Je vais dire quelque chose qui pourrait sembler déplacé, mais écoutez-moi jusqu’au bout : les récessions sont les périodes où l’on bâtit une véritable richesse en immobilier.
Je ne dis pas cela pour minimiser la douleur réelle que causent les ralentissements économiques. Des gens perdent leur emploi. Des entreprises ferment. Des familles peinent à s’en sortir. C’est réel, et c’est important. Mais si vous lisez cet article, vous êtes un investisseur à la recherche d’informations honnêtes sur la façon de jouer les cartes qui vous sont distribuées. Et pendant une récession, le jeu est en réalité en votre faveur — si vous savez ce que vous faites.
Les plus grandes fortunes de l’immobilier canadien ont été bâties par des personnes qui ont eu le courage et le capital d’acheter quand tout le monde se précipitait vers la sortie. Ce n’est pas une opinion. C’est l’histoire. Laissez-moi vous le démontrer.
Comment l’immobilier canadien s’est comporté lors des récessions passées
Le Canada a traversé plusieurs récessions depuis que le marché immobilier moderne a pris forme. Chacune d’elles nous apprend quelque chose sur le comportement des valeurs immobilières lorsque l’économie se contracte.
La récession de 1981-1982 : Celle-ci a été brutale. Les taux d’intérêt ont atteint 21 %. Le chômage a grimpé à 13 %. Les prix nationaux des maisons ont chuté d’environ 10 à 12 % en termes réels. Mais voici le point important — en 1985, les prix s’étaient redressés, et même davantage. Les investisseurs qui ont acheté au creux de 1982 ont vu la valeur de leurs propriétés doubler en une décennie. Ceux qui ont vendu dans la panique ont cristallisé leurs pertes de façon permanente.
La récession de 1990-1992 : Celle-ci a frappé Toronto et l’Ontario le plus durement. Le marché des condos à Toronto s’est effondré — les prix ont chuté de 30 à 40 % par rapport à leur sommet de 1989 et ne se sont pas entièrement redressés avant le début des années 2000. Mais l’Alberta et la Colombie-Britannique ont été largement épargnées. Les prix nationaux ont fléchi d’environ 5 à 7 %. La leçon ici : l’emplacement compte énormément pendant les baisses de marché. Un portefeuille diversifié entre plusieurs provinces aurait bien mieux survécu qu’une concentration dans un seul marché surchauffé.
La crise financière mondiale de 2008-2009 : Le Canada s’en est relativement bien tiré par rapport aux États-Unis. Les prix nationaux des maisons ont fléchi d’environ 8 % du sommet au creux. La correction a duré environ neuf mois. Dès le milieu de 2009, les prix se redressaient. En 2010, la plupart des marchés s’étaient entièrement rétablis. Les investisseurs qui ont acheté au début de 2009 ont saisi le début de la plus longue période haussière de l’histoire de l’immobilier canadien.
La récession pandémique de 2020 : Techniquement la plus forte contraction du PIB depuis la Grande Dépression. Les volumes de transactions immobilières se sont effondrés en avril-mai 2020. Mais les prix ont à peine bougé — les prix nationaux ont fléchi d’environ 2 à 3 % avant que les baisses de taux d’urgence et les mesures de relance gouvernementales ne les fassent s’envoler. La « récession » immobilière a duré environ huit semaines.
| Récession | Impact sur les prix nationaux | Temps de reprise | Meilleure fenêtre d’achat |
|---|---|---|---|
| 1981-1982 | -10 % à -12 % | 2-3 ans | Fin 1982 |
| 1990-1992 | -5 % à -7 % (Toronto : -30 %) | 3-10 ans (selon le marché) | 1993-1996 |
| 2008-2009 | -8 % | 9-12 mois | T1-T2 2009 |
| 2020 | -2 % à -3 % | 2 mois | Avril-mai 2020 |
Le schéma est clair : l’immobilier canadien fléchit pendant les récessions, mais se redresse. À chaque fois sans exception. La profondeur et la durée varient, mais la direction est toujours la même — à la hausse avec le temps.
Où se trouvent les véritables occasions
Pendant une récession, certains types de transactions deviennent accessibles, des occasions qui n’existent tout simplement pas en période de prospérité. Voici où chercher.
Les vendeurs motivés se multiplient. Dans une économie forte, les vendeurs peuvent être patients. Pendant une récession, la patience disparaît. Les pertes d’emploi, les faillites d’entreprises, les investisseurs surendettés et les divorces (qui augmentent en période de stress économique) créent tous des vendeurs qui ont besoin d’agir rapidement. Ces vendeurs acceptent des prix plus bas parce qu’ils ont besoin de certitude et de rapidité plus que du meilleur prix.
Les acheteurs concurrents s’évanouissent. C’est énorme. Dans un marché en surchauffe, chaque bonne occasion reçoit des offres multiples et se vend au-dessus du prix demandé. En récession, vous pourriez être la seule offre sur une propriété. Cela change toute la dynamique de négociation. Vous fixez les conditions. Vous fixez le prix. Vous incluez des conditions suspensives. C’est ainsi que l’on achète bien.
La demande locative augmente en réalité. Celui-ci surprend les gens. Pendant les récessions, l’accession à la propriété devient moins accessible. Les personnes qui auraient pu acheter une maison deviennent plutôt locataires. Les gens réduisent la taille de leur logement, passant de locations coûteuses à des options plus abordables. La demande pour des logements locatifs bien situés et raisonnablement tarifés se maintient ou augmente. Vos revenus locatifs sont plus résilients que vous ne le pensez.
La stratégie BRRRR devient plus facile. Les propriétés se vendent en deçà de la valeur marchande plus fréquemment pendant les baisses de marché. Cela signifie que vous pouvez acheter avec une plus grande marge d’équité, rénover, et tout de même refinancer à une valeur d’évaluation solide. Les calculs des transactions BRRRR s’améliorent lorsque les prix d’achat sont déprimés.
Les terrains de préconstruction et de développement deviennent bon marché. Les promoteurs qui ont lancé des projets avant le début de la récession doivent souvent vendre à perte pour couvrir leurs dettes. Les terrains qui étaient tarifés pour un développement en période de boom sont réévalués à la réalité. Si vous avez le capital et la patience, c’est un territoire de richesse générationnelle.
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Les défis de financement et comment les gérer
Soyons honnêtes sur la partie difficile. Obtenir du financement pendant une récession est plus ardu. Les prêteurs resserrent leurs critères, les évaluations sont conservatrices, et certains produits de prêt disparaissent entièrement. Vous avez besoin d’un plan pour cela.
Les écarts d’évaluation. Pendant les baisses de marché, les évaluateurs utilisent les ventes comparables récentes — qui peuvent refléter des prix de détresse ou des marchés lents. Votre valeur évaluée pourrait s’avérer inférieure aux attentes, ce qui affecte votre ratio prêt-valeur et le montant que vous pouvez emprunter. Prévoyez cela dans votre budget. Ayez du capital supplémentaire disponible pour combler l’écart.
Des normes de qualification plus élevées. Les prêteurs deviennent nerveux pendant les récessions. Ils peuvent exiger des cotes de crédit plus élevées, des ratios d’endettement plus bas ou des mises de fonds plus importantes. Si vous prévoyez investir pendant une baisse de marché, commencez dès maintenant à améliorer votre profil d’emprunteur. Remboursez vos dettes de consommation. Améliorez votre cote de crédit. Augmentez votre épargne.
Moins d’options de prêteurs. Certains prêteurs de catégorie B et prêteurs privés se retirent pendant les récessions parce que leur coût du capital augmente et que leur tolérance au risque diminue. L’espace des prêteurs de catégorie A (grandes banques et coopératives de crédit) devient plus important. Avoir de solides relations avec plusieurs prêteurs avant qu’une récession ne frappe vous confère un avantage significatif.
Les liquidités sont votre superpouvoir. Les investisseurs qui s’en tirent le mieux pendant les récessions sont ceux qui disposent de réserves de liquidités. Non pas parce qu’ils achètent tout au comptant — c’est inefficace — mais parce que les liquidités vous donnent de la flexibilité. Vous pouvez agir plus rapidement, combler les écarts d’évaluation, gérer les coûts imprévus et négocier de meilleures ententes lorsque vous n’avez pas besoin de chaque dollar du prêteur.
Voici ma règle empirique pour investir en période de récession : disposer d’au moins 6 mois de frais de possession en réserve pour chaque propriété que vous détenez, plus votre mise de fonds complète et vos frais de clôture disponibles pour tout nouvel achat. Cela semble beaucoup de capital, et c’en est. Mais c’est la différence entre survivre à une récession et y prospérer.
Positionnement défensif du portefeuille
Si vous possédez déjà des propriétés d’investissement, votre première tâche pendant une récession est de protéger ce que vous avez. Ensuite, vous passez à l’offensive.
Verrouillez votre financement. Si les taux baissent (ce qu’ils font généralement pendant les récessions lorsque la Banque du Canada réduit ses taux), envisagez de fixer des taux fixes à des niveaux attrayants. Cela élimine l’incertitude des taux d’intérêt de votre colonne de dépenses pour les 3 à 5 prochaines années.
Comblez les vacances rapidement. Un logement vacant pendant une récession est dangereux parce qu’il pourrait rester vacant plus longtemps que d’habitude. Si vous avez des vacances à venir, tarifez vos logements de façon concurrentielle et louez-les. Mieux vaut louer légèrement sous le marché que de rester vacant pendant des mois. Un locataire qui paie 50 $ de moins par mois représente tout de même 1 200 $ de plus par année qu’un seul mois de vacance.
Coupez les dépenses non essentielles. Passez en revue chaque dépense de vos propriétés. Y a-t-il des travaux d’entretien que vous avez surdimensionnés? Des services que vous payez et que vous pourriez gérer vous-même? Des polices d’assurance que vous n’avez pas magasiné depuis des années? Éliminez le superflu maintenant pour que vos flux de trésorerie restent positifs pendant une baisse de marché.
Bâtissez des relations, pas seulement des portefeuilles. Les récessions sont les périodes où les partenariats et les relations professionnelles comptent le plus. Restez en contact avec votre courtier hypothécaire, votre comptable, votre gestionnaire immobilier et votre agent immobilier. Les personnes qui vous apportent des occasions et résolvent vos problèmes en période difficile valent de l’or.
Ne vendez pas à moins d’absolument y être contraint. Vendre pendant une récession, c’est vendre au pire moment possible. Si une propriété génère des flux de trésorerie, conservez-la. Si elle n’en génère pas, trouvez comment y parvenir — augmentez les loyers lorsque c’est possible, ajoutez un logement, réduisez les coûts. La vente devrait être le tout dernier recours.
Protégez d’abord. Ensuite, passez à l’offensive. Une fois votre financement verrouillé, vos logements occupés et vos dépenses optimisées, vous utilisez cette stabilité pour acheter. Cet ordre est important. J’ai vu des investisseurs courir après des occasions pendant que leurs propriétés existantes saignaient des liquidités — et ils ont perdu à la fois les occasions et le portefeuille. Ne soyez pas cet investisseur.
Stratégies de réserves de liquidités qui fonctionnent vraiment
Soyons précis sur la façon de constituer et de gérer votre trésorerie de guerre pour la récession. Ce n’est pas théorique — c’est ce que j’ai vu faire par des investisseurs prospères.
La réserve continue. Mettez de côté un pourcentage de chaque chèque de loyer dans un compte de réserve dédié. Je recommande 5 à 10 % des loyers bruts. Cela s’accumule de façon régulière et vous donne un coussin croissant. Sur un portefeuille générant 10 000 $/mois en loyers bruts, c’est 500 à 1 000 $/mois ou 6 000 à 12 000 $/an qui alimentent vos réserves.
Le filet de sécurité HELOC. Si vous avez de l’équité dans vos propriétés ou votre résidence principale, mettez en place une marge de crédit hypothécaire (HELOC) avant qu’une récession ne frappe. Les prêteurs approuvent les HELOC en fonction des valeurs immobilières actuelles et de votre revenu actuel — qui peuvent tous deux être plus élevés avant une baisse de marché. Vous ne payez d’intérêts que lorsque vous tirez réellement sur la HELOC, donc cela ne vous coûte rien de l’avoir en réserve. Mais pendant une récession, elle peut sauver votre portefeuille ou financer une transaction.
Le fonds d’occasions. Au-delà des réserves pour les propriétés existantes, conservez un bassin de capital distinct spécifiquement destiné aux achats pendant la baisse de marché. Cela peut être un compte d’épargne à intérêt élevé, une échelle de CPG, ou même simplement un compte chèques dédié. L’essentiel est que cet argent n’ait qu’un seul objectif : être déployé dans des transactions lorsque les prix baissent.
Une pensée au niveau du portefeuille. Au lieu de gérer les réserves de chaque propriété séparément, pensez aux réserves à l’échelle de l’ensemble de votre portefeuille. Une propriété avec un faible flux de trésorerie mais une forte équité peut être compensée par une propriété avec d’excellents flux de trésorerie mais moins d’équité. Ce qui compte, c’est le portrait d’ensemble — flux de trésorerie totaux, réserves totales, accès total à l’équité.
Quand passer à l’action sur une occasion de récession
Toutes les propriétés bon marché ne sont pas de bonnes occasions. Les récessions créent des aubaines, mais aussi des pièges. Voici comment faire la différence.
Les fondamentaux comptent toujours. Une propriété doit générer des flux de trésorerie aux loyers d’aujourd’hui, aux taux d’aujourd’hui et aux dépenses d’aujourd’hui. N’achetez pas quelque chose qui ne fonctionne que si vous supposez que les taux baisseront, que les loyers monteront ou que les dépenses diminueront. Ces choses pourraient se produire, mais si elles sont nécessaires pour que la transaction fonctionne, c’est de la spéculation, pas de l’investissement.
Concentrez-vous sur les secteurs à diversité économique. Un marché dépendant d’un seul employeur ou d’une seule industrie est risqué pendant une récession. Si cet employeur supprime des emplois, les loyers baissent, les vacances augmentent et les valeurs immobilières chutent davantage que la moyenne nationale. Recherchez des marchés avec des bases d’emploi diversifiées — gouvernement, soins de santé, éducation et multiples industries du secteur privé.
Achetez d’abord pour les flux de trésorerie. En récession, l’appréciation est incertaine. Les flux de trésorerie ne le sont pas. Une propriété qui met 300 $/mois dans votre poche après toutes les dépenses (hypothèque, taxes, assurances, entretien, gestion, provision pour vacance) est une bonne affaire, peu importe ce que feront les prix ensuite. Les flux de trésorerie vous maintiennent en vie. L’appréciation est le bonus qui vient plus tard.
Soumettez vos chiffres à des tests de stress. Que se passe-t-il si le taux de vacance double? Et si les loyers baissent de 10 %? Et si une réparation majeure survient la première année? Exécutez ces scénarios avant d’acheter. Si la transaction survit à votre test de stress du pire cas, elle est à l’épreuve de la récession. Sinon, continuez à chercher.
Recherchez le potentiel d’ajout de valeur. Les meilleures occasions de récession sont des propriétés où vous pouvez forcer l’appréciation par des améliorations — ajouter un logement accessoire légal, rénover pour augmenter les loyers, ou convertir un espace sous-utilisé. Cela vous donne un coussin d’équité qui ne dépend pas des conditions du marché.
Le changement d’état d’esprit dont vous avez besoin
Voici la vérité honnête sur l’investissement en période de récession : le plus grand obstacle n’est pas financier. Il est psychologique.
Quand les nouvelles sont mauvaises, quand tout le monde autour de vous se retire, quand vos collègues pensent que vous êtes fou d’acheter de l’immobilier — c’est exactement le moment où vous devriez agir. C’est facile à dire maintenant. C’est incroyablement difficile à faire sur le moment.
Les investisseurs qui ont bâti des portefeuilles sérieux pendant la baisse de 2008-2009 vous diront tous la même chose : cela semblait anormal à l’époque. Chaque achat semblait risqué. Les médias hurlaient à l’effondrement économique. Les amis et la famille remettaient en question leur jugement.
Mais ils l’ont fait quand même parce que les chiffres avaient du sens. Et dix ans plus tard, ces achats étaient les meilleurs investissements de leur vie.
Vous n’avez pas besoin d’être sans peur. Vous devez simplement être préparé — avec du capital, des connaissances et un plan. La récession s’occupera du reste.
Foire aux questions
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Les prix des maisons canadiennes baissent-ils toujours pendant une récession?
Est-il plus difficile d'obtenir une hypothèque pendant une récession?
Quelle réserve de liquidités devrais-je conserver pendant une récession?
Devrais-je vendre mes propriétés d'investissement avant une récession?
Les loyers baissent-ils pendant une récession?
Quels types de propriétés performent le mieux pendant une récession?
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Rédigé par
LendCity
Publié
19 juillet 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Écart d'Évaluation
Un écart d'évaluation se produit quand la valeur d'une propriété établie par un évaluateur est inférieure au prix d'achat. Si un immeuble de 12 unités est placé à $2 millions mais l'évaluateur conclut que sa valeur est $1.85 millions, il existe une différence de $150,000. Les prêteurs de multifamilial utilisent la valeur d'évaluation, pas le prix d'achat, pour déterminer le LTV, ce qui réduit la capacité de financement.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Banque du Canada
La banque centrale du Canada, qui fixe le taux d'intérêt au jour le jour, lequel influence les taux préférentiels et les coûts hypothécaires dans l'ensemble du pays. Les décisions de taux ont un impact direct sur les taux hypothécaires variables et les coûts d'emprunt globaux pour les investisseurs immobiliers.
Stratégie BRRRR
La stratégie BRRRR est une méthode d'investissement immobilier où l'investisseur Achète (Buy) une propriété sous-évaluée, la Rénove, la Loue (Rent), la Refinance pour récupérer son capital initial, puis Répète le processus afin de bâtir un portefeuille de propriétés locatives générant des flux de trésorerie. Pour les investisseurs canadiens, cette stratégie tire parti des gains d'équité et des revenus locatifs tout en donnant accès à un refinancement hypothécaire pour financer des acquisitions supplémentaires.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Coûts de possession
Les dépenses continues liées à la détention d'une propriété, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics et l'entretien. La compréhension des coûts de possession est essentielle pendant les périodes de rénovation lorsque la propriété ne génère aucun revenu locatif.
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