Si vous avez du capital qui dort dans un compte d’épargne rapportant 3 à 4 %, l’investissement hypothécaire privé est l’un des moyens pour les Canadiens de faire travailler cet argent dans l’immobilier sans acheter un bien locatif. Vous devenez le prêteur. L’emprunteur vous verse des intérêts. Votre capital est garanti par une hypothèque légale enregistrée contre la propriété.
Ce guide explique comment fonctionne l’investissement hypothécaire privé au Canada, à quoi ressemblent les rendements, comment vous êtes protégé et quoi vérifier avant de prêter un seul dollar.
Important — les investissements hypothécaires privés peuvent constituer des valeurs mobilières. Au Canada, les arrangements où des investisseurs passifs fournissent du capital et s’appuient sur les efforts d’une autre partie pour obtenir des rendements sont souvent traités comme des distributions de valeurs mobilières en vertu de la Norme canadienne 45-106. LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire, et non un courtier sur le marché dispensé inscrit ni un conseiller en investissement. Nous ne vendons, ne recommandons ni ne sollicitons de valeurs mobilières. Cet article est purement éducatif. Consultez un courtier inscrit, un avocat en valeurs mobilières et un fiscaliste avant d’investir.
Qu’est-ce que l’investissement hypothécaire privé?
L’investissement hypothécaire privé consiste à prêter votre propre capital — des liquidités, ou des fonds dans un REER ou un CELI autogéré — à un emprunteur qui offre un bien immobilier en garantie. Vous détenez une hypothèque enregistrée sur le titre de propriété, tout comme le ferait une banque.
| Votre rôle | Ce que vous recevez | Ce qui vous garantit |
|---|---|---|
| Prêteur | Intérêt fixe (mensuel ou trimestriel) | Hypothèque légale sur la propriété |
| À l’échéance | Capital remboursé ou reporté sur une nouvelle transaction | Pouvoir de vente en cas de défaut de l’emprunteur |
Les emprunteurs ont recours aux hypothèques privées lorsqu’ils ont besoin de rapidité, de flexibilité ou d’un financement que les banques n’offrent pas — prêts-relais pendant des rénovations, écarts de construction ou situations de rétablissement de crédit.
Comparaison des rendements avec d’autres options
L’investissement hypothécaire privé vise des rendements plus élevés que les CPG ou les obligations, car vous assumez plus de risque qu’avec un produit garanti par le gouvernement.
| Investissement | Rendement typique | Liquidité | Exposition immobilière |
|---|---|---|---|
| CPG / épargne | 3–5 % | Élevée | Aucune |
| FPI (public) | Dividende de 4–7 % | Élevée (coté) | Indirecte |
| Hypothèque privée | Cible de 10–12 % | Faible (bloqué pour le terme) | Garantie par la propriété |
| Bien locatif | 5–8 %+ cash-on-cash | Faible | Propriété directe |
Le compromis est clair : vous gagnez plus, mais votre capital est engagé pour la durée du terme hypothécaire et vous dépendez de la valeur de la propriété et de la performance de l’emprunteur.
Utilisez notre calculateur de rendement passif pour modéliser les flux de trésorerie mensuels sur un montant de prêt et un taux précis avant de vous engager.
Trois façons pour les Canadiens d’investir dans les hypothèques privées
1. Prêt privé direct
Vous prêtez directement à un emprunteur. Une hypothèque est enregistrée à votre nom au registre foncier. Les intérêts vous sont versés. À l’échéance, le capital est remboursé ou vous choisissez de le reporter sur une nouvelle occasion.
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent un contrôle total, une garantie directe à leur nom et la possibilité d’utiliser des comptes enregistrés.
Minimum typique : 25 000 $+
2. Sociétés de placement hypothécaire (SPH)
Les SPH regroupent le capital de plusieurs investisseurs et le déploient dans un portefeuille d’hypothèques. Vous achetez des actions de la SPH plutôt que de détenir des hypothèques individuelles.
Notre guide sur les SPH couvre leur fonctionnement, les risques et les critères d’évaluation — mais souvenez-vous que les actions de SPH sont des valeurs mobilières distribuées par l’entremise de courtiers inscrits.
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent une diversification sur de nombreux prêts sans sélectionner chaque transaction individuellement.
3. Transactions syndiquées ou facilités par un courtier
Un courtier hypothécaire ou un facilitateur trouve la transaction, coordonne la documentation juridique et met en relation prêteurs et emprunteurs. Vous détenez toujours l’hypothèque à votre nom, mais le sourcing et la paperasse sont gérés professionnellement.
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent une garantie directe sans avoir à trouver leurs propres transactions.
Utiliser votre REER ou CELI
L’un des aspects les plus puissants de l’investissement hypothécaire privé au Canada est l’admissibilité aux comptes enregistrés. Par l’entremise d’un REER ou d’un CELI autogéré, vous pouvez gagner des intérêts à l’abri de l’impôt (CELI) ou à imposition reportée (REER).
Notre guide sur l’investissement immobilier avec un REER couvre les mécanismes — mais le point clé est que l’hypothèque doit être structurée correctement avec un fiduciaire approuvé. Pour un guide complet étape par étape, consultez notre guide d’investissement hypothécaire privé avec un REER. Toutes les transactions privées ne sont pas admissibles aux comptes enregistrés.
| Compte | Traitement fiscal | Meilleure utilisation |
|---|---|---|
| CELI | Intérêts libres d’impôt | Maximiser le rendement après impôt |
| REER | Croissance à imposition reportée | Contribuables à revenu élevé réduisant l’impôt courant |
| Non enregistré | Intérêts entièrement imposables | Structure la plus simple, aucun fiduciaire requis |
Comment vous êtes protégé
L’investissement hypothécaire privé est un prêt garanti. Cela signifie que la propriété cautionne votre capital.
La charge hypothécaire
Un avocat enregistre votre hypothèque sur le titre de propriété. Vous êtes un créancier garanti. Si l’emprunteur cesse de payer, vous disposez de recours légaux.
Marge de sécurité du ratio prêt-valeur (RPV)
Les hypothèques privées prudentes visent un RPV de 65 à 75 % — ce qui signifie que la propriété vaut nettement plus que le montant du prêt. Ce coussin vous protège si la propriété doit être vendue.
Exemple : Une propriété de 500 000 $ avec une hypothèque de 350 000 $ = RPV de 70 %. Même si la propriété se vend avec une décote de 15 % (425 000 $), votre capital reste couvert.
Pouvoir de vente
Dans la plupart des provinces canadiennes, le processus de pouvoir de vente permet à un prêteur garanti de vendre la propriété pour recouvrer le capital et les intérêts impayés. C’est votre filet de sécurité — non une stratégie de profit, mais un mécanisme de recouvrement.
Comptes en fiducie d’avocat
Le capital doit transiter par le compte en fiducie d’un avocat — jamais directement à l’emprunteur. L’avocat s’occupe de l’enregistrement, du décaissement et de la documentation.
Liste de diligence raisonnable avant de prêter
Ne prêtez jamais sur la seule base d’une grille de taux. Passez en revue cette liste pour chaque transaction :
- Évaluation de la propriété ou valeur vérifiée — La propriété vaut-elle ce qu’ils prétendent?
- Ratio RPV — Y a-t-il suffisamment de coussin d’équité?
- Profil de l’emprunteur — Antécédents, stratégie de sortie et raison du financement privé
- Recherche de titre — Aucun privilège non divulgué ni grevant antérieur à votre charge
- Assurance — L’assurance de la propriété est à jour et nomme le prêteur
- Documentation juridique — Lettre d’engagement, conditions hypothécaires et instructions du compte en fiducie examinées par votre propre avocat
- Structure de paiement — Intérêts mensuels? Réserve d’intérêts? Que se passe-t-il à l’échéance?
- Compatibilité avec les comptes enregistrés — Si vous utilisez un REER/CELI, confirmez l’approbation du fiduciaire
Prêt privé vs. capitaux propres de développement (et fonds de capital-investissement)
Certains investisseurs confondent le prêt hypothécaire privé avec les partenariats de développement. Ce sont des voies différentes. Pour les actions de SPH regroupées par rapport à une hypothèque à votre nom, voir SPH vs investissement hypothécaire privé direct.
| Hypothèque privée | Capitaux propres de développement | |
|---|---|---|
| Vous êtes | Un prêteur | Un associé en capitaux propres |
| Rendement | Intérêt fixe | Partage des profits + appréciation |
| Échéancier | 6–24 mois | 2–5 ans |
| Minimum | ~25 000 $ | ~100 000 $ |
| Risque | Dette garantie | Risque d’exécution du projet |
Les fonds de capital-investissement immobilier constituent une autre voie en capitaux propres : vous engagez généralement des minimums plus élevés dans un véhicule regroupé, acceptez un contrôle limité et une illiquidité pluriannuelle, et payez des frais de gestion/performance pour l’acquisition et la sortie professionnelles. C’est un risque de propriété, et non une hypothèque enregistrée à votre nom. Modélisez les rendements nets après frais, confirmez la spécialité et le bilan du gestionnaire, et n’allouez que le capital que vous pouvez laisser bloqué pour la durée de vie du fonds.
Si les capitaux propres de développement vous intéressent, consultez notre guide d’investissement en développement et notre page sur les partenariats de développement.
Pour une comparaison complète des deux voies, visitez notre centre Investir dans l’immobilier.
Erreurs courantes à éviter
Courir après le rendement sans vérifier le RPV. Un taux de 14 % sur une transaction à 90 % de RPV n’est pas plus sûr que 10 % à 65 % de RPV.
Négliger l’examen juridique indépendant. L’avocat de l’emprunteur travaille pour l’emprunteur. Faites examiner l’hypothèque par votre propre conseiller juridique.
Ignorer la stratégie de sortie. Chaque hypothèque privée nécessite un plan clair sur la façon dont l’emprunteur remboursera à l’échéance — refinancement, vente ou achèvement de la construction.
Confondre valeurs mobilières et hypothèques. Si vous êtes un investisseur passif qui s’appuie sur quelqu’un d’autre pour gérer le prêt, les lois sur les valeurs mobilières peuvent s’appliquer. La structure compte.
Foire aux questions
Quel est le minimum pour investir dans les hypothèques privées?
Les occasions de prêt privé direct commencent généralement autour de 25 000 $. Les prêts liés au développement plus importants peuvent exiger 50 000 $ ou plus. Les minimums des SPH varient selon la société.
Combien de temps mon argent est-il bloqué?
La plupart des hypothèques privées durent de 6 à 24 mois. Votre capital est engagé pour le terme, sauf si l’emprunteur rembourse par anticipation. Planifiez en conséquence — ce n’est pas un compte d’épargne.
Quels rendements puis-je espérer?
Des rendements cibles de 10 à 12 % par année sont courants sur le marché actuel, mais les rendements réels dépendent de la transaction, du RPV, du risque de l’emprunteur et de l’utilisation éventuelle de comptes enregistrés pour des avantages fiscaux. Les rendements passés ne constituent pas une garantie.
L’investissement hypothécaire privé est-il sécuritaire?
Aucun investissement n’est sans risque. Les hypothèques privées sont garanties par de l’immobilier, ce qui offre une protection significative, mais le défaut de l’emprunteur, la baisse de la valeur de la propriété et les frais juridiques sont des risques réels. Un RPV prudent et une diligence raisonnable approfondie sont essentiels.
LendCity peut-elle m’aider à trouver des occasions d’hypothèques privées?
LendCity met en relation des fournisseurs de capital avec des occasions de prêt immobilier canadiennes vérifiées. Réservez un appel stratégique pour examiner les transactions actuelles et discuter de la pertinence du prêt privé par rapport à vos objectifs.
Prochaines étapes
L’investissement hypothécaire privé vous permet d’obtenir des rendements adossés à l’immobilier sans gérer de locataires ni de rénovations. Les clés sont un RPV prudent, une structure juridique appropriée et des transactions que vous comprenez.
Prêt à explorer les occasions actuelles? Visitez notre page d’investissement hypothécaire privé ou réservez un appel avec Scott pour examiner les transactions disponibles.
Pour la voie des capitaux propres de développement, consultez investir dans des projets immobiliers sur notre page partenariats.
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
1 juillet 2026
· Updated 2 août 2026Temps de lecture
8 min de lecture
Ratio Prêt-Valeur
Le ratio Prêt-Valeur (LTV) exprime le montant hypothécaire en pourcentage de la valeur de la propriété. Un LTV de 80% signifie emprunter 80% de la valeur de la propriété avec un paiement initial de 20%. Dans le financement multifamilial, les plages de LTV typiques sont 75-95%, avec un LTV plus bas résultant en meilleurs taux et termes.
Société d'investissement hypothécaire
Un véhicule de placement canadien qui regroupe les capitaux de plusieurs investisseurs pour financer des prêts hypothécaires, régi par la Loi de l'impôt sur le revenu. Les actions d'une SIH sont des valeurs mobilières — leur distribution est encadrée par la législation provinciale en valeurs mobilières et exige généralement un courtier inscrit et le respect des dispenses du Règlement 45-106 (vérification des investisseurs qualifiés, dispense de notice d'offre ou autre). Les rendements ne sont pas garantis et les investisseurs peuvent perdre leur capital en cas de défaut des prêts hypothécaires sous-jacents. LendCity Mortgages n'est ni un courtier inscrit ni un conseiller inscrit et n'offre ni ne sollicite de placements en SIH — consultez un courtier sur le marché dispensé inscrit et un avocat en valeurs mobilières.
Vente sous hypothèque
Une clause dans les hypothèques canadiennes autorisant le prêteur à vendre une propriété sans intervention judiciaire après le défaut de l'emprunteur. Utilisée en Ontario et dans certaines autres provinces comme alternative plus rapide à la saisie hypothécaire judiciaire.
Capital
Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Hypothèque
Une sûreté légale sur un bien immobilier utilisée comme garantie pour une dette. Les hypothèques découlent de prêts hypothécaires impayés, de taxes foncières, de travaux d'entrepreneurs ou de jugements de tribunal. Des hypothèques non découvertes peuvent annuler une remise apparente à l'achat sur des propriétés en difficulté.
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