Je vais être franc. Il y a deux ans, je vous aurais dit que la recharge VE dans un immeuble locatif était un plus agréable qui ne rentabilisait probablement pas. Aujourd’hui? Les chiffres ont changé.
Les ventes de VE au Canada ont dépassé 13 % des ventes de véhicules neufs en 2025 et ce chiffre s’accélère. En C.-B. et au Québec, c’est plus de 25 %. Votre bassin futur de locataires conduit de plus en plus électrique, et ils ont besoin d’un endroit où recharger.
Mais je ne vais pas vous dire d’installer des bornes parce que c’est l’avenir. Je vais vous présenter les coûts réels, le potentiel de revenus, les rabais disponibles, et si cela a du sens financier pour votre propriété précise. Parce que si les chiffres ne tiennent pas, peu importe à quel point la recharge VE est tendance.
L’argument commercial : pourquoi les investisseurs s’y intéressent
Voici ce qui a changé. Deux choses se sont produites en même temps :
1. La demande des locataires est réelle. Les propriétaires de VE préfèrent largement la recharge à domicile. Plus de 80 % de la recharge VE se fait à la maison ou au travail. Si votre immeuble locatif a la recharge et celui d’en bas de la rue n’en a pas, vous avez un avantage concurrentiel à la location. Dans les marchés tendus, c’est la différence entre choisir vos locataires et supplier pour des candidatures.
2. Vous pouvez le facturer. La recharge VE n’a pas à être un centre de coûts. Avec la bonne configuration, les locataires paient l’électricité qu’ils consomment — et souvent avec une majoration. Vous ajoutez un flux de revenus, pas seulement une dépense.
Entrons dans les chiffres.
Coûts des bornes de niveau 2 : ce que vous dépenserez réellement
D’abord, oubliez la recharge de niveau 1 (prises 120 V ordinaires). Elle ajoute environ 5 à 8 km d’autonomie par heure. C’est inutile pour la plupart des conducteurs de VE. Vous voulez des bornes de niveau 2 — des prises 240 V qui ajoutent 30 à 50 km d’autonomie par heure. Une charge complète pendant la nuit.
Coûts de l’équipement
Une bonne borne de niveau 2 de qualité commerciale avec connectivité réseau (pour suivre l’utilisation et facturer les locataires) coûte :
- Borne réseau de base : 800 $ à 1 500 $ par unité (p. ex. Grizzl-E, ChargePoint Home Flex)
- Borne réseau de qualité commerciale : 1 500 $ à 3 000 $ par unité (p. ex. ChargePoint CPF50, FLO Home)
- Unité commerciale à double port : 2 500 $ à 5 000 $ (sert deux places de stationnement à partir d’une seule unité)
Pour les immeubles locatifs, je recommande des bornes réseau qui prennent en charge la gestion de la charge et le suivi de l’utilisation. Dépenser de 1 500 $ à 2 500 $ par point de recharge est le juste milieu.
Coûts d’installation
C’est là que ça devient cher — et variable. Les coûts d’installation dépendent fortement de :
- La distance du panneau électrique à l’aire de stationnement. Court parcours (panneau dans le garage)? 500 $ à 1 000 $. Long parcours (panneau de l’autre côté du bâtiment)? 2 000 $ à 5 000 $+.
- La capacité du panneau. Si votre panneau a de la capacité libre pour un circuit de 40 ampères, vous êtes correct. Si vous avez besoin d’une mise à niveau du panneau, ajoutez 2 000 $ à 4 000 $.
- Le nombre de bornes. Installer plusieurs bornes à la fois est moins cher par unité parce que vous payez déjà pour l’électricien, les permis et le creusage de tranchées (le cas échéant).
- Le creusage de tranchées pour le stationnement extérieur. Si vous devez faire passer des conduits sous terre du bâtiment jusqu’à un stationnement, les coûts peuvent grimper à 3 000 $ à 8 000 $ par borne.
Coût total installé par point de recharge
| Scénario | Équipement | Installation | Total |
|---|---|---|---|
| Garage/stationnement attenant, panneau à proximité | 1 500 $ | 800 $ | 2 300 $ |
| Garage détaché, court parcours | 1 500 $ | 1 500 $ | 3 000 $ |
| Stationnement extérieur, conduit souterrain | 2 000 $ | 4 000 $ | 6 000 $ |
| Mise à niveau du panneau requise (à ajouter à tout) | — | +3 000 $ | +3 000 $ |
Pour un petit multifamilial typique avec stationnement attenant ou à proximité, budgétez 2 500 $ à 4 000 $ par point de recharge tout compris.
Modèles de facturation aux locataires : comment gagner de l’argent (ou au moins atteindre le seuil de rentabilité)
C’est la partie que la plupart des investisseurs ratent. Vous avez besoin d’un modèle de facturation qui récupère vos coûts d’électricité et idéalement génère un rendement sur votre investissement.
Modèle 1 : Inclus dans le loyer
L’approche la plus simple. Vous ajoutez 50 $ à 100 $ par mois au loyer pour les logements avec accès dédié à la recharge VE. Les coûts moyens de recharge VE sont de 30 $ à 60 $ par mois en électricité (selon la province et les habitudes de conduite), donc vous couvrez les coûts avec une marge.
Avantages : Simple, pas de comptage nécessaire, attire les locataires. Inconvénients : Les gros rouleurs vous coûtent plus cher, pas de suivi par utilisation.
Modèle 2 : Compté et facturé séparément
Installez des bornes avec comptage intégré (la plupart des bornes réseau l’ont). Facturez les locataires mensuellement selon les kWh réellement consommés. Majorez l’électricité de 20 à 50 % au-dessus de votre coût pour couvrir l’amortissement de l’équipement et générer un rendement.
Exemple : Votre électricité coûte 0,13 $/kWh (Ontario hors pointe). Vous facturez les locataires 0,20 $/kWh. Un locataire utilisant 400 kWh/mois vous paie 80 $. Votre coût est de 52 $. Profit : 28 $/mois par borne.
Avantages : Équitable, évolutif, rentable. Inconvénients : Nécessite des bornes réseau et une administration de facturation mensuelle.
Modèle 3 : Paiement à l’utilisation (bornes partagées)
Pour les propriétés où vous ne pouvez pas donner à chaque locataire une borne dédiée, installez des stations partagées dans les aires de stationnement communes. Les locataires (et potentiellement les visiteurs) paient par session via une application.
Vous fixez le tarif — typiquement 0,25 $ à 0,35 $/kWh ou un forfait par session. Les fournisseurs de réseaux de recharge comme FLO ou ChargePoint gèrent la facturation et le traitement des paiements, en prélevant une commission (généralement 10 à 20 %).
Avantages : Fonctionne pour les plus grands immeubles avec une capacité électrique limitée, peut servir plusieurs locataires. Inconvénients : Les frais de réseau grugent la marge, l’accès partagé peut créer des conflits.
Modèle 4 : Propriété et exploitation par un tiers
Des entreprises comme FLO, ChargePoint et Swtch Energy installeront et exploiteront des bornes sur votre propriété sans frais pour vous — elles gagnent de l’argent sur les frais de recharge. Vous pouvez obtenir un petit partage de revenus.
Avantages : Zéro débours en capital, pas de tracas de gestion. Inconvénients : Vous ne contrôlez pas les prix, revenus minimaux, contrats à long terme (5 à 10 ans).
Pour la plupart des petits investisseurs multifamiliaux, le Modèle 1 ou le Modèle 2 a le plus de sens. Vous contrôlez l’actif et les revenus.
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Rabais provinciaux : réduisez votre coût initial
Le Canada dispose de solides programmes de rabais pour les infrastructures de recharge VE. Voici ce qui est actuellement disponible :
Fédéral — Programme d’infrastructure pour les véhicules à émission zéro (PIVEZ)
Ressources naturelles Canada offre du financement pour l’installation de bornes VE dans les immeubles résidentiels à logements multiples. Les rabais couvrent jusqu’à 50 % des coûts totaux du projet jusqu’à un maximum de 5 000 $ par borne. C’est l’un des meilleurs programmes disponibles pour les propriétaires d’immeubles locatifs.
Colombie-Britannique
Le programme de rabais pour bornes VE de BC Hydro offre jusqu’à 2 000 $ par station de recharge pour les immeubles résidentiels à logements multiples. Le programme CleanBC Go Electric peut offrir des incitatifs supplémentaires. La C.-B. a l’environnement politique le plus favorable aux VE au Canada.
Québec
Le programme Roulez vert offre des rabais jusqu’à 600 $ par borne pour les installations résidentielles. Pour les immeubles à logements multiples, le programme peut couvrir une portion plus élevée. L’électricité hydroélectrique bon marché du Québec (0,07 $ à 0,09 $/kWh) rend aussi l’économie courante très attrayante.
Ontario
L’Ontario a actuellement moins de rabais provinciaux pour la recharge VE que la C.-B. ou le Québec, mais le programme fédéral PIVEZ s’applique. Certains services publics locaux offrent des incitatifs — vérifiez auprès de votre société de distribution locale. Le réseau Ivy Charging (Ontario Power Generation) a des programmes de partenariat pour les immeubles à logements multiples.
Alberta
Le MCCAC (Municipal Climate Change Action Centre) offre des subventions pour la recharge VE aux lieux de travail et aux immeubles résidentiels à logements multiples. Des rabais de 2 000 $ à 3 000 $ par borne sont courants. Edmonton et Calgary ont aussi des programmes d’incitatifs municipaux.
En résumé sur les rabais : Entre les programmes fédéraux et provinciaux, vous pouvez souvent récupérer 30 à 50 % de votre coût d’installation. Sur une installation de 3 000 $ par borne, c’est 1 000 $ à 1 500 $ de retour. Vérifiez toujours les programmes en vigueur avant de commencer — ils changent fréquemment et ont des périodes de demande.
Condo vs. franc alleu : des situations très différentes
Le processus d’installation et la complexité diffèrent dramatiquement selon le type de propriété.
Propriétés en franc alleu (maisons, duplex, triplex, petits multifamiliaux)
Vous possédez le bâtiment et le système électrique. L’installation est simple :
- Faites évaluer la capacité du panneau par un électricien
- Choisissez votre borne et l’emplacement de montage
- Installez et connectez
- Commencez à facturer les locataires
Délai : 2 à 4 semaines de la décision à la borne opérationnelle. Vous contrôlez tout.
Propriétés en condo
C’est là que les choses se compliquent. Si vous possédez un logement locatif en condo, l’installation de la recharge VE implique :
- L’approbation du conseil de condo — requise dans presque tous les cas
- Les modifications aux parties communes — faire passer des conduits dans les aires communes nécessite généralement un vote
- La capacité électrique — le service principal de l’immeuble peut ne pas supporter plusieurs bornes sans une mise à niveau majeure (50 000 $ à 200 000 $+ pour l’immeuble)
- La répartition des coûts — qui paie pour les mises à niveau de l’infrastructure électrique partagée?
- La législation sur le droit de recharger — les nouvelles dispositions sur le droit de recharger de l’Ontario (en vertu des modifications à la Loi sur les condos) rendent plus difficile pour les conseils de refuser, mais le processus reste lent
Pour les investisseurs en condo, mon conseil : intégrez la préparation à la recharge VE dans votre décision d’achat. Un immeuble déjà prêt pour les VE ou qui a un plan de recharge en place vaut plus qu’un qui se battra à ce sujet pendant deux ans.
Certains condos plus récents sont construits « prêts pour les VE » avec des pré-installations 240 V à chaque place de stationnement. Si vous achetez un condo pour la location, recherchez cette caractéristique. Elle ajoute une vraie valeur et ne coûte presque rien à activer.
Le calcul du ROI
Faisons tourner les chiffres sur un scénario réaliste.
Propriété : Multifamilial de 6 logements, franc alleu, garage de stationnement attenant. Installation : 3 bornes réseau de niveau 2. Coût : 2 800 $ par borne installée = 8 400 $ au total. Rabais : 4 000 $ (PIVEZ fédéral) = coût net de 4 400 $.
Modèle de revenus : Prime de loyer de 75 $/mois pour les logements avec accès à la recharge VE. Revenus annuels : 75 $ x 3 logements x 12 mois = 2 700 $. Coût annuel d’électricité : 45 $/mois x 3 = 1 620 $. Revenu net annuel : 1 080 $.
Récupération sur le coût net : 4 400 $ / 1 080 $ = 4,1 ans.
Mais ce n’est que le rendement financier direct. Vous obtenez aussi :
- Vacance réduite. Même un mois de vacance en moins par an à 1 500 $/mois pour l’ensemble de votre immeuble vaut 1 500 $.
- Rétention des locataires. Les locataires qui conduisent un VE et dépendent de votre borne sont plus fidèles. Réduire le roulement économise 2 000 $ à 3 000 $ par logement en coûts de roulement.
- Préparation pour l’avenir. À mesure que l’adoption des VE augmente, les propriétés sans recharge seront de plus en plus désavantagées.
Lorsque vous tenez compte de la réduction de la vacance et de la rétention des locataires, le vrai délai de récupération est plus près de 2 ans.
Gestion de la charge électrique : le détail technique qui compte
Voici un enjeu pratique qui fait trébucher les investisseurs. Si vous installez plusieurs bornes, vous n’aurez peut-être pas assez de capacité électrique pour les faire fonctionner toutes à pleine puissance simultanément.
La solution est la gestion de la charge (aussi appelée partage de charge ou partage de puissance). Les bornes réseau peuvent communiquer entre elles et partager la puissance disponible. Si votre panneau peut supporter 60 ampères pour la recharge VE mais que vous avez trois bornes de 40 ampères, la gestion de la charge s’assure que le tirage total ne dépasse jamais 60 ampères en limitant les bornes individuelles au besoin.
Cela signifie que vous pouvez installer plus de bornes que votre capacité électrique ne le permettrait normalement. Un immeuble avec 60 ampères disponibles pourrait supporter 3 à 4 bornes avec gestion de la charge au lieu de seulement 1 à 2 sans.
La plupart des bornes réseau de qualité commerciale (ChargePoint, FLO, Swtch) prennent en charge la gestion de la charge. C’est une fonctionnalité indispensable pour toute installation multi-logements.
Quoi installer maintenant vs. plus tard
Vous n’avez pas à installer des bornes pour chaque place de stationnement aujourd’hui. Voici une approche progressive intelligente :
Phase 1 (Maintenant) : Installez l’infrastructure de conduits et de câblage vers toutes les places de stationnement lors de toute rénovation ou construction. Cela coûte 200 $ à 500 $ par place et est beaucoup moins cher que de moderniser plus tard. Installez 2 à 3 bornes actives pour la demande immédiate.
Phase 2 (À mesure que la demande croît) : Ajoutez des bornes aux places pré-câblées lorsque les locataires en font la demande. Votre coût marginal n’est que le matériel de la borne (1 500 $) puisque le câblage est déjà fait.
Cette approche « prêt pour les VE » vous donne une flexibilité maximale à un coût minimal. Vous captez la demande d’aujourd’hui tout en étant prêt pour demain.
L’avantage concurrentiel à la location
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Voici quelque chose que j’ai vu en pratique. Dans des marchés comme Vancouver, Toronto et Montréal, les annonces locatives qui mentionnent la recharge VE reçoivent nettement plus de demandes. Cela devient un filtre sur les plateformes de recherche locative — les locataires le recherchent spécifiquement.
Dans un marché où des dizaines de logements similaires se disputent le même bassin de locataires, la recharge VE est un différenciateur. Elle ne remplace pas de solides fondamentaux (emplacement, prix, état), mais elle fait absolument pencher la balance lorsqu’un locataire choisit entre deux logements comparables.
Pour les locations haut de gamme (2 000 $+/mois), la recharge VE approche d’une attente de base. Si votre démographie de locataires conduit une Tesla ou une Hyundai Ioniq, ils vont choisir l’immeuble où ils peuvent recharger à la maison. À chaque fois.
En résumé
La recharge VE dans les immeubles locatifs n’est pas du bénévolat. C’est un investissement calculé avec un chemin de rendement clair via les primes de loyer, la vacance réduite et la rétention des locataires.
Le juste milieu en ce moment, ce sont les petites propriétés multifamiliales en franc alleu où l’installation est simple, les rabais couvrent une bonne partie du coût, et la demande des locataires est forte. Les propriétés en condo sont plus complexes mais valent la peine si l’immeuble est coopératif ou prêt pour les VE.
Commencez avec 2 à 3 bornes, prouvez la demande, et évoluez à partir de là. Les locataires qui veulent cet avantage sont typiquement des locataires à revenu plus élevé et à plus long terme — exactement ceux que vous voulez dans votre immeuble.
Foire aux questions
Combien d'électricité une borne VE consomme-t-elle réellement par mois?
Ai-je besoin d'un permis pour installer une borne VE à mon immeuble locatif?
Puis-je empêcher les locataires d'utiliser leurs propres chargeurs portables?
Que se passe-t-il si je vends la propriété — les bornes ajoutent-elles à la valeur de revente?
Devrais-je installer une borne de niveau 3 (recharge rapide CC) à mon immeuble locatif?
Comment gérer la recharge VE dans un immeuble avec des baux incluant les services publics?
Y a-t-il des implications d'assurance pour avoir des bornes VE sur ma propriété?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
19 juillet 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
Entretien des parties communes
Dépenses liées à l'entretien des espaces partagés dans les propriétés commerciales, y compris les halls, les parkings, les aménagements paysagers et les couloirs. Les frais d'entretien des parties communes sont généralement refacturés aux locataires dans le cadre de baux nets.
Dépréciation
Une méthode comptable qui répartit le coût d'un bâtiment sur sa durée de vie utile sous forme de déduction fiscale. Dans l'immobilier américain, l'amortissement réduit le revenu locatif imposable. L'équivalent canadien est la déduction pour amortissement (DPA).
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
IRD
Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.
Assurance Propriétaire-Bailleur
Assurance immobilière spécialisée conçue pour les propriétés locatives, couvrant les dommages matériels, les réclamations de responsabilité civile et, facultativement, la perte de revenus locatifs pendant les réparations. L'assurance propriétaire-bailleur diffère de l'assurance habitation du propriétaire occupant en abordant les risques uniques des propriétés occupées par des locataires.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
BPA
Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
LTS
Location de courte durée - une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours, généralement par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les LTS peuvent générer 2 à 3 fois plus de revenus que les locations à long terme, mais nécessitent une gestion plus active, des coûts d'exploitation plus élevés et le respect des réglementations locales en matière de locations de courte durée.
Triplex
Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.
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