Je vais parler d’un sujet que le monde de l’investissement immobilier reconnaît à peine : ce qui se passe quand votre mariage se termine et que votre vie financière est complètement bouleversée.
Peut-être que vous déteniez ensemble des immeubles de placement. Peut-être que votre ex a gardé les propriétés et que vous êtes parti avec de l’argent. Peut-être que vous avez tous les deux tout vendu et partagé le produit. Peut-être que votre crédit a été affecté pendant le processus.
Quelle que soit votre situation, vous êtes maintenant là à vous demander : puis-je encore bâtir un patrimoine grâce à l’immobilier ?
Oui. Absolument. Mais vous avez besoin d’un plan clair, et vous devez éviter quelques pièges qui prennent au dépourvu beaucoup d’investisseurs après un divorce.
Laissez-moi vous guider.
Comment le divorce affecte votre position immobilière
Le divorce ne change pas seulement votre vie personnelle. Il réécrit tout votre profil financier. Examinons les façons précises dont il affecte votre capacité à investir dans l’immobilier.
Votre capacité d’emprunt change du jour au lendemain
Quand vous étiez marié (ou conjoint de fait), les prêteurs tenaient compte de votre revenu familial combiné. Maintenant, ils ne regardent que le vôtre. Si votre ex était celui qui gagnait le plus, votre admissibilité hypothécaire vient d’être considérablement réduite.
Mais ce n’est pas seulement le revenu. Voici ce qui change :
- Vos ratios d’endettement changent. Vous avez peut-être gardé la maison familiale, ce qui signifie que vous assumez maintenant la totalité de l’hypothèque avec un seul revenu.
- Les pensions alimentaires comptent. Si vous recevez une pension alimentaire pour enfants ou pour conjoint, la plupart des prêteurs la compteront comme un revenu (avec preuve qu’elle est régulière depuis au moins 12 mois). Si vous payez une pension, elle s’ajoute à vos obligations financières.
- Les dettes conjointes peuvent encore apparaître. Même si votre accord de séparation dit que votre ex est responsable de certaines dettes, si votre nom figure toujours sur le compte, les prêteurs l’incluent dans votre dossier jusqu’à ce que votre nom soit retiré.
| Facteur | Avant le divorce | Impact après le divorce |
|---|---|---|
| Revenu admissible | Ménage combiné | Votre revenu seul (plus pension reçue) |
| Obligations financières | Partagées | Les vôtres seules (plus pension payée) |
| Épargne pour mise de fonds | Comptes conjoints | Votre part du règlement |
| Historique de crédit | Activité combinée | Individuel (peut inclure dommages des comptes conjoints) |
| Capitaux propres immobiliers | Partagés | Votre portion selon l’entente |
Votre crédit est peut-être endommagé
Pendant un divorce, les choses deviennent compliquées. Des factures sont manquées. Des comptes conjoints sont mal gérés. Une personne cesse de payer la carte de crédit aux deux noms. Des marges de crédit sont utilisées au maximum pour payer les frais juridiques.
Une chute de cote de crédit de 780 à 640 n’est pas inhabituelle lors d’un divorce conflictuel. Et dans le monde hypothécaire, c’est la différence entre les taux d’un prêteur A et d’un prêteur B, ou la différence entre l’approbation et le refus.
Votre portrait de mise de fonds change
Quelle que soit la somme que vous récupérez du règlement des biens, c’est votre nouveau point de départ. Ce peut être plus que prévu ou moins. Dans tous les cas, c’est un chiffre avec lequel vous pouvez travailler.
La bonne nouvelle : les tribunaux au Canada partagent généralement les biens matrimoniaux 50/50. Si vous déteniez ensemble des immeubles de placement, votre part de ces capitaux propres est de l’argent réel que vous pouvez réinvestir.
Refinancer pour sortir des hypothèques conjointes
C’est l’une des choses les plus urgentes à régler après une séparation, et beaucoup de gens s’y prennent mal.
Si vous et votre ex détenez ensemble une propriété avec une hypothèque conjointe, vous avez trois options :
Option 1 : Une personne refinance à son seul nom
C’est la solution la plus propre. Une personne se qualifie seule pour l’hypothèque, refinance, et l’autre personne est retirée à la fois du titre et de l’hypothèque.
Le hic : la personne qui garde la propriété doit se qualifier seule. Cela signifie que son revenu, son crédit et ses ratios d’endettement doivent tous fonctionner. Si la propriété est un immeuble de placement, le prêteur exigera 20 % de capitaux propres.
Option 2 : Vendre la propriété
Si aucune des deux personnes ne peut se qualifier seule, ou si aucune ne veut la propriété, vendez-la et partagez le produit. C’est l’option la plus simple financièrement, même si elle est difficile émotionnellement.
Certains investisseurs résistent à vendre parce qu’ils ne veulent pas « perdre » l’actif. Mais conserver une propriété que vous ne pouvez pas vous permettre ou gérer correctement, ce n’est pas gagner. C’est juste perdre à retardement.
Option 3 : Garder temporairement l’hypothèque conjointe
C’est parfois nécessaire pendant le processus de séparation, mais c’est risqué. Vous êtes tous les deux toujours responsables de l’hypothèque. Si votre ex cesse de payer sa part, votre crédit en souffre. Si vous voulez acheter quelque chose de nouveau, les prêteurs comptent l’hypothèque conjointe existante dans vos ratios d’endettement.
Sortez des hypothèques conjointes le plus rapidement possible. Cela devrait être une priorité, pas une réflexion après coup.
Note importante : Votre accord de séparation disant « mon ex est responsable de cette hypothèque » ne signifie rien pour le prêteur. Pour la banque, si votre nom est sur l’hypothèque, vous la devez. Point final. Seul un refinancement formel ou une vente met fin à votre obligation.
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Rebâtir votre crédit après une séparation
Si votre crédit a été affecté, voici la feuille de route pour le réparer. Ce n’est pas compliqué, mais cela prend du temps et de la discipline.
Étape 1 : Obtenez votre rapport de crédit
Obtenez votre rapport d’Equifax et de TransUnion. Recherchez :
- Retards de paiement sur les comptes conjoints
- Comptes que vous ne saviez pas encore ouverts
- Soldes ou statuts de compte incorrects
- Recouvrements apparus pendant le processus de divorce
Contestez tout ce qui est inexact. Les deux bureaux ont des processus de contestation en ligne. Si un compte conjoint aurait dû être fermé dans le cadre de votre accord de séparation mais qu’il est toujours ouvert et montre de l’activité, impliquez votre avocat.
Étape 2 : Établissez un nouveau crédit à votre nom
Si la plupart de votre historique de crédit était conjoint, votre dossier est peut-être mince maintenant. Renforcez-le :
- Obtenez une carte de crédit à votre seul nom. Utilisez-la pour de petits achats et payez-la en entier chaque mois.
- Envisagez une carte de crédit garantie si votre cote est trop basse pour une carte ordinaire. Vous déposez 500 $ à 1 000 $ et l’utilisez comme limite de crédit.
- Gardez les anciens comptes ouverts. La durée de l’historique de crédit compte. Si vous avez une carte de crédit depuis 10 ans qui est à votre nom, gardez-la active.
Étape 3 : Payez tout à temps
Cela semble évident, mais l’historique de paiement représente 35 % de votre cote de crédit. Un paiement manqué pendant le chaos du divorce peut prendre des mois à rattraper. Mettez en place des paiements automatiques pour tout. Ne laissez pas cela à votre mémoire.
Étape 4 : Gardez une faible utilisation
Utilisez moins de 30 % de votre crédit disponible à tout moment. Idéalement moins de 15 %. Si vous avez une limite de crédit de 10 000 $, gardez votre solde sous 1 500 $.
Calendrier de rétablissement du crédit
| Cote de départ | Cote cible (Prêteur A : 680+) | Durée estimée |
|---|---|---|
| 600-640 | 680+ | 6-12 mois |
| 550-600 | 680+ | 12-18 mois |
| Moins de 550 | 680+ | 18-24 mois |
Vous pouvez investir avant d’atteindre 680. Les prêteurs B travaillent avec des cotes aussi basses que 550, et les prêteurs privés encore plus basses. Mais les taux des prêteurs A vous font économiser des milliers par année, donc rebâtir votre crédit devrait être une priorité.
Stratégies de nouveau départ : votre nouveau plan d’investissement
Bon, passons aux choses tournées vers l’avenir. Votre divorce est terminé (ou presque). Votre crédit est intact ou vous travaillez à le rebâtir. Et maintenant ?
Faites le point sur ce que vous avez
Avant d’acheter quoi que ce soit, connaissez vos chiffres :
- Quel est votre revenu actuel ? Incluez le revenu d’emploi, les revenus locatifs de toute propriété conservée, et les pensions alimentaires reçues.
- Quelles sont vos dettes ? Incluez hypothèques, paiements auto, cartes de crédit, marges de crédit, et pensions alimentaires payées.
- Quelles sont vos liquidités ? Épargne, produit du règlement, et tout autre argent accessible.
- Quelle est votre cote de crédit ? Tant Equifax que TransUnion.
Écrivez-les. C’est votre ligne de départ.
Fixez un échéancier réaliste
Si vos finances sont solides et votre crédit est bon, vous pourriez être prêt à acheter dans les mois suivant la finalisation de votre divorce.
Si votre crédit a besoin de travail et que votre trésorerie est mince, vous pourriez avoir besoin de 12 à 24 mois pour rebâtir avant votre prochain achat. C’est correct. Utilisez ce temps pour apprendre, planifier et vous positionner.
Choisissez la bonne stratégie pour votre situation
Si vous avez un revenu élevé mais peu de liquidités : Optez pour l’« house hacking ». Achetez un duplex avec 5 % de mise de fonds, habitez un logement, louez l’autre. Minimisez votre mise de fonds requise et commencez à constituer des capitaux propres.
Si vous avez de l’argent du règlement mais un revenu plus faible : Achetez un immeuble locatif à flux de trésorerie positif comptant ou avec une mise de fonds importante qui garde vos obligations mensuelles gérables. Une propriété à 300 000 $ avec 150 000 $ de mise de fonds signifie une petite hypothèque et un solide flux de trésorerie.
Si le revenu et les liquidités sont serrés : Concentrez-vous sur le redressement pendant 12 à 18 mois. Remboursez vos dettes, épargnez agressivement, améliorez votre crédit. Ensuite, agissez. Vous précipiter dans une mauvaise affaire parce que vous vous sentez en retard aggravera les choses, pas l’inverse.
Si vous avez gardé des immeubles de placement du mariage : Concentrez-vous sur la stabilisation de ce que vous avez. Assurez-vous que chaque propriété est correctement financée à votre seul nom, correctement assurée et correctement gérée. N’ajoutez pas de nouvelles propriétés avant que votre portefeuille existant soit solide.
Prise de décision émotionnelle : le plus grand risque après un divorce
C’est là que je dois être franc avec vous.
Le divorce vous rend émotif. C’est normal. Vous vivez du chagrin, de la colère, de la peur, et parfois un besoin désespéré de prouver que vous irez bien seul.
Toutes ces émotions peuvent mener à de terribles décisions d’investissement.
L’achat « pour leur montrer »
Acheter une propriété pour prouver à votre ex (ou à vous-même) que vous prospérez est une recette pour payer trop cher, mal analyser et prendre trop de risques. Vos décisions d’investissement doivent reposer sur des tableurs, pas sur des sentiments.
L’achat de panique « besoin de sécurité »
Après un divorce, votre sentiment de sécurité est ébranlé. Certaines personnes réagissent en achetant une propriété le plus vite possible parce que posséder de l’immobilier semble « sûr ». Mais une mauvaise propriété avec une hypothèque que vous pouvez à peine payer n’est pas de la sécurité. C’est une nouvelle source de stress.
La folie du « nouveau départ »
Vous pourriez être tenté de vous acheter une maison plus belle que nécessaire. Vous le méritez, non ? Peut-être. Mais cette maison à 700 000 $ gruge l’argent et la capacité d’emprunt que vous pourriez utiliser pour acheter des immeubles de placement qui génèrent vraiment du patrimoine.
Comment rester rationnel
- Ne prenez aucune décision financière majeure dans les 6 premiers mois après la séparation. Laissez les émotions retomber.
- Soumettez chaque transaction à quelqu’un qui n’est pas émotivement impliqué. Votre courtier hypothécaire, votre comptable ou un ami investisseur.
- Utilisez les mêmes critères d’investissement que dans toute autre situation. Taux de capitalisation, flux de trésorerie, ratio de couverture du service de la dette. Les chiffres ne mentent pas, même quand vos émotions le font.
Bâtir votre équipe après le divorce
Après un divorce, votre équipe de professionnels a peut-être aussi besoin d’être rebâtie. Peut-être que votre comptable était celui de votre ex. Peut-être que votre avocat s’occupait des affaires familiales et n’est pas spécialiste en immobilier.
Voici qui vous avez besoin :
Un courtier hypothécaire qui travaille avec les investisseurs. Quelqu’un qui comprend comment les accords de séparation, les pensions alimentaires et le rétablissement du crédit affectent l’admissibilité hypothécaire. Ce n’est pas le moment pour un généraliste.
Un comptable en immobilier. Vous avez besoin de quelqu’un qui peut vous aider à comprendre les implications fiscales du règlement des biens et à planifier votre structure d’investissement pour l’avenir. Si vous avez reçu une propriété dans le cadre du divorce, il peut y avoir des implications en matière de gains en capital plus tard.
Un avocat en droit immobilier. Différent de votre avocat en divorce. Vous avez besoin de quelqu’un qui traite les offres d’achat, les transferts de titres et les structures de propriétés de placement.
Un planificateur financier (facultatif mais précieux). Quelqu’un qui peut examiner l’ensemble de votre portrait, y compris retraite, placements, assurances et planification successorale, et vous aider à rebâtir un plan.
L’accord de séparation et votre demande d’hypothèque
Votre accord de séparation est un document clé pour votre courtier hypothécaire. Les prêteurs voudront voir :
- Qui est responsable de quelles dettes. Cela détermine ce qui est compté dans vos ratios d’endettement.
- Détails des pensions alimentaires. Tant payées que reçues, y compris montant, durée et régularité.
- Détails du partage des biens. Ce que vous avez gardé, ce que vous avez reçu, et tout paiement d’égalisation.
Faites finaliser ce document avant de demander une hypothèque. Un projet d’accord ou une entente verbale ne suffit pas pour la plupart des prêteurs.
Si votre séparation est récente et que vous recevez une pension, de nombreux prêteurs veulent voir 12 mois d’historique de paiement régulier avant de la compter comme revenu. Prévoyez en conséquence.
La vision à long terme
Le divorce ressemble à une fin. Financièrement, c’est une réinitialisation.
J’ai vu des gens traverser des divorces dévastateurs et s’en sortir avec des portefeuilles plus solides que pendant le mariage. Pourquoi ? Parce qu’ils sont devenus concentrés. Ils ont cessé de dériver et ont commencé à bâtir avec intention.
L’investisseur qui se reconstruit après un divorce a quelque chose de puissant : la clarté. Vous savez ce que vous voulez. Vous savez ce que vous êtes prêt à sacrifier. Et vous avez déjà survécu à quelque chose de plus difficile que n’importe quel mauvais investissement.
L’immobilier n’a pas cessé de fonctionner juste parce que votre mariage s’est terminé. Les fondamentaux sont les mêmes. Revenus locatifs, remboursement hypothécaire, appréciation, avantages fiscaux. Ceux-ci ne changent pas selon votre situation conjugale.
Prenez le temps nécessaire pour guérir. Mettez vos finances en ordre. Rebâtissez votre crédit si nécessaire. Et quand vous serez prêt, recommencez à investir.
Votre meilleur chapitre est peut-être celui que vous écrirez seul.
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Foire aux questions
Combien de temps après un divorce puis-je acheter un immeuble de placement ?
Mon accord de séparation a-t-il préséance sur ce que les prêteurs voient sur mon rapport de crédit ?
Puis-je compter la pension alimentaire pour enfants ou pour conjoint comme revenu dans une demande d'hypothèque ?
Ma cote de crédit a chuté pendant le divorce. Puis-je encore obtenir une hypothèque ?
Comment retirer mon nom d'une hypothèque conjointe après une séparation ?
Y a-t-il des implications fiscales lorsque des immeubles de placement sont transférés lors d'un divorce ?
Dois-je garder les immeubles de placement de mon mariage ou prendre l'argent ?
Combien de temps faut-il pour rebâtir son crédit après un divorce ?
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