La plupart des Canadiens entendent « société de placement hypothécaire » et imaginent un seul produit : un véhicule commun qui verse un revenu pendant que quelqu’un d’autre assure la souscription des prêts. C’est le côté prêt. Il existe un autre rôle à la table — la participation au capital — où vous participez en tant que commanditaire et bénéficiez du potentiel de plus-value si le projet de valorisation fonctionne.
Dans l’émission The Wisdom Lifestyle Money Show, l’expert en prêts hypothécaires Scott Dillingham s’est entretenu avec Milan Djankovic de Keasy MIC. Ils ont présenté un partenariat LendCity + Keasy MIC qui peut offrir des flux de trésorerie par le biais d’actions privilégiées dans la SPH, une participation au capital en commandite, ou une combinaison des deux. Scott Dillingham est un expert en prêts hypothécaires qui a aidé ses clients à financer plus d’un milliard de dollars en immobilier à travers le Canada.
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Qu’est-ce qu’une société de placement hypothécaire au Canada ?
Une société de placement hypothécaire est une structure fiscale et corporative canadienne qui met en commun le capital des investisseurs et le déploie sous forme de prêts hypothécaires sur des biens immobiliers. Vous achetez généralement des actions. La société prête. Les intérêts et les frais provenant de ces prêts sont le moteur des flux de trésorerie des investisseurs.
Les résultats de recherche utilisent souvent « fonds de placement hypothécaire au Canada » comme terme générique. Dans la pratique, la SPH est la structure que la plupart des gens entendent : une société créée pour détenir des hypothèques canadiennes et distribuer des revenus aux actionnaires, sous réserve des règles de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la législation sur les valeurs mobilières.
Les actions d’une SPH sont des valeurs mobilières. Dans cet épisode, les investisseurs sont intégrés par l’intermédiaire d’un courtier sur le marché dispensé — connaissance du client (KYC) et convenance — et non par une poignée de main et un virement. Cette étape du courtier est la voie légale pour un placement collectif. Pour les bases du véhicule commun, lisez le guide des sociétés de placement hypothécaire au Canada. Si vous préférez une charge sur un seul bien immobilier en votre propre nom plutôt que des actions, comparez la SPH et le placement hypothécaire privé direct.
Flux de trésorerie du prêt vs participation au capital en commandite — ou une combinaison
La distinction utile dans cet épisode n’est pas « SPH versus immobilier ». C’est comment vous êtes rémunéré.
| Rôle | Dans quoi vous investissez | Comment l’argent peut vous revenir |
|---|---|---|
| Prêt / actions privilégiées | Actionnaire de la SPH côté créance | Flux de trésorerie provenant du portefeuille de prêts |
| Participation au capital / commandite | Commanditaire du projet | Potentiel de plus-value si la valorisation et la sortie fonctionnent |
| Combinaison | Un peu des deux | Revenu plus une part du résultat du projet |
Les actions privilégiées / le prêt SPH est le rôle axé sur les flux de trésorerie. Le capital est investi dans la société. La SPH accorde des prêts. Vous ne gérez pas la rénovation ni ne choisissez les locataires.
La participation au capital en commandite est le rôle axé sur le potentiel de plus-value. Vous êtes un partenaire au capital dans l’économie du projet — construction, mise en location, refinancement ou vente — et non simplement un prêteur qui perçoit des intérêts.
Le partenariat discuté dans l’émission est conçu pour qu’un investisseur puisse opter pour le prêt, la participation au capital ou une combinaison. C’est la conception du produit : une seule relation, deux expositions économiques, calibrées selon le niveau de revenu par rapport au potentiel de plus-value que vous souhaitez réellement.
Si c’est le volet participation au capital qui vous intéresse, comment évaluer un partenariat de développement en tant que commanditaire est la liste de contrôle de diligence raisonnable à suivre avant de vous engager. Pour la voie du prêt en général, commencez par comment investir dans les prêts hypothécaires privés au Canada et la page pour investir dans les prêts hypothécaires privés au Canada.
Pouvez-vous utiliser des fonds REER ou CELI ?
Oui — le placement discuté dans l’épisode accepte les fonds REER et CELI. Au Canada, cela signifie généralement un REER autogéré (souvent appelé RSP) ou un CELI autorisé à détenir le placement admissible, avec un fiduciaire qui administre le compte.
L’argent enregistré ne rend pas le placement « sûr ». Il change l’enveloppe fiscale. Les intérêts ou les distributions à l’intérieur d’un REER sont à impôt différé jusqu’au retrait. Un CELI peut abriter la croissance à l’abri de l’impôt lorsque le placement est un placement admissible. La question de savoir si une action spécifique d’une SPH ou une part de société en commandite est un placement admissible pour votre régime est une question à poser à votre courtier, à votre fiduciaire et à votre fiscaliste — ce n’est pas un slogan.
Pour la version en prêt direct des comptes enregistrés (hypothèque enregistrée au nom du régime), utilisez le guide étape par étape pour investir dans une hypothèque privée avec un REER.
Gouvernance : audit, KYC du courtier et conseillers juridiques
Le placement hypothécaire commun repose sur le processus. L’épisode a mis en évidence trois contrôles à mettre sur toute liste restreinte de SPH :
- Audit annuel par BDO. Un auditeur externe ne garantit pas les rendements. C’est une vérification des livres auxquels on vous demande de faire confiance.
- Intégration par un courtier sur le marché dispensé. La connaissance du client (KYC) et la convenance relèvent d’un courtier inscrit. Si quelqu’un saute cette étape et vous demande de virer des fonds dans une « SPH » sur la base d’un PDF, ce n’est pas le même produit.
- Conseillers juridiques Castles, mentionnés dans l’épisode comme conseillers juridiques du dossier. Les conseillers juridiques ne suppriment pas le risque de placement. Ils font partie de la manière dont les documents, les garanties et les mécanismes du placement sont mis en forme.
Rien de tout cela ne remplace votre propre diligence raisonnable. Lisez les documents de placement. Demandez comment les prêts sont sélectionnés. Demandez ce qui se passe si un emprunteur cesse de payer. Demandez comment vous récupérez votre capital.
Le centre de ressources et de formation pour investisseurs de LendCity est l’endroit où continuer à approfondir les aspects hypothécaires et de partenariat avant de signer quoi que ce soit.
Exemple : 10-plex à Hamilton avec ajout de quatre logements
Milan a présenté un prêt à la construction concret — et non une histoire de propriétaire en difficulté.
Un 10-plex à Hamilton ajoutait quatre logements, faisant passer l’immeuble de 10 à 14 unités. La SPH a prêté 600 000 $ pour la construction. La sortie prévue est le programme APH Select de la SCHL une fois les travaux terminés et que le dossier de revenus justifie le financement de sortie.
Cette séquence est tout l’intérêt d’une souscription sélective : prêter pour un chantier défini, puis refinancer avec un prêt hypothécaire multifamilial assuré par la SCHL afin que le capital privé puisse être remboursé. Pour la mécanique du programme, utilisez le centre de financement multifamilial APH Select de la SCHL.
Il s’agit d’un prêt à la construction et de valorisation. Ce n’est pas la même chose que de financer un consommateur qui est en retard sur sa maison et qui n’a aucune voie de refinancement.
Risque, sorties bien structurées et ce que Scott refuse de faire
Les risques existent. Les prêts font défaut. La construction prend du retard. La SCHL peut retarder ou refuser un financement de sortie. Les actions privilégiées et les parts de société en commandite peuvent perdre de la valeur. Un audit et un courtier ne changent rien à cela.
Le filtre de Scott dans l’émission est direct : des sorties bien structurées et une souscription sélective. L’équipe ne s’occupe pas de prêts privés à la consommation en difficulté — le dossier du type « gagner du temps pour que quelqu’un puisse rester dans une maison qu’il ne peut se permettre » sans refinancement et sans plan de vente.
Avant que le capital ne soit déployé, vous voulez voir les mêmes choses qu’un prêteur prudent voit : le bien immobilier, les travaux, l’emprunteur et une porte de sortie réaliste. Si ces éléments sont flous, le rendement sur une présentation ne raconte pas la bonne histoire.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'une société de placement hypothécaire au Canada ?
Que sont les fonds de placement hypothécaire au Canada ?
Qu'est-ce qu'une SPH ?
En quoi les actions privilégiées d'une SPH diffèrent-elles de la participation au capital en commandite ?
Peut-on investir dans une société de placement hypothécaire avec des fonds REER ou CELI ?
Comment évaluer les sociétés de placement hypothécaire au Canada ?
Comment un prêt à la construction d'une SPH sort-il par le biais du programme APH Select de la SCHL ?
Cet épisode explique-t-il comment démarrer une SPH ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
12 août 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
Société d'investissement hypothécaire
Un véhicule de placement canadien qui regroupe les capitaux de plusieurs investisseurs pour financer des prêts hypothécaires, régi par la Loi de l'impôt sur le revenu. Les actions d'une SIH sont des valeurs mobilières — leur distribution est encadrée par la législation provinciale en valeurs mobilières et exige généralement un courtier inscrit et le respect des dispenses du Règlement 45-106 (vérification des investisseurs qualifiés, dispense de notice d'offre ou autre). Les rendements ne sont pas garantis et les investisseurs peuvent perdre leur capital en cas de défaut des prêts hypothécaires sous-jacents. LendCity Mortgages n'est ni un courtier inscrit ni un conseiller inscrit et n'offre ni ne sollicite de placements en SIH — consultez un courtier sur le marché dispensé inscrit et un avocat en valeurs mobilières.
Prêt privé
Le prêt privé consiste à obtenir un financement hypothécaire auprès d'investisseurs individuels ou de prêteurs non institutionnels plutôt qu'auprès de banques ou de coopératives de crédit, généralement à des taux d'intérêt plus élevés mais avec des critères de qualification plus flexibles. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs privés offrent une source de financement alternative précieuse pour les transactions qui ne répondent pas aux exigences de prêt traditionnelles, telles que les propriétés nécessitant des rénovations importantes ou les situations exigeant des délais de clôture rapides.
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
Prêt à la construction
Financement à court terme utilisé pour financer la construction d'une nouvelle propriété. Les fonds sont débloqués par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont achevées, et les intérêts ne sont facturés que sur les montants tirés. Les prêts à la construction sont généralement convertis en financement permanent une fois le projet terminé.
Associé au capital
Un associé au capital est une personne ou une entité qui apporte du capital à un placement immobilier en échange d'une participation et d'une part des profits, plutôt que de recevoir des paiements d'intérêts fixes comme un prêteur. Les arrangements qui regroupent les capitaux de partenaires passifs qui s'en remettent aux efforts d'un partenaire actif peuvent constituer des valeurs mobilières au sens de la législation provinciale canadienne (Règlement 45-106) et peuvent exiger une dispense de prospectus, un courtier inscrit et le respect des règles sur les investisseurs qualifiés. Consultez un avocat en valeurs mobilières avant de mobiliser des capitaux propres ou de les engager à titre de partenaire passif.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Financement de relais
Financement hypothécaire permanent à long terme qui remplace un prêt de construction à court terme une fois qu'un projet de développement est achevé et stabilisé. L'obtention d'un engagement de relais avant le début de la construction réduit le risque du projet.
Tarification
Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.
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