Clauses essentielles d’un bail locatif pour les investisseurs canadiens Clauses essentielles d’un bail locatif pour les investisseurs canadiens

Laissez-moi vous parler d’une erreur que je vois constamment chez les investisseurs. Ils achètent un immeuble locatif, trouvent un locataire, puis téléchargent un modèle de bail générique sur Internet. Parfois c’est un document d’une page. Parfois c’est un modèle américain qui ne s’applique même pas au Canada. Ils le signent, remettent les clés et croisent les doigts.

Puis quelque chose tourne mal — un tuyau qui éclate, un colocataire non autorisé, un locataire qui cesse de payer mais ne part pas — et ils regardent leur bail et constatent qu’il ne dit rien d’utile. Ou pire, qu’il contient des clauses qui ne sont même pas légales dans leur province.

Votre bail est le fondement de la relation locateur-locataire. C’est le document qui définit qui est responsable de quoi, ce qui est permis et ce qui se passe quand les choses dérapent. Un bon bail n’empêchera pas tous les problèmes, mais il vous donnera une position claire lorsque des problèmes surviennent.

Laissez-moi vous présenter les clauses qui comptent vraiment et lesquelles sont applicables dans les plus grands marchés locatifs du Canada.

Clauses types vs. clauses personnalisées : connaître la différence

D’abord, il faut comprendre que dans certaines provinces, vous êtes tenu d’utiliser un formulaire de bail type.

Ontario a rendu obligatoire le bail type de l’Ontario (formulaire 2229E) à compter du 30 avril 2018. Toute location résidentielle en Ontario doit utiliser ce formulaire. Vous pouvez ajouter des conditions supplémentaires dans la section « Conditions supplémentaires », mais le cœur du bail doit suivre le modèle gouvernemental. Si vous n’utilisez pas le bail type et que le locataire en demande un, vous avez 21 jours pour le fournir, sinon le locataire peut retenir un mois de loyer.

Colombie-Britannique n’impose pas de formulaire précis, mais la Residential Tenancy Branch fournit un modèle type que la plupart des locateurs utilisent. Les clauses personnalisées sont permises tant qu’elles n’entrent pas en conflit avec la Residential Tenancy Act.

Alberta n’a pas de formulaire de bail type obligatoire. Vous avez plus de liberté pour rédiger votre propre convention, bien que toutes les clauses doivent tout de même respecter la Residential Tenancies Act.

Quelle que soit la province, voici la règle essentielle : toute clause qui contredit la législation provinciale sur le logement résidentiel est nulle. Peu importe ce que les deux parties ont signé. Si la loi dit qu’une clause est inapplicable, elle est inapplicable. Point final.

Les clauses essentielles

1. Montant du loyer, date d’échéance et mode de paiement

Cela semble évident, mais vous seriez surpris du nombre de baux vagues à ce sujet. Précisez :

• Le montant exact du loyer mensuel
• Le jour où le loyer est dû (généralement le 1er du mois)
• Les modes de paiement acceptés (virement Interac, chèques postdatés, dépôt direct)
• Où le loyer doit être envoyé ou déposé

Conseil de pro : Indiquez le virement Interac comme méthode privilégiée et incluez votre adresse courriel. Les virements créent des traces automatiques horodatées. Les chèques rebondissent, l’argent comptant ne se prouve pas, mais un virement Interac laisse une piste numérique claire. Si vous devez un jour prouver un non-paiement devant un tribunal, ces relevés valent de l’or.

Notez aussi : en Ontario, vous ne pouvez pas exiger des chèques postdatés. Le locataire peut choisir de les fournir, mais vous ne pouvez pas en faire une condition de la location.

2. Responsabilités d’entretien et de réparation

C’est souvent là que les litiges commencent. Le bail devrait clairement définir :

• Responsabilités du locateur : réparations structurales, systèmes majeurs (CVC, plomberie, électricité), électroménagers inclus avec le logement, aires communes
• Responsabilités du locataire : propreté générale, signalement rapide des problèmes d’entretien, petits éléments (ampoules, piles de détecteurs de fumée, filtres de fournaise)
• Délais de réponse : la rapidité avec laquelle vous répondrez aux demandes de réparation urgentes vs non urgentes
• Comment soumettre une demande d’entretien : par écrit (courriel ou portail d’entretien) afin qu’il y ait une trace

Voici une clause que j’utilise : « Le locataire doit aviser promptement le locateur par écrit de tout dommage ou défaut dans le logement ou l’immeuble. Le locataire ne doit pas tenter de réparer les systèmes, appareils ou accessoires du logement sans le consentement écrit préalable du locateur. »

Cette deuxième phrase compte. Vous ne voulez pas qu’un locataire tente de réparer lui-même la plomberie et cause 5 000 $ de dégâts d’eau.

Dans les trois provinces, le locateur est légalement tenu de maintenir le bien en bon état de réparation et de respecter les normes de santé et de sécurité, peu importe ce que dit le bail. Vous ne pouvez pas vous soustraire à cette obligation par contrat.

3. Exigence d’assurance locataire

C’est l’une des clauses les plus importantes de votre bail, et beaucoup de locateurs l’omettent.

Exigez que le locataire souscrive une assurance locataire. Une police typique coûte au locataire 20 à 40 $/mois et couvre :

• Ses biens personnels (vol, incendie, dégâts d’eau)
• La responsabilité civile (s’il cause des dommages au logement ou blesse quelqu’un)
• Les frais de logement supplémentaires (si le logement devient inhabitable)

Voici pourquoi c’est important pour vous en tant que locateur : si un locataire cause un incendie ou une inondation, votre assurance locateur couvre l’immeuble. Mais si le dommage résulte de la négligence du locataire, votre assureur peut tenter de se subroger (récupérer les coûts) auprès du locataire. S’il a une assurance, sa police s’en occupe. S’il n’en a pas, vous poursuivez une personne non assurée pour potentiellement des dizaines de milliers de dollars.

Note sur l’applicabilité : En Ontario, la CLT a statué que l’exigence d’une assurance locataire est généralement applicable comme condition supplémentaire du bail type, tant qu’elle ne crée pas un obstacle déraisonnable. En Alberta et en C.-B., elle est aussi applicable. Incluez une clause exigeant que le locataire fournisse une preuve d’assurance avant l’emménagement et la maintienne pendant toute la location.

Exemple de clause : « Le locataire doit obtenir et maintenir pendant toute la location une police d’assurance locataire complète avec un minimum de 1 000 000 $ de couverture de responsabilité personnelle. Le locataire doit fournir une preuve d’assurance au locateur avant le début de la location et à chaque renouvellement. »

4. Sous-location et cession

Votre bail doit traiter de ce qui se passe si le locataire veut partir avant la fin du bail sans le rompre.

Sous-location signifie que le locataire laisse quelqu’un d’autre habiter temporairement le logement pendant son absence (il a l’intention de revenir).

Cession signifie que le locataire transfère entièrement le bail à une nouvelle personne (il ne reviendra pas).

En Ontario, vous ne pouvez pas refuser de façon déraisonnable une demande de cession ou de sous-location. Si vous refusez la cession de façon générale, ou si vous ne répondez pas dans les 7 jours, le locataire peut vous donner un préavis de 30 jours et partir. Refuser un cessionnaire proposé ne crée pas automatiquement ce droit. Un refus déraisonnable d’une personne précise se conteste devant la CLT. Vous pouvez facturer au locataire des frais raisonnables pour couvrir vos coûts de traitement de la cession (enquête de crédit, vérifications de références).

En Alberta, les conditions de sous-location et de cession sont plus souples. Vous pouvez inscrire des conditions précises dans le bail.

En C.-B., le locataire a besoin de votre consentement écrit pour céder ou sous-louer, et vous ne pouvez pas le refuser de façon déraisonnable.

Clause clé à inclure : « Le locataire ne doit pas céder le bail ni sous-louer le logement sans le consentement écrit préalable du locateur. Le consentement du locateur ne doit pas être refusé de façon déraisonnable. Le locataire est responsable de tous les coûts liés au traitement de la cession ou de la sous-location, y compris les enquêtes de crédit et la vérification des références. »

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5. Politique relative aux animaux

Comme je l’ai expliqué dans mon article sur les lois provinciales, l’applicabilité varie :

• Ontario : Les clauses interdisant les animaux sont nulles et inapplicables. Vous pouvez inclure un libellé sur les responsabilités liées aux animaux (nettoyage, dommages, bruit), mais vous ne pouvez pas interdire les animaux.
• Alberta : Les clauses interdisant les animaux sont applicables. Vous pouvez interdire entièrement les animaux ou autoriser certains types sous conditions.
• C.-B. : Les clauses interdisant les animaux sont généralement applicables (animaux d’assistance exceptés). Si vous autorisez les animaux, vous pouvez percevoir un dépôt pour dommages causés par un animal d’au plus un demi-mois de loyer.

Même dans les provinces où vous ne pouvez pas interdire les animaux, incluez une clause sur les responsabilités : « Le locataire est responsable de tout dommage causé par son ou ses animaux au-delà de l’usure normale. Le locataire doit s’assurer que son ou ses animaux ne perturbent pas la jouissance raisonnable des autres locataires ou voisins. »

6. Responsabilité conjointe et solidaire

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Si vous louez à plus d’une personne — un couple, des colocs, peu importe — cette clause est essentielle.

La responsabilité conjointe et solidaire signifie que chaque locataire est individuellement responsable du montant total du loyer et de toutes les obligations du bail. Si un colocataire part et que l’autre cesse de payer, vous pouvez poursuivre l’un ou l’autre, ou les deux, pour le montant total.

Sans cette clause, vous pourriez ne pouvoir recouvrer que la « part » de chacun, ce qui rend l’exécution beaucoup plus difficile.

Exemple de clause : « Tous les locataires nommés dans le présent bail sont conjointement et solidairement responsables de toutes les obligations prévues par la présente convention, y compris le montant total du loyer. Le départ d’un locataire ne le libère pas de sa responsabilité, sauf si une entente écrite est signée par toutes les parties le libérant du bail. »

Cela est applicable dans les trois provinces.

7. Résiliation anticipée

Que se passe-t-il si le locataire veut partir plus tôt? Votre bail devrait le préciser clairement :

• Bail à durée déterminée : Dans la plupart des provinces, le locataire est lié pour toute la durée. En pratique toutefois, si un locataire veut partir, votre meilleure option est généralement de le laisser partir et de trouver un remplaçant plutôt que de vous battre.
• Frais de résiliation anticipée : Certains locateurs incluent une clause permettant au locataire de rompre le bail en payant un montant déterminé (typiquement deux mois de loyer). C’est une zone grise — en Ontario, la CLT peut ne pas appliquer des frais de résiliation prédéfinis. En Alberta, c’est plus applicable. En C.-B., le locataire est responsable du loyer jusqu’à ce que vous relouiez le logement ou que le bail se termine, selon la première éventualité.

Ce qui fonctionne réellement : Incluez une clause indiquant que le locataire doit donner un avis écrit, aider à trouver un locataire de remplacement et rester responsable du loyer jusqu’à ce qu’un remplaçant convenable soit trouvé ou que le bail expire. C’est l’approche la plus pratique et applicable dans les trois provinces.

Le mot clé est « atténuation ». En tant que locateur, vous avez le devoir d’atténuer vos pertes — c’est-à-dire de déployer des efforts raisonnables pour relouer le logement. Vous ne pouvez pas simplement rester les bras croisés et encaisser le loyer d’un locataire parti tôt sans chercher quelqu’un d’autre.

8. Entrée et accès

La législation provinciale limite quand et comment vous pouvez entrer dans le logement. Votre bail devrait refléter ces règles :

Incluez une clause qui réaffirme les exigences légales et ajoute des précisions pratiques : « Le locateur doit donner un préavis écrit de 24 heures avant d’entrer dans le logement, en précisant la date, l’heure et le motif de l’entrée. L’entrée doit avoir lieu entre [heures légales]. En cas d’urgence, le locateur peut entrer sans préavis. »

N’essayez pas d’inclure des clauses vous donnant des droits d’entrée plus larges que la loi ne le permet. Elles ne tiendront pas.

9. Tabac et cannabis

Depuis la légalisation du cannabis en 2018, c’est devenu un vrai enjeu pour les locateurs.

• Ontario : Vous pouvez inclure une clause d’interdiction de fumer (y compris le cannabis) dans le bail, et elle est généralement applicable comme condition supplémentaire raisonnable.
• Alberta : Les clauses d’interdiction de fumer sont applicables.
• C.-B. : Les clauses d’interdiction de fumer sont applicables.

Exemple de clause : « Il est interdit de fumer toute substance, y compris le tabac et le cannabis, à l’intérieur du logement et sur le balcon/la terrasse. La culture de plants de cannabis à l’intérieur du logement est interdite. »

Cette clause protège votre bien des dommages causés par la fumée, dont la remise en état peut coûter des milliers de dollars (peinture, remplacement de tapis, traitement à l’ozone).

10. Stationnement et rangement

Si la propriété comprend du stationnement ou du rangement, définissez les conditions :

• Quels espaces sont attribués et lesquels sont partagés
• Si le stationnement est inclus dans le loyer ou facturé en sus (et combien)
• Règles sur le stationnement de véhicules (pas de véhicules abandonnés, pas de réparations majeures dans l’aire de stationnement)
• Attribution des casiers de rangement et restrictions (pas de matières dangereuses, pas d’articles inflammables)

Si le stationnement et le rangement sont distincts du bail (facturés séparément), conservez-les dans une entente séparée. Cela vous donne plus de souplesse pour ajuster les prix et les conditions sans modifier le bail lui-même. En Ontario, le stationnement inclus dans le bail est assujetti au contrôle des loyers tout comme le loyer du logement.

Des clauses que vous croyez applicables (mais qui ne le sont pas)

Laissez-moi vous épargner des ennuis. Voici des clauses que les locateurs incluent souvent et que les tribunaux rejetteront :

« Pas d’invités pendant plus de X jours. » Dans les trois provinces, les locataires ont le droit d’avoir des invités. Vous ne pouvez pas limiter la durée du séjour d’un invité, bien que si quelqu’un s’installe de façon permanente, il puisse falloir l’ajouter au bail.

« Le locataire renonce au droit de s’adresser au tribunal. » Vous ne pouvez pas contracter hors du droit du locataire d’accéder au processus de règlement des différends. Cette clause est nulle partout.

« Le locateur n’est pas responsable de l’entretien de [élément légalement requis]. » Vous ne pouvez pas transférer vos obligations légales d’entretien au locataire par une clause de bail.

« Les augmentations de loyer seront de X % par année. » En Ontario et en C.-B., les augmentations de loyer sont régies par la loi, pas par le bail. Même si le locataire accepte un calendrier d’augmentation précis, il est inapplicable s’il dépasse le taux directeur (pour les logements contrôlés).

« Pas d’enfants. » C’est de la discrimination au sens des droits de la personne. N’y pensez même pas.

Construire votre bail

Voici mes conseils pratiques :

1. Commencez par le formulaire type si votre province l’exige (Ontario) ou en fournit un (C.-B.). En Alberta, partez d’un modèle réputé d’une association de locateurs comme l’Alberta Residential Landlord Association.

2. Ajoutez vos clauses personnalisées dans la section des conditions supplémentaires. Concentrez-vous sur les éléments essentiels présentés ci-dessus.

3. Faites-le examiner par un avocat en droit immobilier. Un examen unique coûte 300 à 500 $ et en vaut chaque dollar. Il détectera les clauses potentiellement inapplicables dans votre province et proposera un libellé qui tiendra à une audience.

4. Mettez-le à jour chaque année. Les lois changent. Le bail que vous utilisiez en 2022 peut contenir des clauses qui ne sont plus valides en 2026. Revoyez votre modèle au moins une fois par an.

5. Utilisez le même bail pour chaque propriété. La cohérence vous simplifie la vie et réduit le risque d’erreurs.

Votre bail est un document d’affaires. Traitez-le comme tel.

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