type de travail. Plus d’analyse en amont. Moins de maux de tête au quotidien.
J’ai vu des investisseurs utiliser le prêt privé de deux façons : comme stratégie d’investissement principale pour des capitaux qu’ils souhaitent déployer sans acheter davantage de propriétés, et comme stratégie relais pour placer des capitaux entre deux acquisitions. Les deux fonctionnent. Laissez-moi vous montrer comment.
Les bases de l’investissement hypothécaire
Lorsque vous prêtez de l’argent en tant que prêteur hypothécaire privé, voici ce qui se passe réellement :
- Un emprunteur a besoin d’un financement que les banques ne fourniront pas — peut-être qu’il achète une propriété à rénover, qu’il a besoin d’un prêt relais à court terme, ou qu’il ne se qualifie pas de façon conventionnelle.
- Vous acceptez de lui prêter un montant précis à un taux d’intérêt précis pour une durée précise.
- Votre avocat enregistre une hypothèque contre la propriété de l’emprunteur. Cela vous confère une créance légale sur le bien immobilier.
- L’emprunteur vous verse des paiements d’intérêts (généralement mensuels).
- À la fin de la durée, l’emprunteur rembourse le capital — typiquement en refinançant auprès d’un prêteur conventionnel.
C’est tout. Vous agissez exactement comme une banque, sauf que vous prenez vous-même les décisions de prêt et que vous conservez la totalité des revenus d’intérêts.
Conditions typiques du prêt privé au Canada :
| Condition | Fourchette courante |
|---|---|
| Taux d’intérêt | 8 %-12 % par an |
| Durée du prêt | 6-24 mois |
| Ratio prêt-valeur (LTV) | 65 %-80 % de la valeur de la propriété |
| Structure de paiement | Intérêts seulement, mensuels |
| Frais du prêteur | 1 %-3 % du montant du prêt (payés à la clôture) |
Sur une hypothèque privée de 200 000 $ à 10 % d’intérêt avec des frais de prêteur de 2 %, vous gagneriez 20 000 $ d’intérêts annuels plus 4 000 $ de frais. Sur une durée de 12 mois, cela représente 24 000 $ sur 200 000 $ déployés — un rendement de 12 %. Essayez d’obtenir cela avec un CPG.
Évaluation des risques : la compétence la plus importante que vous développerez
Voici la vérité. Le prêt privé peut être très rentable. Il peut aussi être très douloureux si vous prêtez au mauvais emprunteur sur la mauvaise propriété.
J’ai vu des prêteurs privés perdre des sommes importantes. Habituellement, c’est parce qu’ils ont sauté la diligence raisonnable et se sont laissé aveugler par le taux d’intérêt. Un rendement de 11 % semble excellent jusqu’à ce que l’emprunteur fasse défaut et que la propriété vaille moins que l’hypothèque. Vous vous retrouvez alors dans un processus de saisie qui prend de 6 à 18 mois et coûte de 15 000 $ à 40 000 $ en frais juridiques.
Voici comment évaluer correctement le risque :
La propriété est votre garantie, pas l’emprunteur. Oui, vous voulez un emprunteur avec un historique de crédit raisonnable et un parcours solide. Mais c’est la propriété qui vous protège. Si l’emprunteur cesse de payer, vous devez être confiant de pouvoir vendre la propriété et récupérer l’intégralité de votre capital plus les coûts.
Le ratio prêt-valeur est essentiel. Si vous prêtez à 65 % de LTV, la valeur de la propriété devrait baisser de 35 % avant que votre capital ne soit à risque. À 80 % de LTV, une baisse de 20 % vous place en position négative. Dans la plupart des marchés canadiens, un LTV de 65 % à 75 % sur une hypothèque privée vous offre une protection raisonnable. Je ne dépasserais pas 75 % pour une première hypothèque ou 65 % de LTV combiné pour une deuxième hypothèque.
Obtenez votre propre évaluation. Ne vous fiez jamais à l’évaluation de l’emprunteur. Commandez la vôtre auprès d’un évaluateur en qui vous avez confiance. Des frais d’évaluation de 400 $ constituent une assurance bon marché sur un prêt de 200 000 $.
Comprenez la stratégie de sortie de l’emprunteur. Comment va-t-il vous rembourser ? S’il achète une propriété pour la rénover et la refinancer, la valeur après rénovation permet-elle d’obtenir une hypothèque conventionnelle assez importante pour vous rembourser ? S’il vend, le marché soutient-il le prix de vente escompté ? Un emprunteur sans stratégie de sortie claire est un emprunteur qui ne remboursera pas à temps.
Vérifiez l’assurance. La propriété doit être assurée, et vous devez être nommé comme bénéficiaire de perte sur la police d’assurance. Si le bâtiment brûle, le versement d’assurance vous revient (jusqu’à concurrence du montant de votre hypothèque) avant que l’emprunteur ne voie un dollar.
Vérifiez les autres privilèges. Une recherche de titre révélera toute autre hypothèque, privilège ou charge grevant la propriété. Vous devez savoir exactement où vous vous situez dans l’ordre de priorité.
Première position vs deuxième position : sachez où vous vous situez
C’est critique. La position de votre hypothèque détermine ce qui se passe si les choses tournent mal.
Première position (première hypothèque) : Vous êtes le premier en ligne. Si la propriété est vendue dans le cadre d’une saisie ou d’un pouvoir de vente, vous êtes payé en premier. C’est la position la plus sûre. Vous ne perdez de l’argent que si la propriété se vend pour moins que le montant de votre hypothèque plus les coûts de saisie.
Deuxième position (deuxième hypothèque) : Le détenteur de la première hypothèque est payé en premier. Vous obtenez ce qui reste. C’est plus risqué. Si la propriété se vend juste assez pour couvrir la première hypothèque, vous n’obtenez rien.
Exemple : Une propriété vaut 400 000 $. Il y a une première hypothèque de 250 000 $ et votre deuxième hypothèque de 75 000 $. Total des prêts : 325 000 $ contre une valeur de 400 000 $ (LTV combiné de 81 %).
Si l’emprunteur fait défaut et que la propriété se vend 350 000 $ dans le cadre d’un pouvoir de vente :
- La première hypothèque obtient : 250 000 $ (entièrement remboursée)
- Frais juridiques et de vente : 30 000 $
- Vous obtenez : 70 000 $ (vous perdez 5 000 $)
Si elle se vend 300 000 $ :
- La première hypothèque obtient : 250 000 $
- Frais juridiques et de vente : 30 000 $
- Vous obtenez : 20 000 $ (vous perdez 55 000 $)
Le prêt en deuxième position commande des taux d’intérêt plus élevés — typiquement de 10 % à 14 % — parce que le risque est plus élevé. Si vous prêtez en deuxième position, maintenez votre LTV combiné (première hypothèque plus la vôtre) en dessous de 70 % et facturez une prime pour le risque supplémentaire.
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Documentation juridique : ne coupez pas les coins ronds
Le prêt privé sans documentation juridique appropriée, c’est du jeu d’argent, pas de l’investissement. Vous avez besoin d’un avocat immobilier pour gérer chaque transaction. Voici à quoi ressemble le dossier de documentation :
Lettre d’engagement hypothécaire. Elle décrit les conditions du prêt : montant, taux, durée, calendrier de paiement, frais et conditions. L’emprunteur signe ce document avant que vous ne déboursiez le prêt.
Hypothèque enregistrée. Votre avocat prépare et enregistre une hypothèque (ou une charge) sur le titre de la propriété. C’est votre sûreté juridique. Sans cela, vous êtes un créancier non garanti — ce qui signifie que vous n’avez pratiquement aucune protection.
Garantie personnelle. Si l’emprunteur est une société (et de nombreux investisseurs empruntent par l’entremise de sociétés), obtenez une garantie personnelle des dirigeants. La société pourrait n’avoir que des actifs limités au-delà de la propriété. Une garantie personnelle vous donne un recours contre les autres actifs de la personne.
Cession des loyers. Si la propriété est locative, ce document vous donne le droit de percevoir les loyers directement auprès des locataires si l’emprunteur fait défaut. C’est votre protection de revenus pendant que vous menez le processus de saisie.
Confirmation d’assurance. Preuve écrite que la propriété est assurée et que vous êtes nommé comme bénéficiaire de perte.
Certificat de conseils juridiques indépendants (ILA). Votre avocat devrait exiger que l’emprunteur obtienne des conseils juridiques indépendants d’un autre avocat. Cela vous protège contre de futures allégations selon lesquelles l’emprunteur ne comprenait pas ce qu’il signait.
Les frais juridiques pour une hypothèque privée s’élèvent typiquement de 1 500 $ à 3 000 $. L’emprunteur paie généralement ces frais dans le cadre des coûts de clôture. Ne sautez jamais le travail juridique pour économiser quelques dollars. Un seul prêt mal documenté peut vous coûter l’intégralité du capital.
Faites-le à chaque fois. Ne déboursez pas un dollar tant que votre avocat n’a pas confirmé que l’hypothèque est enregistrée, que l’assurance est en place et que chaque document est signé. J’ai vu des investisseurs essayer de « garder les choses simples » avec une poignée de main et un billet à ordre. Cela fonctionne jusqu’à ce que ça ne fonctionne plus — et quand ça ne fonctionne plus, vous n’avez aucune créance enregistrée sur la propriété. Vous n’êtes qu’un créancier non garanti de plus se battant pour des miettes.
Fixation du taux d’intérêt : trouver le bon chiffre
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Votre taux d’intérêt doit refléter le risque de l’affaire précise, et non simplement « ce que facturent les prêteurs privés ». Voici mon cadre :
Commencez par votre base de référence : le rendement que vous pourriez obtenir sans effort. Un CPG rapporte environ 3,5 % à 4,5 %. C’est votre plancher. Vous ne prêteriez pas en privé pour moins du double de ce montant, car vous assumez un risque réel et accomplissez un travail réel.
Ajoutez une prime de risque basée sur :
- Le LTV. Un LTV plus bas = un taux plus bas. Un LTV de 65 % sur une maison unifamiliale dans un marché solide pourrait commander 8 % à 9 %. Un LTV de 80 % sur un condo dans un marché plus faible pourrait commander 11 % à 12 %.
- Le type de propriété. Le résidentiel est plus sûr que le commercial. La maison unifamiliale est plus sûre que le multi-logements (aux fins du prêt privé). Le terrain nu est le plus risqué — je voudrais 12 % ou plus pour les transactions foncières.
- L’expérience de l’emprunteur. Un emprunteur qui a réalisé vingt rénovations réussies présente un risque moindre qu’un débutant. Ajustez votre taux de 0,5 % à 1 %.
- La position de l’hypothèque. Les taux de première hypothèque sont inférieurs à ceux de deuxième hypothèque. Ajoutez 2 % à 3 % pour la deuxième position.
- La durée. Les durées plus courtes (6 mois) comportent moins de risques que les durées plus longues (24 mois). Plus longtemps votre argent est engagé, plus de choses peuvent mal tourner.
- Les conditions du marché. Dans un marché en forte croissance avec des prix à la hausse, votre coussin de LTV s’améliore naturellement avec le temps. Dans un marché en baisse, il s’érode. Facturez davantage lorsque les marchés sont incertains.
Frais du prêteur (points). La plupart des prêteurs privés facturent des frais de 1 % à 3 % sur le montant du prêt, perçus auprès de l’emprunteur à la clôture. Cela vous compense pour le temps et le coût de la souscription de l’affaire. Sur un prêt de 200 000 $, des frais de 2 % représentent 4 000 $ dans votre poche dès le premier jour.
MIC vs prêt direct : deux façons de devenir la banque
Vous avez deux voies principales pour entrer dans l’investissement hypothécaire privé :
Le prêt direct signifie que vous accordez des prêts individuels directement aux emprunteurs. Vous contrôlez chaque aspect — quelles affaires financer, quelles conditions offrir, combien prêter. C’est plus de travail et un risque plus concentré, mais vous conservez tous les rendements et prenez toutes les décisions.
Le prêt direct fonctionne le mieux lorsque vous :
- Avez 200 000 $ ou plus à déployer
- Voulez le contrôle de chaque décision de prêt
- Avez de l’expérience immobilière pour évaluer les propriétés
- Pouvez gérer un défaut occasionnel et le processus de redressement
- Voulez bâtir des relations personnelles avec des emprunteurs récurrents
Les sociétés de placement hypothécaire (MIC) regroupent les capitaux de plusieurs investisseurs et les prêtent sous forme d’un portefeuille d’hypothèques. Vous achetez des actions de la MIC, et l’équipe de gestion de la MIC s’occupe de toute la souscription, de la documentation et du service. Vous recevez des distributions régulières — typiquement de 6 % à 10 % par an.
Les MIC fonctionnent le mieux lorsque vous :
- Avez de 25 000 $ à 200 000 $ à déployer
- Voulez une diversification sur de nombreuses hypothèques
- Ne voulez pas gérer personnellement les activités de prêt
- Voulez un revenu mensuel régulier sans décisions affaire par affaire
- Préférez une gestion professionnelle même au prix de rendements plus faibles
Les différences clés :
| Facteur | Prêt direct | Investissement en MIC |
|---|---|---|
| Investissement minimum | 50 000 $-200 000 $+ par affaire | 25 000 $-50 000 $ typique |
| Fourchette de rendement | 8 %-12 %+ par an | 6 %-10 % par an |
| Diversification | Concentrée (1 affaire à la fois) | Diversifiée (des dizaines d’hypothèques) |
| Contrôle | Contrôle total | Aucun contrôle |
| Travail requis | Important par affaire | Minimal |
| Liquidité | Bloqué jusqu’à la fin de la durée | Généralement rachetable trimestriellement |
| Frais de gestion | Aucun | 1 %-2 % par an |
Un mot sur la diligence raisonnable des MIC. Toutes les MIC ne se valent pas. Avant d’investir, examinez leurs rendements historiques, leurs taux de défaut, leur LTV moyen, leur concentration géographique et l’expérience de la direction. Demandez leurs états financiers audités. Une MIC qui existe depuis dix ans ou plus avec des rendements constants et de faibles taux de défaut vaut bien plus qu’une MIC en démarrage promettant des rendements stratosphériques.
Considérations réglementaires
Le prêt privé au Canada comporte des limites réglementaires que vous devez comprendre.
Permis de courtier hypothécaire. Dans la plupart des provinces, le fait d’arranger des hypothèques pour autrui nécessite un permis de courtier hypothécaire. Si vous prêtez votre propre argent directement à un emprunteur que vous avez trouvé vous-même, vous n’avez généralement pas besoin de permis. Mais si vous arrangez des prêts pour d’autres ou utilisez l’argent d’un tiers, des exigences de permis peuvent s’appliquer. Vérifiez auprès de votre organisme de réglementation provincial.
Réglementation des valeurs mobilières. Si vous levez des capitaux auprès d’autres personnes pour prêter, vous pourriez créer une valeur mobilière — comme un fonds d’investissement ou une syndication — ce qui déclenche des exigences en vertu du droit des valeurs mobilières. Les MIC sont spécifiquement structurées pour se conformer à la réglementation des valeurs mobilières, ce qui est l’une des raisons de leur existence en tant que véhicule. Si vous regroupez l’argent d’amis et de la famille pour faire du prêt privé, consultez d’abord un avocat en valeurs mobilières.
Lutte contre le blanchiment d’argent. En tant que prêteur privé, vous devriez connaître votre emprunteur. Bien que vous ne soyez pas assujetti aux mêmes exigences de déclaration que les banques, prêter à quelqu’un sans comprendre d’où proviennent ses fonds ou à quoi servira la propriété crée un risque dont vous ne voulez pas.
Traitement fiscal. Les revenus d’intérêts provenant d’hypothèques privées sont imposés comme un revenu ordinaire — au même taux que le revenu d’emploi. Ils ne bénéficient pas du traitement des gains en capital. Si vous gagnez 50 000 $ d’intérêts par an, prévoyez une facture fiscale importante. Certains investisseurs détiennent leurs activités de prêt privé au sein d’une société pour différer l’impôt, bien que les règles sur le revenu de placement passif puissent s’appliquer.
Loi sur l’usure. En vertu du Code criminel du Canada, facturer plus de 60 % d’intérêt annuel constitue une infraction criminelle. Vous n’atteindrez pas ce seuil avec les taux typiques du prêt privé, mais soyez conscient de la façon dont les frais du prêteur et la capitalisation affectent le taux annuel effectif. Un taux d’intérêt de 12 % plus des frais de prêteur de 3 % sur un prêt de six mois a un taux annuel effectif bien supérieur à 12 %.
Bâtir votre activité de prêt privé
Si vous décidez de poursuivre le prêt direct, voici comment le bâtir méthodiquement :
Commencez par votre réseau. Vos premières affaires viendront de personnes que vous connaissez — d’autres investisseurs, des contacts de rencontres immobilières, des recommandations de votre courtier hypothécaire. Ce sont les affaires les plus sûres, car vous pouvez vérifier personnellement le parcours de l’emprunteur.
Établissez des critères de prêt clairs et ne vous en écartez pas. Notez votre LTV maximum, la valeur minimale de la propriété, les types de propriétés acceptables, la zone géographique et la structure de taux. Lorsqu’une affaire ne correspond pas à vos critères, passez votre tour. Il y a toujours une autre affaire.
Bâtissez une relation avec un avocat immobilier qui gère les hypothèques privées. Il examinera vos documents, enregistrera vos hypothèques et vous conseillera sur l’exécution au besoin. Un bon avocat spécialisé dans ce domaine vaut son pesant d’or.
Commencez uniquement par des hypothèques en première position. Familiarisez-vous avec le processus, la documentation et l’évaluation de l’emprunteur avant d’assumer le risque de la deuxième position. Une première position à 65 % à 70 % de LTV dans un marché que vous connaissez bien est la façon la moins risquée d’apprendre le prêt privé.
Conservez des réserves. Ne déployez pas 100 % de vos capitaux disponibles dans des hypothèques privées. Conservez 15 % à 20 % en réserves liquides pour les frais juridiques si un emprunteur fait défaut, ou pour financer une nouvelle affaire lorsqu’une autre est remboursée plus tôt. Le calendrier des flux de trésorerie dans le prêt privé est irrégulier — les prêts se remboursent selon leur propre échéancier, pas le vôtre.
Foire aux questions
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De combien de capital ai-je besoin pour commencer le prêt privé ?
Que se passe-t-il si mon emprunteur cesse de faire ses paiements ?
Puis-je utiliser mon REER ou mon CELI pour le prêt hypothécaire privé ?
Comment les revenus du prêt privé sont-ils imposés au Canada ?
Devrais-je prêter sur un terrain nu ?
Quelle est la différence entre une MIC et une syndication hypothécaire ?
Comment trouver des emprunteurs pour des affaires d'hypothèques privées ?
Puis-je faire du prêt privé et continuer d'acheter des propriétés locatives ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
29 juillet 2026
Temps de lecture
17 min de lecture
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Cession de contrat
Un mécanisme juridique par lequel un acheteur transfère ses droits en vertu d'un contrat d'achat à un tiers avant la clôture. C'est la technique fondamentale de la vente en gros (wholesaling), où le cédant profite de la différence entre le prix du contrat et le prix de la cession.
Prêt-relais
Un prêt-relais est une solution de financement à court terme qui permet aux investisseurs immobiliers canadiens d'accéder à la valeur nette de leur propriété existante pour financer l'achat d'une nouvelle propriété avant que la propriété actuelle ne soit vendue. Il « comble » le fossé entre la date de clôture d'un nouvel achat et la vente d'une propriété existante, comportant généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée allant de quelques semaines à plusieurs mois.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Optimisation des flux de trésorerie
L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
Prêt hypothécaire conventionnel
Un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ne nécessitant pas d'assurance défaut. C'est le type de financement standard pour les propriétés d'investissement au Canada, car les prêts hypothécaires à ratio élevé (assurés) ne sont pas disponibles pour les locations pures.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.