Détenir des biens immobiliers dans une fiducie au Canada : avantages et inconvénients Détenir des biens immobiliers dans une fiducie au Canada : avantages et inconvénients

Un investisseur immobilier sur deux à qui je parle me pose des questions sur les fiducies. En général, ça donne quelque chose comme : « Mon comptable m’a parlé d’une fiducie. Devrais-je en créer une ? »

Et ma réponse est toujours la même : peut-être. Ça dépend.

Les fiducies sont des outils puissants. Mais elles sont aussi coûteuses, complexes et mal comprises. J’ai vu des investisseurs dépenser 10 000 $ pour mettre en place une fiducie qui ne leur a apporté aucun avantage parce que leur situation ne s’y prêtait pas. J’ai aussi vu des investisseurs économiser 200 000 $ en impôts parce qu’ils ont créé la bonne fiducie au bon moment.

Cet article vous aidera à déterminer dans quel cas vous vous trouvez.

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Qu’est-ce qu’une fiducie, vraiment ?

Si l’on met de côté le jargon juridique, une fiducie est assez simple. C’est une relation dans laquelle une personne (le constituant) transfère un bien à une autre personne (le fiduciaire) pour le détenir et le gérer au profit de quelqu’un d’autre (le bénéficiaire).

Le fiduciaire est légalement propriétaire du bien. Le bénéficiaire en reçoit les avantages. Le constituant est celui qui a mis le tout en place.

Dans le monde immobilier, cela signifie qu’une fiducie peut détenir des immeubles locatifs. Le fiduciaire les gère. Les bénéficiaires reçoivent le revenu ou reçoivent éventuellement les biens.

Il existe deux principaux types de fiducies qui comptent pour les investisseurs immobiliers canadiens.

Fiducies entre vifs (fiducies de son vivant)

Une fiducie entre vifs est créée de votre vivant. Vous transférez des biens ou des liquidités dans la fiducie, vous nommez des fiduciaires et vous désignez des bénéficiaires.

Pour les investisseurs immobiliers, l’utilisation la plus courante est la fiducie familiale. Vous la créez avec vos enfants (et possiblement votre conjoint) comme bénéficiaires. La fiducie détient des immeubles locatifs ou des actions d’une société qui détient des immeubles locatifs.

Ce qu’une fiducie familiale peut faire

Répartition du revenu. Le fiduciaire peut distribuer le revenu à différents bénéficiaires chaque année. Si un enfant a une année à faible revenu, une plus grande part du revenu locatif peut lui être attribuée à un taux d’imposition inférieur.

Éviter l’homologation. Les actifs détenus dans la fiducie ne font pas partie de votre succession à votre décès. Ils sont transmis aux bénéficiaires selon les modalités de la fiducie sans passer par le tribunal d’homologation. Pour un portefeuille de 2 millions de dollars en Ontario, cela permet d’économiser environ 29 500 $ en droits d’homologation seulement.

Protection des actifs. Les biens détenus dans une fiducie correctement structurée sont généralement protégés contre les créanciers des bénéficiaires. Si votre enfant traverse un divorce ou une faillite, les biens en fiducie sont généralement à l’abri.

Contrôle. Vous pouvez être fiduciaire (avec d’autres personnes) et garder le contrôle sur la gestion des biens, le moment des distributions de revenu et le moment où les biens sont éventuellement transférés aux bénéficiaires.

Gel successoral. Une fiducie familiale est souvent le véhicule qui détient les nouvelles actions ordinaires dans le cadre d’un gel successoral. La croissance s’accumule dans la fiducie au profit de vos enfants, et vous conservez vos actions privilégiées gelées.

Ce qu’une fiducie familiale ne peut plus faire

Avant 2018, les fiducies familiales étaient d’incroyables machines à fractionner le revenu. Vous pouviez attribuer du revenu locatif à vos enfants adultes, à votre conjoint ou à d’autres membres de la famille, et ils payaient l’impôt à leur propre taux marginal. Une famille avec une fiducie pouvait répartir 100 000 $ de revenu locatif entre quatre membres de la famille et payer beaucoup moins d’impôt qu’une seule personne déclarant le montant total.

Puis les règles de l’impôt sur le revenu fractionné (IRF) ont tout changé.

Depuis le 1er janvier 2018, le revenu attribué par une fiducie à des adultes qui ne participent pas activement à l’entreprise est imposé au taux marginal maximal (environ 53 % en Ontario), quel que soit leur niveau de revenu réel. C’est ce qu’on appelle l’« impôt des enfants » et il s’applique désormais aussi aux adultes.

Il existe des exceptions. Si votre enfant adulte travaille au moins 20 heures par semaine dans l’entreprise, ou s’il a 25 ans ou plus et détient au moins 10 % d’une société qui n’est pas une entreprise de services professionnels, les règles de l’IRF peuvent ne pas s’appliquer. Mais pour la plupart des fiducies familiales détenant des immeubles locatifs passifs, l’avantage du fractionnement du revenu a été vidé de sa substance.

C’est la principale raison pour laquelle les fiducies ne sont plus la solution miracle qu’elles étaient autrefois.

La règle des 21 ans : l’horloge qui tourne

Voici la règle qui prend tout le monde au dépourvu.

Tous les 21 ans, une fiducie est réputée avoir disposé de tous ses actifs à la juste valeur marchande. Tout comme la disposition réputée au décès, sauf que la fiducie n’a pas besoin de mourir. C’est un déclencheur fiscal automatique.

Si votre fiducie familiale détient des immeubles locatifs qui se sont appréciés de manière significative sur 21 ans, la facture fiscale peut être énorme.

Supposons que vous ayez transféré un bien d’une valeur de 400 000 $ dans une fiducie en 2005. En 2026 (21 ans plus tard), ce bien vaut 900 000 $. La fiducie déclenche un gain en capital de 500 000 $. En supposant que la fiducie paie l’impôt au taux marginal maximal (les fiducies sont imposées au taux personnel le plus élevé sur le revenu non distribué), cela représente environ 132 000 $ à 165 000 $ en impôts.

Et l’horloge repart. Encore 21 ans, encore une disposition réputée.

Planifier autour de la règle des 21 ans

Vous avez plusieurs options à l’approche du 21e anniversaire :

Distribuer le bien aux bénéficiaires avant l’échéance des 21 ans. Cela peut se faire avec report d’impôt (un roulement). Le bénéficiaire reçoit le bien au prix de base de la fiducie. Aucun impôt immédiat. Mais le bénéficiaire détient désormais le bien personnellement, perdant les avantages de protection et de contrôle de la fiducie.

Vendre le bien et distribuer les liquidités. Si vous allez déclencher un gain de toute façon, il est parfois préférable de vendre, de payer l’impôt et de distribuer le produit après impôt.

Transférer vers une nouvelle fiducie. C’est compliqué et l’ARC l’examine de près. Vous ne pouvez pas simplement transférer des actifs dans une nouvelle fiducie pour redémarrer l’horloge sans conséquences.

Transférer vers une société. La fiducie peut transférer le bien à une société en utilisant un roulement prévu à l’article 85, ce qui peut permettre de reporter le gain. La société n’est pas soumise à la règle des 21 ans.

Le point clé à retenir : si vous créez une fiducie, vous devez planifier l’échéance des 21 ans dès le premier jour. Pas 20 ans plus tard, quand il est trop tard pour les meilleures stratégies.

Fiducies testamentaires

Une fiducie testamentaire est créée par votre testament. Elle ne prend naissance qu’après votre décès.

Le plus grand avantage des fiducies testamentaires était qu’elles étaient imposées à des taux progressifs (comme un particulier), et non au taux marginal maximal. Cela en faisait d’excellents outils de fractionnement du revenu pour la planification successorale.

Depuis 2016, seules les successions à taux progressifs (STRP) et les fiducies admissibles pour personne handicapée (FAPH) bénéficient des taux progressifs. Une STRP ne dure que 36 mois après le décès. Ensuite, toute fiducie testamentaire est imposée au taux marginal maximal sur le revenu conservé.

Les fiducies testamentaires sont donc moins puissantes qu’avant. Mais elles remplissent toujours des fonctions importantes :

Bénéficiaires mineurs. Si vos enfants sont jeunes à votre décès, une fiducie testamentaire peut détenir et gérer des biens pour eux jusqu’à ce qu’ils soient assez âgés pour les gérer. Vous pouvez fixer des conditions : revenu distribué pour les études, capital distribué à 25 ans, distribution complète à 30 ans. Selon ce qui convient.

Protection contre la dilapidation. Si vous avez un bénéficiaire qui ne gère pas bien l’argent (ça arrive), une fiducie testamentaire lui permet de bénéficier du bien sans avoir le plein contrôle pour le vendre et dilapider le produit.

Situations de second mariage. Si vous voulez que votre conjoint bénéficie du bien de son vivant, mais que vous voulez ultimement qu’il revienne à vos enfants d’un premier mariage, une fiducie testamentaire y parvient efficacement.

Bénéficiaires handicapés. Une fiducie admissible pour personne handicapée offre des taux d’imposition progressifs et protège les prestations provinciales d’invalidité.

Les coûts réels de l’administration d’une fiducie

Les fiducies ne sont pas gratuites. Avant d’en créer une, comprenez les coûts permanents :

Pour une fiducie détenant 500 000 $ en biens immobiliers, vous pourriez dépenser de 3 000 $ à 5 000 $ par année juste pour maintenir la structure. Sur 21 ans, cela représente 63 000 $ à 105 000 $ en coûts avant toute économie d’impôt.

Si la fiducie ne vous fait pas économiser au moins ce montant en droits d’homologation, en impôts et en protection des actifs, elle n’en vaut pas la peine.

Quand une fiducie est pertinente

D’après mon expérience auprès des investisseurs, voici les situations où une fiducie est vraiment pertinente :

Vous avez un portefeuille important (plus de 2 millions de dollars en capitaux propres) et vous effectuez un gel successoral. La fiducie familiale est le véhicule naturel pour détenir les nouvelles actions ordinaires. Les seules économies d’homologation peuvent justifier le coût dans les provinces à droits élevés comme l’Ontario, la Colombie-Britannique et la Nouvelle-Écosse.

Vous avez des enfants mineurs et vous voulez protéger des actifs pour eux. Une fiducie garantit que les actifs sont gérés par des fiduciaires que vous choisissez jusqu’à ce que vos enfants soient assez matures pour les gérer.

Vous avez une famille recomposée. Les fiducies offrent le contrôle nécessaire pour équilibrer les intérêts d’un conjoint actuel avec ceux des enfants d’une relation antérieure.

Vous avez un bénéficiaire handicapé. Une fiducie admissible pour personne handicapée offre à la fois des avantages fiscaux et la protection des prestations gouvernementales.

Vous avez un bénéficiaire qui ne devrait pas contrôler directement des actifs importants. Que ce soit en raison d’une dépendance, de mauvaises habitudes financières ou d’une vulnérabilité à l’influence, une fiducie protège à la fois les actifs et le bénéficiaire.

Quand une fiducie n’est pas pertinente

Votre portefeuille est modeste. Si vous possédez un ou deux biens avec des capitaux propres modestes, les coûts d’une fiducie dépasseront probablement les avantages. Un testament correctement rédigé avec des procurations pourrait être tout ce dont vous avez besoin.

Votre motivation principale est le fractionnement du revenu. Après l’IRF, les avantages des fiducies en matière de fractionnement du revenu sont sévèrement limités pour le revenu locatif passif. Si c’est votre seule raison, cela ne fonctionnera probablement pas.

Vous êtes dans une province à faibles droits d’homologation. Si vous êtes en Alberta (maximum de 525 $ en droits d’homologation) ou au Québec (droits minimes pour les testaments notariés), l’avantage de la fiducie en matière d’évitement de l’homologation est négligeable.

Vous voulez la simplicité. Les fiducies ajoutent de la complexité à tout : déclarations fiscales, transferts de biens, demandes de prêt hypothécaire, opérations bancaires et assurances. Si vous privilégiez la simplicité et que les économies d’impôt ne sont pas substantielles, passez votre chemin.

Vous ne voulez pas payer de coûts permanents. Si les plus de 3 000 $ annuels en frais de comptabilité et de justice vous dérangent, une fiducie n’est pas faite pour vous. Sous-financer le soutien professionnel d’une fiducie entraîne des erreurs qui coûtent bien plus cher que les honoraires.

Fiducies et financement hypothécaire

Voici un problème pratique souvent négligé : obtenir un prêt hypothécaire dans une fiducie peut être difficile.

La plupart des prêteurs institutionnels (les grandes banques) ne prêtent pas aux fiducies. Vous devez généralement vous tourner vers des coopératives de crédit, des prêteurs privés ou des structures créatives où la fiducie détient des actions d’une société et la société détient l’hypothèque.

Si vous prévoyez financer des achats immobiliers par l’entremise d’une fiducie, discutez-en avec votre courtier hypothécaire avant de mettre quoi que ce soit en place. La structure de financement doit fonctionner, sinon la fiducie devient impraticable.

C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs préfèrent la structure de société : les sociétés peuvent obtenir des prêts hypothécaires plus facilement que les fiducies, même si les taux et les conditions peuvent différer des prêts hypothécaires personnels.

Créer une fiducie : le processus

Si vous avez décidé qu’une fiducie est pertinente, voici à quoi vous attendre :

Étape 1 : Consultez à la fois un comptable fiscaliste et un avocat spécialisé en successions qui ont de l’expérience avec les fiducies. N’utilisez pas un avocat généraliste pour cela.

Étape 2 : Définissez les modalités de la fiducie : qui sont les bénéficiaires, qui sont les fiduciaires, quels pouvoirs ont les fiduciaires, quand et comment le revenu est distribué, qu’arrive-t-il au décès d’un bénéficiaire, et quel est le plan pour l’échéance des 21 ans.

Étape 3 : L’avocat rédige l’acte de fiducie. C’est un document détaillé qui régit tout ce qui concerne la fiducie. Examinez-le attentivement. Posez des questions. Assurez-vous de comprendre chaque disposition.

Étape 4 : La fiducie est constituée (créée) avec un montant nominal (généralement 100 $) par une personne autre que vous (pour éviter les problèmes d’attribution, le constituant ne devrait souvent pas être aussi bénéficiaire ou fiduciaire). C’est une exigence technique dont votre avocat s’occupera.

Étape 5 : Transférez des biens ou des actions à la fiducie. Cela doit se faire avec une planification fiscale appropriée pour éviter ou reporter tout gain déclenché par le transfert.

Étape 6 : Mettez en place les comptes de la fiducie auprès de l’ARC, les comptes bancaires et les systèmes de tenue de dossiers. La fiducie est un contribuable distinct avec ses propres obligations.

Étape 7 : Produisez des déclarations T3 annuelles et tenez des dossiers méticuleux. L’omission de produire une déclaration T3 entraîne des pénalités, et les fiducies sont soumises à de nouvelles exigences de déclaration entrées en vigueur ces dernières années.

Nouvelles règles de déclaration des fiducies

Depuis 2023, les fiducies ont des obligations de déclaration élargies. La plupart des fiducies doivent désormais produire une déclaration T3 chaque année, même si elles n’ont aucun revenu. La déclaration doit divulguer l’identité de tous les fiduciaires, bénéficiaires et constituants.

Cela signifie que votre fiducie n’est plus privée comme elle l’était autrefois. L’ARC sait qui est impliqué. Cela ne change pas les avantages fiscaux, mais cela élimine tout avantage de confidentialité que les fiducies pouvaient avoir.

Le défaut de produire la déclaration peut entraîner des pénalités de 25 $ par jour, pour un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $. Plus important encore, les pénalités pour négligence grave peuvent atteindre 5 % de la juste valeur marchande la plus élevée des biens détenus par la fiducie au cours de l’année. Pour une fiducie détenant 1 million de dollars en biens immobiliers, c’est une pénalité potentielle de 50 000 $.

Prenez les exigences de déclaration au sérieux.

Réflexions finales

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Les fiducies sont comme des outils électriques. Entre de bonnes mains, pour le bon travail, elles sont incroyablement efficaces. Dans la mauvaise situation, elles sont coûteuses, compliquées et peuvent même aggraver les choses.

Ne créez pas une fiducie parce que quelqu’un vous a dit que c’est une bonne idée. Créez-en une parce que vous et votre équipe de professionnels avez analysé votre situation particulière et déterminé que les avantages l’emportent clairement sur les coûts et la complexité.

Et si vous en créez une, financez le soutien professionnel continu dont elle a besoin. Une fiducie négligée est pire que pas de fiducie du tout.

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