À un moment ou à un autre, tout investisseur immobilier se pose cette question : mon capital devrait-il servir à rembourser mes hypothèques existantes ou à acheter d’autres propriétés ?
C’est un choix fondamental entre sécurité et croissance. Et la réponse honnête, c’est que les deux approches peuvent fonctionner, selon votre profil.
Comprendre le compromis
| Approche | Principal avantage | Principal coût |
|---|---|---|
| Rembourser la dette | Risque réduit, économies garanties | Croissance du portefeuille plus lente |
| Continuer d’acheter | Expansion du portefeuille, avantages de l’effet de levier | Risque financier accru |
Les objectifs concurrents
Deux objectifs se disputent les mêmes dollars :
Objectif 1 : Rembourser la dette, réduire les obligations, viser la propriété sans hypothèque.
Objectif 2 : Agrandir votre portefeuille, acquérir d’autres propriétés, bâtir des sources de revenus supplémentaires.
La réduction de la dette apporte la sécurité, mais peut ralentir la croissance. Les nouvelles acquisitions accélèrent la croissance, mais augmentent les obligations.
Pourquoi rembourser sa dette est judicieux
Des rendements garantis
Chaque dollar de capital remboursé par anticipation vous fait économiser des intérêts futurs au taux de votre hypothèque. Si vous payez 5 %, le remboursement rapporte un rendement garanti de 5 % avant impôt.
Pour un immeuble locatif, les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt au Canada. Avec un taux marginal de 40 %, votre coût après impôt est d’environ 3 %; votre rendement après impôt du remboursement est donc d’environ 3 %, et non 5 %.
Vérifiez aussi vos limites de remboursement anticipé. La plupart des prêteurs canadiens permettent de rembourser par anticipation 10 à 20 % du solde initial chaque année. Au-delà, vous paierez une pénalité, souvent trois mois d’intérêts ou l’indemnité de différentiel de taux d’intérêt (IRD). Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 %, trois mois d’intérêts représentent environ 5 000 $.
Comparez cette certitude à des rendements de placement qui ne sont pas garantis.
La tranquillité d’esprit de posséder sans dette
Il y a quelque chose de puissant à posséder des propriétés sans hypothèque. Les dépenses mensuelles diminuent. Les exigences de revenu baissent. Le stress s’atténue.
Cette tranquillité d’esprit a une vraie valeur, au-delà de ce que montrent les tableurs.
Avant de rembourser un seul dollar par anticipation, vérifiez votre limite. La plupart des prêteurs plafonnent à 10-20 % par année, et un dépassement peut coûter environ 5 000 $ sur une hypothèque de 400 000 $; réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity™ et nous confirmerons d’abord vos options de remboursement anticipé avec LendCity™.
Pourquoi conserver ses hypothèques et investir est judicieux
Les rendements de placement peuvent surpasser les coûts hypothécaires
Supposons que votre hypothèque coûte 5 % (les taux fixes au Canada ont récemment oscillé autour de 4 à 6 %, alors vérifiez les offres actuelles). Si un immeuble locatif rapporte 8 à 10 % sur votre mise de fonds, investir ce capital l’emporte sur le remboursement, du moins sur papier.
Mais les rendements de placement sont incertains; les coûts hypothécaires sont certains. Faites vos calculs avec des hypothèses prudentes de loyers et de dépenses.
Votre avoir propre foncier se retrouve immobilisé
L’argent versé sur les hypothèques n’est pas facilement accessible. Besoin de capital plus tard ? Vous devrez refinancer ou vendre, deux options qui coûtent de l’argent et prennent du temps.
Le capital investi ailleurs reste plus flexible.
L’inflation joue en votre faveur
L’inflation érode ce que vous devez en termes réels, et les loyers augmentent souvent avec le temps. Cela vous avantage tant que votre taux est verrouillé.
Voici le hic : les termes fixes canadiens ne durent que de 1 à 5 ans. Au renouvellement, des taux plus élevés dus à l’inflation peuvent faire grimper votre paiement. Ne considérez pas votre dette comme fixe pour toute la période d’amortissement.
Répartir le risque entre plusieurs propriétés
Mettre tout votre argent excédentaire dans une seule hypothèque garde votre valeur nette liée à un seul actif. Acheter d’autres propriétés dans différents emplacements répartit le risque de vacance et de marché, mais ajoute de la dette.
Qu’est-ce qui devrait guider votre décision ?
Les taux d’intérêt actuels
Des taux bas réduisent le rendement garanti du remboursement. Des taux élevés l’augmentent.
Question à vous poser : Comment mon taux hypothécaire se compare-t-il à des rendements de placement réalistes ?
Votre tolérance au risque
Les investisseurs prudents préfèrent peut-être les rendements garantis et la sécurité. Les investisseurs plus audacieux peuvent accepter le risque lié à l’effet de levier pour un potentiel de croissance.
Question à vous poser : Dans quelle mesure la dette me dérange-t-elle vraiment ?
Votre horizon de placement
Des horizons plus longs laissent plus de temps aux placements pour fructifier. Des horizons plus courts favorisent la certitude.
Question à vous poser : Dans combien d’années aurai-je besoin de sécurité financière ?
Les besoins en flux de trésorerie
Le remboursement réduit les dépenses futures, mais ne génère pas de revenu actuel. De nouveaux placements peuvent générer des flux de trésorerie tout en maintenant la dette.
Question à vous poser : Ai-je besoin d’un revenu maintenant, ou est-ce que je bâtis pour plus tard ?
La stabilité de carrière
Un revenu stable rend l’effet de levier moins risqué. Un revenu incertain rend la réduction de la dette plus précieuse.
Question à vous poser : Quelle est la sécurité de mon emploi ?
Votre taux fixe ne dure que de 1 à 5 ans; planifiez donc dès maintenant le renouvellement. Planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous établirons vos options de renouvellement ainsi que le montant de liquidités que vous pouvez libérer pour votre prochaine mise de fonds.
La voie du milieu : les approches hybrides
Vous n’avez pas à choisir un extrême.
Répartition équilibrée
Divisez le capital entre le remboursement et de nouveaux placements. Vous captez une partie des avantages des deux approches.
Déterminez votre ratio selon votre situation, et non selon des règles arbitraires.
Stratégies conditionnelles
Ajustez selon les conditions :
- Environnement de placement favorable → Privilégier les acquisitions
- Incertitude ou occasions faibles → Privilégier le remboursement
Les approches flexibles s’adaptent aux circonstances changeantes.
Foire aux questions
Que faire si les taux hypothécaires sont très bas ?
Dois-je rembourser d'abord l'immeuble de placement ou la résidence principale ?
Comment calculer les rendements de placement potentiels ?
Existe-t-il une bonne réponse ?
Devrais-je consulter des professionnels ?
Comment l'inflation influence-t-elle la décision de rembourser sa dette hypothécaire ?
Puis-je combiner remboursement de la dette et nouvelles acquisitions dans ma stratégie ?
En résumé
La décision entre dette et avoir propre foncier n’a pas de réponse unique et correcte. Les deux approches offrent de réels avantages selon les circonstances.
Évaluez vos taux, votre tolérance au risque, votre horizon de placement et vos objectifs. Envisagez des approches hybrides. Prenez des décisions éclairées en fonction de votre situation plutôt que de règles générales.
La meilleure stratégie est celle que vous respecterez vraiment, celle qui vous permet d’agir avec confiance plutôt qu’avec anxiété.
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Avis de non-responsabilité: LendCity™ est autorisée à offrir des hypothèques sous Mortgage Architects Inc. – LendCity Mortgages (FSRA #12728). Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Normes éditoriales.