Société de placement hypothécaire : Prêt vs participation au capital au Canada

La plupart des Canadiens entendent « société de placement hypothécaire » et imaginent un seul produit : un véhicule commun qui verse un revenu pendant que quelqu’un d’autre assure la souscription des prêts. C’est le côté prêt. Il existe un autre rôle à la table — la participation au capital — où vous participez en tant que commanditaire et bénéficiez du potentiel de plus-value si le projet de valorisation fonctionne.

Dans l’émission The Wisdom Lifestyle Money Show, l’expert en prêts hypothécaires Scott Dillingham s’est entretenu avec Milan Djankovic de Keasy MIC. Ils ont présenté un partenariat LendCity + Keasy MIC qui peut offrir des flux de trésorerie par le biais d’actions privilégiées dans la SPH, une participation au capital en commandite, ou une combinaison des deux. Scott Dillingham est un expert en prêts hypothécaires qui a aidé ses clients à financer plus d’un milliard de dollars en immobilier à travers le Canada.

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Qu’est-ce qu’une société de placement hypothécaire au Canada ?

Une société de placement hypothécaire est une structure fiscale et corporative canadienne qui met en commun le capital des investisseurs et le déploie sous forme de prêts hypothécaires sur des biens immobiliers. Vous achetez généralement des actions. La société prête. Les intérêts et les frais provenant de ces prêts sont le moteur des flux de trésorerie des investisseurs.

Les résultats de recherche utilisent souvent « fonds de placement hypothécaire au Canada » comme terme générique. Dans la pratique, la SPH est la structure que la plupart des gens entendent : une société créée pour détenir des hypothèques canadiennes et distribuer des revenus aux actionnaires, sous réserve des règles de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la législation sur les valeurs mobilières.

Les actions d’une SPH sont des valeurs mobilières. Dans cet épisode, les investisseurs sont intégrés par l’intermédiaire d’un courtier sur le marché dispensé — connaissance du client (KYC) et convenance — et non par une poignée de main et un virement. Cette étape du courtier est la voie légale pour un placement collectif. Pour les bases du véhicule commun, lisez le guide des sociétés de placement hypothécaire au Canada. Si vous préférez une charge sur un seul bien immobilier en votre propre nom plutôt que des actions, comparez la SPH et le placement hypothécaire privé direct.

Flux de trésorerie du prêt vs participation au capital en commandite — ou une combinaison

La distinction utile dans cet épisode n’est pas « SPH versus immobilier ». C’est comment vous êtes rémunéré.

Les actions privilégiées / le prêt SPH est le rôle axé sur les flux de trésorerie. Le capital est investi dans la société. La SPH accorde des prêts. Vous ne gérez pas la rénovation ni ne choisissez les locataires.

La participation au capital en commandite est le rôle axé sur le potentiel de plus-value. Vous êtes un partenaire au capital dans l’économie du projet — construction, mise en location, refinancement ou vente — et non simplement un prêteur qui perçoit des intérêts.

Le partenariat discuté dans l’émission est conçu pour qu’un investisseur puisse opter pour le prêt, la participation au capital ou une combinaison. C’est la conception du produit : une seule relation, deux expositions économiques, calibrées selon le niveau de revenu par rapport au potentiel de plus-value que vous souhaitez réellement.

Si c’est le volet participation au capital qui vous intéresse, comment évaluer un partenariat de développement en tant que commanditaire est la liste de contrôle de diligence raisonnable à suivre avant de vous engager. Pour la voie du prêt en général, commencez par comment investir dans les prêts hypothécaires privés au Canada et la page pour investir dans les prêts hypothécaires privés au Canada.

Pouvez-vous utiliser des fonds REER ou CELI ?

Oui — le placement discuté dans l’épisode accepte les fonds REER et CELI. Au Canada, cela signifie généralement un REER autogéré (souvent appelé RSP) ou un CELI autorisé à détenir le placement admissible, avec un fiduciaire qui administre le compte.

L’argent enregistré ne rend pas le placement « sûr ». Il change l’enveloppe fiscale. Les intérêts ou les distributions à l’intérieur d’un REER sont à impôt différé jusqu’au retrait. Un CELI peut abriter la croissance à l’abri de l’impôt lorsque le placement est un placement admissible. La question de savoir si une action spécifique d’une SPH ou une part de société en commandite est un placement admissible pour votre régime est une question à poser à votre courtier, à votre fiduciaire et à votre fiscaliste — ce n’est pas un slogan.

Pour la version en prêt direct des comptes enregistrés (hypothèque enregistrée au nom du régime), utilisez le guide étape par étape pour investir dans une hypothèque privée avec un REER.

Gouvernance : audit, KYC du courtier et conseillers juridiques

Le placement hypothécaire commun repose sur le processus. L’épisode a mis en évidence trois contrôles à mettre sur toute liste restreinte de SPH :

1. Audit annuel par BDO. Un auditeur externe ne garantit pas les rendements. C’est une vérification des livres auxquels on vous demande de faire confiance.
2. Intégration par un courtier sur le marché dispensé. La connaissance du client (KYC) et la convenance relèvent d’un courtier inscrit. Si quelqu’un saute cette étape et vous demande de virer des fonds dans une « SPH » sur la base d’un PDF, ce n’est pas le même produit.
3. Conseillers juridiques Castles, mentionnés dans l’épisode comme conseillers juridiques du dossier. Les conseillers juridiques ne suppriment pas le risque de placement. Ils font partie de la manière dont les documents, les garanties et les mécanismes du placement sont mis en forme.

Rien de tout cela ne remplace votre propre diligence raisonnable. Lisez les documents de placement. Demandez comment les prêts sont sélectionnés. Demandez ce qui se passe si un emprunteur cesse de payer. Demandez comment vous récupérez votre capital.

Le centre de ressources et de formation pour investisseurs de LendCity est l’endroit où continuer à approfondir les aspects hypothécaires et de partenariat avant de signer quoi que ce soit.

Exemple : 10-plex à Hamilton avec ajout de quatre logements

Milan a présenté un prêt à la construction concret — et non une histoire de propriétaire en difficulté.

Un 10-plex à Hamilton ajoutait quatre logements, faisant passer l’immeuble de 10 à 14 unités. La SPH a prêté 600 000 $ pour la construction. La sortie prévue est le programme APH Select de la SCHL une fois les travaux terminés et que le dossier de revenus justifie le financement de sortie.

Cette séquence est tout l’intérêt d’une souscription sélective : prêter pour un chantier défini, puis refinancer avec un prêt hypothécaire multifamilial assuré par la SCHL afin que le capital privé puisse être remboursé. Pour la mécanique du programme, utilisez le centre de financement multifamilial APH Select de la SCHL.

Il s’agit d’un prêt à la construction et de valorisation. Ce n’est pas la même chose que de financer un consommateur qui est en retard sur sa maison et qui n’a aucune voie de refinancement.

Risque, sorties bien structurées et ce que Scott refuse de faire

Les risques existent. Les prêts font défaut. La construction prend du retard. La SCHL peut retarder ou refuser un financement de sortie. Les actions privilégiées et les parts de société en commandite peuvent perdre de la valeur. Un audit et un courtier ne changent rien à cela.

Le filtre de Scott dans l’émission est direct : des sorties bien structurées et une souscription sélective. L’équipe ne s’occupe pas de prêts privés à la consommation en difficulté — le dossier du type « gagner du temps pour que quelqu’un puisse rester dans une maison qu’il ne peut se permettre » sans refinancement et sans plan de vente.

Avant que le capital ne soit déployé, vous voulez voir les mêmes choses qu’un prêteur prudent voit : le bien immobilier, les travaux, l’emprunteur et une porte de sortie réaliste. Si ces éléments sont flous, le rendement sur une présentation ne raconte pas la bonne histoire.

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