Guide du calculateur de rendement cash-on-cash

Vous investissez 80 000 $ dans un immeuble locatif. À la fin de l’année, vous avez 6 400 $ de profit réel en liquidités dans votre compte. C’est un rendement cash-on-cash de 8 % — et savoir le calculer est l’une des compétences les plus importantes que vous développerez en tant qu’investisseur immobilier.

Le rendement cash-on-cash vous dit quelque chose qu’aucune autre mesure ne dit : ce que votre argent réel rapporte, dès maintenant, en dollars concrets. Pas de rendements théoriques. Pas de plus-value sur papier. De vraies liquidités qui arrivent dans votre compte bancaire par rapport aux liquidités réelles que vous avez investies.

Voici comment le calculer, l’interpréter et l’utiliser pour prendre de meilleures décisions d’investissement.

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La formule du rendement cash-on-cash

La formule est simple :

Rendement cash-on-cash = Flux de trésorerie annuel avant impôts / Total des liquidités investies x 100

C’est tout. Deux chiffres et une division. Mais la précision de votre résultat dépend entièrement de l’exactitude de ces deux chiffres.

Ce qui compte comme « total des liquidités investies »

Il s’agit de chaque dollar que vous avez mis dans l’affaire de votre poche :

• Mise de fonds : La portion du prix d’achat que vous payez d’avance
• Frais de clôture : Frais juridiques, droit de mutation immobilière, assurance titre, frais d’évaluation, frais d’inspection
• Coûts de rénovation : Tout argent dépensé pour améliorer la propriété avant ou peu après l’achat
• Réserves : Capitaux que vous mettez de côté pour de futures réparations ou vacances locatives si votre prêteur l’exige

Si vous mettez 20 % de mise de fonds sur une propriété de 400 000 $, votre mise de fonds est de 80 000 $. Ajoutez 12 000 $ de frais de clôture et 15 000 $ de rénovations, et votre total des liquidités investies est de 107 000 $. C’est le chiffre que vous utilisez — pas seulement la mise de fonds.

De nombreux investisseurs font l’erreur de ne compter que la mise de fonds. Cela donne un rendement trompeusement élevé. Incluez chaque dollar qui est sorti de votre poche pour cette transaction.

Ce qui compte comme « flux de trésorerie annuel avant impôts »

C’est l’argent réel qui reste dans votre compte après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses :

• Commencez par le revenu locatif brut : Total des loyers perçus de tous les logements pour l’année
• Soustrayez les pertes pour vacance et crédit : Argent perdu à cause de logements vacants et de locataires qui ne paient pas
• Soustrayez les charges d’exploitation : Taxes foncières, assurance, entretien, gestion immobilière, services publics, aménagement paysager, déneigement et tout autre élément nécessaire pour exploiter la propriété
• Soustrayez les paiements hypothécaires : Capital et intérêts (c’est là que le cash-on-cash diffère du taux de capitalisation — plus de détails plus loin)
• Ce qui reste est votre flux de trésorerie avant impôts

Notez que nous calculons le flux de trésorerie avant impôts. Le traitement fiscal varie selon l’investisseur et la province, donc le rendement cash-on-cash vous donne le portrait clair, avant impôts, que vous pouvez comparer d’une affaire à l’autre.

Exemple concret 1 : Location unifamiliale

Vous achetez une location unifamiliale pour 350 000 $. Voici vos chiffres :

Liquidités investies :

• Mise de fonds (20 %) : 70 000 $
• Frais de clôture : 10 000 $
• Rénovations mineures : 8 000 $
• Total des liquidités investies : 88 000 $

Flux de trésorerie annuel :

• Loyer brut : 2 200 $/mois x 12 = 26 400 $
• Vacance (5 %) : -1 320 $
• Charges d’exploitation : -8 500 $
• Paiement hypothécaire (C+I) : -14 400 $
• Flux de trésorerie annuel avant impôts : 2 180 $

Rendement cash-on-cash : 2 180 $ / 88 000 $ x 100 = 2,5 %

Ce n’est pas un excellent rendement. Et c’est exactement pourquoi calculer le cash-on-cash est important — cela vous évite d’acheter une propriété qui a l’air bonne sur papier, mais qui rapporte à peine quelque chose sur votre investissement réel.

Ce saut de 2,5 % sur l’unifamiliale à 9,1 % sur le six-logements s’explique par une mise de fonds plus faible et un amortissement plus long. réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous structurerons votre financement de la même façon — pour que vos liquidités travaillent vraiment plus fort.

Exemple concret 2 : Duplex

Vous achetez un duplex pour 475 000 $. Les deux logements sont loués.

Liquidités investies :

• Mise de fonds (20 %) : 95 000 $
• Frais de clôture : 14 000 $
• Rénovations : 12 000 $
• Total des liquidités investies : 121 000 $

Flux de trésorerie annuel :

• Loyer brut : Logement A 1 600 $ + Logement B 1 500 $ = 3 100 $/mois x 12 = 37 200 $
• Vacance (4 %) : -1 488 $
• Charges d’exploitation : -11 500 $
• Paiement hypothécaire (C+I) : -18 600 $
• Flux de trésorerie annuel avant impôts : 5 612 $

Rendement cash-on-cash : 5 612 $ / 121 000 $ x 100 = 4,6 %

Mieux que l’unifamiliale, mais encore modeste. Le duplex vous donne plus de revenus par dollar dépensé parce que vous avez deux sources de revenus sur une seule propriété. C’est pourquoi de nombreux investisseurs qui poursuivent des stratégies de financement hypothécaire résidentiel préfèrent les immeubles multi-logements aux unifamiliales.

Exemple concret 3 : Petit multifamilial (immeuble de 6 logements)

Vous achetez un immeuble de 6 logements pour 900 000 $ en utilisant le financement hypothécaire multifamilial par l’entremise du programme SCHL MLI Select.

Liquidités investies :

• Mise de fonds (15 %) : 135 000 $
• Frais de clôture : 22 000 $
• Améliorations des logements : 30 000 $
• Total des liquidités investies : 187 000 $

Flux de trésorerie annuel :

• Loyer brut : 6 logements x 1 400 $/mois x 12 = 100 800 $
• Vacance (5 %) : -5 040 $
• Charges d’exploitation (40 %) : -40 320 $
• Paiement hypothécaire (C+I sur 765 000 $, amortissement de 50 ans) : -38 400 $
• Flux de trésorerie annuel avant impôts : 17 040 $

Rendement cash-on-cash : 17 040 $ / 187 000 $ x 100 = 9,1 %

Là, on parle. La combinaison d’un levier plus élevé (pourcentage de mise de fonds plus bas grâce à l’assurance SCHL), d’un amortissement plus long (paiements plus bas) et de plusieurs logements (plus de revenus) génère un rendement nettement supérieur sur vos liquidités.

Vous pouvez modéliser des affaires comme celle-ci à l’aide du calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour voir exactement le montant de financement auquel vous êtes admissible et quels seront vos paiements.

Le levier n’améliore votre cash-on-cash que lorsque votre taux hypothécaire est inférieur au taux de capitalisation — si vous vous trompez, le financement vous nuit en fait. planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous vous montrerons quels prêteurs et quelles conditions placent cet écart en votre faveur.

Qu’est-ce qu’un bon rendement cash-on-cash?

Il n’y a pas de réponse universelle, mais voici des repères pratiques :

Ces repères varient selon votre marché. Dans des villes chères comme Toronto et Vancouver, 4-6 % pourrait être le mieux que vous puissiez trouver parce que les prix des propriétés sont élevés par rapport aux loyers. Dans les marchés secondaires avec des prix d’entrée plus bas, 8-12 % est réalisable.

Votre cible dépend aussi de votre stratégie d’investissement. Si vous achetez pour la plus-value à long terme dans un marché en croissance, un rendement cash-on-cash plus bas peut être acceptable parce que vous vous attendez à ce que la valeur de la propriété augmente de façon significative. Si vous achetez purement pour le flux de trésorerie, vous avez besoin de rendements plus élevés pour justifier l’investissement.

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Rendement cash-on-cash vs autres indicateurs

Le cash-on-cash est puissant, mais ce n’est pas le seul indicateur dont vous avez besoin. Voici comment il se compare aux autres.

Cash-on-cash vs taux de capitalisation

Le taux de capitalisation mesure le rendement d’une propriété sans tenir compte du financement. Il se calcule comme le RNE divisé par la valeur de la propriété. Le cash-on-cash intègre votre hypothèque — c’est pourquoi deux investisseurs qui achètent la même propriété avec des structures de financement différentes obtiendront des rendements cash-on-cash différents, mais le même taux de capitalisation.

Utilisez le taux de capitalisation pour comparer les propriétés entre elles. Utilisez le cash-on-cash pour évaluer ce que votre affaire précise, avec votre financement précis, vous rapportera réellement.

Cash-on-cash vs ROI total

Le cash-on-cash ne mesure que le flux de trésorerie. Le ROI total inclut le remboursement du capital hypothécaire (vos locataires bâtissent votre équité), la plus-value (l’augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps) et les avantages fiscaux (amortissement et déductions). Votre rendement total sur un immeuble locatif est presque toujours plus élevé que ce que le chiffre cash-on-cash suggère.

Une propriété avec un rendement cash-on-cash de 5 % offre souvent un ROI total de 15-20 % lorsque vous tenez compte du remboursement du capital hypothécaire et d’une plus-value même modeste.

Voici une ventilation rapide. Disons que vous mettez 100 000 $ dans une affaire :

• Flux de trésorerie à 5 % : 5 000 $/année
• Remboursement du capital hypothécaire : environ 3 000 $-5 000 $ la première année (vos locataires achètent l’immeuble pour vous)
• Plus-value à 3 % sur une propriété de 500 000 $ : 15 000 $

Additionnez le tout et vous obtenez 23 000 $-25 000 $ de richesse totale créée sur vos 100 000 $ de liquidités — soit un ROI total de 23-25 %. Le cash-on-cash est la mesure la plus conservatrice de votre rendement. Il ignore volontairement l’accumulation d’équité et la plus-value pour que vous voyiez d’abord le portrait des liquidités concrètes. Utilisez-le pour filtrer les affaires. Ensuite, ajoutez le ROI total lorsque vous voulez l’histoire complète de la création de richesse.

Cash-on-cash vs TRI

Le taux de rendement interne (TRI) tient compte de la valeur temporelle de l’argent et prend en compte le moment où les flux de trésorerie surviennent sur toute la période de détention, y compris la vente. Le TRI est l’indicateur le plus complet, mais aussi le plus complexe. Le cash-on-cash est un instantané de la performance de la première année. Le TRI vous raconte l’histoire complète sur tout l’horizon d’investissement.

Pour un filtrage rapide des affaires, le cash-on-cash est plus rapide et plus simple. Pour une analyse d’investissement détaillée et la comparaison d’affaires avec des périodes de détention différentes, le TRI vous donne un portrait plus complet.

Comment le levier affecte le rendement cash-on-cash

C’est là que les choses deviennent intéressantes — et là où de nombreux investisseurs réalisent pour la première fois le pouvoir du levier.

Prenons une propriété de 500 000 $ générant 30 000 $ de RNE.

Scénario 1 : Achat entièrement au comptant

• Liquidités investies : 500 000 $
• Flux de trésorerie annuel : 30 000 $ (pas d’hypothèque à payer)
• Rendement cash-on-cash : 6 %

Scénario 2 : Financement à 75 % de RPV

• Liquidités investies : 125 000 $ + 15 000 $ de frais de clôture = 140 000 $
• Paiement hypothécaire : ~24 000 $/année
• Flux de trésorerie annuel : 30 000 $ - 24 000 $ = 6 000 $
• Rendement cash-on-cash : 4,3 %

Attendez — le rendement avec levier est plus bas? Dans ce cas, oui. Et c’est une leçon critique : le levier n’améliore pas automatiquement le rendement cash-on-cash. Cela dépend de l’écart entre le taux de capitalisation de votre propriété et votre taux d’intérêt hypothécaire.

Quand le levier aide : Si le taux de capitalisation dépasse votre taux d’intérêt hypothécaire, le levier amplifie votre rendement cash-on-cash. Une propriété avec un taux de capitalisation de 7 % financée à 4,5 % produira un meilleur cash-on-cash avec levier qu’un achat sans levier.

Quand le levier nuit : Si votre taux hypothécaire dépasse le taux de capitalisation, le levier fait en fait baisser votre rendement. Vous empruntez de l’argent cher pour investir dans un actif à rendement plus faible.

C’est pourquoi vos conditions de financement hypothécaire comptent autant. Le taux et l’amortissement que vous négociez ont un impact direct sur votre rendement cash-on-cash.

Erreurs courantes dans les calculs de cash-on-cash

Oublier les frais de clôture et les dépenses de rénovation. Votre total des liquidités investies n’est pas seulement la mise de fonds. Chaque dollar sorti de votre poche compte. Ignorer les frais de clôture et les rénovations gonfle votre rendement et crée des attentes irréalistes.

Utiliser le loyer brut au lieu du loyer net. Vous ne gardez pas chaque dollar de loyer. La vacance, les pertes de crédit et les coûts de rotation grugent votre revenu brut. Utilisez un revenu brut effectif réaliste dans vos calculs.

Sous-estimer les charges d’exploitation. Si vous budgétez 25 % pour les charges d’exploitation et que la réalité est de 40 %, votre flux de trésorerie chute de milliers de dollars et votre rendement cash-on-cash s’effondre. Utilisez des estimations de dépenses prudentes. Vous pouvez consulter des ressources pour investisseurs sur les repères de dépenses qui reflètent les coûts d’exploitation réels.

Ignorer les coûts de gestion immobilière. Même si vous gérez vous-même, incluez des frais de gestion (typiquement 8-10 % du loyer brut) dans votre analyse. Vous pourriez gérer vous-même aujourd’hui, mais qu’en sera-t-il dans cinq ans quand vous posséderez dix propriétés? Intégrer les coûts de gestion dès le premier jour vous donne un portrait plus réaliste et évolutif.

Ne pas recalculer après des rénovations. Si vous investissez 50 000 $ en rénovations qui augmentent les loyers de 200 $ par logement par mois sur quatre logements, votre rendement cash-on-cash change de façon spectaculaire. Recalculez annuellement ou après tout investissement en capital important.

Utiliser le cash-on-cash pour filtrer les affaires

Voici un flux de travail pratique pour utiliser le rendement cash-on-cash dans votre évaluation d’affaires :

1. Fixez votre seuil minimum. Décidez du rendement cash-on-cash le plus bas que vous accepterez. Pour la plupart des investisseurs, c’est 6-8 %.

2. Faites des calculs rapides sur les annonces. Lorsque vous voyez une propriété qui vous intéresse, faites un calcul approximatif de cash-on-cash à partir des données de l’annonce. Cela prend cinq minutes et élimine 80 % des propriétés avant que vous ne perdiez du temps en analyse plus approfondie.

3. Affinez avec des chiffres vérifiés. Pour les propriétés qui passent votre filtre initial, obtenez les états financiers réels du vendeur et recalculez. Les chiffres changent presque toujours — généralement à la baisse.

4. Faites des tests de résistance. Lancez votre calcul avec une vacance plus élevée, des dépenses plus élevées et des taux d’intérêt plus élevés. Si le rendement atteint encore votre seuil sous des hypothèses pessimistes, vous avez une affaire résiliente.

5. Comparez d’une affaire à l’autre. Le cash-on-cash facilite la comparaison parce qu’il normalise les rendements sur le même dénominateur — vos liquidités investies. Une propriété avec 5 000 $ de flux de trésorerie sur 50 000 $ investis (10 %) est un meilleur jeu de liquidités qu’une avec 8 000 $ de flux de trésorerie sur 120 000 $ investis (6,7 %).

Pour les immeubles multifamiliaux, le calculateur de prêt maximal SCHL MLI vous aide à modéliser le volet financement afin de calculer rapidement le cash-on-cash selon différents scénarios de levier.

Foire aux questions

Prenez de meilleures décisions avec de meilleurs chiffres

Le rendement cash-on-cash est le moyen le plus clair d’évaluer ce qu’une propriété fera pour votre compte bancaire cette année. Il coupe à travers le bruit et vous dit exactement ce que votre argent rapporte.

Mais calculer le rendement n’est que la moitié de l’équation. L’autre moitié consiste à structurer votre financement pour maximiser ce rendement — obtenir le bon taux, le bon amortissement et le bon levier pour votre affaire. C’est là que travailler avec une équipe qui comprend le financement hypothécaire résidentiel pour investisseurs fait la différence entre un rendement acceptable et un rendement exceptionnel.

Faites vos calculs. Connaissez vos minimums. Et lorsque vous trouvez une affaire qui fonctionne, assurez-vous que votre financement est structuré pour en tirer le maximum.

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Rédigé par

LendCity

Publié

5 août 2026

Temps de lecture

13 min de lecture

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Étiquettes

Cash On Cash Return Deal Evaluation Investment Analysis Rental Property Roi

Termes clés

Amortization

Amortissement

La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.

Appraisal

Évaluation

Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.

Appreciation

Appréciation

L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.

Cap Rate

Cap rate

Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.

Cash Flow Optimization

Optimisation des flux de trésorerie

L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.

Cash Flow

Flux de trésorerie

L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.

Cash On Cash Return

Rendement sur fonds propres

Une métrique qui mesure le flux de trésorerie annuel avant impôts par rapport au total des fonds investis dans une propriété. Calculé comme le flux de trésorerie annuel divisé par le total des fonds investis, exprimé en pourcentage. Un rendement sur fonds propres de 10 % signifie que vous gagnez 10 000 $ par an sur un investissement de 100 000 $.

Closing Costs

Frais de clôture

Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.

CMHC Insurance Premium

Prime d'Assurance CMHC

Le coût de l'assurance hypothécaire fournie par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (CMHC), exprimé en pourcentage du montant de l'hypothèque. Les taux de prime varient selon le ratio prêt-valeur, le type de propriété et le type de transaction. Pour le logement locatif multifamilial standard, selon la grille actuelle (en vigueur depuis le 14 juillet 2025), les primes à terme vont de 5,35% à un RPV ≤85% jusqu'à 6,15% à un RPV ≤95%, avec des taux plus élevés pour le financement de construction et d'autres types de logements (étudiants, aînés, SRO/de soutien). Les paliers de points MLI Select peuvent réduire la prime de 10% à 30%. Les primes sont généralement ajoutées au solde hypothécaire et payées au cours de la vie du prêt.

CMHC Insurance

Assurance SCHL

Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.

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