Que vous commenciez tout juste à explorer l’investissement immobilier ou que vous investissiez depuis un certain temps, il y a toujours plus à apprendre. Lorsque vous entrez dans le domaine de l’investissement international, vous rencontrez des options financières et des défis que vous n’aviez peut-être pas anticipés — c’est tout à fait normal.
Les hypothèques pour investisseurs constituent des véhicules courants pour financer des projets immobiliers au Canada, mais qu’est-ce que c’est exactement, et que devraient savoir les investisseurs internationaux sur les possibilités et les limitations?
Laissez-moi vous guider à travers les hypothèques pour investisseurs en mettant l’accent sur les considérations propres aux investisseurs non-résidents.
Comprendre les hypothèques pour investisseurs
Qu’est-ce qu’une hypothèque pour investisseur?
Les hypothèques pour investisseurs fournissent du financement pour des propriétés que vous n’avez pas l’intention d’occuper — des immeubles locatifs ou des propriétés achetées en vue d’une revente. Comme pour les hypothèques de résidence principale, vous effectuez des paiements mensuels dont une partie va au capital et une autre aux intérêts.
Les principales différences : les hypothèques d’investissement ont des exigences différentes en matière de mise de fonds, de qualification et de conditions.
| Type de propriété | Zonage | Type de financement |
|---|---|---|
| 1-4 logements | Résidentiel | Hypothèque d’investissement standard |
| 5+ logements | Commercial | Hypothèque commerciale |
| Tout nombre de logements | Si occupé par le propriétaire | Peut être admissible aux conditions d’occupation par le propriétaire |
Variations des critères
Impact du nombre de logements - Les propriétés de quatre logements ou moins sont zonées résidentielles avec un financement simple. Cinq logements ou plus nécessitent des hypothèques commerciales.
Statut d’occupation - Le fait que vous habitiez ou non l’un des logements influe sur les exigences de mise de fonds et les conditions disponibles.
Objectif d’investissement - Les prêteurs peuvent évaluer différemment selon que vous recherchez un financement pour une location à long terme ou une revente rapide.
Exigences de mise de fonds
Mises de fonds standard pour l’investissement
Non occupé par le propriétaire - Les propriétés dans lesquelles vous n’habiterez pas exigent généralement une mise de fonds de 20 à 25 %.
Multifamilial occupé par le propriétaire - Si vous habitez l’un des logements, les mises de fonds peuvent être aussi basses que 5 à 10 % pour des propriétés allant jusqu’à quatre logements.
Impact du nombre de logements - Un plus grand nombre de logements signifie généralement des exigences de mise de fonds plus élevées.
Variation selon les prêteurs - Les exigences varient selon le prêteur; certains peuvent être plus ou moins stricts.
Stratégies de mise de fonds
Chaque propriété exige une mise de fonds distincte, ce qui influe sur la vitesse à laquelle vous pouvez croître. L’équité dans des propriétés existantes peut être utilisée pour les mises de fonds de nouvelles propriétés. Des partenaires peuvent contribuer du capital pour répondre aux exigences. Commencer par une occupation par le propriétaire minimise la mise de fonds, puis vous pouvez passer à une occupation non propriétaire.
Pour un aperçu plus approfondi de l’angle financement de ce sujet, consultez notre guide de financement hypothécaire américain pour les Canadiens.
Considérations pour les investisseurs non-résidents
Qu’est-ce qui qualifie comme non-résident?
Résidence fiscale - Les non-résidents sont des personnes dont la résidence fiscale principale se trouve à l’extérieur du Canada.
Citoyenneté vs résidence - La citoyenneté seule ne détermine pas le statut; la résidence réelle est ce qui compte.
Facteurs temporels - Le nombre de jours de présence dans le pays entre en ligne de compte dans la détermination de la résidence.
Statut d’immigration - Les permis de travail, les visas d’études et d’autres statuts d’immigration influent sur la classification.
Comment le statut de non-résident affecte les prêts
Mises de fonds plus élevées - Les non-résidents font généralement face à des exigences de mise de fonds plus élevées (souvent 35 % ou plus).
Primes de taux - Les taux d’intérêt pour les non-résidents peuvent être plus élevés que pour les résidents.
Exigences documentaires - Des documents supplémentaires prouvant l’identité, le revenu et les actifs peuvent être exigés.
Options de prêteurs limitées - Moins de prêteurs servent activement les investisseurs non-résidents.
Considérations supplémentaires
Implications fiscales foncières - Les non-résidents peuvent faire face à un traitement différent en matière de taxes foncières.
Exigences en matière d’impôt sur le revenu - Les revenus locatifs provenant d’une propriété canadienne créent des obligations fiscales canadiennes.
Exigences de retenue - Une retenue d’impôt peut s’appliquer aux propriétaires non-résidents.
Conseils professionnels - Travaillez avec des professionnels expérimentés auprès des investisseurs non-résidents.
Processus de financement pour les non-résidents
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Exigences documentaires
Les non-résidents ont généralement besoin d’un passeport et d’autres documents d’identification, de documents prouvant le revenu dans leur pays d’origine, de relevés bancaires et de documents de comptes de placement, de rapports de crédit de leur pays d’origine, et de détails sur la propriété achetée.
Trouver les prêteurs appropriés
Prêteurs spécialisés - Certains prêteurs se spécialisent dans le financement d’investissement pour non-résidents.
Banques internationales - Les banques ayant une présence internationale peuvent servir les non-résidents plus facilement.
Courtiers hypothécaires - Les courtiers peuvent identifier les prêteurs qui servent les investisseurs non-résidents.
Prêteurs privés - Le financement privé peut être plus accessible pour les non-résidents.
Ce sujet s’inscrit dans notre hub Financement de propriétés en préconstruction au Mexique, où LendCity cartographie le parcours des produits et ce que les prêteurs demandent habituellement.
Processus de demande
Demandez une préapprobation pour comprendre le financement disponible avant de chercher une propriété. Trouvez des propriétés qui répondent à la fois aux critères d’investissement et aux exigences du prêteur. Soumettez des demandes complètes avec toute la documentation requise. Coordonnez les exigences de clôture, qui peuvent impliquer une signature à distance ou un déplacement.
Considérations relatives à la stratégie d’investissement
Gestion à distance
Nécessité de la gestion immobilière - Les investisseurs non-résidents ont généralement besoin d’une gestion immobilière professionnelle.
Systèmes de communication - Établissez une communication fiable avec la gestion et les fournisseurs de services.
Utilisation de la technologie - Utilisez la technologie pour la surveillance et la supervision de la gestion à distance.
Planification des visites - Envisagez des visites périodiques de la propriété si cela est possible.
Structure fiscale et juridique
Considérations relatives à l’entité - Déterminez la structure de propriété appropriée (personnelle, corporative, société de personnes).
Planification fiscale - Travaillez avec des professionnels de la fiscalité qui comprennent les implications fiscales tant canadiennes que celles de votre pays d’origine.
Conformité juridique - Assurez la conformité avec la réglementation canadienne sur la propriété immobilière.
Considérations relatives aux traités - Les traités fiscaux entre pays peuvent influer sur les obligations.
Planification de la stratégie de sortie
Considérations relatives à la vente - Comprenez les implications de l’impôt sur les gains en capital pour les vendeurs non-résidents.
Facteurs monétaires - Les mouvements des taux de change affectent les rendements lors de la conversion dans la devise du pays d’origine.
Options de transfert - Envisagez comment les propriétés pourraient être transférées ou héritées.
Calendrier du marché - Planifiez les sorties en fonction des conditions du marché immobilier et monétaire.
Défis courants des non-résidents
Accès au financement
Moins de prêteurs servent les non-résidents, ce qui limite la comparaison concurrentielle. Des mises de fonds et des taux plus élevés augmentent les besoins en capital. La vérification des revenus et du crédit par-delà les frontières présente des défis.
Solutions : Travaillez avec des spécialistes, envisagez le financement privé ou associez-vous à des résidents.
Croître au-delà d’un seul prêt
Les non-résidents qui prévoient détenir plusieurs immeubles locatifs canadiens dépassent souvent l’appétit d’un seul prêteur. Les voies utiles comprennent :
- Les prêteurs de portefeuille qui conservent les prêts dans leurs propres livres et peuvent souscrire des emprunteurs multipropriétés de façon plus flexible que les prêteurs à volume
- Le financement commercial pour les immeubles de 5 logements ou plus, qui est souscrit principalement sur le revenu de la propriété plutôt que sur le nombre d’hypothèques personnelles
- Le capital privé ou de transition lorsque le calendrier ou la documentation ne convient pas aux programmes standards
- Plusieurs relations avec des courtiers afin de ne pas être bloqué lorsqu’un bureau refuse une exposition supplémentaire
Lorsque vous comparez les offres, évaluez le coût total — frais, conditions de remboursement anticipé et durée du blocage de taux — et non le taux d’intérêt seul.
Distance opérationnelle
Vous ne pouvez pas facilement régler les problèmes personnellement. Vous devez faire confiance aux gestionnaires immobiliers et aux fournisseurs de services. Les fuseaux horaires et la distance créent des défis de communication.
Solutions : Embauchez une gestion de qualité, établissez des protocoles de communication clairs, utilisez la technologie.
Conformité réglementaire
De multiples juridictions créent des exigences de conformité complexes. Les taxes et restrictions sur les acheteurs étrangers peuvent changer. Des exigences de déclaration fiscale existent dans plusieurs juridictions.
Solutions : Travaillez avec des spécialistes transfrontaliers, restez informé des changements réglementaires.
Foire aux questions
Prêt à explorer vos options de financement? Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et laissez notre équipe vous aider à trouver la bonne voie.
Les non-résidents peuvent-ils obtenir des hypothèques d'investissement au Canada?
Quelle mise de fonds les non-résidents doivent-ils fournir?
Ai-je besoin d'un historique de crédit canadien?
Puis-je gérer des propriétés à distance?
Quelles obligations fiscales les propriétaires non-résidents ont-ils?
Comment les taxes et restrictions sur les acheteurs étrangers affectent-elles l'investissement des non-résidents au Canada?
Comment le risque de change affecte-t-il les rendements des investisseurs non-résidents en immobilier canadien?
Quelle est la différence entre les prêteurs de portefeuille et les prêteurs conventionnels pour les non-résidents?
Réflexions finales
Investir dans l’immobilier canadien en tant que non-résident est tout à fait possible, mais cela s’accompagne d’une complexité supplémentaire. Des mises de fonds plus élevées, moins d’options de prêteurs, des défis de gestion à distance et des considérations fiscales transfrontalières exigent tous une planification minutieuse.
La clé est de constituer la bonne équipe : des spécialistes hypothécaires qui travaillent avec les non-résidents, des gestionnaires immobiliers en qui vous pouvez avoir confiance, et des professionnels de la fiscalité qui comprennent les implications fiscales tant canadiennes que celles de votre pays d’origine.
Faites vos devoirs, constituez votre équipe et ne sous-estimez pas l’importance d’un soutien local fiable. Avec une préparation adéquate, l’investissement en tant que non-résident peut constituer un solide ajout à votre portefeuille.
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
15 mars 2026
· Updated 2 août 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Pré-approbation
Un engagement conditionnel d'un prêteur indiquant votre capacité d'emprunt, valide pour 90 à 120 jours. Pour les investisseurs, obtenir une pré-approbation vous permet d'agir rapidement sur les transactions et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux disposant d'un financement.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Prêt hypothécaire commercial
Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Capital
Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Zonage
Règlements municipaux qui dictent l'usage des propriétés dans des zones spécifiques, y compris les désignations résidentielles, commerciales, industrielles ou à usage mixte. Les règlements de zonage affectent ce que les investisseurs peuvent faire avec les propriétés, y compris les restrictions de location, les conversions en unités multiples et les entreprises à domicile.
Impôt sur les gains en capital
Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont actuellement inclus dans le revenu imposable. Une proposition du budget fédéral de 2024 visant à porter le taux d'inclusion à 66,67 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ a été reportée et n'a pas été adoptée; le taux de 50 % demeure en vigueur. Les résultats fiscaux dépendent de votre situation particulière — consultez un comptable professionnel agréé (CPA).
Impôt foncier
Impôt annuel prélevé par les municipalités sur les biens immobiliers, basé sur la valeur estimée de la propriété. Les impôts fonciers financent les services locaux et représentent une dépense d'exploitation importante que les investisseurs doivent prendre en compte dans les projections de flux de trésorerie.
Risque de change
Le potentiel de perte financière dû aux fluctuations des taux de change. Les investisseurs canadiens détenant des propriétés américaines ou mexicaines sont exposés au risque de change car la valeur et les revenus locatifs dans des devises étrangères varient en dollars canadiens.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.