Vous avez bâti un patrimoine dans votre pays d’origine. Peut-être que vous possédez une propriété. Peut-être que vous avez d’importantes économies. Peut-être que votre famille investit depuis des années et qu’il y a de l’équité immobilisée dans de l’immobilier à l’étranger.
Vous êtes maintenant au Canada, et vous voulez faire travailler ce patrimoine dans l’immobilier canadien. C’est tout à fait logique. Mais c’est là que les choses se compliquent : transférer de l’argent par-delà les frontières pour un prêt hypothécaire canadien n’est pas aussi simple que d’envoyer un virement et de faire un chèque.
Le Canada a des règles strictes sur la provenance de votre mise de fonds, la façon de la documenter et la manière dont elle entre dans le pays. Manquez une étape et votre demande de prêt hypothécaire s’immobilise. Ou pire, vos fonds sont signalés et gelés.
J’ai aidé beaucoup de nouveaux arrivants à traverser ce processus. Laissez-moi vous expliquer exactement comment faire entrer votre équité étrangère dans l’immobilier canadien—de la bonne façon.
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Vendre une propriété à l’étranger pour financer de l’immobilier canadien
Si vous possédez une propriété dans votre pays d’origine et prévoyez de la vendre pour générer une mise de fonds, vous partez d’une position solide. L’équité immobilière est l’une des sources de fonds les plus légitimes et les mieux documentées qu’un prêteur puisse voir.
Mais « j’ai vendu ma maison au pays » ne suffit pas. Les prêteurs ont besoin d’une piste documentaire qui raconte toute l’histoire. Voici ce que vous devez rassembler :
Avant la vente :
- Documents de propriété prouvant que vous êtes (ou étiez) propriétaire du bien
- Une évaluation ou expertise actuelle ou récente
Au moment de la vente :
- La convention d’achat-vente signée
- Le relevé de clôture indiquant le produit net
- La preuve de paiement reçu (relevé de dépôt bancaire)
Après la vente :
- Relevés bancaires de votre compte à l’étranger montrant l’arrivée du produit
- Relevés de virement montrant le transfert de l’argent de votre compte étranger vers votre compte canadien
- Votre relevé bancaire canadien montrant l’arrivée des fonds
Chaque étape de la chaîne doit être documentée. S’il y a une lacune—par exemple, l’argent est passé de l’acheteur au compte de votre oncle avant de vous parvenir—cette lacune devient un problème. Les prêteurs et leurs équipes de conformité poseront des questions, et « c’est comme ça qu’on fait les choses au pays » n’est pas une réponse qui fonctionne au Canada.
Conversion de devises : bien s’y prendre
Lorsque vous convertissez de l’argent d’une autre devise en dollars canadiens, vous aurez affaire à des taux de change et à des frais de conversion. Cela mérite votre attention, car cela peut vous coûter des milliers de dollars si vous le gérez négligemment.
Voici vos principales options pour la conversion de devises :
Les grandes banques : Votre banque canadienne se fera un plaisir de convertir votre devise étrangère. Elle vous appliquera aussi le pire taux de change possible. L’écart entre le taux du marché et ce que la banque offre peut être de 2 à 3 %, ce qui, sur un transfert de 200 000 $, représente 4 000 $ à 6 000 $ envolés. Juste comme ça.
Les courtiers en change : Des entreprises comme Wise (anciennement TransferWise), OFX, Knightsbridge FX et d’autres se spécialisent dans les transferts internationaux. Leurs taux sont nettement meilleurs que ceux des banques—souvent à 0,5–1 % du taux médian du marché. Sur les gros transferts, cela vous fait économiser sérieusement.
Le moment choisi : Les marchés des devises bougent chaque jour. Si vous transférez une somme importante, demandez-vous s’il faut tout déplacer d’un coup ou par tranches dans le temps. Il n’y a pas de boule de cristal pour les taux de change, mais étaler vos transferts peut réduire le risque de tout convertir à un mauvais taux.
Une note importante : peu importe comment vous convertissez la devise, conservez les preuves de chaque transaction. Les reçus de conversion font partie de votre documentation hypothécaire. Le prêteur doit voir que les dollars canadiens dans votre compte proviennent d’une source légitime, et les relevés de conversion font partie de cette chaîne.
Lutte contre le blanchiment d’argent : pourquoi le Canada se soucie tant de votre argent
Les règles canadiennes de lutte contre le blanchiment d’argent (LBC) sont strictes, et elles s’appliquent à tout le monde—mais les nouveaux arrivants les ressentent le plus, car les mouvements d’argent transfrontaliers déclenchent un examen plus poussé.
Voici ce que vous devez savoir : chaque institution financière impliquée dans votre prêt hypothécaire—la banque, le prêteur hypothécaire, l’avocat immobilier—est légalement tenue de vérifier la provenance de vos fonds. Ce n’est pas optionnel pour elles. Elles peuvent faire face à d’énormes amendes et à des peines criminelles si elles ne font pas une diligence raisonnable adéquate.
Le CANAFE (Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada, FINTRAC en anglais) surveille les transactions importantes. Toute opération en espèces de 10 000 $ ou plus, ou tout virement électronique de 10 000 $ ou plus entrant au Canada ou en sortant, est déclaré.
Ce n’est pas quelque chose à craindre. C’est simplement quelque chose pour lequel il faut se préparer. Si votre argent est propre—et je suppose qu’il l’est—alors le processus porte sur la documentation, pas sur la suspicion.
Ce qui soulève des drapeaux rouges :
- De gros dépôts en espèces sans source claire
- De l’argent qui rebondit entre plusieurs comptes avant d’arriver au vôtre
- Des fonds provenant de pays figurant sur des listes de sanctions internationales
- Des récits incohérents sur la provenance de l’argent
- Des dépôts qui semblent délibérément structurés pour rester sous les 10 000 $ (c’est ce qu’on appelle le « fractionnement » ou structuring, et c’est en fait illégal)
Ce qui facilite les choses :
- Des virements directs de votre banque étrangère vers votre banque canadienne
- Une documentation claire à chaque étape
- Une explication cohérente qui correspond à la piste documentaire
- Être transparent avec votre courtier hypothécaire sur la provenance de votre argent
Argent offert en don vs produit de vente : les règles sont différentes
Votre mise de fonds peut provenir de plusieurs sources différentes, et chacune a ses propres exigences de documentation. Deux des plus courantes pour les nouveaux arrivants sont l’argent offert en don par la famille et le produit de la vente d’une propriété. Laissez-moi détailler les deux.
Produit de vente
Si vous avez vendu une propriété, une entreprise ou d’autres actifs, le parcours documentaire est celui que j’ai décrit plus haut—preuve de propriété, convention de vente, relevé de clôture, relevés bancaires, virement, dépôt canadien.
Ce que les prêteurs veulent surtout voir, c’est que vous étiez propriétaire de l’actif, que vous l’avez vendu de façon légitime, et que le produit est arrivé dans votre compte canadien par des canaux traçables.
Argent offert en don
L’argent offert en don est courant dans de nombreuses cultures. La famille aide la famille à acheter une maison. Les prêteurs canadiens acceptent tout à fait les mises de fonds offertes en don, mais il y a des règles :
La lettre de don : C’est une lettre signée de la personne qui vous donne l’argent. Elle doit indiquer :
- Le montant du don
- Que l’argent est un véritable don et n’a pas à être remboursé
- Le lien de parenté entre le donateur et l’emprunteur
- Le nom, l’adresse et les coordonnées du donateur
La preuve de fonds du donateur : La plupart des prêteurs veulent voir que la personne qui vous donne l’argent le possède réellement. Un relevé bancaire du donateur montrant les fonds est la norme.
Le relevé de transfert : Comment l’argent est-il passé du donateur à vous ? Les reçus de virement, les traites bancaires ou les virements directs entre comptes conviennent tous. L’argent comptant, non.
Voici la distinction critique : l’argent doit être un véritable don. S’il s’agit en réalité d’un prêt que vous rembourserez, ce n’est pas un don—c’est un passif. Et des passifs non déclarés peuvent faire échouer votre demande de prêt hypothécaire et potentiellement constituer une fraude. Si quelqu’un vous prête de l’argent pour la mise de fonds, déclarez-le. Il peut encore y avoir des façons de faire aboutir l’opération, mais seulement si tout le monde est honnête à ce sujet.
Qu’en est-il de l’argent provenant de plusieurs sources ?
De nombreux nouveaux arrivants assemblent leur mise de fonds à partir de plusieurs sources—des économies de leur pays d’origine, un don des parents, des revenus gagnés au Canada. C’est tout à fait acceptable, mais vous devez documenter chaque source séparément.
Pensez-y comme à un diagramme circulaire. Le prêteur veut voir chaque part étiquetée et documentée. Si 40 % proviennent de vos économies à l’étranger, 30 % d’une vente de propriété et 30 % d’un don de vos parents, chaque morceau a besoin de sa propre piste documentaire.
Règles de provenance de la mise de fonds : la fenêtre de 90 jours
Voici une règle précise qui fait trébucher beaucoup de gens : la plupart des prêteurs veulent voir 90 jours de relevés bancaires montrant l’accumulation des fonds de votre mise de fonds.
Pour les nouveaux arrivants, cela crée un défi de calendrier. Vous pourriez virer une grosse somme de l’étranger, et elle apparaît comme un seul gros dépôt dans votre compte canadien. C’est correct—à condition de pouvoir montrer d’où elle vient avec des relevés bancaires étrangers qui retracent l’argent sur au moins 90 jours.
Le parcours ressemble à ceci :
- Relevés bancaires étrangers (90 jours) montrant les fonds dans votre compte à l’étranger
- Relevé de virement ou de conversion montrant l’argent quittant votre compte étranger
- Relevé bancaire canadien montrant l’arrivée de l’argent
- Vos relevés bancaires canadiens (90 jours) montrant les fonds qui y restent jusqu’à ce que vous en ayez besoin pour la clôture
Si vous pouvez montrer ces quatre éléments, vous êtes en bonne position. Les problèmes surviennent lorsque les gens ne peuvent pas produire les relevés bancaires étrangers, ou lorsque les montants ne correspondent pas, ou lorsqu’il y a des dépôts inexpliqués en cours de route.
Comment structurer votre déménagement pour une préparation hypothécaire maximale
Si vous n’êtes pas encore déménagé au Canada—ou si vous en êtes aux premières étapes de votre arrivée—voici le calendrier idéal pour rendre votre argent prêt pour un prêt hypothécaire.
3 à 6 mois avant d’avoir besoin du prêt hypothécaire :
- Commencez à rassembler les relevés bancaires étrangers. Téléchargez-les ou imprimez-les maintenant. Certaines banques étrangères rendent difficile l’obtention de relevés historiques après la fermeture de votre compte.
- Si vous vendez une propriété à l’étranger, lancez le processus tôt. Les ventes prennent du temps, et vous voulez que le produit soit bien installé dans votre compte canadien bien avant d’en avoir besoin.
- Ouvrez un compte bancaire canadien dès que possible. De nombreuses banques vous permettent d’ouvrir des comptes avant votre arrivée si vous êtes un immigrant confirmé.
Lorsque vous déplacez de l’argent :
- Utilisez des virements par l’intermédiaire de banques établies ou de courtiers en change agréés
- Conservez les reçus de conversion, les confirmations de virement et chaque document que la banque vous remet
- Déplacez l’argent de façon à créer une piste claire de votre compte étranger à votre compte canadien
Une fois l’argent au Canada :
- Laissez-le dans votre compte aussi longtemps que possible avant de demander un prêt hypothécaire. Plus il y est depuis longtemps, moins il subit d’examen.
- Ne le déplacez pas inutilement d’un compte à l’autre. Chaque transfert supplémentaire crée une étape de plus à documenter.
- Si vous recevez des fonds supplémentaires (d’autres dons, d’autres produits de vente), documentez-les séparément.
Travailler avec un courtier hypothécaire qui s’y connaît
Je ne saurais trop insister : le bon courtier hypothécaire fait toute la différence dans ce processus pour les nouveaux arrivants.
Un courtier qui travaille régulièrement avec des clients nouveaux arrivants sait exactement quels prêteurs acceptent la documentation étrangère, quels programmes sont les plus souples sur les exigences de provenance, et comment présenter votre dossier pour que le souscripteur dise oui au lieu de demander plus de paperasse.
Un courtier qui ne travaille pas souvent avec des nouveaux arrivants ? Il pourrait ne pas savoir que le prêteur A accepte les rapports de crédit étrangers tandis que le prêteur B ne les accepte pas. Il pourrait ne pas savoir qu’un prêteur B précis a un programme conçu exactement pour votre situation. Il pourrait vous faire perdre du temps en postulant aux mauvais endroits.
Chez LendCity, nous travaillons constamment avec des nouveaux arrivants et des immigrants. Nous connaissons les programmes, nous connaissons les exigences documentaires, et nous savons comment conclure des dossiers lorsque la paperasse vient de trois pays différents.
En résumé
Votre équité étrangère est un vrai patrimoine. Il a fallu des années de travail acharné pour le bâtir. Le processus pour l’amener dans l’immobilier canadien comporte des étapes supplémentaires, mais aucune n’est impossible.
Documentez tout. Utilisez les canaux bancaires officiels. Travaillez avec des professionnels qui comprennent les transactions transfrontalières. Et commencez le processus plus tôt que vous ne le croyez nécessaire.
Plus tôt votre argent est installé au Canada avec une piste documentaire propre, plus votre demande de prêt hypothécaire sera facile. Et plus tôt vous bâtirez un patrimoine dans l’immobilier canadien.
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Foire aux questions
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Puis-je utiliser l'équité d'une propriété que je possède dans un autre pays comme mise de fonds au Canada ?
Comment prouver d'où vient l'argent de ma mise de fonds ?
Quelle est la meilleure façon de transférer de grosses sommes d'argent au Canada ?
Mon argent sera-t-il signalé par le CANAFE (FINTRAC) lorsque je le transfère au Canada ?
Ma famille peut-elle m'envoyer de l'argent de l'étranger pour une mise de fonds ?
Combien de temps à l'avance devrais-je déplacer mon argent au Canada avant de demander un prêt hypothécaire ?
Dois-je payer des impôts dans mon pays d'origine lorsque je vends une propriété pour acheter au Canada ?
Que faire si mes relevés bancaires étrangers ne sont ni en anglais ni en français ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
LendCity
Publié
27 juillet 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Banque du Canada
La banque centrale du Canada, qui fixe le taux d'intérêt au jour le jour, lequel influence les taux préférentiels et les coûts hypothécaires dans l'ensemble du pays. Les décisions de taux ont un impact direct sur les taux hypothécaires variables et les coûts d'emprunt globaux pour les investisseurs immobiliers.
Conversion de devises
La conversion de devises dans l'immobilier canadien fait référence au processus d'échange d'une devise contre une autre, ce qui est particulièrement pertinent pour les investisseurs qui achètent des propriétés à l'étranger ou les acheteurs étrangers qui acquièrent un immobilier canadien. Les fluctuations des taux de change entre le dollar canadien et les devises étrangères peuvent avoir un impact significatif sur le coût réel d'une propriété, les versements hypothécaires et les rendements globaux des investissements.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
Hypothèque
Une sûreté légale sur un bien immobilier utilisée comme garantie pour une dette. Les hypothèques découlent de prêts hypothécaires impayés, de taxes foncières, de travaux d'entrepreneurs ou de jugements de tribunal. Des hypothèques non découvertes peuvent annuler une remise apparente à l'achat sur des propriétés en difficulté.
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