Fort McMurray : guide investisseur d'un marché boom-bust Fort McMurray : guide investisseur d'un marché boom-bust

Fort McMurray offre des occasions d’investissement immobilier qu’on ne trouve nulle part ailleurs au Canada. En tant que plaque tournante des activités des sables bitumineux du Canada, cette ville du nord de l’Alberta présente à la fois un potentiel exceptionnel et un risque réel.

Avant d’y investir un seul dollar, vous devez comprendre dans quoi vous vous engagez.

Comprendre Fort McMurray

Cette ville existe à cause d’une seule industrie. Cela définit tout.

La réalité économique

Fort McMurray sert un seul objectif : soutenir l’extraction des sables bitumineux dans la région environnante de l’Athabasca. Avec environ 66 000 habitants, la ville loge et dessert les travailleurs employés dans les installations d’extraction et de traitement à proximité.

Cette dépendance aux ressources crée une volatilité que vous ne trouverez pas dans les marchés diversifiés :

Quand les prix du pétrole montent, Fort McMurray connaît un boom — l’emploi explose, la population croît, la demande de logement explose. Quand les prix chutent, c’est l’inverse. Il n’y a aucun coussin.

Une ville qui a été mise à l’épreuve

Fort McMurray a affronté de véritables crises et s’en est relevée.

Les feux de forêt dévastateurs de 2016 ont détruit des milliers de maisons et forcé une évacuation complète. La ville s’est reconstruite.

Les chutes des prix du pétrole ont créé des périodes de forte vacance et de baisse des valeurs — suivies de reprises lorsque les prix se sont stabilisés.

Cet historique vous dit quelque chose : un recul important est réel, mais la capacité de reprise l’est tout autant.

Analyse de marché

Les chiffres reflètent la dynamique de l’industrie.

Valeurs des propriétés

Les valeurs immobilières de Fort McMurray ont fluctué de façon spectaculaire au gré des cycles de l’industrie.

Pendant les périodes de boom, les prix dépassaient ceux de nombreux grands marchés métropolitains. Pendant les ralentissements, les valeurs ont chuté de façon importante. Les prix actuels reflètent une reprise après des périodes récentes difficiles.

Moyennes actuelles :

• Maisons unifamiliales : ~440 000 $
• Copropriétés : ~165 000 $

Ces prix représentent des points d’entrée accessibles par rapport aux sommets historiques. Si vous croyez en la reprise de l’industrie énergétique, les évaluations actuelles pourraient représenter une bonne valeur.

Marché locatif

La dynamique locative suit le même schéma :

Moyennes actuelles :

• Une chambre : ~1 100 $/mois
• Deux chambres : ~1 300 $/mois
• Trois chambres : ~1 550 $/mois

Ces taux peuvent augmenter considérablement pendant les périodes d’activité maximale. Lors des booms pétroliers, des travailleurs à revenus élevés et pressés de se loger ont payé des loyers premium.

Les taux de vacance actuels sont élevés par rapport aux marchés stables. Cela crée une occasion pour les investisseurs capables de tenir le coup pendant les périodes de faible occupation en se positionnant pour une éventuelle reprise.

Le moment d’achat compte ici plus que partout ailleurs

Les marchés dépendants des ressources créent des occasions de synchronisation introuvables dans les marchés stables.

Acquérir des propriétés pendant les ralentissements, à prix réduits, vous positionne pour l’appréciation lors des reprises. Les investisseurs qui ont acheté durant les creux précédents et vendu durant les booms ont capté des rendements exceptionnels.

Mais synchroniser les creux du marché est réellement difficile. Les ralentissements prolongés épuisent la patience et les ressources financières avant que la reprise ne se concrétise. Vous devez avoir la capacité de tenir malgré l’incertitude.

Évaluation honnête des risques

Parlons de ce qui peut mal tourner.

Exposition au prix des matières premières

Les valeurs immobilières et la demande locative de Fort McMurray sont fortement corrélées aux prix du pétrole. Vous ne pouvez pas contrôler les marchés énergétiques mondiaux, et pourtant la performance de votre investissement en dépend largement.

Cela diffère fondamentalement des marchés diversifiés où plusieurs secteurs économiques soutiennent la demande de logement. Les investisseurs de Fort McMurray acceptent en fait une exposition aux marchés des matières premières en plus de l’exposition immobilière.

Risque de vacance

Pendant les ralentissements de l’industrie, les taux de vacance de Fort McMurray atteignent des niveaux qui dévastent le flux de trésorerie. Des propriétés facilement louées pendant les périodes de boom restent vides pendant de longues périodes durant les contractions.

Vous devez modéliser des scénarios incluant une vacance prolongée lors de l’évaluation de tout investissement à Fort McMurray. Les propriétés doivent offrir des rendements suffisants pour compenser les périodes de revenu locatif faible ou nul.

Capital à risque

Alors que la plupart des marchés immobiliers connaissent des corrections modestes, Fort McMurray a démontré une capacité à subir des baisses de valeur substantielles pendant les périodes difficiles.

Si la préservation du capital est votre priorité, cette volatilité pourrait être inconfortable. Mais la volatilité fonctionne dans les deux sens — les périodes de reprise peuvent produire une appréciation dépassant largement les normes des marchés stables.

Évaluation des occasions

Malgré les risques, de réelles occasions existent pour les bons investisseurs.

Potentiel à contre-courant

Les marchés en reprise après des périodes difficiles offrent souvent de la valeur aux investisseurs prêts à entrer avant la reprise complète.

Les conditions actuelles — prix réduits par rapport aux sommets historiques, vacance élevée, activité industrielle en reprise — pourraient présenter des occasions d’entrée pour les investisseurs qui ont une perspective positive sur l’industrie énergétique.

Le calcul du rendement locatif

Lorsque les valeurs immobilières baissent, les rendements locatifs par rapport aux prix d’achat deviennent attrayants.

Si les coûts d’acquisition baissent plus vite que les loyers, les rendements sur capital investi s’améliorent pour les investisseurs axés sur le revenu. Actuellement, les niveaux de prix de Fort McMurray par rapport au potentiel locatif pourraient offrir des rendements dépassant ceux des marchés stables.

Mais ces rendements supposent que vous trouviez réellement des locataires. Les périodes de vacance annulent les rendements, quel que soit le potentiel théorique.

Votre thèse sur l’industrie énergétique compte

Votre point de vue sur la production à long terme des sables bitumineux devrait éclairer votre décision concernant Fort McMurray.

Si vous croyez que les sables bitumineux resteront productifs pendant des décennies, les conditions actuelles ressemblent à des occasions d’achat.

Si vous prévoyez un déclin de l’industrie, restez à l’écart.

Les discussions sur la transition énergétique ajoutent de l’incertitude. L’avenir de Fort McMurray dépend de l’évolution de l’industrie énergétique d’une manière qui exige une analyse de scénarios plutôt qu’une prédiction confiante.

Considérations pratiques

Des facteurs concrets qui affectent l’exécution de l’investissement.

Gestion à distance

L’emplacement nordique de Fort McMurray complique la gestion pour les investisseurs qui vivent ailleurs.

Les services de gestion immobilière deviennent essentiels plutôt que facultatifs pour les investisseurs à distance. Cela ajoute des coûts, mais permet d’investir peu importe où vous vivez.

Trouvez des gestionnaires ayant une véritable expérience de Fort McMurray à travers plusieurs cycles de marché. Leur connaissance locale a un effet important sur les résultats.

Caractéristiques des locataires

Les locataires de Fort McMurray travaillent souvent selon des horaires par quarts, peuvent être des travailleurs temporaires ou avoir un emploi variable selon les conditions de l’industrie.

Ces profils diffèrent des marchés stables où les locataires ont un emploi traditionnel. Effectuez une sélection rigoureuse et structurez les baux en fonction des conditions locales.

Sélection des propriétés

Toutes les propriétés de Fort McMurray n’offrent pas la même occasion :

• Les propriétés plus récentes et bien entretenues attirent plus facilement les locataires
• Les propriétés près des commodités et des services performent mieux
• Les condos offrent des points d’entrée plus bas mais peuvent avoir une vacance plus élevée
• Les maisons unifamiliales attirent des locataires à plus long terme

Faites correspondre la sélection des propriétés à votre thèse d’investissement et à votre tolérance au risque.

Foire aux questions

En résumé

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Fort McMurray présente des occasions d’investissement immobilier distinctes des marchés typiques. La dépendance à l’industrie des ressources crée une volatilité qui produit à la fois des risques exceptionnels et des occasions potentielles.

Les conditions actuelles pourraient favoriser les investisseurs qui croient en l’industrie énergétique et qui ont la capacité de traverser d’éventuelles difficultés persistantes avant la reprise.

Pour les investisseurs ayant une tolérance au risque appropriée, une connaissance de l’industrie énergétique et une capacité financière à tenir sur des périodes de détention prolongées, Fort McMurray mérite une évaluation sérieuse.

Pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et la prévisibilité, des marchés plus diversifiés vous serviront mieux.

Fort McMurray n’est pas pour tout le monde. Mais pour le bon investisseur avec la bonne thèse, il offre quelque chose que la plupart des marchés n’offrent pas : le potentiel de rendements démesurés pour ceux prêts à accepter un risque démesuré.

Comprenez exactement dans quoi vous vous engagez. Puis prenez votre décision les yeux grands ouverts.

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