Divorce et propriétés de placement au Canada : un guide Divorce et propriétés de placement au Canada : un guide

Personne ne se marie en prévoyant divorcer. Pourtant, cela arrive, et lorsque c’est le cas, le partage des placements immobiliers devient l’une des étapes les plus complexes du processus.

Si vous avez bâti un portefeuille avec votre conjoint, vous faites face à de vrais défis. Les propriétés ne sont pas des actifs liquides que l’on peut simplement couper en deux. Il faut composer avec les hypothèques, les calculs de valeur nette, les conséquences fiscales et les attachements émotionnels.

Voici ce que les investisseurs en instance de divorce doivent comprendre.

Comment fonctionne le divorce au Canada

L’essentiel : En vertu de la Loi sur le divorce fédérale, le seul motif de divorce est l’échec du mariage. Vous le prouvez de l’une des trois façons suivantes :

Le droit du divorce est fédéral. Le partage des biens relève du droit provincial, donc les règles changent selon votre lieu de résidence.

Conjoints de fait : La Loi sur le divorce ne s’applique pas à vous. Les droits de propriété des couples non mariés varient d’une province à l’autre. En Ontario, par exemple, les conjoints de fait n’ont pas droit à l’égalisation; vous devrez donc vous appuyer sur le titre de propriété, des recours en fiducie ou une convention de cohabitation. Certaines provinces, comme la Colombie-Britannique et l’Alberta, traitent les conjoints de fait davantage comme des époux. Obtenez rapidement un avis juridique local.

La date de séparation compte plus que vous ne le pensez

Voici un point que l’on néglige souvent : la date de séparation est cruciale.

Pourquoi elle est importante :

• Les dates d’évaluation varient selon la province. En Ontario, les biens familiaux nets sont calculés à la date de séparation (la « date d’évaluation »). D’autres provinces, comme la Colombie-Britannique et l’Alberta, utilisent des cadres et des dates différents.
• Les dettes existant à cette date sont comptabilisées
• Le traitement des actifs acquis après la séparation dépend des règles de votre province
• Cette date façonne l’ensemble du partage; confirmez donc quelle règle s’applique à vous

Documentez-la clairement. Conservez des dossiers écrits, préservez les preuves, gardez les communications qui font référence à la date. Si votre date de séparation est contestée, vous aurez besoin de preuves.

Plusieurs rachats échouent parce que le conjoint qui garde la propriété ne peut pas se qualifier avec un seul revenu, et les prêteurs ne comptent que votre revenu et le loyer de la propriété. réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity™ et nous analyserons vos chiffres avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

Soyez patient et continuez à communiquer

Je sais, c’est plus facile à dire qu’à faire lorsque les émotions sont vives. Mais votre façon de gérer le processus influence considérablement les résultats.

Pour les investisseurs, la patience paie :

• Les approches coopératives réduisent les frais juridiques, qui sont directement prélevés sur votre avoir
• Les solutions négociées valent généralement mieux que celles imposées par un tribunal
• Vendre précipitamment peut entraîner des pénalités et des gains en capital que vous auriez pu éviter
• Les décisions hâtives engendrent souvent des regrets

Si la communication directe est difficile, envisagez de recourir à des médiateurs ou à des conseillers pour faciliter les discussions.

Trouvez un bon avocat

Pour le partage d’actifs immobiliers, la représentation juridique n’est pas facultative : elle est essentielle.

Ce dont vous avez besoin de la part de votre avocat :

• Une lecture claire de la façon dont votre province traite les propriétés locatives
• Une convention de séparation qui précise le titre de propriété, l’hypothèque et les revenus locatifs
• Une formulation qui permet de se prévaloir du roulement fiscal prévu à l’art. 73

Trouver la bonne personne :

• Recherchez une expérience du partage d’actifs immobiliers
• Assurez-vous qu’elle comprend les enjeux des propriétés de placement
• Vérifiez sa connaissance des lois de votre province
• Trouvez quelqu’un dont le style de communication vous convient

Travaillez efficacement avec votre avocat :

• Fournissez des renseignements complets sur tous vos actifs
• Rassemblez toute la documentation sur les propriétés
• Exprimez clairement vos objectifs et vos priorités
• Restez activement engagé dans votre dossier

Retirer votre ex du titre de propriété ne le retire pas de l’hypothèque, et vous demeurez responsable jusqu’à ce que le prêteur le libère. planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous établirons un refinancement ou une prise en charge adaptés à votre situation.

Comment le partage des biens fonctionne réellement

Ce qui constitue un bien matrimonial

Les règles dépendent de votre province. En Ontario, on ne partage pas chaque actif. On calcule plutôt les biens familiaux nets de chaque conjoint (actifs moins dettes, mesurés à la séparation, moins la valeur de ce que vous apportiez au mariage), et le conjoint dont le chiffre est le plus élevé verse à l’autre la moitié de la différence. C’est ce qu’on appelle l’égalisation. Au Québec, le régime de droit civil s’applique : le patrimoine familial (qui comprend la résidence familiale) est partagé à parts égales, et votre régime matrimonial (société d’acquêts par défaut) régit le reste.

Foyer matrimonial : En Ontario, le foyer matrimonial reçoit un traitement particulier. Même si vous le déteniez avant le mariage, vous ne pouvez pas déduire sa valeur avant le mariage comme pour les autres actifs, et les deux conjoints ont un droit de possession.

Propriétés de placement : Les propriétés locatives et de placement sont généralement considérées comme des actifs matrimoniaux.

Biens hérités : Ils peuvent être traités différemment selon les circonstances.

Propriétés détenues avant le mariage : En Ontario, vous déduisez la valeur de ce que vous déteniez à la date du mariage, de sorte que seule la plus-value acquise pendant le mariage est partagée. Les propriétés locatives que vous déteniez avant le mariage suivent cette règle. Votre foyer matrimonial fait exception.

Approches de partage

Les propriétés peuvent être partagées de plusieurs façons :

Partage physique : Un conjoint prend certaines propriétés; l’autre prend les autres.

Ententes de rachat : Un conjoint rachète la part de l’autre.

Vente et partage : Les propriétés sont vendues et le produit est divisé.

Propriété conjointe maintenue : Rare, mais cela arrive parfois pour des raisons pratiques.

Complications propres aux propriétés de placement

Les propriétés de placement ajoutent des couches de complexité.

Enjeux d’évaluation

Déterminer la valeur des propriétés :

• Valeur marchande actuelle
• Évaluation fondée sur le revenu pour les propriétés locatives
• Évaluations professionnelles souvent requises
• Les hypothèques et les privilèges influent sur la valeur nette

Questions opérationnelles pendant le divorce

Qui gère les propriétés pendant la procédure? Comment les revenus locatifs sont-ils traités? Qui paie les dépenses? Qui prend les décisions concernant les propriétés?

Ces questions exigent des réponses, de préférence consignées dans une convention de séparation.

Considérations liées au rachat et au partage

Évaluation équitable : Les deux parties ont besoin de valeurs exactes pour les propriétés.

Financement : Le conjoint acheteur peut-il se qualifier avec un seul revenu? Les prêteurs ne compteront que le revenu de ce conjoint et le loyer de la propriété. Plusieurs rachats échouent à cette étape. Faites les calculs avant d’accepter quoi que ce soit. Vérifiez le solde de l’hypothèque et ce qu’il vous en coûterait pour la rompre. Une pénalité sur hypothèque à taux fixe peut correspondre au plus élevé de trois mois d’intérêts ou de l’écart de taux d’intérêt. Demandez si l’hypothèque est transférable ou peut être prise en charge.

Retirer un conjoint du titre et de l’hypothèque : Retirer un nom du titre ne le retire pas de l’hypothèque. Le prêteur doit libérer votre ex, généralement au moyen d’un refinancement, d’une prise en charge ou d’un remboursement. D’ici là, vous demeurez responsable. Si une propriété comporte une hypothèque prenable en charge à faible taux, un transfert de type « Subject-To » peut permettre de conserver ce taux. Obtenez le consentement écrit du prêteur et un avis juridique, car de nombreuses hypothèques comportent des clauses d’exigibilité en cas de vente ou de transfert.

Conséquences fiscales : Les transferts et les ventes ont des conséquences fiscales. En vertu de l’article 73 de la Loi de l’impôt sur le revenu, un bien transféré à un conjoint ou à un ex-conjoint à la suite de l’échec du mariage, en vertu d’une ordonnance du tribunal ou d’une convention de séparation, peut faire l’objet d’un roulement à votre prix de base rajusté. Aucun impôt n’est déclenché lors du transfert. Mais l’impôt ne disparaît pas : le conjoint qui reçoit le bien hérite du gain. La vente à un tiers déclenche des gains en capital, dont la moitié est imposable. Si vous avez réclamé la DPA (amortissement) sur un bien locatif, une vente au-dessus de sa valeur amortie déclenche une récupération, imposée comme un revenu complet. L’exemption pour résidence principale peut protéger les gains sur votre domicile, mais pas sur les biens locatifs. Parlez à un comptable avant de signer.

Incidence sur le portefeuille : Comment le partage affecte-t-il votre stratégie de placement globale? Perdre une propriété signifie perdre des flux de trésorerie, et les prêteurs verront un portefeuille plus petit et un revenu moindre. Cela peut limiter votre financement sur les propriétés que vous conservez.

Incidence sur le portefeuille : Comment le partage affecte-t-il votre stratégie de placement globale?

Protéger vos intérêts

Documentez tout

• Documents de propriété et d’hypothèque
• Dossiers de revenus, de dépenses et d’impôts
• Preuves des contributions individuelles
• Valeurs historiques des propriétés et dossiers des améliorations

Réfléchissez stratégiquement

• Quelles propriétés comptent le plus pour vous? Pourquoi?
• Où pouvez-vous faire des compromis?
• Quelles sont les implications à long terme des différents scénarios de partage?

Évitez les erreurs courantes

Décisions émotionnelles : Ne vous battez pas pour une propriété simplement parce que vous y êtes attaché.

Divulgation incomplète : Cacher des actifs est illégal et contre-productif.

Ententes précipitées : N’acceptez pas des conditions injustes simplement pour en finir rapidement.

Ignorer les conséquences fiscales : Certains partages sont plus avantageux fiscalement que d’autres.

Aller de l’avant après le partage

Une fois les propriétés partagées, évaluez votre nouvelle situation :

Que conservez-vous? Évaluez votre portefeuille restant.

Quelle est votre situation financière? Calculez votre nouvelle valeur nette et vos flux de trésorerie.

Quelle est votre capacité à continuer d’investir? Les ressources disponibles pour une croissance future.

Comment votre stratégie doit-elle changer? Ajustez-la en fonction des nouvelles circonstances.

Approche de reconstruction :

• Stabilisez d’abord le portefeuille restant
• Ajoutez des propriétés graduellement au fil du temps
• Appliquez les leçons apprises à votre future approche
• Travaillez avec des conseillers pour la reconstruction

Foire aux questions

En résumé

Le divorce est déjà assez difficile sans la complexité du partage de propriétés de placement. Mais avec une bonne représentation juridique, une communication claire, de la patience et une réflexion stratégique, vous pouvez protéger vos intérêts et en sortir bien positionné pour la suite.

Documentez tout. Obtenez de bons conseils juridiques. Pensez à long terme, pas seulement à gagner la négociation en cours.

Votre avenir d’investisseur ne s’arrête pas avec le divorce, mais la façon dont vous gérez le processus influence ce à quoi il ressemblera.

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