Que vous soyez un novice qui travaille sur votre première propriété, un vétéran à la recherche de votre dixième investissement, ou que vous recherchiez un immeuble à appartements plus grand, la plupart des investisseurs commencent leur parcours au même endroit : obtenir une hypothèque pour des investissements dans un immeuble locatif.
À moins que vous ne disposiez d’un capital d’investissement important, vous devrez convaincre un prêteur que vous pouvez rembourser une somme considérable sur la durée du prêt. Même si vous pouviez vous permettre d’acheter des investissements comptant, il y a souvent des avantages à obtenir une hypothèque pour immeuble locatif à la place. En utilisant le financement pour les investissements dans des immeubles locatifs, vous pouvez étirer votre capital beaucoup plus loin et acquérir plusieurs propriétés plutôt qu’un seul achat comptant.
Obtenir un financement approprié pour l’investissement dans un immeuble locatif est absolument essentiel au succès à long terme de l’investissement immobilier. Ce guide vous accompagne pas à pas tout au long du processus.
Comprendre les options de financement
Avant de vous lancer dans le processus de demande, comprenez le paysage du financement pour les immeubles locatifs.
| Type de financement | Nombre de logements | Caractéristiques principales |
|---|---|---|
| Résidentiel | 1-4 logements | Qualification plus facile, taux plus bas |
| Commercial | 5+ logements | Souscription différente, conditions flexibles |
| Privé | Divers | Plus rapide, plus cher, structures créatives |
| Portefeuille | Propriétés multiples | Financement consolidé |
Le parcours de financement que vous suivez dépend du type de propriété, de vos qualifications et de vos objectifs d’investissement.
Financement résidentiel vs financement commercial
Les propriétés d’un à quatre logements sont généralement admissibles au financement résidentiel avec des conditions similaires aux hypothèques pour propriétaires-occupants. Ces prêts offrent généralement des taux d’intérêt plus bas et des périodes d’amortissement plus longues.
Les propriétés de cinq logements et plus nécessitent un financement commercial avec des critères de souscription différents. Les prêts commerciaux évaluent les propriétés comme des entreprises, en se concentrant sur le revenu de la propriété plutôt que sur le revenu de l’emprunteur.
Première étape : Travailler avec un professionnel hypothécaire
Commencer avec un courtier hypothécaire expérimenté offre des avantages significatifs pour le financement d’un immeuble de placement.
Avantages du courtier
Les courtiers hypothécaires ont accès à plusieurs prêteurs et savent lesquels offrent des conditions compétitives pour les immeubles de placement. Leur connaissance du marché identifie des opportunités que vous pourriez manquer en approchant les prêteurs individuellement.
Les courtiers familiers avec les besoins des investisseurs comprennent les exigences en matière de documentation et peuvent guider la préparation avant le début des demandes.
Envisagez une préapprobation
La préapprobation établit votre capacité d’emprunt avant le début de la recherche de propriété. Comprendre vos limites de financement concentre votre recherche sur les opportunités appropriées.
La préapprobation démontre également votre sérieux auprès des vendeurs, renforçant potentiellement les offres dans des situations concurrentielles.
Deuxième étape : Clarifiez votre situation de logement
L’endroit où vous vivrez affecte le financement des immeubles de placement.
Investissement occupé par le propriétaire
Vivre dans un logement d’un immeuble à logements multiples permet d’obtenir un financement pour propriétaire-occupant avec des exigences de mise de fonds plus faibles et de meilleurs taux. Cette approche est populaire auprès des investisseurs débutants à la recherche de points d’entrée avantageux.
Investissement non occupé par le propriétaire
Les immeubles de placement où vous ne résiderez pas nécessitent un financement pour immeuble de placement avec des mises de fonds plus élevées et des taux légèrement plus élevés. La plupart des prêteurs exigent au moins vingt pour cent de mise de fonds pour les achats d’investissement.
Troisième étape : Trouvez la bonne propriété
La sélection de la propriété affecte considérablement les options et les résultats de financement.
Qualification de la propriété
Les prêteurs évaluent les propriétés ainsi que les emprunteurs. Les propriétés doivent répondre aux normes de condition et aux exigences d’évaluation. Les propriétés en mauvais état peuvent ne pas être admissibles au financement conventionnel.
Documentation des revenus
Le potentiel de revenus locatifs affecte l’admissibilité au financement. Les prêteurs peuvent utiliser le revenu locatif projeté pour vous aider à vous qualifier pour des prêts. Fournissez des projections de loyer réalistes étayées par des comparables du marché.
Quatrième étape : Comprendre les règles et règlements
Réservez votre appel stratégique
Le financement des immeubles de placement fonctionne selon des règles spécifiques qui diffèrent du financement pour propriétaire-occupant.
Exigences de mise de fonds
Le résultat d’exploitation net détermine l’évaluation de la propriété. Prévoyez des exigences minimales de vingt pour cent ou plus, bien que des mises de fonds plus élevées puissent donner accès à de meilleurs taux.
Exigences de réserve
Les prêteurs exigent souvent une preuve de réserves couvrant plusieurs mois de paiements hypothécaires. Ces réserves démontrent la capacité à gérer les périodes de vacance ou les dépenses imprévues.
Normes de documentation
Le prêt pour immeuble de placement nécessite généralement une documentation plus complète que le financement d’une résidence principale. Préparez-vous à une vérification approfondie des revenus, des actifs et des obligations existantes.
Cinquième étape : Déposer la demande
Une fois la préparation terminée, vous êtes prêt à soumettre votre demande d’hypothèque.
Composantes de la demande
Les demandes nécessitent des renseignements personnels, des détails sur l’emploi et le revenu, de la documentation sur les actifs et des renseignements sur la propriété. Remplissez les demandes de manière approfondie pour éviter les retards de traitement.
Délai de traitement
Les prêts pour immeubles de placement peuvent prendre plus de temps à traiter que le financement d’une résidence principale. Planifiez les délais en conséquence, en particulier si les conventions d’achat ont des dates limites de clôture.
Sixième étape : Rassembler la documentation
Les exigences en matière de documentation pour le financement des immeubles de placement sont généralement importantes.
Vérification du revenu
Fournissez des documents à l’appui de vos déclarations de revenus, y compris les déclarations de revenus, les bulletins de paie et les états financiers de l’entreprise si vous êtes travailleur autonome. Les prêteurs vérifient minutieusement les revenus pour les prêts d’investissement.
Documentation des actifs
Documentez les sources de mise de fonds et les fonds de réserve. Les prêteurs retracent l’origine de la mise de fonds pour s’assurer de la légitimité de la source.
Documentation de la propriété
Fournissez des informations sur la propriété, y compris les conventions d’achat, les projections de loyer et les données de ventes comparables à l’appui de la valeur.
Pourquoi financer plutôt que payer comptant
Même les investisseurs disposant de liquidités choisissent souvent le financement pour des raisons stratégiques.
Avantages de l’effet de levier
Le financement permet de contrôler plus de propriétés avec le capital disponible. Le même capital peut permettre d’acquérir plusieurs propriétés financées plutôt qu’un seul achat comptant.
Préservation de la liquidité
Le maintien de la liquidité offre une flexibilité face aux opportunités et aux défis. Immobiliser tout le capital dans des propriétés limite la capacité à réagir aux situations nécessitant des liquidités.
Amélioration du rendement
L’effet de levier peut améliorer les rendements lorsque les propriétés s’apprécient et que les loyers dépassent les coûts de financement. Un effet de levier approprié multiplie les rendements sur le capital investi.
Foire aux questions
Quelle cote de crédit est nécessaire pour le financement d'un immeuble de placement ?
Quelle mise de fonds est requise pour les hypothèques d'immeubles locatifs ?
Puis-je utiliser les revenus locatifs pour me qualifier pour l'hypothèque ?
Comment les taux des immeubles de placement se comparent-ils aux taux des résidences principales ?
Puis-je financer plusieurs immeubles de placement ?
Pourquoi est-il important d'obtenir une préapprobation avant de chercher des immeubles de placement ?
Quels sont les avantages de financer plutôt que de payer comptant pour les immeubles de placement ?
Aller de l’avant avec le financement
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Obtenir un financement approprié est fondamental pour la réussite d’un immeuble de placement. Comprenez vos options, préparez-vous minutieusement et travaillez avec des professionnels expérimentés qui comprennent les besoins des investisseurs.
Un bon financement permet la croissance du portefeuille qui bâtit la richesse à long terme. Prenez le temps de structurer le financement de manière appropriée pour vos objectifs d’investissement et votre situation financière.
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 août 2026
Temps de lecture
7 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Période d'amortissement
Le nombre total d'années requises pour rembourser complètement une hypothèque par des paiements réguliers de capital et d'intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement standard pour les propriétés résidentielles sont 25 ans, tandis que les propriétés multifamiliales par MLI Select peuvent s'étendre jusqu'à 50 ans. Une amortissement plus long réduit les paiements mensuels mais augmente les intérêts totaux payés.
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Financement commercial
Le financement commercial désigne les prêts spécifiquement conçus pour financer l'achat, le refinancement ou le développement de propriétés génératrices de revenus comme les immeubles de bureaux, les espaces commerciaux, les immeubles d'appartements ou les installations industrielles destinés aux investisseurs immobiliers canadiens. Ces prêts comportent généralement des capitaux plus importants, des périodes d'amortissement plus courtes et des critères de souscription plus stricts que les prêts hypothécaires résidentiels, les taux et les conditions étant négociés en fonction du flux de trésorerie de la propriété et du profil financier de l'emprunteur.
Score de crédit
Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Fondation
La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
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